Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 12 juillet 2021 et 28 mars 2022, le 25 octobre 2022 et le 10 juillet 2023, la société Genecomi, représentée par M^e Woog, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner la commune de Cabries à lui verser la somme de 1 382 080, 25 euros HT en réparation de son préjudice, assortie des intérêts au taux légal à compter de la réception de sa demande indemnitaire ;

2°) de mettre à la charge la commune de Cabries une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

à titre principal :

— la responsabilité contractuelle de la commune de Cabries est engagée ;

— aucune prescription ne peut lui être opposée, seule la date du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 29 mai 2018 pouvant constituer le point de départ de son action indemnitaire ;

— la commune a commis une faute en ne tenant pas sa promesse de signer l’avenant n° 2 au bail emphytéotique administratif prévoyant la levée de la condition suspensive relative au caractère définitif du permis, alors même que le maire a été autorisé à signer cet avenant par une délibération du conseil municipal du 20 décembre 2007 ; cette promesse a eu une influence déterminante dans son choix de lever cette condition suspensive dans le cadre du contrat de promotion immobilière et l’a incitée à signer son avenant n°1 ;

— la commune a commis une faute en délivrant un permis de construire illégal, à l’origine de son préjudice ;

— le permis de construire ayant été annulé, il est réputé n’avoir jamais existé et ne peut, dès lors, être considéré comme ayant été délivré dans les douze mois de son dépôt de sorte que, en application des stipulations de l’article 5.2.3 du bail emphytéotique administratif, ce bail aurait dû être automatiquement résilié, or son exécution s’est poursuivie sans que la commune ne lui verse, en méconnaissance de ses obligations contractuelles, l’indemnité prévue ;

— ces manquements, imputables à la commune et à l’origine de sa condamnation par le juge judiciaire à verser à la société Duval méditerranée la somme de 1 382 080,25 euros, lui ont causé un préjudice égal à cette somme ;

— ces fautes ont bien été commises avant la résiliation du bail emphytéotique administratif ;

— son action à l’encontre de la commune est récursoire et non subrogatoire dès lors qu’elle n’est pas subrogée au promoteur ;

à titre subsidiaire :

— la responsabilité délictuelle de la commune de Cabries est engagée en raison des mêmes fautes ;

— elle est fondée à demander, au titre de la responsabilité quasi-contractuelle, une indemnité au titre de l’enrichissement sans cause de la commune de Cabriès ; celle-ci s’est trouvée enrichie à hauteur des prestations réalisées par la société CFA Méditerranée à hauteur de 362 392,76 euros dans le cadre du contrat de promotion immobilière alors que, en ce qui la concerne, elle a seule supporté les coûts engagés par la société CFA Méditerranée et au titre desquels elle a été condamnée à lui verser une indemnité ; il existe un lien entre cet enrichissement et cet appauvrissement, lesquels ne reposent sur aucun fondement légal ;

— le montant de son préjudice correspond au montant de la somme à laquelle elle a été condamnée par le tribunal de grande instance de Nanterre.

— elle doit être indemnisée au total de la somme de 1 382 080,35 euros dont 362 392,76 euros au titre de l’enrichissement sans cause et 1 018 687,50 euros au titre des fautes commises par la commune.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 décembre 2021 et le 21 février 2023, la commune de Cabries, conclut au rejet des conclusions présentées à son encontre et à ce que soit mise à la charge de la société Genecomi une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les conclusions de la société Genecomi tendant au versement d’une provision sont irrecevables ;

— la demande indemnitaire de la société Genecomi est prescrite ;

— la société Genecomi n’est pas fondée à rechercher sa responsabilité contractuelle pour promesse non tenue, laquelle relève de la responsabilité délictuelle ;

— elle a délivrée le permis de construire le 1er octobre 2007, dans le délai de douze mois, mais celui-ci a été annulé par le tribunal administratif ; la société Genecomi ne peut donc se prévaloir de l’article 5.2.3 du bail emphytéotique administratif pour prétendre qu’une résiliation pour motif d’intérêt général aurait dû avoir lieu ;

— la faute tirée de la promesse non tenue de la commune de signer l’avenant n° 2 au bail emphytéotique administratif n’est pas fondée, en l’absence d’engagement ferme et précis quant à sa signature alors que, en tout état de cause, la société n’a pas fait preuve de prudence en signant l’avenant n° 1 au CPI avant la signature de l’avenant n° 2 au bail emphytéotique administratif ;

— la faute reposant sur la délivrance d’un permis de construire illégal n’est pas fondée dès lors que la société Genecomi a la qualité de tiers au permis de construire dont seule la société CFA Méditerranée est bénéficiaire et dont la qualité de mandataire est sans incidence ; la qualité de titulaire de droits réels sur le terrain d’assiette de la société Genecomi n’est pas de nature à lui ouvrir les mêmes droits que le bénéficiaire du permis de construire ;

— la signature de l’avenant n°1 au CPI, par lequel la société Genecomi a renoncé à la condition suspensive relative au permis de construire, est seule à l’origine de la condamnation prononcée par le juge judiciaire et du versement consécutif des sommes par la voie transactionnelle ;

— la société Genecomi a commis une négligence fautive ;

— son préjudice ne présente aucun lien avec l’absence de signature par la commune de l’avenant n°2 au bail emphytéotique administratif ;

— la délivrance d’un permis de construire illégal ne saurait engager sa responsabilité ;

— la société Genecomi n’est pas fondée à invoquer l’enrichissement sans cause dès lors qu’elles sont liées par un contrat, lequel n’a pas été déclaré nul ;

— en tout état de cause, les conditions permettant l’engagement d’une telle responsabilité ne sont pas réunies ;

— les études ont été réalisées par le promoteur pour la société et non pour la commune.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Simeray ;

— les conclusions de M^me Giocanti, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Palombelli , représentant la société requérante et de M^e Gaudon, représentant la commune de Cabries.

Considérant ce qui suit :

1. Dans le cadre d’un projet portant sur la construction d’un nouveau groupe scolaire avec service de restauration et terrain de sport dans le quartier St Pierre, le conseil municipal de Cabriès a approuvé, par une délibération du 5 mars 2007, la conclusion d’un bail emphytéotique administratif assorti d’une convention de mise à disposition du terrain avec la société Genecomi, lequel a été signé le 4 mai 2007. Parallèlement, la société Genecomi a conclu, le 7 mai 2007, un contrat de promotion immobilière (CPI) sous conditions suspensives par lequel elle a, en qualité de maître d’ouvrage, confié la construction de l’ensemble immobilier à la société CFA Méditerranée.

2. La délibération du conseil municipal de Cabriès approuvant le bail emphytéotique administratif a fait l’objet, le 2 mai 2007, d’un recours en excès de pouvoir et a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Marseille du 29 juin 2010, confirmé en appel par un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 6 mai 2013, lequel a été annulé par une décision du Conseil d’État du 23 octobre 2015 et, après renvoi, le jugement du tribunal administratif de Marseille du 29 juin 2010 a été annulé par un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 11 juillet 2016. Parallèlement, le permis de construire, accordé le 1er octobre 2007, a fait l’objet, le 27 novembre 2007, d’un recours en excès de pouvoir et a été annulé par un jugement du 26 novembre 2009, de même que le permis de construire délivré postérieurement le 15 janvier 2014, qui a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Marseille du 30 avril 2015.

3. Prenant acte de ce que les travaux ne pouvaient être engagés, la société CFA Méditerranée a, par un courrier du 29 octobre 2010, sollicité de la société Genecomi l’indemnité de résiliation prévue dans le CPI et réclamé le paiement de la somme de 1 720 451 euros hors taxes correspondant, selon la requérante, à 15% des travaux. Par un courrier du 18 décembre 2014 la société Genecomi a demandé à la commune de Cabries de lui verser la somme de 2 376 758,02 euros en réparation de son préjudice. Par un jugement du 29 mai 2018, devenu définitif par suite du désistement de la société Genecomi devant la cour d’appel de Versailles, le tribunal de grande instance de Nanterre a condamné la société Genecomi à verser à la société Duval développement Méditerranée, venant aux droits de la société CFA Méditerranée, la somme de 1 382 080,25 euros hors taxes, assortie des intérêts moratoires contractuels, à la suite de la résiliation du CPI conclu le 7 mai 2007. Par un nouveau courrier du 26 décembre 2018, auquel il n’a pas été répondu, la société Genecomi a demandé à la commune de Cabries de lui verser une indemnité égale à cette condamnation. La société Genecomi demande au tribunal de condamner la commune de Cabries à lui verser la somme de 1 382 080,25 euros au titre du préjudice qu’elle a subi.

Sur les conclusions indemnitaires :

4. La société Genecomi se prévaut, à titre principal, des fautes que la commune aurait commises en ne respectant pas sa promesse de conclure l’avenant n° 2 au bail emphytéotique administratif, en délivrant un permis de construire illégal, et en ne lui versant pas l’indemnité de résiliation prévue à l’article 5.2.3 du bail, lequel renvoie à l’article 5.2.1 a). La société Genecomi invoque également, à titre subsidiaire, l’enrichissement sans cause qui aurait résulté pour la commune de Cabriès des prestations réalisées par la société CFA Méditerranée au titre du contrat de promotion immobilière susmentionné.

En ce qui concerne la responsabilité quasi-délictuelle ou délictuelle de la commune de Cabries :

S’agissant de la promesse de conclure l’avenant n°2 au bail emphytéotique administratif :

5. Si la responsabilité de l’administration est susceptible d’être retenue en cas de promesse non tenue, il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’un engagement ferme et précis qui n’aurait pas été respecté à son égard.

6. Il résulte de l’instruction que l’avenant n°2, au terme duquel les parties convenaient de ne pas attendre la réalisation de la condition suspensive relative au caractère définitif du permis de construire, comme le prévoyaient les stipulations de l’article 1.4.1 du bail emphytéotique administratif, et de constater d’un commun accord la prise d’effet du bail dès sa signature, a été approuvé le 20 décembre 2007 par le conseil municipal qui a autorisé le maire à le signer. Dans ces conditions, la commune de Cabries doit être regardée comme ayant pris un engagement ferme et précis à l’égard de la société Genecomi de renoncer à la condition suspensive relative au caractère définitif du permis de construire. Elle a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

7. Toutefois, la requérante a signé avec la société CFA Méditerranée un avenant au CPI ayant le même objet que l’avenant n°2 au bail emphytéotique administratif dès le 21 décembre 2007, sans attendre la signature de cet avenant par le maire. La société Genecomi, en sa qualité de professionnel de l’immobilier a commis une imprudence fautive en signant, avec la société CFA, un avenant au CPI, lequel comportait un blanc quant à la date de signature de l’avenant au bail emphytéotique administratif, dès le lendemain du conseil municipal approuvant cet avenant, sans attendre qu’il soit signé par le maire ni même que la délibération en cause soit rendue exécutoire après sa transmission au représentant de l’État et sa publication. Cette imprudence fautive est de nature à exonérer totalement la commune de Cabries de sa responsabilité quasi-délictuelle, en dépit de la faute qu’elle avait elle-même commise en prenant l’engagement de signer l’avenant n°2 du bail emphytéotique administratif.

S’agissant de la délivrance d’un permis de construire illégal :

8. En principe, toute illégalité commise par l’administration constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain. Ainsi, la délivrance d’un permis de construire illégal constitue une faute susceptible d’engager, envers son bénéficiaire, la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle il a été accordé.

9. Il résulte de l’instruction que le permis de construire délivré à la société CFA méditerranée par la commune de Cabries le 5 octobre 2007 a été annulé par un jugement du tribunal administratif du 26 novembre 2009. Le projet de construction n’a pas été réalisé et a été abandonné en 2012. La commune a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

10. Toutefois, le préjudice dont se prévaut la société requérante résulte de sa condamnation prononcée par le tribunal de grande instance de Nanterre sur le fondement des stipulations de l’article 10.2.3 du CPI, relatives à l’indemnité à verser en cas de résiliation du contrat du fait du maître d’ouvrage avant mise à disposition des ouvrages, dès lors que le juge judiciaire a estimé que trois des cinq conditions suspensives de l’applicabilité du CPI avaient été levées, les parties ayant renoncé aux deux autres. Dans ces conditions, la condamnation prononcée par le tribunal de grande instance de Nanterre à l’encontre de la société Genecomi résulte de ses propres engagements envers la société CFA Méditerranée dans le cadre du CPI et est sans lien avec la faute commise par la commune de Cabries relative à la délivrance d’un permis illégal. Il y a donc lieu de rejeter la demande de la société Genecomi sur ce fondement.

S’agissant de l’absence de versement d’une indemnité de résiliation :

11. Aux termes du a) l’article 5.2.3 du bail emphytéotique administratif – « résiliation automatique du bail en cas de non obtention des autorisations administratives » : « Le bail sera résilié de plein droit en cas de non-délivrance des autorisations administratives et notamment de l’autorisation de construire, dans un délai de douze mois suivant son dépôt. La résiliation interviendra selon les modalités et conséquences définies au b) de l’article 5.2.2. »

12. La société Genecomi n’est pas fondée à se prévaloir de ces stipulations pour soutenir que la commune devait lui verser une indemnité dès lors que le permis de construire a été délivré le 1er octobre 2007, soit dans les douze mois suivant son dépôt. La circonstance que ce permis de construire a été annulé par jugement du tribunal administratif du 26 novembre 2009 ne saurait le faire regarder, pour l’application des stipulations précitées, comme n’ayant pas été délivré le 1er octobre 2007.

En ce qui concerne la responsabilité quasi-contractuelle

13. La société requérante est liée avec la commune de Cabries par un contrat. Il ne résulte pas de l’instruction, contrairement à ce que soutient la société Genecomi, que le bail emphytéotique administratif litigieux a été annulé ou résilié pour irrégularité. Dans ces conditions, les conclusions indemnitaires présentées par la société requérante sur le terrain de l’enrichissement sans cause tendant au remboursement de la somme de 362 392,76 euros ne peuvent qu’être rejetées

14. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’exception de prescription quadriennale soulevée par la commune de Cabries, que les conclusions indemnitaires de la société Genecomi doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Cabries, qui n’a pas la qualité de partie perdante, les sommes demandées par la société Genecomi au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la société Genecomi une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Cabries et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Genecomi est rejetée.

Article 2 : La société Genecomi versera une somme de 2 500 euros à la commune de Cabries au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Genecomi et à la commune de Cabries.

Délibéré après l’audience du 27 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Gonneau, président,

M^me Simeray, première conseillère,

M^me Delzangles, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025.

La rapporteure,

Signé

C. SimerayLe président,

Signé

P-Y. Gonneau

La greffière,

Signé

A. Martinez

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,