CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 8 janvier 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 11 F-D

Pourvoi n° R 24-12.714

Aide juridictionnelle totale en défense

au profit de M. [N]

admission du bureau d’aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 04 juin 2024

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

Mme [B] [J], domiciliée [Adresse 4], a formé le pourvoi n° R 24-12.714 contre l’arrêt rendu le 11 janvier 2024 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [W] [V], domiciliée [Adresse 3],

2°/ à M. [K] [N], domicilié [Adresse 5],

3°/ à la société Cabinet Molines Virginie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

4°/ à la société Mutuelles du Mans assurances IARD, société anonyme à conseil d’administration, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de Mme [J], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Cabinet Molines Virginie, et Mutuelles du Mans assurances IARD, de M^e Soltner, avocat de M. [N], après débats en l’audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 11 janvier 2024) et les productions, par acte authentique du 25 juin 2008, M. [N] et Mme [V] (les vendeurs) ont vendu à Mme [J] (l’acquéreure) une maison d’habitation, au prix de 340 000 euros.

2. Ils ont, à cette occasion, communiqué à l’acquéreure le diagnostic de performance énergétique, réalisé par la société Cabinet Molines Virginie (le diagnostiqueur), assurée auprès de la société Mutuelles du Mans assurances IARD (l’assureur), classant l’immeuble en catégorie C.

3. Invoquant des difficultés de chauffage de l’immeuble et une surconsommation d’énergie, l’acquéreure a, par actes des 24 et 25 septembre 2014 et 2 octobre 2014, sollicité la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 6 mars 2015.

4. Par actes des 31 juillet et 6 août 2015, l’acquéreure a assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et l’assureur, sur les fondements respectifs de la garantie des vices cachés et de la responsabilité délictuelle.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. L’acquéreure fait grief à l’arrêt de constater la prescription de son action en garantie des vices cachés, alors « que le délai biennal de la prescription de l’action en garantie des vices cachés court du jour de la découverte du vice ; que la date de découverte du vice est celle à laquelle l’acquéreur prend connaissance, non seulement de l’anomalie affectant l’usage du bien acquis, mais aussi de la cause de cette anomalie ; qu’ainsi, lorsque l’anomalie affectant l’usage du bien acquis réside dans une surconsommation d’électricité, le vice est découvert par l’acquéreur au jour où il a connaissance de la cause de cette surconsommation ; qu’au cas présent, pour juger prescrite l’action en garantie des vices cachés exercée par Mme [J], laquelle a acquis une maison individuelle, la cour d’appel a relevé que, dès le 29 mai 2009, Mme [J] avait été informée par EDF du montant inhabituel de la consommation d’énergie électrique et qu’elle précisait connaître cette situation dans un courrier adressé à son assureur protection juridique, de sorte que la prescription biennale de l’action en garantie des vices cachés avait couru à compter de cette date et qu’elle était déjà acquise lorsque Mme [J] a sollicité une expertise judiciaire par acte du 25 septembre 2014 ; qu’en statuant ainsi, après avoir fait ressortir que le défaut d’isolation causant la surconsommation énergétique était dû à un choix de matériaux non certifiés, qui constituait un vice antérieur à la vente et qui avait été établi par le rapport d’expertise judiciaire, ce dont il résultait que ce n’était qu’au jour du dépôt de ce rapport que la prescription biennale avait couru, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l’article 1648 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1648, alinéa 1er, du code civil :

6. Aux termes de ce texte, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

7. Pour déclarer irrecevable comme prescrite l’action en garantie des vices cachés, l’arrêt retient que, dès le 29 mai 2009, la compagnie EDF avait avisé les occupants de l’immeuble d’un niveau inhabituel de consommation électrique et que l’acquéreure avait alors déclaré avoir informé son assureur de protection juridique des difficultés rencontrées pour parvenir à obtenir une chaleur convenable dans la maison, de sorte que, la prescription ayant commencé à courir à cette date, l’assignation en référé-expertise, délivrée le 25 septembre 2014, était tardive.

8. En statuant ainsi, après avoir relevé, d’une part, que le défaut d’isolation de l’immeuble, constaté par l’expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente diminuant l’usage du bien, d’autre part, que le rapport d’expertise avait été déposé le 25 février 2015, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

9. L’acquéreure fait grief à l’arrêt de constater la prescription de son action en responsabilité dirigée à l’encontre du diagnostiqueur et de l’assureur, alors « que la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions de la décision censurée ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu’au cas présent, pour dire prescrite l’action en responsabilité délictuelle exercée par Mme [J], acquéreur, envers le cabinet Molines, diagnostiqueur, et la MMA, assureur de ce dernier, la cour d’appel a retenu que le point de départ de la prescription de cette action était identique à celui de la prescription de l’action en garantie des vices cachés, tel que précédemment déterminé ; qu’il s’ensuit que la cassation de l’arrêt en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en garantie des vices cachés emportera sa censure en ce qu’il a constaté la prescription de l’action délictuelle dirigée contre le diagnostiqueur et son assureur, et ce en vertu de l’article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

10. Ayant exactement énoncé que l’action de l’acquéreure contre le diagnostiqueur se prescrivait, en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et souverainement retenu que l’acquéreure avait eu connaissance du « caractère énergivore » de l’immeuble par la lettre de la compagnie EDF du 29 mai 2009, faisant ainsi ressortir que l’erreur de diagnostic de performance énergétique lui était connue dès cette date, la cour d’appel en a exactement déduit, nonobstant le motif erroné mais surabondant suivant lequel le point de départ des deux actions en garantie des vices cachés contre le vendeur et en responsabilité contre le diagnostiqueur était le même, que l’action engagée par l’acquéreure contre le diagnostiqueur et son assureur le 2 octobre 2014 était prescrite.

11. Le moyen, tiré d’une annulation par voie de conséquence de la cassation prononcée sur le premier moyen, n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il constate la prescription de l’action en garantie des vices cachés de Mme [J] contre M. [N] et Mme [V] et en ses dispositions relatives aux dépens et aux indemnités allouées en application de l’article 700 du code de procédure civile entre ces parties, l’arrêt rendu le 11 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne M. [N] et Mme [V] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.