CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 11 mars 2026

Cassation partielle

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 168 F-D

Pourvoi n° D 24-13.531

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2026

La société [C] [G], [T] [W], [R] [I], [U] [Q], notaires associés, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], anciennement dénommée société [O], [G], [W], [I], [Q], a formé le pourvoi n° D 24-13.531 contre l’arrêt rendu le 6 février 2024 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [P] [D], domiciliée [Adresse 2],

2°/ à Mme [A] [D], épouse [S], domiciliée [Adresse 3],

3°/ à M. [X] [M], domicilié [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Mmes [P] [D], [A] [D] et M. [M] ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation.

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Peyregne-Wable, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Jérôme Paoli, [T] [W], [R] [I], [U] [Q], notaires associés, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mmes [P] [D] et [A] [D] et de M. [M], après débats en l’audience publique du 20 janvier 2026 où étaient présentes M^me Champalaune, présidente, M^me Peyregne-Wable, conseillère rapporteure, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 6 février 2024) et les productions, par acte reçu le 1er juin 2013 par M. [G], notaire, Mmes [P] [D], [A] [D] et M. [M] (les vendeurs) ont vendu une parcelle partiellement bâtie aux sociétés Financière Barthe (la société Sofiba) et Belle Pierre.

2. Le paiement du prix devait s’effectuer à concurrence de 10 % le jour de l’acte et le solde restant dû à la livraison de l’immeuble, qui devait être construit pour le compte de Mme [P] [D] sur la parcelle voisine, et en tout état de cause, le 1er mai 2017 au plus tard.

3. Les parties étaient convenues que le transfert de propriété interviendrait au jour de la signature de l’acte de vente, mais que l’entrée en jouissance serait reportée à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date de livraison de l’immeuble à construire, Mme [P] [D] disposant jusqu’à cette date de la jouissance gratuite de l’immeuble vendu.

4. Mme [P] [D] devait quitter les lieux au plus tard le 1er mai 2017, sous peine de s’exposer au paiement d’une clause pénale de 200 euros par jour de retard.

5. Celle-ci n’ayant pas quitté les lieux à la date du 1er mai 2017, les sociétés Sofiba et Belle Pierre l’ont assignée en expulsion et en paiement de dommages-intérêts.

6. Mme [P] [D] a libéré les lieux le 19 juillet 2019.

7. Par un arrêt du 16 mars 2022, la Cour de cassation (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 21-11.358), statuant au fond, a condamné les vendeurs à payer aux sociétés Sofiba et Belle Pierre la somme de 199 922,32 euros à titre de dommages-intérêts.

8. Le 26 décembre 2019, les vendeurs ont assigné en responsabilité et indemnisation la société [V]-[O]-[Y]-[G], devenue la société [C] [G], [T] [W], [R] [I], [U] [Q], notaires associés (la société de notaires) et la société E.CO.BAM.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche

9. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen du pourvoi principal, pris en ses première et deuxième branches

Énoncé du moyen

10. La société de notaires fait grief à l’arrêt de la condamner à payer aux vendeurs la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que le notaire ne peut insérer, de son propre chef, dans un acte qu’il instrumente, une clause contraire aux intérêts de certaines de ses parties ; qu’en retenant que le notaire avait commis une faute "en ne prévoyant pas une clause de la même intensité à l’égard des sociétés Sofiba et Belle Pierre de livrer, et non pas seulement de financer, l’immeuble à bonne date à Mme [D] en corrélation avec son départ des lieux de la villa [C]" sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si une telle clause n’aurait pas fait peser une insécurité juridique sur certains des coïndivisaires, vendeurs, qui n’auraient alors pas été assurés de percevoir la quote-part du prix leur revenant à date certaine et si elle n’était pas contraire aux intérêts des acquéreurs qu’elle aurait privés de la garantie de pouvoir réaliser le programme immobilier dans les délais légaux qu’ils devaient respecter pour bénéficier d’avantages fiscaux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

2°/ qu’en toute hypothèse, le manquement à une obligation d’information ou de conseil ne peut être jugé causal que s’il est démontré que, mieux informé, son créancier aurait agi de façon à éviter le préjudice dont il sollicite l’indemnisation ; qu’en condamnant le notaire au motif que, "du fait du manquement au devoir de conseil du notaire, les consorts [D] ont vu le risque se réaliser de quitter les lieux sans la livraison effective d’un immeuble d’habitation à Mme [P] [D]", sans rechercher ainsi qu’elle y était invitée, si mieux informée de l’absence d’obligation des sociétés Sofiba et Belle Pierre de livrer la maison d’habitation litigieuse avant cette date, ils auraient pu obtenir l’insertion d’une clause subordonnant la libération du bien vendu à la livraison de la maison d’habitation devant être construite par les acquéreurs sur une parcelle appartenant à l’un des vendeurs, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

11. L’arrêt relève, d’abord, qu’il appartenait au notaire rédacteur de l’acte du 1er juin 2013 d’appeler l’attention de Mme [P] [D] d’une part sur l’existence des documents relatifs à la construction convenue et d’alerter celle-ci dans l’hypothèse de leur défaut d’établissement à cette date, d’autre part sur la contrainte de quitter les lieux à la date du 1er mai 2017 avec des sanctions rigoureuses qui n’avaient pas d’équivalent avec la contrainte pesant sur les sociétés Sofiba et Belle Pierre, et de veiller à l’équilibre des obligations entre les parties, l’intéressée étant profane et les acquéreurs étant des professionnels de la construction et de l’immobilier.

12. Il retient, ensuite, que le notaire a failli à son obligation de conseil, à tout le moins en n’appelant pas l’attention des vendeurs sur le déséquilibre existant entre les obligations des parties.

13. En l’état de ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’effectuer les recherche invoquées par les deux branches du moyen, que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision.

Mais sur le moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche

Énoncé du moyen

14. Les vendeurs font grief à l’arrêt de condamner la société de notaires à leur payer la seule somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts et de rejeter le surplus de leurs demandes, alors « que ce n’est que lorsqu’il est constitutif d’une faute que le fait reproché à la victime est de nature à réduire son droit à indemnisation ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que l’acte authentique de vente dressé par M. [G], et conclu le 1er juin 2013 entre les consorts [D] et les sociétés Sofiba et Belle Pierre, contenait une ambiguïté s’agissant de l’obligation desdites sociétés relative à la construction de la maison d’habitation devant être livrée à Mme [P] [D] ; que la cour d’appel a relevé que si, dans leurs arrêts respectifs des 6 octobre 2020 et 16 mars 2022, la cour d’appel de Pau et la Cour de cassation avaient considéré qu’aux termes de l’acte de vente du 1er juin 2013, les sociétés Sofiba et Belle Pierre ne s’étaient pas engagées à livrer le bien à Mme [P] [D] mais uniquement à en financer la construction, les consorts [D] avaient légitimement pu se méprendre sur la portée de leurs engagements et penser qu’il appartenait aux sociétés Sofiba et Belle Pierre de passer elles-mêmes les marchés de travaux et de maîtrise d'œuvre afférents à la construction de la maison d’habitation destinée à Mme [P] [D] ; qu’il s’en déduisait que si Mme [P] [D] avait tardé à signer les marchés de travaux, ce qui avait contribué à repousser la construction de la maison d’habitation prévue à l’acte de vente, ce retard n’était pas constitutif d’une faute ; qu’en retenant, pour réduire de moitié le droit à indemnisation des consorts [D], que ces derniers avaient « concouru à la réalisation de leur préjudice du fait du retard pris dans la signature des marchés de travaux qui leur incombait », la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations, a violé l’article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil :

15. Il résulte de ce texte que la faute de la victime est de nature à réduire son droit à indemnisation de son préjudice.

16. Pour dire que la faute du notaire ne sera retenue qu’à hauteur de la moitié du préjudice subi par les vendeurs, l’arrêt retient que s’il n’y avait pas de difficulté quant à l’obligation de Mme [P] [D] de quitter la villa [C] à la date du 1er mai 2017, il existait en revanche une ambiguïté s’agissant de l’obligation des sociétés Sofiba et Belle pierre concernant la construction de la maison devant être livrée à cette dernière, que dans les faits, la qualité de maître d’ouvrage de Mme [P] [D] n’a pas été effective, et que les vendeurs ont concouru à la réalisation de leur préjudice du fait du retard pris dans la signature des marchés de travaux qui leur incombait.

17. En statuant ainsi, après avoir constaté que Mme [P] [D] n’avait pas été le véritable maître de l’ouvrage du fait d’une rédaction incomplète de l’acte de vente, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi incident, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société [C] [G], [T] [W], [R] [I], [U] [Q], notaires associés, à payer à Mme [P] [D], Mme [A] [D] épouse [S] et M. [M] la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, et rejette le surplus des demandes de Mme [P] [D], Mme [A] [D] épouse [S] et de M. [M], l’arrêt rendu le 6 février 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne la société [C] [G], [T] [W], [R] [I], [U] [Q], notaires associés, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [C] [G], [T] [W], [R] [I], [U] [Q], notaires associés, et la condamne à payer à Mme [P] [D], Mme [A] [D] et M. [M] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le onze mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.