CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 8 janvier 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 10 F-D

Pourvoi n° Z 23-19.710

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

Mme [E] [G], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 23-19.710 contre l’arrêt rendu le 9 mai 2023 par la cour d’appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [P] [F], épouse [Y], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à Mme [O] [D], domiciliée [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de Mme [G], de M^e Brouchot, avocat de Mme [F], après débats en l’audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Fort-de-France, 9 mai 2023) et les productions, par acte du 4 avril 2019 établi par Mme [D] (le notaire), Mme [F] (la promettante) a promis de vendre à Mme [G] (la bénéficiaire) un immeuble bâti, au prix de 1 200 000 euros.

2. Cette promesse, consentie pour trois mois, stipulait en faveur de la bénéficiaire une condition suspensive d’obtention d’un prêt, au plus tard le 15 juin 2019, et fixait l’indemnité d’immobilisation à la somme de 60 000 euros.

3. Un avenant du 5 juillet 2019 a prorogé au 3 octobre 2019 le terme de la promesse initiale.

4. Par lettre du 26 novembre 2019, la bénéficiaire a informé le notaire du refus de sa demande de prêt, puis a assigné la promettante et ce dernier en restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

5. La bénéficiaire fait grief à l’arrêt de déclarer l’indemnité d’immobilisation acquise à la promettante, d’autoriser le notaire à verser la somme consignée à celle-ci et, à défaut, de la condamner à verser la somme de 60 000 euros à la promettante à titre d’indemnité d’immobilisation, alors :

« 1°/ que la promesse de vente souscrite entre Mme [Y], promettant, et Mme [G], bénéficiaire, stipulait une condition suspensive d’obtention d’un prêt qui devait être réalisée au plus tard le 15 juin 2019 ; qu’il y était prévu que l’obtention ou la non-obtention du prêt serait notifiée à la promettante par la bénéficiaire, qu’à défaut de notification, la promettante pourrait mettre la bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la condition et que, passé ce délai de huit jours sans que la bénéficiaire ait apporté ces justificatifs, la condition serait censée défaillie et la promesse caduque de plein droit ; que le contrat stipulait que la bénéficiaire pourrait recouvrer les fonds déposés à titre d’indemnité d’immobilisation en justifiant avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt ; qu’un avenant a été souscrit le 15 juillet 2019, prorogeant au 3 octobre suivant le délai de réalisation de la promesse, mais non le délai de réalisation de la condition d’obtention du prêt ; que, de ces stipulations combinées, il résulte que la simple expiration du délai de réalisation de la condition suspensive au 15 juin 2019 n’empêchait pas la bénéficiaire de se prévaloir de la condition suspensive pour démontrer qu’elle n’avait pas défailli de son fait, et ce nonobstant l’avenant du 15 juillet 2019 ; que, pour faire droit à la demande en restitution de la somme de 60 000 euros, versée par Mme [G] à titre d’indemnité d’immobilisation, la cour d’appel a dit qu’en raison de l’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive au 15 juin 2019, qui n’avait pas été prorogé par l’avenant du 5 juillet 2019, Mme [G] ne pouvait plus se prévaloir de la condition suspensive d’obtention du prêt à la date de signature de l’avenant ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les termes de la promesse, méconnaissant ainsi l’article 1103 du code civil ;

2°/ que l’avenant du 5 juillet 2009 a prorogé le délai de la réalisation de la promesse au 3 octobre 2009, non le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt ; qu’il n’a toutefois nullement interdit à la bénéficiaire de la promesse de se prévaloir de la condition suspensive pour établir que sa défaillance n’était pas de son fait ; qu’en disant néanmoins que, par l’avenant du 5 juillet 2009, Mme [G], bénéficiaire, s’était reconnue forclose pour se prévaloir de la condition suspensive, la cour d’appel a méconnu les stipulations de l’avenant et, par là-même, l’article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1103 du code civil :

6. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

7. Pour déclarer acquise à la promettante l’indemnité d’immobilisation, l’arrêt retient que la date de réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt au 15 juin 2019 n’a pas été prorogée par l’avenant du 5 juillet 2019 et qu’en signant cet avenant, la bénéficiaire a reconnu expressément être forclose à se prévaloir de la condition suspensive d’obtention de prêt, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir des refus du prêt les 23 août 2019 et 4 octobre 2019, postérieurs au 5 juillet 2019, à elle opposés.

8. En statuant ainsi, alors, d’une part, qu’il résultait des termes de la promesse que, faute de mise en demeure préalable par la promettante, la justification par la bénéficiaire d’un refus d’obtention de prêt n’était enfermée dans aucun délai, d’autre part, que, si l’avenant du 5 juillet 2019 n’avait pas reporté la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, il ne privait pas la bénéficiaire de la possibilité de justifier d’un refus postérieurement à cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Et sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

9. La bénéficiaire fait le même grief à l’arrêt, alors « que le débiteur engagé sous condition suspensive d’obtention du prêt est admis à démontrer, pour échapper à la sanction contractuelle, que, s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans le contrat, cette demande aurait été rejetée ; que, pour faire droit à la demande en restitution de la somme de 60 000 euros, versée par Mme [G] à titre d’indemnité d’immobilisation, la cour d’appel a énoncé que Mme [G] ne faisait valoir aucun refus de prêt antérieur au 15 juin 2019, date limite fixée par la promesse pour la réalisation de la condition d’obtention du prêt, et qu’elle ne justifiait pas avoir effectué des demandes de prêt dans les termes des conditions prévues par la promesse quant au montant du prêt, à sa durée, son taux, et ses garanties, étant la seule à même de produire les demandes de prêt qu’elle a faites, Mme [Y], promettante, lui reprochant ce défaut de production ; qu’en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la demande de prêt n’était pas vouée à l’échec à raison de l’insuffisance des capacités financières de Mme [G], ce qui était démontré par les courriers de refus que les banques lui avaient adressés les 23 août et 4 octobre 2019, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1304 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu 1304-3, alinéa 1er, du code civil :

10. Aux termes de ce texte, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

11. Pour déclarer acquise à la promettante l’indemnité d’immobilisation, l’arrêt retient que la bénéficiaire ne justifie pas de demandes de prêts réalisées dans les termes des conditions de la promesse, justification que cette dernière est seule à pouvoir apporter.

12. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les refus de prêts bancaires dont la bénéficiaire justifiait n’établissaient pas que les demandes de concours effectuées par cette dernière étaient, en toute hypothèse, vouées à l’échec, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 9 mai 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Fort-de-France ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Fort-de-France, autrement composée ;

Condamne Mme [F] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [F] et la condamne à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.