REPERTOIRE GENERAL : 2024 002516

REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE CHALON SUR SAONE

JUGEMENT du 05 MAI 2025

DEMANDEUR(S) :

JACKEVY (SCI) [Adresse 1] SIREN : 880 480 983 Représenté par : Florian LOUARD [Adresse 2]

DEFENDEUR(S):

SCI MILI (SCI) [Adresse 3] SIREN: 538 451 535 Représenté par : Frédéric HOPGOOD [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue le 03/02/2025 en audience publique devant le Tribunal composé de :

Président

Juges

: Carole FLEURY : Joël DETOUILLON : Angelo ARCARISI

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Kamel BOUKACEM

PRONONCE le 05 mai 2025 publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNE électroniquement par le président de formation et le greffier – mention des noms et prénoms des signataires au pied du dispositif de la décision.

Frais de greffe compris dans les dépens (article 701 du CPC) : 76,55 euros HT, TVA : 15,31 euros, soit 91,86 euros TTC

Copie au demandeur le

Copie au défendeur le

Copie exécutoire délivré le

LES FAITS :

La SCI JACKEVY a signé une promesse de vente avec la SCI MILI, le 2 mars 2020 pour l’acquisition d’un immeuble situé au [Adresse 5], au prix de 114.000,00 € plus frais.

Un acompte de 5.000,00 € a été versé par la SCI JACKEVY à la SCI MILI le 3 mai 2020 au titre de garantie. Une clause suspensive précise que la vente est conclue, sous la condition que l’acquéreur obtienne un prêt de 124.000,00 € au plus tard le 2 mai 2020.

D’un commun accord, les deux parties ont décidé de proroger la date au 2 janvier 2021.

La SCI MILI a constaté le 2 janvier 2021 qu’aucun prêt n’était acté ou démontré par la SCI JACKEVY, le 3 janvier 2021, la SCI MILI a mis fin par courrier RAR à la promesse de vente en justifiant que la clause suspensive d’obtention d’un prêt n’était pas remplie.

La SCI MILI a conservé l’acompte de 5.000,00 € en stipulant qu’elle appliquait l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts forfaitaires.

La SCI JACKEVY conteste le non-remboursement de l’acompte et a déposé une injonction de payer à l’encontre de la SCI MILI qui a fait opposition.

LA PROCEDURE :

C’est dans ces conditions, qu’en application des articles 1405 et suivants du code de procédure civile, la SCI JACKEVY a présenté à Monsieur le Président du Tribunal de Commerce de Chalon sur Saône, le 16 février 2024 une requête à l’encontre de la SCI MILI.

Par ordonnance du 27 mars 2024, le Président du Tribunal de Commerce de Chalon sur Saône a enjoint la SCI MILI de payer à la SCI JACKEVI la somme principale de 5.000,00 euros, relative au contrat conclu outre les intérêts d’un montant de 682.00 € au taux légal à compter du 20 septembre 2021, la somme de 1.000,00 € au titre de préjudice et les dépens.

Cette ordonnance fut signifiée à la SCI MILI par acte d’huissier de justice du 4 mai 2024, qui y fit opposition par courrier RAR expédié le 15 mai 2024.

Consignation opérée des frais, les parties furent convoquées à l’audience par les soins du greffier pour qu’il soit statué sur le mérite de cette voie de recours.

L’affaire a été plaidée le 03/02/2025 et mise en délibéré pour décision devant être rendue le 05 mai 2025.

LES PRETENTIONS :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues au greffe, la SCI JACKEVY demande au Tribunal de :

* CONDAMNER la SCI MILI à payer en principal la somme de 5000.00 € au titre du contrat conclu en date du 2 mars 2020 et prorogé jusqu’au 2 janvier 2021 à la SCI JACKEVY.

* CONDAMNER la SCI MILI au paiement de la somme de 682.00 € au titre des intérêts de retard au taux légal à compter de la date mise en demeure intervenue le 20 septembre 2021.

* CONDAMNER la SCI MILI au paiement de la somme de 1.000,00 € en réparation du préjudice causé par la résistance abusive dont a fait montre la SCI MILI.

* CONDAMNER la SCI MILI au paiement de la somme de 2.000,00 € au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* CONDAMNER la SCI MILI aux entiers dépens.

* PRONONCER l’Exécution Provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses conclusions N°2 reçues au greffe, la SCI MILI demande au Tribunal de :

* DEBOUTER la SCI JACKEVY de l’intégralité de ses demandes.

* JUGER que la SCI MILI est bien fondée à conserver la somme de 5.000,00 € à titre d’indemnisation d’immobilisation.

* CONDAMNER la SCI JACKEVY à verser à la SCI MILI la somme de 6.000,00 € à titre d’indemnité du bien pour la période de mai à avril 2021.

* CONDAMNER la SCI JACKEVY à verser à la SCI MILI la somme de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* CONDAMNER la SCI JACKEVY aux entiers dépens de l’instance.

LES MOYENS :

Les moyens des parties sont développés dans leurs écritures ci-dessous visées. Ils consistent essentiellement :

* En ce qui concerne la SCI JACKEVY :

Sur les obligations de la SCI MILI :

Il n’est pas contesté la prorogation au 2 janvier 2021 de l’acte de cession convenu le 02 mars 2020. La somme de 5.000,00 € versée le 3 juin 2020 correspond bien à la garantie de la promesse de vente.

La SCI MILI a rompu le compromis avant la date butoir, sans que le délai n’ait expiré, ce qui rend exigible immédiatement les sommes dues à l’acquéreur puisque la rupture est prononcée par le vendeur.

La SCI MILI estime que la SCI JACKEVY lui serait redevable de sommes en contrepartie de l’occupation de ses locaux, or, il était convenu que ce soit à titre gracieux.

Aucune preuve ne vient attestée d’un engagement à titre onéreux entre les parties.

La SCI MILI sera déboutée de ses demandes.

Sur la résistance abusive de la SCI MILI :

La SCI JACKEVY a adressé 3 courriers, les 15 juin 2021, 20 septembre 2021 et 27 avril 2023 pour demander à la SCI MILI le remboursement de la somme 5.000,00 € correspondant au dépôt de garantie de la promesse de vente. Aucune somme n’a été réglée, et, en réparation du

préjudice, la SCI JACKEVY demande la condamnation de la SCI MILI pour résistance abusive a lui versée la somme de 1.000,00 € au titre de dommages et intérêts.

* En ce qui concerne la SCI MILI :

Sur la somme de 5.000,00 € :

La vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention par la SCI JACKEVY d’un prêt de 124.000,00 €, pour une signature de l’acte authentique de vente le 2 mai 2020.

D’un commun accord, le délai a été prolongé jusqu’au 2 janvier 2021.

Dans le contrat, la SCI JACKEVY s’oblige à constituer son dossier auprès de plusieurs établissements bancaires et à justifier, sans délai, l’obtention d’un prêt auprès de la SCI MILI.

Par courrier RAR du 2 janvier 2021 (pièce 4), la SCI MILI a constaté, qu’à cette date, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était pas remplie, ce qui mettait fin au compromis de vente à compter du 3 janvier 2021.

La SCI JACKEVY n’a jamais justifié avoir déposé un dossier de prêt.

Il est stipulé dans la promesse de vente, qu’en cas de défaillance de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation sera conservée par le vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires. En conséquence, la SCI MILI sollicite que la SCI JACKEVY soit déboutée de ses demandes et que la SCI MILI est bien fondée à conserver la somme de 5.000,00 € au titre d’indemnité d’immobilisation.

Sur l’indemnité d’occupation :

La SCI JACKEVY a occupé les locaux du mois de mai 2020 au mois d’avril 2021, soit 12 mois sans verser aucun loyer, alors qu’elle s’y était engagée (voir SMS versés au débat). La SCI MILI louait précédemment les locaux 900.00 € par mois, elle demande une indemnité d’occupation d’un montant de 500.00 € soit pour 12 mois la somme de 6.000,00 €.

Le tribunal s’en réfère pour plus exposé des faits, prétentions et moyens des parties à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux pièces déposées au dossier.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de l’opposition

L’ordonnance rendue le 27 mars 2024 a été signifiée à la SCI MILI le 04 mai 2024. Par courrier reçu au greffe le 15 mai 2024, la SCI MILI a fait opposition à cette ordonnance, soit dans le délai d’un mois prévu par les dispositions de l’article 1416 du Code de procédure civile. Elle sera donc déclarée recevable.

Sur les obligations de la SCI MILI et sur la somme de 5.000,00 € :

Il est établi que la promesse de vente entre la SCI JACKEVY et la SCI MILI, propriétaire, signée le 2 mars 2020 et prorogée d’un commun accord au 2 janvier 2021 porte sur l’acquisition d’un bien immobilier sis [Adresse 5].

Le prix fixé est de 124.000,00 €, hors frais, avec une indemnité d’immobilisation réglée le 3 juin 2020 par la SCI JACKEVY à la SCI MILI pour un montant de 5.000,00 €.

Il est précisé dans les conditions suspensives de la promesse de vente que l’acquéreur s’oblige à constituer son dossier, et à le déposer dans les meilleurs délais auprès d’un ou plusieurs organismes prêteurs.

L’acquéreur s’oblige également à justifier sans délai de l’obtention de toute offre de prêt en avisant le vendeur par courrier RAR.

Aucune pièce du dossier ne démontre l’obtention d’un quelconque financement ou prêt obtenu par un organisme par la SCI JACKEVY, les 3 SMS évasifs échangés ne suffisent pas à donner la preuve de l’obtention d’un prêt.

L’article sur la non-réalisation des conditions suspensives précise que si le défaut de réalisation est imputable à l’acquéreur en raison de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code Civil, et faire déclarer les conditions suspensives réalisées et ce sans préjudice de l’attribution de dommage et intérêt.

En l’état, le Tribunal dira que l’acquéreur n’a pas apporté la preuve d’obtention de prêt dans les délais impartis, à savoir avant le 2 janvier 2021, et que le vendeur peut dénoncer la promesse de vente à compter du 3 janvier 2021 et justifier du non-remboursement de l’indemnité d’immobilisation pour un montant de 5.000,00 €. La SCI MILI respecte les points de la clause suspensive.

Le Tribunal déboutera le SCI JACKEVY de sa demande de remboursement de la somme de 5.000,00 €.

Sur la résistance abusive de la SCI MILI :

La demande de la SCI JACKEVY de se voir rembourser par la SCI MILI la somme de 5.000,00 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation s’appuie sur l’annulation de la promesse de vente dans les délais impartis, à savoir avant la date limite du 2 janvier 2021.

La dénonciation de la promesse de vente est actée à la date du 3 janvier 2021, soit après la limite contractuelle. La SCI MILI est donc autorisée à rompre la promesse de vente sans rembourser l’indemnité d’immobilisation, comme le prévoit l’article concernant les conditions suspensives.

La résistance abusive ne peut donc être acceptée dans ce cas, le Tribunal rejettera la demande de la SCI JACKEVY de paiement de la somme de 1.000,00 € en réparation du préjudice causé.

Sur l’indemnité d’occupation :

La SCI MILI demande la somme de 500.00 € par mois d’occupation du bien pour les 12 mois de mai 2020 à avril 2021. Un bail commercial précédent pour ce même local, signé par la SCI MILI et le Cabinet d’assurance CHARBOUILLOT précise un loyer mensuel de 900.00 € par mois, pour une durée de Bail du 1 er janvier 2012 au 31 décembre 2021.

Il est précisé, dans la promesse de vente, que le bien sera disponible à la signature de l’acte authentique.

Le Tribunal constate sur quelques échanges SMS, qu’un loyer serait en place pour l’occupation des locaux par la SCI JACKEVY, le contenu de SMS ne peut apporter seul la preuve d’une occupation des lieux.

Aucun bail ou courrier signé ne vient confirmer cette location.

En date du 13 avril 2021, un procès-verbal établi par Maître [W], commissaire de Justice, rapporte que le local est presque vide (un canapé, un fauteuil et trois chaises et un pouf), une nouvelle enseigne a été posée sur la façade du bâtiment, sans autorisation.

La SCI MILI demande, par SMS du 6 janvier 2021, à la SCI JACKEVI de vider le local.

En l’état, le Tribunal ne peut pas certifier la date de départ de l’ancien locataire Assureur, ni de l’éventuelle occupation des lieux par la SCI JACKEVY, aucun élément ne vient apporter la preuve d’une occupation permanente par la SCI JACKEVY.

Le Tribunal considérera que l’indemnité d’occupation prévue dans la promesse de vente compense ce temps de non-location accordée par la SCI MILI.

Aucun courrier ou bail précaire ne vient justifier cette location.

Le Tribunal rejettera la demande d’indemnité de 6.000,00 € réclamée par la SCI MILI à la SCI JACKEVY pour occupation du bien de mai 2020 à avril 2021.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il serait inéquitable de laisser à la SCI MILI les frais engagés pour défendre ses intérêts. Le Tribunal dispose des éléments suffisants pour en établir le montant à 1.800,00 €.

Sur l’exécution provisoire

Cette mesure n’étant ni nécessaire et ni compatible avec la nature de cette affaire, le Tribunal ne l’ordonnera pas.

Celui qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré, conformément à la loi, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire :

Vu l’article 1304.3 du Code Civil, Vu les pièces versées au débat,

Reçoit en la forme l’opposition à injonction de payer ;

La Déclare fondée ;

Rejette la demande de condamner la SCI MILI à payer à la SCI JACKEVY la somme de 5.000,00 € au titre du contrat conclu le 2 mars 2020 et prorogé jusqu’au 2 janvier 2021 ;

Rejette la demande de condamner la SCI MILI à payer à la SCI JACQUEVY la somme de 682.00 € au titre des intérêts de retard ;

Rejette la demande de condamner la SCI MILI à payer à la SCI JACKEVY la somme de 1.000,00 € au titre du préjudice causé par la résistance abusive ;

Rejette la demande de condamner la SCI JACKEVY à payer à la SCI MILI la somme de 6.000,00 € au titre de l’occupation des locaux ;

Condamne la SCI JACKEVY à payer à la SCI MILI la somme de 1.800,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. ;

Rejette la demande d’exécution provisoire ;

Condamne la SCI JACKEVY aux entiers dépens ;

Les dépens visés à l’article 701 du C.P.C étant liquidés à la somme de 91,86 euros TTC

7.