2024J00030 – 2515700003/1

TRIBUNAL

COMMERCE DE GAP

06/06/2025 JUGEMENT DU SIX JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ

Le Tribunal a été saisi de la présente affaire par Assignation en date du 13 mars 2024

La cause a été entendue à l’audience du 21 mars 2025 à laquelle siégeaient :

* Monsieur Philippe GROS, Président,

* Madame Aline COLLATINI, Juge,

* Madame Aline TAIX, Juge,

assistés de :

* Maître Chloé TOUTAIN, greffier,

après quoi les Juges sus-nommés en ont délibéré pour rendre ce jour la présente décision :

Rôle n°

2024J30

ENTRE

* La SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HAPIMO,

[Adresse 1],

[Adresse 1]

DEMANDEUR – représentée par

,

[Adresse 2]

* La SARL LE POTAGER DE GAP

*, [Adresse 1]

*, [Adresse 1]

* DÉFENDEUR – représentée par

* SCP TGA AVOCATS -

*, [Adresse 3]

* SELARL PIVOINE AVOCATS -

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du code de procédure civile) : 55,11 € HT, 11,02 € TVA, 66,13 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 06/06/2025 à M^e MILLIAS Franck

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE:

La société LE POTAGER DE GAP, exerçant sous l’enseigne « les halles gapençaises », a pour objet social, le commerce de détail de produits alimentaires.

Elle exploite à ce titre deux fonds de commerce de détail de fruits et légumes :

* Le premier sis, [Adresse 1] ;

* Le second sis, [Adresse 4] et, [Adresse 5] ; ledit fonds ayant la particularité d’être réparti sur deux locaux communicants rendus indivisibles.

Le local commercial sis, [Adresse 1] est la propriété de la SCI HAPIMO pour l’avoir acquis le 13 juillet 2000 de la société les 5H.

Ledit local a été donné à bail commercial par la SCI HAPIMO, à la société LE POTAGER DE GAP, suivant acte authentique en date du 30 juin 2006.

Ledit bail était consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2006, moyennant un loyer annuel de 46.560 € HT, soit 55.685.76 € TTC, révisable, payable trimestriellement, outre charges, impôts et contributions.

Suivant avenant n°1 du 28 février 2011, le loyer annuel était porté à 62.277.12 € HT, soit 74.483.43 € TTC, révisable, à compter du 1er mars 2011.

Suivant avenant n°2 du 1er août 2013, le loyer annuel était porté à 76.183.32 € HT, soit 91.419.98 € TTC, révisable.

L’établissement secondaire de la société LE POTAGER DE GAP a pour particularité d’être réparti sur deux locaux commerciaux communicants et rendus indivisibles :

* Un local commercial sis, [Adresse 5], propriété de la SCI HAPIMO, tel que ci-après désigné :

* Le lot n°1 consistant en un local commercial d’environ 240 m 2 situé au rez-dechaussée ;

* Le lot n°14 consistant en une réserve d’environ 70 m 2 en sous-sol ;

* Un local commercial sis, [Adresse 4], propriété de la société ARA & FILS, tel que désigné ci-après :

* Un magasin avec entrée, [Adresse 4] situé en rez-de-chaussée, ainsi qu’une cave en sous-sol.

Le fonds de commerce exploité dans le local, [Adresse 4] est exploité par la SCI HAPIMO, qui l’a acquis de de Monsieur, [N] suivant acte authentique en date du ; ladite cession emportant cession de droit au bail antérieurement consenti le 5 septembre 2014 par la société ARA & FILS.

Ce local fait l’objet d’un contrat de bail et d’un contrat de sous-location au bénéfice de la société LE POTAGER DE GAP, tous deux conclus suivant actes sous seing privé du 19 juillet 2017, après que le projet ait été approuvé par l’assemblée générale des associés du 4 juillet 2017.

La société ARA & FILS est intervenue à l’acte afin d’autoriser expressément la sous-location des locaux sis, [Adresse 4].

Le bail commercial consenti à la société LE POTAGER DE GAP prévoyait un loyer annuel de 26 400 € HT, soit 31 680 € TTC, payable mensuellement ; et le contrat de sous-location était consenti moyennant un loyer annuel de 9 600 € HT, soit 11 520 € TTC, payable également mensuellement.

La société HAPIMO est gérée par Monsieur, [G], [T], lequel était également titulaire d’un mandat social au sein de la société LE POTAGER DE GAP, qu’il cumulait, en tant qu’associé minoritaire, avec un contrat de travail à durée déterminée de responsable de rayon fruits et légumes.

A la fin de l’année 2022, la société LE POTAGER DE GAP a cessé de s’acquitter régulièrement de ses obligations envers la SCI HAPIMO.

Au 3 novembre 2022, la société LE POTAGER DE GAP était redevable envers la SCI HAPIMO des sommes suivantes :

* Au titre du bail commercial portant sur le local sis, [Adresse 5] : 24.659,70 €

* Au titre de la sous-location portant sur le local, [Adresse 4] : 6.696,72 €

* Au titre du bail commercial portant sur le local, [Adresse 1] : 32.085,99 €

Soit un total de 63.442,41 €.

La société LE POTAGER DE GAP s’est acquittée des sommes relatives aux loyers du bail commercial portant sur le local situé, [Adresse 1], mais les échéances relatives aux contrats portant sur les locaux sis, [Adresse 5] et, [Adresse 4] sont demeurées impayées.

Au 12 mars 2024, la société LE POTAGER DE GAP demeurait redevable envers la SCI HAPIMO des sommes suivantes :

* Au titre du bail commercial portant sur le local sis, [Adresse 5] 39.377,95 € ;

* Au titre de la sous-location portant sur le local, [Adresse 4] 11.375,61 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié à la société LE POTAGER DE GAP par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024.

Ce même jour, la société HAPIMO a fait assigner par voie de commissaire de justice la société LE POTAGER DE GAP devant le Tribunal de commerce de Gap.

Dans ces dernières conclusions, la société HAPIMO sollicite du tribunal de :

* Dire et juger le Tribunal de commerce de Gap compétent ;

A titre principal :

* Dire que la société LE POTAGER DE GAP a manqué à son obligation en paiement des loyers commerciaux envers la SCI HAPIMO au titre du bail commercial consenti le 30 juin 2006 ;

* Dire que la société le potager de Gap a manqué à son obligation en paiement des loyers commerciaux envers la SCI HAPIMO au titre du bail commercial consenti le 19 juillet 2017 ;

* Condamner la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 80.217,26 € TTC à parfaire correspondant aux loyers commerciaux en souffrance au titre du bail commercial du 19 juillet 2017 afférant au local commercial sis, [Adresse 5] ;

* Dire que la société LE POTAGER DE GAP a manqué à son obligation en paiement des loyers commerciaux envers la SCI HAPIMO au titre du contrat de sous-location commerciale du 19 juillet 2017 ;

* Condamner la société le potager de Gap à verser à la SCI HAPIMO la somme de 25.722,25€ TTC à parfaire correspondant aux loyers commerciaux en souffrance au titre du contrat de sous-location commerciale du 19 juillet 2017 ;

* Condamner la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de la résistance abusive et de la mauvaise foi ;

* Débouter la société LE POTAGER DE GAP de toutes autres demandes supérieures inférieures ou contraires ;

En toutes hypothèses :

* Condamner la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 3500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner la société LE POTAGER DE GAP aux entiers dépens.

En réplique, la société le POTAGER DE GAP demande au tribunal de commerce de :

A titre principal :

* Dire et juger que seul le tribunal judiciaire de Gap est compétent pour statuer sur les demandes de la société HAPIMO qui nécessitent d’appliquer le statut des baux commerciaux, car il convient d’établir la bonne mise en œuvre des clauses d’échelle mobile des baux commerciaux, ainsi que la véracité des charges appelées auprès de la société LE POTAGER DE GAP ;

En conséquence,

* Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Gap ;

A titre subsidiaire :

* Dire et juger que la société LE POTAGER DE GAP ne peut être redevable de loyers à hauteur de 32 851,80 12€ pour le local loué via le bail commercial du 30 juin 2006, dans la mesure où ce montant correspond à des loyers déjà payés ;

* Dire et juger que la SCI HAPIMO n’établit pas suffisamment la teneur des arriérés de loyer dont elle sollicite le paiement pour le bail et la sous-location du 19 juillet 2017, dans la mesure où elle ne fournit ni les appels de loyers, ni les justificatifs de charges liés ;

Par conséquent,

* Débouter la SCI HAPIMO de l’intégralité des demandes en paiement dirigées à l’encontre de la société LE POTAGER DE GAP

A titre reconventionnel :

* Dire et juger que la SCI HAPIMO est à l’origine d’un trouble de jouissance à l’égard de la société LE POTAGER DE GAP dans la mesure où elle a vendu le premier étage du local du, [Adresse 1] sans aviser le cessionnaire de la location d’une partie du premier étage, ainsi que dans la mesure où malgré cette vente elle a continué à facturer des montants de loyers non réduits à proportion de la perte subie ;

En conséquence,

* Condamner la société HAPIMO à hauteur d’un montant de 16.992,30 6 €, au titre du préjudice de jouissance subi par la société LE POTAGER DE GAP ;

* Prononcer la résiliation du contrat de sous-location consentie à la société LE POTAGER DE GAP le 19 juillet 2017 aux torts exclusifs de la société HAPIMO ;

* Prononcer la résiliation du contrat de location du consenti à la société LE POTAGER DE GAP le 19 juillet 2017 du fait de l’interdépendance contractuellement stipulée au sein du contrat de bail du 19 juillet 2017 et du sous contrat de bail du 19 juillet 2017;

Par conséquent,

* Dire et juger que la société LE POTAGER DE GAP est bien fondée à obtenir l’octroi d’une indemnité compte tenue de la résiliation au tort de la société HAPIMO du contrat de sous-location du 19 juillet 2017 équivalent au montant des loyers et charges payées depuis 2020 soit la somme de 41.006,28 € TTC ;

* Ordonner la compensation de créances dues de part et d’autre,

En tout état de cause :

* Débouter la société HAPIMO de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

* Condamner la société HAPIMO au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SUR CE :

Sur la compétence du tribunal de commerce :

Selon l’article R.145-23 du code du commerce :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. » ;

L’article L.721-3 du code de commerce dispose quant à lui que :

« Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes » ;

En l’espèce, le litige entre la SCI HAPIMO et la société LE POTAGER DE GAP porte sur des loyers impayés, et non sur une problématique de fixation du prix des loyers.

Il en résulte que les demandes de la SCI HAPIMO sont fondées sur une absence de respect de ses engagements contractuels par la société LE POTAGER DE GAP, ce qui relève du droit commun des obligations et échappe donc à la compétence exclusive du président du tribunal judiciaire statuant en matière de baux commerciaux.

Ce principe est rappelé par la Cour de cassation dans son un arrêt du 10 mars 2015, qui confirme la décision rendue au fond en ces termes « Attendu qu’ayant constaté que le litige portait sur une demande en paiement du bailleur contre le locataire et non sur l’application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, le tribunal de commerce en a exactement déduit que l’exception d’incompétence soulevée par le locataire devait être rejetée ».

En outre, le présent litige oppose la SCI HAPIMO, bailleresse, à son locataire, la SARL LE POTAGER DE GAP, qui s’avère être une société commerciale.

En sa qualité de demandeur non commerçant, la SCI HAPIMO dispose d’une option lui permettant d’assigner le défendeur commerçant devant le tribunal de commerce ou devant le tribunal judiciaire.

En conséquence, le tribunal constatera que la SCI HAPIMO, non-commerçante, avait le libre choix d’attraire son locataire commerçant devant le tribunal de commerce ou devant le tribunal judiciaire ;

Que la société LE POTAGER DE GAP a été régulièrement assignée devant le tribunal de commerce de Gap, lequel est compétent pour statuer sur une demande de condamnation en paiement ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société LE POTAGER DE GAP.

Sur les demandes de paiement des loyers commerciaux :

Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

La SCI HAPIMO sollicite la condamnation de la société LE POTAGER DE GAP au paiement de plusieurs loyers liés aux différents baux commerciaux conclus avec elle.

Il résulte des éléments versés aux débats que la société LE POTAGER DE GAP a régularisé, en cours de procédure, l’arriéré de loyer dû au titre du bail commercial afférent au local sis, [Adresse 1] pour un montant de 32.851,92 € TTC.

La SCI HAPIMO a cependant maintenu ses demandes en paiement au titre des loyers en souffrance afférents aux locaux sis, [Adresse 5] et, [Adresse 4], que la société LE POTAGER DE GAP ne justifie pas avoir réglé.

La société LE POTAGER DE GAP justifie sa position au motif que la SCI HAPIMO ne fournit pas d’explication quant aux sommes dues, ne produisant ni appels de loyers, ni les justificatifs de charges liés.

1. Concernant le bail commercial afférent au local sis, [Adresse 5] :

Il résulte des pièces versées aux débats que ce bail commercial était consenti moyennant un loyer annuel de base initialement fixé à 31.680,00 € TTC payable mensuellement, outre taxes foncières, taxes d’enlèvement des ordures ménagères et autres prestations, charges et fournitures récupérables.

Ce contrat de bail précise que :

« Les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), publié par l’institut national de la statistique et des études économiques virgule et de lui faire subir par période annuelle les mêmes variations d’augmentation ou de diminution.

A cet effet, le réajustement du loyer s’effectuera tous les ans à date anniversaire de la prise d’effet des présentes et pour la première fois le 1 janvier 2018 (…) La formule de calcul étant la suivante :

(Loyer de base x Nouvel indice) / Indice de base

L’application de cette clause d’indexation se fera sur l’initiative du bailleur dès la publication de l’indice et jouera de plein droit sans qu’il soit besoin d’une notification préalable ».

Étant expressément précisé par ailleurs qu’ « Afin de faire coïncider l’indice de révision des loyers entre le bail commercial et la convention de sous-location, les parties ont décidé de choisir le même indice de révision.

En conséquence, il est précisé à cet égard que le montant initial du loyer ci-dessus fixé a été déterminé en prenant pour base l’indice du 1er trimestre de l’année 2016, qui s’élève à 108,40 points. »

Il résulte de ces éléments contenus dans le contrat de bail, régulièrement signé par la société LE POTAGER DE GAP, que la SCI HAPIMO n’a pas à justifier de la mise en œuvre des clauses d’échelle mobile auprès de la débitrice – cette application jouant de plein droit sans qu’une notification ne soit nécessaire – pas plus que de la véracité des charges appelées qui sont expressément prévues au contrat.

La SCI HAPIMO est donc fondée à demander le paiement des loyers sans avoir préalablement justifié à la défenderesse des éléments susvisés.

a. Concernant les sommes dues au titre de l’année 2023 :

Il découle de ce qui précède que le loyer applicable à compter du 1er janvier 2023, date anniversaire de la prise d’effet du bail commercial, est calculé de la façon suivante :

(26.400 € HT (loyer de base) x 120.61(ILC T1 2022)) / 108,40 (indice de base)

Soit un loyer annuel de 29.373,65 € HT, ou mensuel pour la somme de 2.447,81 € HT (2.937,37 € TTC).

La SCI HAPIMO fournit des relevés de compte permettant de constater que les loyers appelés l’ont été en application du bail commercial.

Il est à noter que les relevés communiqués mettent en évidence le fait que la société LE POTAGERDE GAP s’est acquittée des loyers des mois de janvier, février, mars et avril, alors que ces derniers tenaient compte de la revalorisation annuelle prévue ; puis et que sans motif cette dernière n’a plus honoré ses loyers du mois de mai 2023 au mois de décembre 2023.

De de telle sorte qu’au titre de l’année 2023, la société LE POTAGER DE GAP est débitrice de la somme de 24.189,08 € TTC au titre des loyers impayés.

Par ailleurs, toujours en application des termes du bail en vigueur, la SCI HAPIMO, via la société MS IMMOBILIER, son agence, a régulièrement appelé sur la période d’avril à décembre 2023 la somme globale de 3.195 € HT (3.834 € TTC) à titre de provision sur la taxe foncière.

A cela se rajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour un montant de 635 € HT (762 € TTC).

Il résulte des éléments produits aux débats que ces sommes sont expressément prévues au contrat de bail.

Dans ses conclusions, la société LE POTAGER DE GAP conteste ces sommes, sans pour autant apporter d’éléments permettant de justifier d’un motif de non-paiement.

Le Tribunal constatera en outre que la société LE POTAGER DE GAP a réglé les loyers et provisions pour charges sur les mois de janvier à avril 2023 sans en contester les montants, ces derniers étant pourtant parfaitement identiques à ceux appelés les mois suivants concernant l’année 2023 et qui n’ont fait l’objet d’aucun règlement.

En conséquence, il convient de condamner la société LE POTAGER DE GAP à verser à la société LE POTAGER DE GAP verser la somme de 30.091,23 € TTC au titre des loyers, charges et taxes impayés pour les mois de mai à décembre 2023.

b. Concernant les sommes dues au titre de l’année 2024 :

Il découle de ce qui précède que le loyer applicable à compter du 1er janvier 2024, date anniversaire de la prise d’effet du bail commercial, est calculé de la façon suivante :

(26.400 € HT (loyer de base) x 128.68 (ILC T1 2023)) / 108,40 (indice de base)

Soit un loyer annuel de 31.339,04 € HT, ou mensuel pour la somme de 2.611,59 € HT (3.133,90 € TTC).

Une fois encore, les relevés communiqués par la SCI HAPIMO mettent en évidence que la société MS IMMOBILIER pour la demanderesse a appelé les loyers dans la stricte application des termes du bail commercial, et que les charges et taxe foncière sont régulièrement prévues au contrat.

Au titre de l’année 2024, les pièces produites démontrent que la société LE POTAGER DE GAP est débitrice de la somme de 37.606,85 € au titre des arriérés de loyers, à laquelle se rajoutent la taxe foncière pour un montant de 4.260 € HT (5.112 € TTC), portant la somme totale due à 42.718,85 € TTC.

En conséquence, le Tribunal condamnera la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO les sommes dues au titre des loyers, taxes et charges de l’année 2024, soit un montant de 42.718,85 € TTC.

c. Concernant les sommes dues au titre de l’année 2025 :

Il découle de ce qui précède que le loyer applicable à compter du 1er janvier 2025, date anniversaire de la prise d’effet du bail commercial, est calculé de la façon suivante :

(26.400 € HT (loyer de base) x 134.58 (ILC T1 2024)) / 108,40 (indice de base)

Soit un loyer annuel de 32.775,94 € HT, ou mensuel pour la somme de 2.731,33 € HT (3.277,59 € TTC).

Il résulte des éléments versés aux débats qu’en application des dispositions du bail commercial, la société LE POTAGER DE GAP est débitrice de la somme de 6.555,18 € TTC au titre de l’arriéré de loyer de l’année 2025, outre 710 € HT (852 € TTC) à titre de provision sur taxe foncière, conformément aux termes du bail commercial.

En conséquence, le Tribunal déclarera la SCI HAPIMO fondée en sa demande et condamnera la société LE POTAGER DE GAP à lui verser la somme de 7.407,18 € TTC au titre des loyers, charges et taxes liées aux mois de janvier et février 2025.

2. Sur les sommes dues au titre du contrat de sous-location afférent au, [Adresse 4] :

Il résulte des pièces versées aux débats que ce contrat était consenti moyennant un loyer annuel de base initialement fixé à 11.520,00 € TTC payable mensuellement, outre taxes foncières, taxes d’enlèvement des ordures ménagères et autres prestations, charges et fournitures récupérables, payable mensuellement, outre taxes foncières, taxes d’enlèvement des ordures ménagères et autres prestations, charges et des ordures ménagères et autres prestations, charges et des ordures ménagères et autres prestations, charges et fournitures récupérables.

Il convient de rappeler que les parties ont convenu qu’ « Afin de faire coïncider l’indice de révision des loyers entre le bail commercial et la convention de sous-location, les parties ont décidé de choisir le même indice de révision. ».

Par analogie avec le contrat de bail, la formule applicable est la suivante :

(Loyer de base x Nouvel indice) / Indice de base.

La société LE POTAGER DE GAP conteste la régularité du contrat de sous-location au motif que l’avenant, au bail commercial d’origine en date du 5 septembre 2014, aurait été fait sous seing privé alors qu’il aurait dû être régularisé par acte authentique, en application des dispositions de l’article 13 du contrat initial ; l’avenant prévoyant que toutes les clauses du contrat de bail initial demeurent valables.

La société LE POTAGER DE GAP ne produit cependant pas aux débats ledit avenant, ne justifiant donc pas des dispositions de cet avenant selon lesquelles toutes les clauses du bail initial demeureraient valables.

Au surplus, l’établissement par acte authentique du contrat de sous-location ayant pour seule vocation de protéger le propriétaire des murs et d’assurer la bonne information de ce dernier, il apparaît que le POTAGER DE GAP, sous-locataire, n’est pas fondé à en contester la régularité : celui-ci ayant bénéficié des locaux qu’il exploitait en application du contrat de sous-location conclu par acte sous seing privé.

Ainsi, le tribunal constatera donc que le contrat de sous-location, régulièrement signé par acte sous seing privé par les parties, est régulier et s’applique entre elles.

a. Concernant les sommes dues au titre de l’année 2023 :

Il découle de ce qui précède que le loyer applicable à compter du 1er janvier 2023, date anniversaire de la prise d’effet du bail commercial, est calculé de la façon suivante :

(9. 600 € HT (loyer de base) x 120.61 (ILC T1 2022)) / 108,40 (indice de base)

Soit un loyer annuel de 10.681,33 € HT, ou mensuel pour la somme de 890,11 € HT (1.068,13 € TTC).

Ici encore, les relevés de compte de la société MS IMMOBILIER, mandatée par la SCI HAPIMO, démontrent que les loyers appelés correspondent parfaitement aux termes de la convention de sous-location, de même que les charges et la taxe foncière.

Au titre de l’année 2023, la société LE POTAGER DE GAP a ici aussi réglé les loyers de janvier à mai 2023 sans en contester l’évolution, puis a par la suite cessé de régler la SCI HAPIMO.

Elle demeure donc débitrice à l’égard de cette dernière de la somme de 7.476,91 €TTC au titre de l’arriéré de loyers des mois de juin à décembre de l’année 2023, soit une somme de 7.476,91 € TTC, à laquelle se rajoute toujours en application des termes du contrat, la taxe foncière pour un montant de 1.262,03 € HT (1.514,44 € TTC).

En conséquence, le Tribunal condamnera la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 8.991,35 € TTC au titre des loyers, charges et taxes pour les mois de juin à décembre 2023.

b. Sur les sommes dues au titre de l’année 2024 :

Il découle de ce qui précède que le loyer applicable à compter du 1er janvier 2024, date anniversaire de la prise d’effet du bail commercial, est calculé de la façon suivante :

(9. 600 € HT (loyer de base) x 128.68 (ILC T1 2023)) / 108,40 (indice de base)

Soit un loyer annuel de 11 396.01 € TTC, ou mensuel pour 1 139.60 euros TTC.

Ici encore, les relevés de compte de la société MS IMMOBILIER, mandatée par la SCI HAPIMO, démontrent que les loyers appelés correspondent parfaitement aux termes de la convention de sous-location, de même que les charges et la taxe foncière.

Elle demeure donc débitrice à l’égard de cette dernière de la somme de 13.675.20 € TTC au titre de l’arriéré de loyers pour l’année 2024, à laquelle se rajoute toujours en application des termes du contrat, la taxe foncière pour un montant de 576 euros TTC.

En conséquence, le Tribunal condamnera la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 14 251.20 € TTC au titre des loyers, charges et taxes pour l’année 2024.

c. Concernant les sommes dues au titre de l’année 2025 :

Il découle de ce qui précède que le loyer applicable à compter du 1er janvier 2025, date anniversaire de la prise d’effet du bail commercial, est calculé de la façon suivante :

(9. 600 € HT (loyer de base) x 134.58 (ILC T1 2024)) / 108,40 (indice de base)

Soit un loyer annuel de 11 918.52 € TTC, ou mensuel pour la somme de 1 191.85 euros TTC.

Ici encore, les relevés de compte de la société MS IMMOBILIER, mandatée par la SCI HAPIMO, démontrent que les loyers appelés correspondent parfaitement aux termes de la convention de sous-location, de même que les charges et la taxe foncière.

Elle demeure donc débitrice à l’égard de cette dernière de la somme de 2 383.70 € TTC au titre de l’arriéré de loyers pour les mois de janvier et février 2025, à laquelle se rajoute toujours en application des termes du contrat, la taxe foncière pour un montant de 96 euros TTC.

En conséquence, le Tribunal condamnera la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 2 479.70 € TTC au titre des loyers, charges et taxes pour les mois de janvier et février 2025.

Sur la demande reconventionnelle de la société LE POTAGER DE GAP au titre du trouble de jouissance :

La société défenderesse sollicite du tribunal de :

DIRE ET JUGER que la société HAPIMO est à l’origine d’un trouble de jouissance à l’égard de la société LE POTAGER DE GAP, dans la mesure où elle a vendu le premier étage du local du, [Adresse 1] sans aviser le cessionnaire de la location d’une partie du premier étage, ainsi que dans la mesure où malgré cette vente elle a continué à facturer des montants de loyers non réduit à proportion de la perte subie ;

En conséquence,

CONDAMNER la société HAPIMO à hauteur d’un montant de 16.992,36 euros, au titre du préjudice de jouissance subi par la société LE POTAGER DE GAP.

Il résulte cependant des éléments versés aux débats que la société LE POTAGER DE GAP a régulièrement régularisé le paiement des loyers concernant le local situé, [Adresse 1] ; qu’il convient donc de constater que par ce paiement, la défenderesse a renoncé à toute contestation relative au montant desdits loyers ;

Qu’il convient en conséquence de la débouter de ses demandes d’indemnisation en raison du trouble de jouissance cause par la société HAPIMO.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’octroi de dommages-intérêts nécessite, en application de l’article 1240 du code civil, la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La SCI HAPIMO sollicite l’octroi de la somme de 10 000.00 euros à titre de dommagesintérêts, en raison de la résistance abusive et de la mauvaise foi de la société LE POTAGER DE GAP.

Il apparaît que malgré de nombreuses relances effectuées par la SCI HAPIMO envers la société LE POTAGER DE GAP, cette dernière n’a pas respecté ses engagements contractuels.

Cette absence de paiement des loyers a causé à la SCI HAPIMO un préjudice financier certain.

Il apparaît également que la société LE POTAGER DE GAP a fait preuve de résistance abusive en cessant de régler les loyers de la SCI HAPIMO, sans fournir la moindre justification à cette dernière ; ce comportement s’analysant comme une faute à l’origine du préjudice subi par la SCI HAPIMO.

La demanderesse ne démontre cependant pas en quoi le préjudice subi peut être chiffré à la somme de 10 000.00 euros.

En conséquence, le tribunal condamnera la société le POTAGER DE GAP à verser la somme de 5 000.00 € à la SCI HAPIMO à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens :

Au regard de ce qui précède, il convient de condamner la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 3 500.00 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LE POTAGER DE GAP, qui succombe, supportera les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal de Commerce de GAP, après en avoir délibéré, conformément à la Loi, statuant publiquement, par décision contradictoire en premier ressort ;

Vu les articles 1103 et suivants et 1240 du code civil, Vu les articles R.145-23 et L.721-3 du code de commerce, Vu les pièces et conclusions versées aux débats,

SE DECLARE compétent pour connaître du présent litige ;

CONSTATE que la société LE POTAGER DE GAP a réglé les loyers commerciaux envers la SCI HAPIMO au titre du bail commercial consenti le 30 juin 2006 ;

DIT que la société le potager de Gap a manqué à son obligation en paiement des loyers commerciaux envers la SCI HAPIMO au titre du bail commercial consenti le 19 juillet 2017 ;

CONDAMNE la société le potager de Gap à verser à la SCI HAPIMO la somme de 80.217,26 € TTC à parfaire correspondant aux loyers commerciaux en souffrance au titre du bail commercial du 19 juillet 2017, afférant au local commercial sis, [Adresse 5] ;

DIT que la société LE POTAGER DE GAP a manqué à son obligation en paiement des loyers commerciaux envers la SCI HAPIMO au titre du contrat de sous-location commerciale du 19 juillet 2017 ;

CONDAMNE la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 25.722,25€ TTC à parfaire correspondant aux loyers commerciaux en souffrance au titre du contrat de sous-location commerciale du 19 juillet 2017 ;

CONDAMNE la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de la résistance abusive et de la mauvaise foi ;

DEBOUTE la société LE POTAGER DE GAP de sa demande en condamnation de la société HAPIMO au paiement d’un montant de 16.992,36 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société LE POTAGER DE GAP à verser à la SCI HAPIMO la somme de 3 500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LE POTAGER DE GAP aux entiers dépens.

Composition du tribunal à l’audience de ce jour :

* Monsieur Pierre TRINQUIER, Président,

* Monsieur François REMONNAY, Juge,

* Monsieur Farshid NARENJI, Juge, assistés de :

* Maître Matthieu FAUVEL, greffier,

Ainsi jugé et prononcé

Le Président Monsieur Philippe GROS

Le Greffier Maître Matthieu FAUVEL

Signe electroniquement par Philippe GROS

Signe electroniquement par Matthieu FAUVEL, greffier.