Tribunal des activités économiques d’Avignon Troisième chambre Au nom du peuple français

Jugement du 05/09/2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2024 000560

Demandeur(s):

MBCB (SAS)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant(s) : M^e Elisabeth HANOCQ/[Localité 2]

Défendeur(s) : [U] [N] [A]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant(s) : M^e Céline BERBIGUIER/[Localité 2]

Composition du tribunal lors des débats et du délibéré :

Président d’audience : Jean-Michel CALLEJA Juges : Florence DUPRAT Jacqueline MARINETTI

Greffier lors des débats : Arnaud GASQUE

Débats à l’audience publique du 16/05/2025

Dépens de greffe liquidés à la somme de 69,59 euros TTC

Exposé du litige

Madame [U] [N] [A] est propriétaire d’un fonds de commerce café, débit de boissons à [Localité 3], connu sous le nom de "[Adresse 3]".

La société MBCB, représentée par les époux [C], a souhaité exploiter le fonds de commerce et a signé un contrat de location-gérance (bail) le 20 avril 2023.

Ce bail d’une durée de 12 mois était consenti moyennant un loyer annuel de 40.800,00 € HT, soit 3.400,00 € par mois, réparti entre un loyer mensuel de 3.000,00 € pour le fonds de commerce et un loyer mensuel de 400,00 € pour la location des locaux, payable mensuellement et d’avance le 1 er jour de chaque mois.

Ainsi, le présent bail a été consenti pour une durée s’étalant du 17 avril 2023 au 31 mars 2024, une tacite reconduction étant prévue à compter du 1 er avril 2024 jusqu’au 31 mars 2025, et ainsi de suite.

Le premier paiement devait avoir lieu le 1 er mai 2023 par virement, puis tous les premiers de chaque mois.

La société MBCB s’est engagée par ailleurs à verser la somme de 20.000,00 € au titre de dépôt de garantie, et ce en deux versements. Le premier acompte de 10.000,00 € a été versé à la signature du bail et le solde devait être versé au plus tard le 31 décembre 2023.

L’exploitation du fonds de commerce a débuté le 9 mai 2023.

Aucun état des lieux ne semble avoir été établi lors de la remise des clés du local, ni ultérieurement, et ce malgré les rendez-vous programmés en ce sens par les parties.

Suite à de nombreux incidents et notamment des pannes sur les appareils réfrigérés nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce, la société MBCB a perdu son stock de boissons, toutes les bouteilles ayant été congelées et ayant explosé dans la banque réfrigérée.

La société MBCB a ainsi dû racheter tout son stock de boissons afin de pouvoir continuer à exercer.

Le 27 juin 2023, suite à une nouvelle panne, la société MBCB en a alors informé Madame [N] [A], qui a contacté la société FCI, laquelle est intervenue la première fois le même jour, soit le 27 juin 2023, posant ainsi son diagnostic.

D’autres interventions suivaient le 11 et 12 juillet 2023, les pièces commandées ayant été reçues.

L’ensemble des interventions a été chiffré à un montant de 3.600,24 € TTC, et la banque réfrigérée a ainsi été remise en état de fonctionnement.

Néanmoins, et ce afin de permettre à la société MBCB de continuer à exercer, la société FCI a fourni des appareils réfrigérés mobiles comme solution de dépannage.

Devant les difficultés subies par les locataires-gérants, Madame [N] [A] aurait alors consenti à un aménagement du montant des loyers de mai à août 2023 sous la forme de facilités de paiement, le loyer provisoire étant ainsi fixé possiblement à 1.000,00 € pour le mois de mai et 2.000,00 € pour les mois de juin, juillet et août. Cependant, pour les locataires-gérants, l’aménagement des loyers a été perçu comme un geste définitif de réduction des loyers, objet de la contestation présente.

Le 5 juillet 2023, la société MBCB a décidé d’une résiliation anticipée du bail, la résiliation devant prendre effet le 5 octobre 2023 au terme d’un préavis de trois mois.

Au cours du préavis, le 11 août 2023 le chauffe-eau est tombé en panne privant ainsi le local d’eau chaude.

Une nouvelle panne est survenue le 28 août 2023 et l’entreprise FCI a de nouveau diagnostiqué une fuite de fréon dans le circuit de la banque réfrigérée.

Le 14 septembre 2023, la société MBCB et Madame [N] [A] ont signé un acte de résiliation de la location-gérance prévoyant que la résiliation prendrait effet le 24 septembre 2023 à minuit.

Le 3 octobre 2023, Madame [N] [A] a adressé un courrier recommandé avec demande d’avis de réception à la société MBCB en chiffrant le solde restant dû au titre des loyers de gérance et de location des locaux à la somme de 5.624,00 EUR.

Le 23 octobre 2023, le conseil de la société MBCB a mis en demeure Madame [N] [A] de restituer le dépôt de garantie de 10.000,00 €.

Le 6 novembre 2023, Madame [N] [A] a apporté une réponse circonstanciée à la mise en demeure reçue.

Le 6 décembre 2023, Madame [N] [A] a adressé une mise en demeure au conseil de la société MBCB sollicitant une ultime fois le paiement des arriérés de loyers pour la somme de 5.624,00 €, majoré des intérêts légaux au taux de 15 %, condition nécessaire au déblocage du dépôt de garantie.

Devant le blocage de la situation, la société MBCB a alors fait assigner Madame [N] [A] devant la présente juridiction le 4 janvier 2024.

C’est en l’état que la situation se présente.

Au soutien de ses dernières écritures, la société MBCB demande de :

Vu les articles 1103, 1104, 1137, 1719 et 1217 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’accord des parties pour la réduction du montant des loyers à la somme de 1.000,00 € pour le mois de mai 2023 et 2.000,00 € pour les mois de juin à août 2023,

Condamner Madame [N] [A] à payer à la société MBCB la somme de 10.000,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts de droit depuis le 24 sept embre 2023 ;

Très subsidiairement,

* Dire que le montant du solde des loyers, soit la somme totale de 5.000,00 € sera compensée par les dommages et intérêts dus par Madame [N] [A] à la société MBCB au titre de ses manquements contractuels ;

* Condamner Madame [N] [A] à payer à la société MBCB la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices subis dans l’exploitation du fonds de commerce ;

* Condamner Madame [N] [A] à payer à la société MBCB la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive ;

* Condamner Madame [N] [A] à payer à la société MBCB la somme de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner Madame [N] [A] aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, Madame [N] [A] demande de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu le contrat de location gérance du 20 avril 2023,

* Débouter la société MBCB de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

* Condamner la société MBCB au paiement de la somme de 6.624,00 € correspondant au solde des loyers impayés ;

* Condamner la société MBCB au paiement de la somme de 10.000,00 € de dommages et intérêts ;

* Ordonner la compensation entre les sommes objet de la condamnation de la société MBCB et le dépôt de garantie détenu par la concluante ;

* Condamner la société MBCB au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 16 mai 2025, le tribunal entend les parties et met l’affaire en délibéré.

Sur ce, le tribunal,

Sur les sommes exigibles

Concernant le dépôt de garantie, celui-ci est bien évidemment restituable et comme les deux parties y consentent, une compensation sera opérée, sans prise en compte d’aucun intérêts de droit, cette dernière méritant d’ailleurs d’être précisée quant au taux applicable et le renvoi nécessaire à cette information, puisque la rétention du dépôt de garantie était a priori justifiée par l’objet du litige.

Ainsi, le 14 septembre 2023, les deux parties ont signé un acte notarié de résiliation du bail commercial par lequel Madame [N] [A], le bailleur, s’engageait au titre du chapitre II « Restitution » en ces termes : « [T] demande au notaire soussigné de bien vouloir restituer le dépôt de garantie au locataire gérant sans attendre les délais de publication et justification de l’acquit par ce dernier de toutes charges de toute nature pouvant lui incomber tant en sa qualité de locataire que de commerçant, sans recours contre le notaire soussigné ».

Le solde du dépôt de garantie de 10.000,00 € n’ayant jamais été versé au 31 décembre 2023, c’est donc la somme de 10.000,00 € qui est restituable.

Concernant les loyers, il ne subsiste aucun doute que Madame [N] [A] a consenti à un aménagement du terme du paiement des loyers, soit des facilités de paiement et non à une réduction définitive des loyers.

Cependant, cet arrangement paraît n’être que verbal puisqu’il n’existe aucune trace de l’arrangement en question, qui semblait être soumise à un retour à meilleure fortune, soit à une condition suspensive.

Par conséquent, dans ce genre de situations, ne fait foi que le bail signé.

Ainsi, tous les mois, les locataires-gérants étaient redevables de la somme de 3.000,00 € au titre du loyer de la location-gérance.

Le mois de septembre 2023 ne prêtant pas à contestation, la régularisation des loyers porte de façon certaine sur les mois s’étant écoulés entre mai 2023 et août 2023, soit quatre mois avec une régularisation de 1.000,00 € par mois puisque les versements concédés sur ces mois-là étaient de 2.000,00 €.

Le total provisoire à devoir est de 4.000,00 €.

Concernant le mois d’avril 2023 qui prête à interprétation puisque la question n’a pas été définie explicitement par les parties lors de la signature du bail, la phrase suivante sur les modalités de paiement extraite du bail stipule : « Ce loyer sera payable mensuellement et d’avance, le premier de chaque mois, pour le premier paiement avoir lieu le 1 er mai 2023 par virement ».

De ce fait, l’incompréhension réside dans le « ce loyer ».

Dès lors, puisque le bail court, conformément à ce qui a déjà été énoncé à compter du 17 avril 2023, et peu importe la date effective d’exploitation du fonds qui ne relevait que du bon vouloir des locataires-gérants, le prorata temporis calculé pour le mois d’avril 2023 n’est pas contestable.

Il ne faut pas confondre la date de paiement du premier loyer avec le quantum à devoir lors du paiement de ce premier loyer.

Ainsi, les locataires-gérants sont bien redevables au titre des loyers dus pour le mois d’avril 2023 des sommes calculées par le bailleur, à savoir 1.400,00 € pour le loyer de location-gérance, et 224,00 € TTC pour le loyer des locaux.

La somme totale au titre des loyers dus pour toute la période avant résiliation contractuelle est donc de 5.624,00 €.

Pour faire écho à la phrase du bail sur le premier paiement devant intervenir avant le 1 er mai 2023, c’est donc la somme, avant aménagement verbal, de 1.624,00 € pour avril 2023 et 3.000,00 € pour mai 2023, soit 4.624,00 € qui aurait dû être versée avant cette date.

Madame [N] [A], dans ses écritures, fait dorénavant état pour le mois de mai 2023 d’un montant perçu de 1.000,00 € au titre de la facilité de paiement, soit un solde à devoir de 2.000,00 €, rehaussant de 1.000,00 € sa demande initiale.

Il ne saurait être fait droit à cette nouvelle demande dès lors qu’à aucun moment Madame [N] [A] ne vient justifier sa position, un relevé bancaire produit aux débats aurait ainsi été nécessaire pour étayer les propos.

Par conséquent, conformément aux compensations à opérer, Madame [N] [A] est redevable de la somme de 4.376,00 € auprès de la société MBCB, détaillée ainsi :

* Somme à restituer par Madame [N] [A] auprès de la société MBCB au titre du dépôt de garantie : 10.000,00 €

* Somme à devoir par la société MBCB à Madame [N] [A] au titre des loyers restant à devoir : 5.624,00 €

* Montant final à restituer par Madame [N] [A] à la société MBCB : 4.376,00 €

Madame [N] [A] est donc condamnée à restituer cette somme après compensation.

Sur les dommages et intérêts

Les deux parties font des demandes en ce sens.

1. Sur la demande de Madame [N] [A]

Madame [N] [A] considère qu’elle a subi un préjudice au titre de la mauvaise foi des locataires-gérants, doublée d’une résistance abusive de leur part.

Elle invoque ainsi qu’elle :

a octroyé des facilités de paiement

a payé des frais de réparation qui ne lui incombait pas

a cherché dans l’urgence un nouveau locataire-gérant étant donné la dépréciation du fonds due à l’attitude des locataires-gérants

a subi la mauvaise foi de ceux-ci en prétextant d’un accord contractuel sur le non-paiement de la totalité des loyers

Hormis le dernier point sur la prétendue mauvaise foi sur le paiement des loyers, que ce jugement vient régler, qui ne relève pas in fine d’une mauvaise foi mais bien d’un accord tacite entre les parties, doublé d’une incompréhension, le reste des points soulevés ne vient pas démontrer qu’il y aurait eu résistance abusive de la part de la société MBCB, mais seulement des aléas que toute relation contractuelle est susceptible de connaître.

Madame [N] [A] est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

2. Sur les demandes de la société MBCB

* a) Sur les manquements contractuels invoqués

À aucun moment, il ne ressort que Madame [N] [A] aurait manqué à ses obligations contractuelles, bien au contraire puisqu’elle a pris en charge des dépenses qui ne lui incombait pas tel que le bail le stipule : « Non-garantie : LE LOCATAIRE-GERANT prendra le fonds présentement loué et ses accessoires, ainsi que les locaux d’exploitation, dans l’état où le tout se trouve actuellement, ou se trouvait lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir, à cet égard exercer aucun recours contre le BAILLEUR pour quelque cause que ce soit ».

Il ressort clairement également qu’elle a contacté la société FCI dès qu’elle a eu connaissance de l’état de la banque réfrigérée.

Il n’apparaît ainsi nullement que Madame [N] [A] n’aurait pas diligente alors qu’au contraire, elle se devait de ne surtout pas agir, la société MBCB se devant d’assumer seule tous les potentiels désagréments liés aux accessoires du fond.

La société MBCB est par conséquent déboutée de ce chef de demande.

b) Sur les préjudices liés à l’exploitation du fonds de commerce

Bien que la société MBCB ait subi des désagréments liés à l’état de la banque réfrigérée, et qui pour mémoire relevait de sa seule responsabilité quant à la solution à trouver, elle oublie, à propos, de mentionner que sa responsabilité est fortement engagée dans la baisse du chiffre d’exploitation, tant liée à sa prise de vacances après signature du bail décalant ainsi le début d’exploitation, que l’absence d’investissement humain dans l’exploitation, se contentant d’une activité minimale.

La société MBCB a ainsi pu bénéficier de réfrigérateurs de dépannage afin de continuer l’exploitation, même si ceux-ci étaient inesthétiques ou vieillis, n’ayant par conséquent pas le même rendement qu’un matériel neuf. Cependant, les désagréments en question avec les solutions idoines trouvées ont pu permettre de poursuivre l’exploitation.

Il ressort que la responsabilité du fait personnel est engagée, connue comme la responsabilité du fait de la victime, cette dernière ayant ainsi contribué au dommage qu’elle invoque.

Quand bien même un préjudice aurait existé, il ne suffit pas de prétendre qu’il existe un quantum mais bien de prouver le montant de celui-ci, ce qui en l’espèce est impossible car d’une part et comme il vient d’être vu, la responsabilité du fait personnel est engagée, et d’autre part la société MBCB n’a pas un historique au sein de l’exploitation de ce fonds lui permettant d’avancer un chiffre comparativement à l’année précédente, ceteris paribus.

Par conséquent, la société MBCB est déboutée de cette demande.

En outre, la demanderesse oppose l’article 1719 du code civil mais comme l’objet du litige ne porte pas sur les règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux, puisque ce n’est pas le

reliquat du bail pour la location des locaux du mois d’avril 2023 qui pose problème, cet article est parfaitement inopérant.

c) Sur la résistance manifestement abusive

La clause stipulée précédemment dans le cadre de la restitution doit effectivement se comprendre dans le sens où la restitution du dépôt de garantie ne faisait pas l’objet d’une condition suspensive, puisqu’il est bien précisé que la justification de l’acquit de toutes charges, et de toute nature, n’était pas attendue par le notaire pour procéder à la restitution.

Par conséquent, la restitution devait intervenir dans la foulée de l’acte de résiliation de la locationgérance.

Madame [N] [A] est ainsi condamnée à devoir à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive, la somme de 2.500,00 €.

Sur les autres demandes

Aucune considération tirée de l’équité ne commande l’application aux parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait masse des dépens qui seront partagés en parts égales entre les parties.

Par ces motifs :

Le tribunal, après avoir délibéré conformément à la loi, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, assisté du greffier,

Condamne la société MBCB au paiement de la somme de 5.624,00 € auprès de Madame [N] [A] correspondant au solde des loyers impayés d’avril à août 2023 ;

Condamne Madame [U] [N] [A] à payer à la société MBCB la somme de 10.000,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation entre les sommes dues et condamne, à ce titre, Madame [U] [N] [A] à payer à la société MBCB, la somme de 4.376,00€;

Condamne Madame [U] [N] [A] à payer à la société MBCB la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance manifestement abusive ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens qui seront partagés à parts égales entre les parties, dont ceux de greffe, liquidés comme il est dit en-tête ;

La présente décision a été signée sur l’original conservé au greffe en minute conformément à l’article 456 du code de procédure civile et a été prononcé par mise à disposition au greffe en application de l’article 453 du code de procédure civile comme il est dit en en-tête.