CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 juin 2025

Cassation

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 286 F-D

Pourvoi n° C 23-20.449

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 JUIN 2025

1°/ M. [J] [B], domicilié [Adresse 3],

2°/ Mme [Y] [W], domiciliée [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° C 23-20.449 contre l’arrêt rendu le 26 juin 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 5-chambre 10), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [O] [H], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à la société Oceanis outre-mer, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5],

3°/ à la société [H] et Huguet, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],

4°/ à la société MMA IARD, société anonyme,

5°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles,

ayant toutes deux leur siège, [Adresse 2],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de M^e Laurent Goldman, avocat de M. [B], et de Mme [W], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [H], des sociétés [H] et Huguet, MMA IARD, et MMA IARD assurances mutuelles, de la SCP Richard, avocat de la société Oceanis outre-mer, après débats en l’audience publique du 29 avril 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 juin 2023) et les productions, par acte authentique des 6 février et 4 mars 2009 établi par Mme [H] (le notaire), M. [B] et Mme [W] (les acquéreurs) ont acquis de la société civile de construction vente Les Jacquiers, aux droits de laquelle vient la société Oceanis outre-mer (le vendeur), à titre d’investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, deux appartements avec emplacements de parking en l’état futur d’achèvement, au prix de 255 959 euros chacun.

2. Chaque acquisition a été financée par un emprunt bancaire.

3. Dénonçant une surévaluation initiale des biens acquis révélée par une estimation réalisée courant 2015, les acquéreurs ont assigné, début 2017, le vendeur, le notaire, la société civile professionnelle [H] et Huguet ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles (les assureurs) en paiement de dommages-intérêts pour dol ou manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

4. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de déclarer leur demande d’indemnisation irrecevable, alors « que s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur, qui marque le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité, ne peut résulter que de faits postérieurs à la conclusion du contrat susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ; qu’en fixant, pour déclarer irrecevable l’action de M. [B] et Mme [W], le point de départ de la prescription au jour de la conclusion du contrat et non au jour où s’était révélée aux acquéreurs l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue, la cour d’appel a violé l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 2224 du code civil :

5. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

6. Il est jugé, en matière d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, que la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898, publié).

7. Pour déclarer irrecevable comme prescrite l’action indemnitaire des acquéreurs, l’arrêt retient que ces derniers ont été en mesure de prendre connaissance, lors de l’achat des biens immobiliers, de leur valeur réelle et de s’informer de leur valeur exacte, et qu’ils ne développent aucun grief sur la rentabilité de l’opération ou les conditions locatives susceptible de différer le point de départ de la prescription.

8. En statuant ainsi, alors que les acquéreurs contestaient la rentabilité de l’opération en faisant valoir que celle-ci devait s’apprécier globalement au regard du prix d’acquisition, des revenus locatifs et de l’avantage fiscal qui y était attaché, et précisaient n’avoir eu connaissance de la valeur réelle du bien que lors d’une estimation immobilière réalisée le 16 avril 2015 dans la perspective d’une revente de celui-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 juin 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Oceanis outre-mer, Mme [H], la société civile professionnelle [H] et Huguet et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Oceanis outre-mer, Mme [H], la société civile professionnelle [H] et Huguet et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer à M. [B] et à Mme [W] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.