CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 12 février 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 103 F-D

Pourvoi n° T 24-18.788

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 FÉVRIER 2026

1°/ la société La Cathédrale Sainte-Marie la majeure, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ la société Patrimmo commerce, société civile de placement immobilier à capital variable, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° T 24-18.788 contre l’arrêt rendu le 27 juin 2024 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 3-4), dans le litige les opposant à la société SO.ME.PROD, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Davoine, conseillère référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat des sociétés La Cathédrale Sainte-Marie la majeure et Patrimmo commerce, après débats en l’audience publique du 16 décembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Davoine, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 juin 2024), la société La Cathédrale Sainte-Marie la majeure, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail en état futur d’achèvement par acte du 4 juillet 2012 à la société SO.ME.PROD (la locataire), lui a délivré le 15 février 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

2. La locataire l’a assignée en annulation du commandement de payer et en indemnisation des préjudices subis du fait de divers manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.

3. En cours d’instance, elle a formé une demande additionnelle en révision à la baisse du loyer dû à compter du 1er janvier 2017.

4. La société Patrimmo commerce, devenue propriétaire indivise des locaux avec la société La Cathédrale Sainte-Marie la majeure (les bailleresses), est intervenue à l’instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. Les bailleresses font grief à l’arrêt de confirmer le jugement par lequel le tribunal judiciaire s’est déclaré matériellement incompétent pour statuer sur la prétention de la locataire tendant à la fixation du loyer à compter du 1er janvier 2017 et sur leur prétention tendant à voir déclarer irrecevable cette demande et, en conséquence, a renvoyé ces prétentions devant le juge des loyers commerciaux et a sursis à statuer sur la totalité des autres demandes, alors « que le tribunal judiciaire, saisi, dans les formes applicables devant cette juridiction, d’une demande de réduction du loyer présentée accessoirement à une autre contestation et relevant comme telle de sa compétence, est compétent pour connaître de cette demande et a l’obligation de se prononcer sur son bien-fondé ; qu’en retenant, après avoir admis que le tribunal judiciaire de Marseille avait été saisi par la société SO.ME.PROD d’une demande de révision du prix du bail qui était l’accessoire de demandes relevant de sa compétence, qu’il n’avait pas l’obligation de se prononcer sur la demande de révision du prix du bail dès lors que le code de commerce lui donne seulement le pouvoir de le faire et qu’il avait pu relever son incompétence compte tenu de la complexité de l’affaire et de l’enjeu financier, la cour d’appel a violé l’article R. 145-23 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

Vu l’article R. 145-23, alinéas 1er et 2, du code de commerce :

6. Aux termes de ce texte, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

7. Pour déclarer le tribunal judiciaire incompétent pour statuer sur la demande en fixation du loyer, l’arrêt, après avoir constaté que la demande additionnelle de révision du prix du bail formée par la locataire constitue une prétention accessoire à ses demandes principales, retient que rien n’oblige le tribunal judiciaire à se prononcer sur la demande accessoire relative au prix du bail, le code de commerce lui donnant seulement le pouvoir de le faire et qu’il a légitimement estimé utile de renvoyer l’affaire à un juge spécialisé au vu de la complexité de l’affaire et de ses enjeux financiers.

8. En statuant ainsi, alors que le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 juin 2024, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société SO.ME.PROD aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.