CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 mars 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 141 F-D

Pourvoi n° H 24-20.434

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2026

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société Artcop-CMB, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H 24-20.434 contre l’arrêt rendu le 28 juin 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la société KGS prestige, dont le siège est [Adresse 4], défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1], après débats en l’audience publique du 13 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 juin 2024), l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété, est implanté sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1], qui n’a pas d’accès direct à la voie publique, et borde sur un côté la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 2] sur laquelle est édifié l’immeuble situé [Adresse 5] et, sur un autre côté, la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3] sur laquelle est édifié l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

2. La parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle AI n° [Cadastre 2] pour rejoindre la [Adresse 6].

3. Faisant valoir que l’activité commerciale exercée dans les lots propriété de la société civile immobilière Shiva nécessitait une seconde issue sur la voie publique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires du 13) aux fins de voir juger son fonds enclavé et obtenir la reconnaissance d’une servitude de passage, à usage exclusif de sortie de secours incendie, grevant la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3].

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes tendant à faire reconnaître l’état d’enclave de son immeuble et le bénéfice d’une servitude de passage par le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et ses demandes subséquentes, alors « que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de constructions ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ; que l’état d’enclave, qui justifie la reconnaissance d’une servitude de passage, doit être provoqué par l’utilisation normale du fonds ; qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avait sollicité la création d’une ouverture (dans le mur séparatif avec l’immeuble du [Adresse 3]) à usage exclusif de sortie de secours incendie permettant d’assurer l’évacuation en cas de sinistre incendie des occupants de l’immeuble, en raison du projet d’aménagement d’un des deux copropriétaires avec un effectif de 190 personnes au lieu de 50 personnes, qui rendait nécessaire la création d’un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l’immeuble, l’issue de sortie constituée par le corridor existant s’avérant de ce fait insuffisante ; que, pour rejeter cette demande, la cour d’appel, après avoir reconnu l’état d’enclave du fonds en raison du caractère insuffisant de l’issue de sortie constituée par le seul corridor, retient que le projet en question de l’un des copropriétaires, la société Shiva, d’aménagement de son établissement de type W de 5ème catégorie, avec un effectif de 190 personnes, était la cause de l’enclave, reprochant ainsi au syndicat des copropriétaires d’être à l’origine de cet état d’enclavement ; qu’en statuant ainsi, elle s’est abstenue de rechercher, comme elle y avait été régulièrement invitée, si l’opération ainsi projetée par le propriétaire constituait une utilisation normale de son fonds ; qu’elle a donc privé son arrêt de base légale au regard de l’article 682 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 682 du code civil :

5. Aux termes de ce texte, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

6. Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], l’arrêt retient que le propriétaire qui cause lui même l’enclave ne peut réclamer un passage sur le fonds voisin, puis relève que la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] dispose, par la servitude de passage dont elle bénéficie d’ores et déjà, d’un accès à la voie publique, que seul le projet d’aménagement de l’établissement exploité dans les lots propriété de la société civile immobilière Shiva, pour recevoir un effectif de 190 personnes, alors que jusqu’alors, il ne recevait qu’environ 50 personnes, rend l’accès existant insuffisant au regard des exigences de la commission de sécurité et que l’état d’enclave n’est ainsi causé que par ce projet d’aménagement porté par l’un des copropriétaires.

7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le projet d’aménagement des lots de copropriété de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] correspondait à un usage normal du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] et rejette la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 juillet 2015 invoquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 1], l’arrêt rendu le 28 juin 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.