CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 avril 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 228 F-D

Pourvoi n° D 24-12.979

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026

1°/ M. [C] [P],

2°/ Mme [G] [N],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° D 24-12.979 contre l’arrêt rendu le 18 janvier 2024 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [L] [K], domicilié [Adresse 2],

2°/ à Mme [Q] [K], épouse [U], domiciliée [Localité 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [P] et de Mme [N], de M^e Carbonnier, avocat de M. [L] [K] et de Mme [Q] [K], après débats en l’audience publique du 17 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 18 janvier 2024), par acte sous seing privé du 23 février 2015, M. [L] [K] et Mme [Q] [K] (les vendeurs) ont conclu avec M. [P] et Mme [N] (les acquéreurs) une promesse de vente portant sur un bien immobilier, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

2. Les acquéreurs ont versé la somme de 50 000 euros à titre de dépôt de garantie.

3. Le 1er juin 2015, ils ont informé les vendeurs qu’ils n’avaient pas obtenu leur prêt.

4. Les vendeurs ayant refusé de leur restituer le dépôt de garantie, les acquéreurs les ont assignés en remboursement de celui-ci et en dommages et intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de les condamner solidairement à payer aux vendeurs une certaine somme à titre de clause pénale et de dire que le notaire devra remettre à ces derniers le montant du dépôt de garantie, alors « qu’en l’absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt effectue les diligences requises et n’empêche pas l’accomplissement de la condition et ne commet pas de faute lorsqu’il présente au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse et restée infructueuse ; qu’il résulte des énonciations de l’arrêt que la promesse de vente conclue le 23 février 2015 entre les consorts [P]-[N], acquéreurs, et les consorts [K]-[U], vendeurs, prévoyait que les acquéreurs s’obligeaient à faire les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt de 600 000 euros remboursable sur 15 ans au taux de 2 % dans un délai d’un mois et qu’il résultait du courrier de la banque Monte Paschi produit par les consorts [P]-[N] qu’ils avaient déposé le 19 mars 2015 une demande de prêt de 600 000 euros sur une durée de 15 ans au taux de 2 % qui avait été rejetée après étude du dossier ; qu’en déboutant néanmoins les consorts [P]-[N] de leur demande de restitution du dépôt de garantie de 50 000 euros et en les condamnant à payer cette somme aux consorts [K]-[U], aux motifs que « la seule initiative d’un dépôt, allégué le 19 mars 2015 alors que le délai d’un mois expirait le 23 mars 2015, d’une unique demande de prêt auprès de la banque Monte Paschi traduit une absence de volonté manifeste de la part de M. [P] et de Mme [N] de favoriser le succès de leur projet immobilier », qu’ « à la supposer démontrée par le courrier du 19 mars 2015 versé aux débats, cette présentation tardive (seulement quatre jours avant l’expiration du délai contractuel d’un mois) d’une unique demande de prêt privait les acquéreurs de la possibilité de présenter, dans le délai contractuel, une nouvelle demande avec de meilleures garanties ou auprès d’un autre établissement bancaire de la place », que « ce risque de refus de prêt par la banque Monte Paschi était d’autant plus important que M. [P] et Mme [N] ne disposaient d’aucun accord de principe donné par cette banque et que le prêt d’un montant conséquent de 600 000 euros demandé allait être soumis à un examen rigoureux par le comité de crédit susceptible de conduite à une réponse négative de la part de cet établissement bancaire inconnu des demandeurs », que « les diligences normales requises des acquéreurs d’un bien immobilier de 1 050 000 euros financé à crédit à hauteur de 600 000 euros consistaient, dans les meilleurs délais, à contacter un courtier en prêts ou à déposer plusieurs demandes de prêt dans différents établissements, si possible connus des acquéreurs, afin de maximiser les chances d’obtention de ce prêt », que « M. [P], notaire de profession, ne pouvait pas ignorer que son comportement négligent allait nécessairement entraîner un refus de prêt dont il pourrait se prévaloir pour faire échec au compromis de vente du 23 février 2015 » et que « la non-obtention du prêt par M. [P] et Mme [G] est la conséquence de leur conduite fautive ayant consisté à solliciter, à la fin du délai d’un mois accordé et sans aucune garantie objective de succès, une unique demande de prêt auprès d’un seul établissement bancaire », la cour d’appel a violé l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

6. En application de ce texte, en l’absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui présente dans le délai convenu au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, restée infructueuse, n’empêche pas l’accomplissement de la condition suspensive.

7. Pour dire que les acquéreurs ne peuvent se prévaloir de la non-réalisation de la condition et les condamner à payer le montant de la clause pénale, l’arrêt retient que les diligences normales requises pour l’achat d’un bien immobilier de 1 050 000 euros financé à crédit à hauteur de 600 000 euros consistaient, dans les meilleurs délais, à contacter un courtier en prêts ou à déposer plusieurs demandes de prêt dans différents établissements, si possible connus d’eux, afin de maximiser les chances d’obtention de ce prêt et que sa non-obtention est la conséquence de leur conduite fautive ayant consisté à présenter, à la fin du délai d’un mois accordé et sans aucune garantie objective de succès, une unique demande de prêt auprès d’un seul établissement bancaire.

8. En statuant ainsi, après avoir constaté que les acquéreurs justifiaient avoir présenté, dans le délai convenu, une demande de prêt, qui avait été rejetée, conforme aux caractéristiques définies à la promesse, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

9. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt qui condamne solidairement les acquéreurs à payer aux vendeurs la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2015, et dit que le notaire devra remettre à ces derniers le dépôt le garantie entraîne la cassation, par voie de conséquence, du chef de dispositif qui confirme le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par les acquéreurs, qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 18 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne M. [L] [K] et Mme [Q] [K] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [L] [K] et Mme [Q] [K] et les condamne à payer à M. [P] et Mme [N] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.