TRIBUNAL DE COMMERCE DE CANNES

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

N° Minute : 2025F00185 N° RG: 2024F00248

Date des débats : 24 Avril 2025 Délibéré annoncé au 26 Juin 2025 Prononcé par mise à disposition au Greffe

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Patrick FOGOLA, Président, M. Antonio BALLONE, M^me Sandra QUESADA, M^me Karen LANNIEE, M. Gil CHENEVARD, Assesseurs, Assistés de Mile Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent uniquement lors des débats.

La minute a été signée par M. Patrick FOGOLA Président du délibéré et M^lle Mélanie CASTELLACCI Commis-Greffier de la SELAS VAN SANT, présent lors du prononcé

DEMANDEUR(S)

M. [N] [L] [Adresse 1] comparant par M^e David-André DARMON [Adresse 2]

DEFENDEUR(S)

SAS ELITE CAR PRESTIGE [Adresse 3] [Adresse 4] comparant par M^e Léa THIERY-OUIDIR [Adresse 5]

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 28 février 2022, Monsieur [N] [L] a consenti à Monsieur [M] [O] un bail portant sur un appartement situé à [Adresse 6], [Adresse 7], appartement n°45, incluant une cave et un garage. Le bail a pris effet le 10 mars 2022 pour un loyer mensuel de 1 120 euros, assorti d’une provision sur charges de 180 euros.

Monsieur [M] [O] est le président de la société ELITE CAR PRESTIGE, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CANNES sous le numéro 832 426 803, dont le siège social est établi à CANNES, [Adresse 8]. Cette société exerce une activité de transport de personnes avec chauffeur.

Suite à la conclusion du bail, l’adresse de l’appartement loué a été utilisée pour déclarer un établissement secondaire de la société ELITE CAR PRESTIGE. Cette domiciliation n’a pas été précédée d’une notification au bailleur.

Le 6 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié à Monsieur [O] pour un arriéré locatif de 400 euros. À défaut de paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire a été réputée acquise.

Le 4 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de NICE a constaté la résiliation du bail avec effet au 6 août 2023. Il a ordonné l’expulsion de Monsieur [O] et fixé une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du 7 août 2023 jusqu’à la restitution effective des lieux.

Monsieur [O] a quitté l’appartement courant septembre 2024.

La société ELITE CAR PRESTIGE aurait, selon le demandeur, occupé les lieux à travers la domiciliation de son établissement secondaire. Cette occupation serait intervenue sans droit ni titre au regard de la destination exclusivement résidentielle du bail.

Par acte d’huissier en date du 25 Septembre 2024, M. [N] [L] a fait assigner la SAS ELITE CAR PRESTIGE, d’avoir à comparaître le 24 octobre 2024 par devant les Magistrats composant le Tribunal de Commerce de Cannes, aux fins de venir entendre :

VU l’article 1.2 du bail consenti le 3 février 2022 relatif à la destination des lieux loués,

VU l’article L 123-11-1 du Code de Commerce,

VU l’article 1240 du Code Civil,

* DIRE ET JUGER que la SAS CAR ELITE PRESTIGE est occupante sans droit ni titre de l’appartement n°45, situé, [Adresse 9] à [Localité 1].

* CONDAMNER la SAS CAR ELITE PRESTIGE à verser à Monsieur [N] [L] la somme de 32.480,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 10 mars 2022 au 10 août 2024.

* CONDAMNER la SAS CAR ELITE PRESTIGE à verser à Monsieur [N] [L] la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En conclusions, la SAS ELITE CAR PRESTIGE, demande au Tribunal de :

Vu les articles et 1240 du code civil,

Vu les articles 32-1, 695, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles L123-10 et suivants du code de commerce,

Vu la jurisprudence citée,

* Vu les pièces rapportées au débat,

* DÉBOUTER Monsieur [N] [L] de l’ensemble de ses demandes,

Et, à titre reconventionnel de :

* CONSTATER que la procédure diligentée par Monsieur [N] [L] est abusive

* En conséquence, CONDAMNER Monsieur [N] [L] au paiement de la somme de 5 000 €,

Dans tous les cas :

CONDAMNER Monsieur [N] [L] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire est renvoyée maintes fois, à la demande des parties, pour une ultime date d’audience le 24 Avril 2025.

SUR CE LE TRIBUNAL ATTENDU QUE :

Sur la demande en indemnité d’occupation et la responsabilité de la société ELITE CAR PRESTIGE :

Monsieur [N] [L], propriétaire d’un appartement situé à [Localité 2], [Adresse 7], donné à bail à usage d’habitation à monsieur [M] [O] à compter du 10 mars 2022, sollicite la condamnation de la société ELITE CAR PRESTIGE à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 32 480 euros pour la période allant du 10 mars 2022 au 10 août 2024.

Il fonde sa demande sur la domiciliation, sans son autorisation, d’un établissement secondaire de ladite société dans les lieux loués, considérant qu’il s’agirait d’une occupation sans droit ni titre et d’un manquement à la clause contractuelle limitant l’usage des locaux à l’habitation. Il soutient que cette domiciliation commerciale, bien qu’administrative, aurait permis à la société de bénéficier d’un avantage patrimonial sans contrepartie locative, engageant sa responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

La société ELITE CAR PRESTIGE, présidée par monsieur [O], conteste toute occupation des lieux. Elle fait valoir qu’elle n’est pas partie au contrat de bail et qu’elle n’a exercé aucune activité dans l’appartement.

Elle indique que la domiciliation a été déclarée au registre du commerce uniquement à titre administratif, sans modification matérielle des lieux ni réception de clientèle.

Elle soutient que la clause de destination à usage d’habitation ne fait pas obstacle à une telle domiciliation passive, en l’absence d’exploitation professionnelle. À l’appui de sa défense, elle se réfère à la jurisprudence de la Cour de cassation qui

reconnaît la validité d’une domiciliation au domicile du représentant légal d’une société, dès lors qu’aucune activité n’est exercée dans les lieux (Cass. 3e civ., 25 février 2016, n° 15-13.856).

La société ELITE CAR PRESTIGE ajoute que les loyers ont été régulièrement payés par son représentant légal jusqu’à la résiliation du bail, intervenue par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de NICE en date du 4 juillet 2024, laquelle a fixé une indemnité d’occupation due à compter du 7 août 2023, exclusivement à la charge de Monsieur [O].

Elle soutient enfin que le montant réclamé par le demandeur, fondé sur une occupation qu’elle n’a jamais exercée, relève d’une confusion entre la personne du locataire et celle de la société.

Le tribunal, après avoir examiné les éléments du dossier et les dispositions légales applicables, retient que :

La seule domiciliation d’un établissement secondaire d’une société dans un local à usage d’habitation, sans preuve d’une activité exercée dans les lieux ni de transformation de leur usage, ne saurait suffire à qualifier la société d’occupante sans droit ni titre.

Aucune pièce versée aux débats n’établit que la société ELITE CAR PRESTIGE a matériellement utilisé l’appartement, ni qu’elle y a installé un bureau, un personnel ou une quelconque infrastructure commerciale.

La jurisprudence constante rappelle que la domiciliation d’une société au domicile de son représentant légal n’entraîne pas un changement de destination des lieux dès lors qu’elle reste purement administrative et passive (Cass. 3e civ., 25 février 2016, précité ; CA [Localité 3], 10 janvier 2013, n° 11/06183).

Le fait que cette domiciliation n’ait pas été autorisée par le bailleur ne suffit pas, en soi, à caractériser une faute, dès lors que la clause contractuelle invoquée ne prohibe pas expressément ce type d’usage et que le propriétaire n’a subi aucun trouble dans sa jouissance.

Il n’est pas démontré que la société ELITE CAR PRESTIGE ait tiré un avantage locatif sans en payer le prix, ni que le demandeur ait subi un préjudice en lien direct avec la domiciliation.

En l’absence de faute, de préjudice et de lien de causalité, les conditions de l’article 1240 du code civil ne sont pas réunies.

Le contrat de bail n’ayant été conclu qu’entre monsieur [L] et Monsieur [O], il n’existe par ailleurs aucun fondement contractuel susceptible d’être invoqué à l’encontre de la société.

Il y a donc lieu de rejeter la demande d’indemnité d’occupation dirigée contre la société ELITE CAR PRESTIGE, ainsi que le fondement de responsabilité civile avancé par le demandeur.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive :

La société ELITE CAR PRESTIGE demande la condamnation du demandeur à 5 000 euros pour procédure abusive. Il n’apparaît cependant pas que monsieur [L] ait agi de manière vexatoire ou avec mauvaise foi.

Le litige porte sur une interprétation juridique défendable, bien que rejetée.

La demande reconventionnelle est donc également rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’instance exposés et non compris dans les dépens ;

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [L] qui succombe aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros à la société ELITE CART PRESTIGE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la qualification du présent jugement ;

Le présent jugement est contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu conformément à l’article 467 du Code précité ;

C’est en premier ressort qu’il est prononcé en ce qu’il est susceptible d’appel, le montant de la demande excédant le seuil de l’article R.721-6 du Code de commerce.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1240 du Code civil, Vu l’article L. 123-11-1 du Code de commerce,

DÉBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande tendant à voir reconnaître la qualité d’occupant sans droit ni titre de la SAS ELITE CAR PRESTIGE ;

DÉBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande de condamnation de la SAS ELITE CAR PRESTIGE à lui verser la somme de 32 480 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 10 mars 2022 au 10 août 2024 ;

DÉBOUTE la SAS ELITE CAR PRESTIGE de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner Monsieur [N] [L] à lui verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] aux entiers dépens.

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer à la SAS ELITE CAR PRESTIGE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dépens : 66,13 € LE GREFFIER

LE PRESIDENT.