Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 10 février 2025 et 3 septembre 2025, la société civile immobilière (SCI) L’Ebène demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle été assujettie au titre de l’année 2024 à raison d’un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de Rians.

Elle soutient que :

- la maison concernée n’est pas actuellement habitable, ce qui ressort notamment d’un protocole d’accord conclu avec les locataires du bien ;

- ainsi qu’il ressort du devis produit, d’importants travaux devraient être réalisés pour permettre son habitabilité.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 4 août 2025 et 17 octobre 2025, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ;

- la décision n° 98-403 DC du Conseil constitutionnel en date du 29 juillet 1998 ;

- la décision n° 2012-662 DC du Conseil constitutionnel en date du 29 décembre 2012 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Bernabeu,

- et les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique,

- les parties n’étant ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) L’Ebène demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle été assujettie au titre de l’année 2024 à raison d’un bien immobilier situé sur le territoire de la commune de Rians (parcelle cadastrée section AE n° 315).

2. Aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée (…) / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition (…) / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire (…) qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II / (…) / VI. – La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable / (…) ». En vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige, la ville de Rians (Var) est au nombre des communes où la taxe sur les logements vacants est instituée.

3. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : « (…) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; (…) / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu’ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ». Dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel a également jugé que l’objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts est d’inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d’être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur.

4. Il résulte de ce qui précède qu’il appartient au contribuable, s’il demande le bénéfice de l’exonération de la taxe sur les logements vacants, d’établir que la vacance de son logement est indépendante de sa volonté ou la nécessité de réaliser d’importants travaux pour le rendre habitable. Le caractère contraignant de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

5. Il est constant que le local en cause, dont la SCI L’Ebène est la propriétaire, est à usage d’habitation et qu’il était inoccupé depuis au moins une année au 1er janvier 2024. Pour solliciter la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2024 à raison de ce bien, la requérante soutient que le logement est inhabitable, eu égard à un protocole d’accord qu’elle a signé en 2012 avec M. et M^me A…, ses locataires, et qu’il nécessite, pour être habitable, la réalisation d’importants travaux.

6. D’une part, la requérante donne en location, depuis février 2002, une maison avec terrain de 5 815 m² à M. et M^me A…, avec lesquels elle a signé en 2012, un protocole d’accord selon lequel la SCI est autorisée à accéder au terrain afin d’y faire construire une villa d’environ 80 m². Ce protocole prévoit également que les constructions sont limitées aux fondations, au gros œuvre, à la toiture, à la pose de menuiseries et à la façade, et que la villa ne serait ni louée ni occupée jusqu’à la fin du bail des époux A…, par résiliation ou par décès. En revanche, il a été convenu que les intéressés étaient, à l’issu de ces travaux, pourvus des clefs de la villa et autorisés à y entreposer diverses affaires, sans pouvoir habiter les lieux. La société requérante soutient qu’eu égard à la signature de ce protocole, la maison est nécessairement inhabitable dès lors que restent à réaliser les travaux suivants : revêtement de sol, électricité, plomberie, réalisation d’une salle de bains, d’un WC et d’une cuisine, peinture et raccordement aux réseaux. Même si le bien est clos et couvert, la société, qui produit également différentes photographies de la maison, doit être regardée comme apportant la preuve de ce que l’état du bien, au 1er janvier 2024, ne permet pas son usage à fin d’habitation et qu’il n’est pas, par suite, habitable. Toutefois, ainsi que le fait valoir l’administration, la vacance de la villa, jusqu’au départ de M. et M^me A…, était induite dès l’origine de la construction, eu égard à la volonté des parties, et ne peut donc être imputée à une cause étrangère à la volonté de la société requérante.

7. D’autre part, pour démontrer que la villa ne peut être rendue habitable qu’au prix de travaux importants, la requérante produit un devis de l’entreprise Pierre Cédric daté du 21 août 2025, faisant état de travaux divers (placo et bandes placo, électricité, carrelage, faïence dans la salle de bains et WC, peinture, évacuation des déchets, déplacement et hébergement de main d’œuvre) évalués au montant global de 39 800 euros. Ces éléments ne sont toutefois pas suffisants pour justifier que la vacance du logement serait indépendante de la volonté de la société en raison de l’importance des travaux, tant par leur coût que par leur ampleur, dès lors qu’aucun des documents versés par la requérante n’indique la valeur vénale du bien au 1er janvier 2024, et qu’il n’est pas établi, ni même allégué, qu’elle serait dans l’incapacité de financer ces travaux. En revanche, l’administration soutient sans être contestée que la valeur vénale du bien est d’environ 287 730 euros, en se fondant sur un prix moyen du marché relatif aux biens situés sur des parcelles cadastrées section AE de la commune de Rians, évalué à 3 197 euros le m2. Elle ajoute qu’elle peut être fixée en dernier lieu, après un abattement de 20 % au regard de l’état inachevé de la construction, à la somme de 230 184 euros. L’administration estime par ailleurs, sans contestation de la part de la société, que les travaux pour rendre le logement habitable s’élève non pas à la somme de 39 800 euros, mais à celle de 31 800 euros, une fois exclus les postes de peinture et faïence, ce qui représente environ 14 % de la valeur vénale après abattement. Enfin, l’administration ajoute sans être contredite qu’il résulte des déclarations de revenus fonciers effectuées récemment par la SCI, que son activité de location a généré des bénéfices, chaque année, compris entre 39 000 euros (exercice 2019) et 123 000 euros (exercice 2024), ce qui lui aurait permis de réaliser les travaux nécessaires à l’habitabilité du bien. Dès lors, il ne résulte pas de l’instruction que le bien en litige aurait été inhabitable au 1er janvier 2024, au sens des dispositions précitées de l’article 232 du code général des impôts telles qu’interprétées par le Conseil constitutionnel. Par suite, c’est à bon droit que l’administration fiscale a assujetti la société requérante à la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2024.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI L’Ebène doit être rejetée.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI L’Ebène est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière L’Ebène et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Délibéré après l’audience du 3 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Bernabeu, présidente,

M. Riffard, premier conseiller,

M^me Soddu, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025.

La présidente-rapporteure,

Signé

M. BERNABEUL’assesseur le plus ancien,

Signé

D. RIFFARD

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Et par délégation, la greffière.