CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 22 janvier 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 44 F-D

Pourvoi n° Q 24-12.207

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 JANVIER 2026

M. [H] [I], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Q 24-12.207 contre l’arrêt rendu le 21 décembre 2023 par la cour d’appel d’Amiens (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Edouard Denis transactions, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à Mme [C] [J], domiciliée [Adresse 1], prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société HB stratégie conseil,

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de M. [I], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Edouard Denis transactions, après débats en l’audience publique du 25 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 21 décembre 2023), par acte authentique du 28 décembre 2012, M. [I] (l’acquéreur) a fait l’acquisition auprès de la société Edouard Denis transactions (le vendeur), en l’état futur d’achèvement, d’un appartement, au prix de 158 862,88 euros hors taxe.

2. Cette acquisition lui a été conseillée par la société HB stratégie conseil à titre d’investissement locatif immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation.

3. Le 18 juin 2021, l’acquéreur a revendu ce bien au prix de 114 000 euros.

4. Se plaignant d’un défaut de rendement locatif et d’une surévaluation du prix à l’achat, il a assigné le vendeur ainsi que la société HB stratégie conseil en responsabilité sur le fondement du dol et de manquements aux obligations d’information et de conseil.

5. Mme [J] a été appelée à l’instance en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société HB stratégie conseil.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de déclarer ses demandes indemnitaires irrecevables comme prescrites, alors :

« 1°/ que la prescription d’une action indemnitaire fondée sur le dol court à compter de la découverte effective de l’erreur provoquée par le dol ; que M. [I] a soutenu que la société Edouard Denis transactions avait commis un dol en lui vendant un appartement au prix de 190 000 euros, en 2012, alors qu’il aurait dû être évalué à 127 400 euros, soit 62 600 euros de moins que sa valeur d’achat ; qu’en considérant que l’acte de vente stipule clairement en clause ‘‘prix'' que la valeur de l’immeuble vendu sera affectée par l’application d’une TVA à un taux de 19,6 %, pour un montant de 31 137,12 euros et qu’il résulte donc de l’économie du contrat que le bien vendu était nécessairement soumis à une dépréciation immédiate, la cour d’appel s’est déterminée par des motifs impropres à établir que M. [I] avait connaissance, dès la conclusion de la vente, d’une surévaluation de l’immeuble à concurrence de la somme de 62 000 euros dont il se plaignait ; qu’ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que la prescription d’une action indemnitaire fondée sur le dol court à compter de la découverte effective de l’erreur provoquée par le dol, et non à compter du jour où la victime du dol aurait pu se renseigner lors de la conclusion du contrat ; qu’en considérant, pour fixer le point de la prescription au jour de la conclusion de l’acte authentique de vente, que l’évolution du prix de marchés des biens anciens est une information accessible à tous à tout moment et que M. [I] était en capacité d’avoir recours à trois professionnels de l’immobilier qui ont évalué son appartement, la cour d’appel, qui a déduit un motif inopérant, a violé l’article 2224 du code civil, ensemble les articles 1116 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ qu’en affirmant que M. [I] avait connaissance de l’insuffisance de rentabilité locative de l’appartement dès janvier 2014, quand cette seule circonstance n’était pas de nature à établir qu’il savait que la valeur de l’immeuble avait été surestimée dès le jour de son acquisition, la cour d’appel a déduit un motif inopérant, en violation de l’article 2224 du code civil, ensemble les articles 1116 et 1304 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

7. Ayant relevé qu’il résultait de l’économie du contrat que le bien vendu, compte tenu du taux de TVA appliqué, était non pas un bien neuf mais un bien ancien, soumis à dépréciation immédiate dès la souscription du contrat, et que l’insuffisance de rentabilité locative invoquée, de plus de 15 %, était substantielle dès la première année de location, ayant ainsi fait ressortir que celle-ci traduisait nécessairement une surévaluation du prix du bien à l’achat, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que l’acquéreur avait eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action dès le mois de janvier 2014, en a exactement déduit, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la deuxième branche, que l’action engagée le 20 juin 2020 était prescrite.

8. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [I] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.