CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 6 novembre 2025

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 511 F-D

Pourvoi n° Y 23-22.423

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 NOVEMBRE 2025

La société Capricorne, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de Mme [J] [I], gérante, a formé le pourvoi n° Y 23-22.423 contre l’arrêt rendu le 14 septembre 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l’opposant à la société MCB, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Ortscheidt, avocat de la société civile immobilière Capricorne, après débats en l’audience publique du 16 septembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 septembre 2023), la société civile immobilière Capricorne (la SCI), propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné la société MCB, ancien syndic de cette copropriété, en paiement de dommages-intérêts en raison de ses défaillances et des fautes commises dans la tenue des assemblées générales, de la comptabilité et de l’entretien des parties communes.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

2. La SCI fait grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de ses demandes et de la condamner à payer à la société MCB la somme de 1 euro à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ qu’il incombe au syndic de copropriété d’assurer la parfaite régularité des assemblées générales et de respecter les règles déterminant les droits de vote de chacun des copropriétaires, quelle que soit la complexité juridique de celles-ci ; qu’il est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire qui s’en prévaut, de toute irrégularité commise dans l’organisation d’une assemblée générale ; qu’en statuant comme elle l’a fait, après avoir relevé que la société MCB avait appliqué une clé de répartition inexacte des tantièmes de copropriété lors des assemblées générales des copropriétaires, ce dont il résultait que la société MCB avait commis une faute personnelle dans l’accomplissement de sa mission, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu 1240 ;

2°/ qu’en matière de responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle, toute faute ayant causé, fût-ce partiellement, un dommage engage la responsabilité de son auteur, peu important que le fait d’un tiers ait, par ailleurs, concouru à la réalisation du même dommage, sauf à établir qu’il présente les caractères de la force majeure ; qu’en statuant comme elle l’a fait, motifs pris qu’il ne pouvait être reproché à la société MCB d’avoir appliqué une clé de répartition inexacte alors que la situation était manifestement liée à l’impossibilité pour les copropriétaires de parvenir à définir cette clé de répartition et à transmettre au syndic les éléments de nature à lui permettre de soumettre un projet de répartition aux copropriétaires, que la société MCB, désignée le 6 août 2009, travaillait avec les seuls éléments parcellaires et incomplets qui lui avait été transmis et que la situation telle qu’elle existait était bien antérieure à sa nomination et imputable au syndicat des copropriétaires qui n’a pas pu s’organiser afin de recueillir l’assentiment de tous les copropriétaires sur les éléments fondamentaux nécessaires au fonctionnement de la copropriété, sans faire apparaître en quoi de tels faits présentaient les caractères de la force majeure pouvant exonérer totalement la société MCB de sa responsabilité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenu 1240. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil et l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

3. Il résulte de la combinaison de ces textes que le syndic ne peut être exonéré de toute responsabilité pour faute à l’égard d’un copropriétaire, outre le cas de force majeure ou le fait d’un tiers en présentant les caractéristiques, que lorsque celui-ci a lui-même commis une faute qui est la cause exclusive de son dommage.

4. Pour rejeter les demandes de la SCI, l’arrêt retient que la copropriété ne dispose pas de règlement mais uniquement d’un état descriptif de division datant du 23 mars 1965 qui n’attribue aux lots aucune part chiffrée de tantièmes de copropriété, que cette situation, antérieure à la nomination de la société MCB comme syndic, est imputable au syndicat des copropriétaires qui n’a pas pu s’organiser afin de recueillir l’assentiment de tous les copropriétaires sur les éléments fondamentaux nécessaires au fonctionnement de la copropriété, de sorte que la société MCB, qui a dû travailler avec des éléments parcellaires et incomplets, n’a pas commis de faute en appliquant aux copropriétaires une clef de répartition inexacte.

5. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l’existence d’une cause exonératoire de la responsabilité du syndic, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 14 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société MCB aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société MCB à payer à la société civile immobilière Capricorne la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le six novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.