IBE/MD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE SAINT-DENIS DE LA REUNION

N°9700939

______

SARL Campus Center

c/

XXX

Audience du 12 mai 1999

Lecture du 9 juin 1999

__________

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de la Réunion,

composé de

M. Carbonnel, président du Tribunal,

M. Marmain et M. Y, assesseurs,

assistés de M. Bourgin, greffier en chef,

rend le jugement suivant :

1) Le litige et la procédure

Par une requête enregistrée le 27 juin 1997 sous le n°9700939, la Sarl Campus Center demande que le Tribunal annule la décision du 29 avril 1997 lui refusant la réparation du préjudice subi du fait de la délivrance le 8 janvier 1991 d’un permis de construire illégal et la condamnation de la commune à lui verser des sommes de :

—  65 million de francs, du fait des remboursements dus ou à devoir à la SCI Fonciers et développement qui avait acquis une partie de l’immeuble ;

—  50 million de francs à la région Réunion qui avait acquis une partie de l’immeuble ;

—  50 685 000 francs en réparation du préjudice propre liés à l’impossibilité d’exploiter un niveau de l’immeuble et les parkings et aux débours accessoires à l’annulation ;

—  1 million de francs sur le fondement de l’article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel ;

………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Par un mémoire enregistré le 19 décembre 19997, la commune de Saint Denis conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la requérante à lui verser une somme de 200 000 francs sur le fondement de l’article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours d’appel ;

Par un mémoire enregistré le 26 décembre 1997, la société “Axa” conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la requérante à lui verser une somme de 15 000 francs sur le fondement de l’article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel ;

………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience publique qui a eu lieu le 12 mai 1999 ;

Le Tribunal a examiné la requête, la décision attaquée ainsi que les mémoires et les pièces produits par les parties ;

…/…

Il a entendu à l’audience publique :

. le rapport de M. Y, conseiller – rapporteur ;

. les observations de M. Z A, avocat de la Sarl Campus Center ;

. les observations de M^e Philippe Sers, avocat de la commune de Saint Denis ;

. et les conclusions de M. X, commissaire du gouvernement ;

2) La décision

Au vu du code de l’urbanisme, de la loi du 31 décembre 1968, et du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel ;

Considérant que la société “Campus Center” a déposé, le 11 mai 1990 une demande de permis de construire un ensemble immobilier comprenant des bureaux et des commerces sur une parcelle de terrain de 2350 m² située XXX, dans la zone d’aménagement concertée du Moufia créée à Saint Denis par délibération du 24 mars 1988 approuvant le plan d’aménagement de la zone ; que le permis lui a été délivré le 8 janvier 1991 ; qu’un procès verbal de constatation d’infractions à la législation de l’urbanisme a été dressé à l’encontre de la société le 15 décembre 1994 ; que sur la base de ce procès-verbal, la SCI “Fonciers développement”, acquéreur en l’état futur d’achèvement de différents lots de copropriété de l’immeuble à édifier, a attrait devant les tribunaux judiciaires la société “Campus Center” et a obtenu sa condamnation, par arrêt en date du 7 mars 1997, au remboursement de l’ensemble des sommes dont elle avait fait l’avance assorties de divers intérêts, pour un montant de 29,7 millions de francs ; que la région Réunion a acquis en l’état futur d’achèvement par acte du 18 janvier 1992 une fraction de l’immeuble pour un montant de 16,9 millions de francs ; que la société “Campus Center”, propriétaire de la partie résiduelle de l’immeuble, demande, par la présente instance, la condamnation de la commune de Saint Denis à lui rembourser, à concurrence de 164 millions de francs l’ensemble des préjudices que lui auraient causé la délivrance d’un permis illégal ayant conduit à l’édification d’un immeuble impropre à sa destination ;

Sur la recevabilité de l’appel en garantie formé par la commune de Saint Denis :

Considérant que le contrat d’assurance conclu par la commune de Saint Denis avec la société d’assurances “AXA”, est un contrat de droit privé ; que les obligations qui en découlent sont des obligations de droit privé, dont la mise en oeuvre relève des juridictions judiciaires et non du juge administratif ; que l’appel en garantie formé par la commune contre la compagnie d’assurances “AXA”ne peut dès lors qu’être rejetée en ce qu’il est porté devant une juridiction incompétente pour en connaître ;

Sur la demande de mise en cause de tiers au litige :

Considérant que la société requérante demande que les compagnies d’assurances “La Sprinks” et “La Mutuelle des architectes Français” soient mises en cause ; que la juridiction administrative ne serait en tout état de cause pas compétente pour statuer sur l’éventuel litige pouvant naître entre ces compagnies d’assurances et la commune de Saint Denis ou la société requérante ; que les conclusions tendant à la mise en cause de ces sociétés sont en conséquence irrecevables ;

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Sur la responsabilité de la commune :

Considérant, en premier lieu, qu’il ressort des pièces du dossier, et notamment du procès-verbal d’infractions aux règles d’urbanisme du 15 décembre 1994, que le permis de construire délivré le 8 janvier 1991 enfreint de manière particulièrement grave les règles d’urbanisme instituées dans la zone d’aménagement concertée du Moufia par le plan d’aménagement de zone adopté le 24 mars 1988 ; que le permis autorise ainsi une emprise au sol du bâtiment sur 100% de la parcelle, alors que l’article UY 9 du plan limite l’emprise au sol des constructions à 50 % ; que le permis autorise une hauteur de 20 à 23 mètres alors que l’article UY 10 du plan limite à 14 mètres la hauteur maximale des constructions ; que le permis autorise une surface hors oeuvre nette de 6 096 m² alors que, par application de l’article UY 14 du plan fixant à 1 le coefficient d’occupation des sols dans la zone UY db, cette surface ne pouvait légalement dépasser 2 350 m² ; que la règle d’implantation et de recul par rapport à l’axe des voies publiques n’est pas respectée, pas plus que celle déterminant une superficie minimale réservée aux espaces verts sur la parcelle ;

Considérant, en deuxième lieu, que si le permis du 8 janvier 1991 mentionne une modification du règlement de la zone UY db de la ZAC Moufia par une délibération en date du 15 décembre 1990, la commune admet que cette délibération n’a aucune existence ; que si la commune fait valoir en défense que la délibération modifiant le plan d’aménagement de zone UY daterait en réalité du 12 octobre 1990, puis du 6 octobre 1990, aucun des documents qu’elle fournit n’est de nature à établir qu’une délibération régulière du conseil municipal est intervenue pour modifier la réglementation applicable de la zone concernée avant la date de délivrance du permis ; que les propositions de modifications du plan d’aménagement de la ZAC du Moufia contenues dans le document présenté par la commune ne portent au surplus que sur une limitation de la hauteur des constructions à 20 mètres et une déréglementation du coefficient d’occupation des sols alors que les infractions constatées dans le procès-verbal du 15 décembre 1994 concernent également les règles d’implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives, les règles d’emprise et les règles relatives aux espaces verts ; qu’enfin la commune n’établit ni même n’allègue que la prétendue délibération du 6 octobre 1990 aurait fait l’objet des mesures d’enquête publique préalable, de publicité et d’information auxquelles son entrée en vigueur eût été, en tout état de cause, subordonnée en application des dispositions des articles R. 311-32 et R. 311-6 du code de l’urbanisme ;

Considérant, qu’il résulte de ce qui précède que la commune de Saint Denis a commis une faute engageant sa responsabilité en délivrant le 8 janvier 1991 un permis de construire violant, sur des points essentiels, les règles d’urbanisme applicables à la zone UY db de la zone d’aménagement concertée du Moufia ;

Sur le lien de causalité entre la faute de la commune et le préjudice :

Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune, les vices affectant le permis de construire et par voie de conséquences les travaux réalisés en conformité avec ses prescriptions sont, par eux-mêmes et eu égard à leur gravité, de nature à rendre l’immeuble définitivement impropre à sa destination ; que la circonstance que, de surcroît, la société “Campus Center” n’a pas respecté certaines des prescriptions du permis, sur un certain nombre de points dont la majeure partie aurait d’ailleurs pu faire l’objet d’une régularisation, ne saurait exonérer la commune de la part de responsabilité qu’elle encoure du fait de la délivrance d’un permis illégal ; qu’ainsi, l’empiétement de l’immeuble sur le domaine public communal a été autorisé par

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le permis initial, à l’exception d’un débord ayant permis la réalisation d’une rampe d’accès pour les personnes handicapées ; que le dépassement de 127 m² de la surface hors oeuvre nette autorisée par le permis ne représente que moins de 7 % de cette surface , alors que le permis lui-même accorde illégalement une surface hors oeuvre nette double de celle autorisée par le plan d’aménagement ; que la hauteur des bâtiments ne dépasse les limites autorisées par le permis qu’en un point de la façade sud de la construction ; que l’insuffisance des places de stationnement ne compromet pas la destination de l’immeuble ; qu’il résulte de ce qui précède que les préjudices subis par la requérante du fait de l’irrégularité de la construction proviennent essentiellement des vices propres du permis ; qu’un lien de causalité déterminant est par suite établi entre la faute commise par la commune et le préjudice allégué par la requérante ;

Sur la prescription quadriennale :

Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune, la délivrance du permis de construire illégal, le 8 janvier 1991, ne constitue pas le fait générateur de la créance que détient sur elle la société “Campus Center” ; que la consistance et l’ampleur du dommage subi ou susceptible d’être subi par la société “Campus Center” à raison de la délivrance du permis illégal n’est au plus tôt apparu qu’à la date où le procès-verbal de constatation des infractions a été dressé, le 15 décembre 1994 ; que le dommage n’est au surplus devenu direct et certain qu’à la date des condamnations judiciaires de la société “Campus Center”, les 26 novembre 1996 et 7 mars 1997 ; que la commune n’est dès lors pas fondée à opposer aux prétentions de la requérante, introduites devant le Tribunal en 1997, la déchéance quadriennale ;

Sur la faute de la victime :

Considérant que la société “Campus Center” a déposé une demande de permis de construire pour un projet immobilier de grande ampleur dont elle ne pouvait ignorer qu’il était gravement en contradiction avec des points fondamentaux de la réglementation applicable dans la zone d’aménagement concertée du Moufia ; que si la requérante indique que le dépôt d’une demande de construire ne constitue pas un titre juridique et n’engage pas la responsabilité du pétitionnaire dans la mesure où seule l’autorité publique est en charge d’instruire et de délivrer le permis, son comportement a, dans les circonstances de l’espèce, revêtu un caractère fautif de nature à atténuer la part de responsabilité encourue par la commune ; que la société a au surplus aggravé les irrégularités du permis en réalisant des travaux pour partie non conformes aux prescriptions de l’autorisation de construire ; qu’il sera, dès lors, fait une juste appréciation des responsabilités respectives de la commune et de la société en laissant à la charge de cette dernière la moitié des conséquences dommageables qu’elle a supportées du fait de la délivrance du permis irrégulier ;

Sur l’évaluation du préjudice :

Considérant que la société requérante n’est en tout état de cause fondée à demander réparation que des préjudices actuels, certains et directs découlant pour elle de la délivrance par la commune de Saint Denis du permis du 8 janvier 1991 ; qu’il résulte de l’instruction que la société a été condamnée par la Cour d’Appel de Saint Denis de la Réunion du 7 mars 19977 à verser une somme de 29 753 146 francs à la Société “Fonciers développement” ; que l’annulation partielle de cet arrêt par la Cour de Cassation ne remet pas en cause la condamnation de la société “Campus Center” à payer cette somme ; que la requérante ne fournit, en revanche, en ce qui concerne ses relations avec la société “Fonciers développement”, aucun

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élément justifiant sa demande de réparation à hauteur de 65 millions de francs ; que si elle soutient qu’elle sera conduite à indemniser la Région Réunion du montant de son achat en l’état futur d’achèvement à concurrence de 50 millions de francs, le préjudice dont s’agit n’est qu’allégué et futur ; que la demande doit par suite être rejetée sur ce point ; que si elle prétend obtenir réparation à raison des lots dont elle serait demeurée propriétaire, elle n’établit précisément ni la réalité et la consistance de cette propriété, ni l’exactitude de l’ affirmation selon laquelle les 1100 m² de ce niveau aurait pu être cédés au prix de 11 000 francs le m², ni l’impossibilité dans laquelle elle serait de réaliser à l’avenir cette opération de vente ; qu’il résulte de ce qui précède que le préjudice dont la société requérante est fondée à demander réparation s’élève à 29 753 146 francs ;

Sur l’application de l’article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel : « Dans toutes les instances devant les tribunaux administratifs et les cours administratives d’appel, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation » ; qu’il y a lieu en l’espèce de condamner la commune de Saint Denis à verser à la société “Campus Center” une somme de 3 000 francs au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1 : La décision du 29 avril 1997 de la commune de Saint Denis est annulée.

Article 2 : La commune de Saint Denis est condamnée à verser à la société “Campus Center” une somme de 14 876 573 francs.

Article 3 : La commune de Saint Denis versera à la société “Campus Center” une somme de 3 000 F au titre de l’article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions de la commune de Saint Denis tendant à l’appel en garantie de la compagnie d’assurance “AXA” et à la mise en cause des sociétés d’assurances “Sprinks” et “Mutuelle des Architectes français” sont rejetées.

Article 6 : Les conclusions de la commune de Saint Denis tendant à la condamnation de la société requérante au paiement des frais exposés et non compris dans les dépens sont rejetées.

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Article 7 : Le présent jugement sera notifié à la société “Campus Center”, à la commune de Saint Denis, à la compagnie d’assurance “AXA”, et aux compagnies “Sprinks” et “Mutuelle des architectes français”.

Copie du présent jugement sera en outre adressé à la Chambre Régionale des comptes et au payeur communal.

Prononcé en audience publique, le 9 juin 1999.

le conseiller-rapporteur, le président, le greffier en chef,

I.Y F. CARBONNEL R. BOURGIN

La République mande et ordonne

au préfet de la Réunion,

en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce

requis en ce qui concerne les voies de droit commun,

contre les parties privées de pourvoir

à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

R. BOURGIN