CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 25 septembre 2025

Cassation partielle

M. BOYER, conseiller doyen faisant fonction de président

Arrêt n° 456 F-D

Pourvoi n° K 23-18.202

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 SEPTEMBRE 2025

La société DBX immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° K 23-18.202 contre l’arrêt rendu le 9 mai 2023 par la cour d’appel de Chambéry (chambre civile, première section), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [S] [H],

2°/ à Mme [K] [B], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

3°/ à la société Maisons Eden, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

4°/ à M. [Z] [V], domicilié lieu-dit [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Abgrall, conseillère faisant fonction de doyenne, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de la société DBX immobilier, de M^e Balat, avocat de M. et Mme [H] et de la société Maisons Eden, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [V], après débats en l’audience publique du 9 juillet 2025 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M^me Abgrall, conseillère rapporteure faisant fonction de doyenne, M. Pety, conseiller, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Chambéry , 9 mai 2023), par acte du 25 mars 2016 reçu par M. [V], notaire, (le notaire) et intervention à l’acte de M. [H], Mme [H] (la promettante) a consenti à la société DBX immobilier (la bénéficiaire), une promesse unilatérale de vente d’un terrain au prix d’un million d’euros, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, la validité de la promesse expirant le 31 mars 2017.

2. Le permis de construire n’ayant pas été obtenu à cette date, la promettante a, le 2 août 2017, conclu une promesse de vente avec la société Maisons Eden portant sur le même bien.

3. Par acte du 27 octobre 2017, la bénéficiaire a assigné M. et Mme [H], le notaire et la société Maisons Eden, en perfection de la vente et indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

5. La bénéficiaire fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente ; que, dans ses écritures, la société DBX immobilier a invoqué une lettre recommandée du 19 août 2017, envoyée par M. et Mme [H], partie promettante, au notaire, dans laquelle ils lui écrivaient : « nous vous informons que nous annulons la promesse unilatérale de vente que vous nous avez fait signer le 2 août dernier et dont vous ne nous avez pas donné copie à ce jour. En effet, contrairement à vos dires, M. [I] [gérant de la société DBX immobilier] n’a jamais souhaité abandonner le projet. Nous vous indiquons donc notre volonté de reprendre avec lui les rapports que nous connaissions avant cette interruption sans fondement et pour laquelle nous ne souhaiterions pas être inquiétés d’aucune manière. Merci de prendre acte de notre décision sans délai », ainsi qu’une attestation de M. et Mme [H] en date du 14 août 2017 certifiant leur « bonne foi pour la vente de [leur] bien, [que] M. [V] [les avait] convoqué[s] le 31 juillet dernier pour [leur] indiquer qu’il n’arrivait plus à joindre MM. [I] et [F], que ceux-ci n’avaient pas déposé le nouveau permis pour trois bâtiments (…) et que manifestement ils ne voulaient plus acheter. Il nous a proposé un nouvel acheteur : le promoteur des Maisons Eden et avons par conséquent signé une nouvelle promesse de vente (…) avec ce dernier » ; qu’en statuant comme elle l’a fait, pour écarter la responsabilité civile professionnelle du notaire, sans se prononcer sur ce courrier et cette attestation qui établissaient qu’il avait trompé la partie promettante, pour la pousser à conclure une nouvelle promesse de vente, au détriment de la société DBX immobilier, bénéficiaire, dont il ne pouvait ignorer qu’elle entendait mener à bonne fin son projet d’acquisition, et avait ainsi commis une faute au préjudice de la société DBX immobilier, la cour d’appel a privé sa décision de base au regard de l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1240 du code civil :

6. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

7. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par la bénéficiaire, fondée sur le manquement du notaire à son obligation de loyauté, l’arrêt retient qu’il n’a pas été admis par la Cour de cassation que le non-respect d’une règle de politesse soit constitutif d’une faute susceptible d’ouvrir droit à des dommages-intérêts et qu’il n’est pas établi, au vu des seuls éléments versés aux débats, que le notaire aurait oeuvré pour obtenir un acheteur mieux-disant afin d’évincer délibérément la bénéficiaire.

8. En se déterminant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, que la bénéficiaire avait transmis au notaire, le 27 juillet 2017, la nouvelle demande de permis de construire qu’elle avait déposée, sans examiner l’attestation des promettants du 14 août 2017 selon laquelle le notaire leur avait indiqué, en les recevant en son étude le 31 juillet 2017, que la bénéficiaire n’avait pas déposé un nouveau permis de construire et n’entendait manifestement plus acheter, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de dommages-intérêts formée par la société DBX immobilier contre M. [V], notaire, l’arrêt rendu le 9 mai 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ;

Condamne M. [V] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par M. [V] et par M. et Mme [H] et la société Maisons Eden, et condamne M. [V] à payer à la société DBX immobilier la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.