Vu la procédure suivante :

Par une requête, des pièces et deux mémoires enregistrés les 26 décembre 2023, 2 janvier 2024, 3 novembre et 3 décembre 2025, la société STR promotion, représentée par M^e Fouchet, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision implicite de rejet de sa demande préalable indemnitaire ;

2°) de condamner la commune de Pessac à lui verser une somme totale de 648 560 euros à parfaire, en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Pessac une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la responsabilité de la commune de Pessac doit être engagée pour faute en raison de l’illégalité de l’arrêté du 6 mars 2019 portant refus de permis de construire, reconnue par un jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 8 avril 2021 ;

- elle a subi un préjudice du fait de la perte de la valeur vénale des parcelles qu’elle aurait dû acquérir, qui s’élève à la somme de 563 000 euros ;

- elle a subi un préjudice au titre des frais d’établissement, par un architecte, du dossier de permis de construire qui s’élève à la somme de 79 200 euros toutes taxes comprises (TTC) ;

- elle a subi un préjudice au titre des frais de géomètre expert qui s’élève à la somme de 3 120 euros TTC ;

- elle a subi un préjudice au titre des frais de l’étude de gestion des eaux pluviales qui s’élève à la somme de 720 euros TTC ;

- elle a subi un préjudice au titre des frais d’étude thermique qui s’élève à la somme de 1 800 euros.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 2 octobre 2025 et 4 janvier 2026, non communiqué pour ce dernier, la commune de Pessac, représentée par M^e Chapenoire, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la mise à la charge de la société STR Promotion sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens invoqués par la société requérante n’est fondé.

Par courrier du 12 mars 2026, les parties ont été informées sur le fondement de l’article R. 611-7 du code de justice administrative que le tribunal était susceptible de relever d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité des conclusions à fin d’annulation de la décision implicite de rejet de sa demande préalable indemnitaire dès lors qu’elle n’est destinée qu’à lier le contentieux.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Lahitte,

- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,

- les observations de M^e Delavier, représentant la société requérante,

- et celles de M^e Chapenoire, représentant la commune de Pessac.

Considérant ce qui suit :

1. La société STR Promotion, auparavant dénommée Lasserre Promotion, a sollicité, le 2 août 2018, la délivrance d’un permis de construire sur les parcelles KI0264, KI0200 et KI0110 situées au 19 et 21 rue Bellevue à Pessac. Par un arrêté du 23 octobre 2018, le maire de la commune de Pessac a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité. Le 14 décembre 2018, la société a sollicité la délivrance d’un nouveau permis de construire sur les mêmes parcelles, pour la réalisation d’une résidence de 24 logements et la démolition de constructions existantes, laquelle a de nouveau été refusée par un arrêté du maire de la commune de Pessac du 6 mars 2019. Par un jugement du 8 avril 2021, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l’arrêté du 6 mars 2019 et a enjoint au maire de la commune de Pessac de délivrer le permis de construire sollicité. Par un arrêté du 17 mai 2021, le maire de la commune de Pessac a délivré le permis de construire sollicité à la société requérante.

2. En parallèle, le maire de la commune de Pessac a, par un arrêté du 13 mai 2020, accordé à M^me A… un permis de démolir trois bâtiments situés sur la parcelle KI0264 au 19 rue Bellevue à Pessac. Par un arrêté du 10 juin 2020 modifié, le maire a délivré à la société PROMOBAT un permis d’aménager autorisant la réalisation de 7 lots à bâtir sur les parcelles KI0110 KI0200 et KI0264 situées au 19-21 rue Bellevue à Pessac et par une décision du 8 novembre 2022, cette même autorité ne s’est pas opposée à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité de ces travaux.

3. Par un courrier du 20 novembre 2023, la société STR Promotion a adressé une demande préalable indemnitaire à la commune de Pessac, tendant à la réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’illégalité fautive de l’arrêté du 6 mars 2019 portant refus de permis de construire. Cette demande a été implicitement rejetée. La société STR Promotion demande au tribunal de condamner la commune de Pessac à lui verser une somme totale de 648 560 euros à parfaire en réparation des différents préjudices subis du fait de l’illégalité fautive de l’arrêté du 6 mars 2019.

Sur la recevabilité des conclusions à fin d’annulation :

4. La décision implicite de rejet de la demande indemnitaire préalable formée par la société STR Promotion a pour seul effet de lier le contentieux à l’égard de l’objet de sa demande. Les conclusions en annulation dirigées contre cette décision doivent être rejetées comme irrecevables.

Sur les conclusions indemnitaires :

En ce qui concerne la responsabilité de la commune de Pessac :

5. Il résulte de l’instruction que par un jugement n° 1902223 du 8 avril 2021, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l’arrêté du 6 mars 2019 par lequel le maire de la commune de Pessac a refusé de délivrer à la société STR Promotion un permis de construire. Il a censuré l’ensemble des motifs de refus opposés à la demande, tirés de la méconnaissance des articles 2.4.4.4, 2.4.1.1 et 2.4.1.2 du règlement de la zone UM 5 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole. Ces illégalités, constatées par un jugement devenu définitif dont le dispositif et les motifs sont dotés de l’autorité absolue de chose jugée, sont constitutives de fautes de nature à engager la responsabilité de la commune de Pessac à l’égard de la société STR Promotion.

En ce qui concerne les préjudices :

6. La responsabilité d’une personne publique n’est susceptible d’être engagée que s’il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu’elle a commises et le préjudice subi par la victime.

7. La commune de Pessac fait valoir en défense qu’aucun chef de préjudices ne saurait être indemnisé en raison de la caducité des promesses de vente des 6 et 19 février 2018 relatives aux parcelles n° 110 et 264. Si elle invoque le non-respect du délai de six mois à compter de la signature des promesses de vente pour déposer une demande de permis de construire, il résulte de l’instruction que la première demande de permis de construire a été déposée dans ce délai. En revanche, il ne résulte pas de la lecture de ces promesses de vente qu’un délai enserrait le dépôt d’une seconde demande de permis de construire en cas de refus opposé à un premier projet, hormis celui de la signature des actes de vente définitifs, lequel a été respecté. Dans ces conditions, nonobstant le seuil inférieur de surface de plancher du projet, les promesses de vente n’étaient pas devenues caduques à la date du refus illégal de permis de construire.

S’agissant de la perte de valeur vénale :

8. La requérante sollicite la réparation de la perte de valeur vénale des parcelles cadastrées KI n° 264 et KI n° 210, terrains d’emprise du projet de construction. Cependant, il résulte de l’instruction, et notamment du rapport d’estimation concernant la valeur vénale en 2021 de ces parcelles, que celle-ci a, au contraire, augmenté par rapport au prix mentionné dans les promesses de vente. A supposer que la requérante soit regardée comme sollicitant la réparation du préjudice résultant de la différence de prix d’achat entre cette estimation et le montant mentionné dans les promesses de vente, il résulte de l’instruction que ces parcelles ont été vendues à un tiers. Ainsi, dès lors qu’elle n’a pas acheté ces parcelles, la société STR Promotion n’a subi aucun préjudice. Elle n’est donc pas fondée à solliciter la somme de 563 000 euros au titre d’une « perte de valeur vénale ». Son préjudice, tel qu’invoqué, ne peut être indemnisé.

S’agissant des frais de dépôt du permis de construire et d’études :

9. La société requérante demande à être indemnisée des frais de dépôt et d’étude nécessaires à la constitution du dossier de demande de permis de construire.

10. Ces préjudices ont été causés par le refus illégal de délivrer le permis de construire. Si, en exécution du jugement d’annulation du 8 avril 2021, la requérante s’est vu délivrer un permis de construire pour le terrain d’emprise en litige, la délivrance en cours d’instance contentieuse d’un permis d’aménager à une autre société pour le même terrain, et son exécution, a rendu irréversible le dommage causé par le refus illégal. Engagés en pure perte, ces frais constituent ainsi des préjudices indemnisables sous réserve toutefois que la société requérante justifie de leur paiement.

11. Or, s’agissant des frais d’architecte, si la requérante produit une note d’honoraire du 31 mai 2021 mentionnant l’adresse du projet et le numéro du dossier du permis refusé, elle ne justifie par aucune pièce, ainsi que le fait valoir en défense la commune, s’être acquittée de ce montant. Il en va de même des frais de géomètre expert dont la facture se borne à indiquer « payable au 18/07/2018 ».

12. En revanche, il résulte de l’instruction que la société requérante s’est effectivement acquittée de la facture d’un montant de 720 euros TTC, émise par un bureau d’étude de sols, assainissement, environnement pour le terrain d’assiette du projet. Si cette facture est antérieure au premier refus de permis de construire, il résulte de l’instruction que le programme des travaux porté par la société pétitionnaire lors de ces deux demandes était similaire. Ainsi, ces frais nécessaires à la conception et à la réalisation du projet ont été engagés en pure perte du fait des illégalités fautives entachant le refus de permis de construire du 6 mars 2019. Il en va de même de la note d’honoraire émise le 14 mars 2019 par un bureau d’études thermiques et fluides, dont seule cependant la moitié du montant de 1800 euros doit être indemnisé en raison de la réserve mentionnée de l’obtention d’un permis de construire. La société STR Promotion est dès lors en droit d’obtenir le remboursement des frais d’études de sol et d’études thermiques à hauteur de 1 620 euros justifiés par les factures acquittées versées au dossier.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Pessac doit seulement être condamnée à verser à la société STR Promotion une somme de 1 620 euros.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société STR Promotion, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Pessac. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de cette même commune une somme de 1 500 euros à verser à la société STR Promotion sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er  : La commune de Pessac est condamnée à verser à la société STR Promotion une somme de 1 620 euros.

Article 2 : La commune de Pessac versera une somme de 1 500 euros à la société STR Promotion au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Pessac sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société STR Promotion et à la commune de Pessac.

Délibéré après l’audience du 18 mars 2026 à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Lahitte, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

La rapporteure,

A. LAHITTE

La présidente,

C. CABANNE

La greffière,

M-A PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,