TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DU HAVRE

ORDONNANCE DU DIX-NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ

PARTIE(S) EN DEMANDE :

* BIEN VU

[Adresse 1] – représenté(e) par Maître LEPILLIER Laurent – [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]

PARTIE(S) EN DEFENSE : – IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE

INNOBILIER DE L’ESTOARRE

[Adresse 4] [Localité 2]

DÉFENDEUR – représenté(e) par Maître Christine BAUGE – SELARL SALMON & ASSOCIES – [Adresse 5]

Maître [Z] Agathe – SCP SAGON [Z] LESUEUR -127 [Adresse 6]

[Adresse 7].

JUGE DES REFERES

Monsieur Olivier RICHARD

GREFFIER

Maître Nicolas LE PAGE

DEBAT

Audience publique du 29/10/2025

ORDONNANCE DE REFERE

Décision contradictoire et en dernier ressort.

Prononcée par mise à disposition au greffe du tribunal le 19/11/2025.

La minute est signée par Monsieur Olivier RICHARD, Juge délégué aux fonctions de Président et Maître Nicolas LE PAGE, Greffier.

LES FAITS

La SAS BIEN VU est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 8] au [Localité 3].

En novembre 2023, sa Présidente, Madame [R], a confié la gestion de cet immeuble à la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE exerçant sous l’enseigne LAFORET IMMOBILIER, après avoir été démarchée par cette dernière.

La société BIEN VU ayant relevé de nombreuses erreurs et anomalies dans la gestion de son immeuble, elle a sollicité des explications auprès de son mandataire.

Par la suite, la société LAFORET IMMOBILIER a mis un terme au mandat sans préavis le 18 mai 2024.

Le relevé de gestion du mois de juin 2024 ne mentionnait pas les versements de la CAF pourtant reçus le 5 juin par l’agence LAFORET IMMOBILIER, et faisait état d’une facturation d’honoraires pour une déclaration de revenus fonciers, alors même que la société BIEN VU n’avait jamais sollicité que soit établie une telle déclaration.

La société BIEN VU a donc changé de mandataire à compter de juin 2024, la société JULLIEN & ALLIX succédant à la société LAFORET IMMOBILIER. Le dossier a été transmis à ce nouveau mandataire non sans difficulté, et pour partie seulement.

De plus, malgré ses demandes, la société BIEN VU n’a pu obtenir de réponse à ses interrogations.

Suivant LRAR en date du 26 août 2024, le Conseil de la société BIEN VU a donc été contraint d’écrire à la société LAFORET IMMOBILIER, afin de lui indiquer que le nouveau mandataire chargé de la gestion de l’immeuble avait besoin d’explication sur les comptes de gestion qui lui avaient été transmis, et notamment sur le débit d’une somme de 2.795.16 euros en mai 2024.

De même, il était demandé dans ce courrier le remboursement d’une somme de 250€ qui aurait été facturée à tort à la société BIEN VU.

Bien que dûment réceptionnée le 4 septembre 2024, cette lettre est restée sans réponse.

Dès lors, la société BIEN VU n’a d’autre choix que de s’adresser à la présente juridiction afin d’obtenir la communication sous astreinte de l’ensemble des documents de gestion permettant de justifier du débit de la somme de 2.795,16€ apparaissant sur 1e compte de gestion du mois de mai 2024, ainsi que le remboursement de la somme de 250€ indûment facturés a titre d’honoraires d’établissement d’une déclaration de revenus fonciers et mentionnés sur le relevé de gestion du 19 juin 2024.

Il sera précisé que la société BIEN VU a précédemment saisi Madame le Président du Tribunal judiciaire du HAVRE. La société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE a soulevé l’incompétence matérielle de cette juridiction au profit du Tribunal de commerce.

Dans le cadre de cette première instance, la société défenderesse a reconnu qu’elle était redevable de la somme de 250€.

C’est dans ce contexte factuel et procédural que se présente ce litige.

DEMANDES DES PARTIES

Dans son exploit introductif d’instance, la société BIEN VU demande au juge des référés de :

Vu l’article 873 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE exerçant sous l’enseigne « LAFORET IMMOBILIER » à remettre à la société BIEN VU les documents de gestion permettant de justifier du débit de la somme de 2.795,16€ apparaissant sur le compte de gestion du mois de mai 2024, et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du 8 ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

* CONDAMNER la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE exerçant sous l’enseigne « LAFORET IMMOBILIER » à payer à la société BIEN VU la somme provisionnelle de 250€ au titre du remboursement des honoraires facturés à tort pour la déclaration de revenus fonciers, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2024,

* CONDAMNER la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE exerçant sous l’enseigne « LAFORET IMMOBILIER » à payer à la société BIEN VU la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* CONDAMNER la même aux entiers dépens.

Dans ses conclusions en réponse, la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE demande au juge des référés de :

* CONSTATER l’existence de contestations sérieuses

* DONNER ACTE à la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE de son accord pour régler la somme de 697,58 euros

* DONNER ACTE à la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE de son accord pour régler la somme de 250,00 euros

* DONNER ACTE à la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE de sa proposition de régler une indemnité de 1 000 euros englobant l’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

* DEBOUTER la société BIEN VU de sa demande de communication de pièces et de toutes ses demandes

* CONDAMNER la société BIEN VU aux dépens.

MOYENS ET PRETENTIONS

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE déclare que ce litige porte sur des montants inférieurs à 5000€ et qu’il aurait donc nécessité une tentative préalable de conciliation, conformément à l’article 750-1 du Code de Procédure Civile.

La société BIEN VU sollicite la communication sous astreinte de documents de gestion de l’immeuble permettant de justifier du débit de la somme de 2 795,16 €.

La société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE soutient que la société BIEN VU a été rendue destinataires des informations demandées par courrier du 17 mai 2024.

Devant le juge judiciaire, il a de nouveau été communiqué l’ensemble des justificatifs préalablement adressés à son nouveau mandataire. Il a été produit les relevés de compte de la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE permettant de justifier des encaissements.

Il a été confirmé que les encaissements reçus à destination de la société BIEN VU sont :

* d’un montant de 100 € le 10 novembre 2023 au lieu de 1 395,16 €

* d’un montant de 750 € le 11 décembre 2023 au lieu de 1 500 €

* d’un montant de 750 € le 12 janvier 2024 au lieu de 1 500 € et que ces réglements ont fait l’objet des rectifications comptables ainsi que les sommes versées, le détail de ces modifications ayant été notifié et expliqué à la société BIEN VU le 17 mai 2024 par courrier électronique.

La société BIEN ne précise pas en quoi les pièces précédemment communiquées ne seraient pas suffisantes et les explications pas convaincantes. Il n’entre pas dans la compétence du Juge des référés de procéder à des vérifications comptables et d’analyser les décomptes financiers.

La demande de condamnation de la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE à remettre des documents de gestion sous astreinte se heurte à des contestations sérieuses et ce d’autant que les documents ont été précédemment et doublement communiqués. Pourtant, la SAS BIEN VU persiste en produisant les mêmes demandes devant la juridiction de céans et précise dans sa nouvelle assignation que les relevés de compte fournis sont biffés quant aux dates d’encaissement et que l’encaissement de 100 euros du 10 novembre 2023 n’apparaît pas sur le document.

Quant au versement de la somme de 100 euros en date du 10 novembre 2023 des vérifications ont été réalisées à la suite du départ de la comptable en charge d’établir les comptes de la société en juillet 2025. Après avoir minutieusement refait le point des comptes de gestion, pour le mois de novembre 2023, le relevé de compte bancaire de gestion de la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE fait apparaître un règlement de 697,58 euros en lieu et place de la somme de 100 euros préalablement indiquée.

Les règlements émanent de [P] [J] et non Madame [F], ce qui n’a pas facilité les rapprochements puisque la locataire ne procédait pas elle-même au règlement de son loyer. La société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE produit en conséquence, un relevé de compte locataire rectifié de Madame [F] [X], arrêté au 03 juillet 2025 sur lequel figure cette somme. La société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE ne saurait mieux justifier les versements inscrits sur le compte locataire de Madame [F] et plus largement issus du compte de gestion de l’agence. Il n’est pas possible au regard des dispositions du règlement général de la protection des données personnelles et du secret des affaires de transmettre des relevés de compte non biffés comportant les données strictement personnelles de l’ensemble des locataires de l’agence entre janvier 2023 et septembre 2024.

Enfin, s’agissant des autres prétendus griefs invoqués, ceux-ci n’ont plus lieu d’être dès lors que la société BIEN VU reconnaît dans ses deux assignations que les dernières difficultés comptables recensées ont été régularisées via le nouveau mandataire de la société BIEN VU. Au vu de ces éléments, la demande de communication doit être rejetée. Il a été proposé par courrier officiel du 26 août 2025 de régler la somme de 697.58 € correspondant au trop perçu sur le compte de gestion de la société IMMOBILIER DE L ESTUAIRE.

La société BIEN VU soutient que la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE omet délibérément d’évoquer la demande de condamnation sous astreinte formée à son encontre, afin d’obtenir les documents de gestion permettant de justifier du débit de la somme de 2.795,16€ au mois de mai 2024.

L’instance ne porte donc pas uniquement sur une demande de remboursement de la somme de 250€. L’instance porte également sur une demande indéterminée. Il est de jurisprudence constante qu’une demande de condamnation à restituer sous astreinte constitue une demande indéterminée, en application de l’article 40 du Code de Procédure Civile (cf par exemple CA de [Localité 4] 20 février 2024 RG n° 22/01779).

Dans une telle hypothèse, en présence d’une demande indéterminée et d’une demande déterminée connexe d’un montant inférieur à 5000€, il convient de retenir le caractère indéterminé de la demande.

Par conséquent, en l’espèce, aucune tentative de conciliation préalable n’avait à être mise en oeuvre. Les demandes de la société BIEN VU sont donc parfaitement recevables.

La société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE a communiqué devant le juge judiciaire une pièce n°2 laquelle n’avait jamais été communiquée à la société BIEN VU auparavant. Cette pièce n’a été transmise au Conseil de la société BIEN VU qu’en cours de procédure. A ce sujet, cet extrait de compte montre des différences notables avec les relevés mensuels qui ont été transmis à la société BIEN VU. Les relevés de gestion mensuels des mois de novembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024 qui ont été transmis mensuellement par l’agence LAFORET IMMOBILIER font état de versements crédités correspondant aux sommes réellement perçues. Tandis que sur l’extrait de compte produit par la défenderesse figurent des sommes manifestement encaissées par elle mais non reversées à la société BIEN VU, concernant une locataire, Madame [F].

Ainsi, cette dernière a effectué les règlements suivants qui apparaissent sur la pièce adverse 2 produite devant le juge judiciaire :

* Virement de Madame [F] du 1° octobre 2023 de 1.395,16€, mais comptabilisé sur le relevé de gestion du mois de novembre 2023 pour 100€ (somme réellement perçue)

* Virement de Madame [F] du 11 décembre 2023 de 1.500€, mais comptabilisé sur le relevé de gestion de décembre 2023 pour 750€ (somme réellement perçue)

* Virement de Madame [F] du 12 janvier 2024 de 1.500€, mais comptabilisé sur le relevé de gestion du mois de janvier 2024 pour 750€ (somme réellement perçue).

Il existe donc une différence de 2.795,16€, a priori encaissés par la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE mais non renversés à la société BIEN VU. Cette dernière est en droit d’obtenir des réponses à sa demande d’explications.

La défenderesse a produit un extrait de compte qui démontre que la société BIEN VU est légitime en sa demande de justificatifs. Où sont passés les fonds encaissés mais non reversés ? La société défenderesse a fini par produire ses relevés de compte bancaire (compte d’administration de biens) d’octobre 2023 à janvier 2024, lesquels permettraient selon elle de justifier des encaissements. Or ces relevés sont biffés quant aux dates d’encaissement, et l’encaissement de 100€ le 10 novembre 2023 n’apparaît même pas.

En deuxième lieu, aucune explication n’a été fournie dans un mail du 17 mai 2024, comme le prétendait la société défenderesse devant le juge judiciaire. En effet, la nouvelle gestionnaire du compte au sein de l’agence LAFORET IMMOBILIER s’est contentée de procéder par affirmations sans démontrer ni étayer ses explications par quelques pièces utiles.

Dans la mesure où le directeur de l’agence LAFORET IMMOBILIER avait donné pour instruction à ses collaborateurs de refuser toute communication avec la présidente de la société BIEN VU, il est devenu impossible pour cette dernière d’obtenir les réponses qu’elle était pourtant en droit d’obtenir.

La société défenderesse a produit une attestation sur l’honneur de son directeur d’agence, indiquant que tout aurait été expliqué à la société BIEN VU par mail du 17 mai 2024.

Outre le fait que la société défenderesse se créée une preuve à elle-même, cela est totalement faux, comme démontré ci-avant. La gestion comptable par l’agence LAFORET IMMOBILIER est faite de tel sorte que les comptes-rendus de gestion sont pourtant totalement incompréhensibles et nécessitent des explications. La concluante a dû relancer à trois reprises l’agence au sujet du relevé de gestion incomplet du mois d’avril 2024, qui a nécessité trois relevés cumulatifs pour obtenir un relevé de gestion complet avec un virement bancaire de 1.772,46€ au lieu de 2.471,42€ attendus.

De même, le virement bancaire du relevé de gestion du mois de juin était lui aussi inexact et incomplet puisqu’inférieur au montant total dû (virement de 397,92€ au lieu de 448,96€). La différence a en définitive été versée directement au nouveau gérant de biens. De plus, ce même relevé de juin 2024 ne faisait pas état des versements de la CAF perçus début juin pour un montant de 878,29€, et qui ont en définitive été versés à la société BIEN VU par le nouveau gérant de biens.

Par conséquent, s’il n’appartient pas au juge des référés d’analyser et de vérifier des documents financiers, en revanche, il ressort des explications et pièces versées au débat de part et d’autre que la demande de communication des documents de gestion permettant de justifier de ce débit de 2.795,16€ faite par la société BIEN VU est parfaitement justifiée et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur la demande provisionnelle de remboursement des 250 euros

La société BIEN VU soutient que la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE a indiqué dans le cadre de la précédente instance qu’elle n’était pas opposée au paiement de la somme de 250€ qu’elle admet avoir facturé à tort.

Elle indique qu’elle a sollicité un RIB CARPA le 4 décembre 2024 mais que ce RIB ne lui a pas été transmis. Or il convient de préciser qu’il aura fallu attendre l’assignation délivrée le 6 novembre 2024 pour que la défenderesse admette enfin qu’elle avait facturé ces frais abusivement. Plus inquiétant elle indique dans son courrier du 4 décembre qu’elle facture automatiquement à chaque propriétaire cette déclaration de revenus fonciers.

Manifestement tous les propriétaires, y compris ceux qui ne sont pas assujettis à ces revenus, paient des frais d’établissement de déclaration de revenus fonciers qui n’ont pas lieu d’être. Seuls les plus vigilants en solliciteront le remboursement. Il conviendra de donner acte à la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE de ce qu’elle reconnait être redevable de cette somme de 250€, et au besoin de l’y condamner.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BIEN VU les frais qu’elle se voit contrainte d’exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits. Il sera rappelé que la société BIEN VU a tenté à maintes reprises d’obtenir les éléments de réponse et le remboursement des honoraires indûment facturés, mais que les seules réponses obtenues ont été d’une part la rupture du mandat de gestion sans préavis de la part de la défenderesse, et d’autre part la menace d’une plainte contréellé pour harcèlement. La société BIEN VU.

Dès lors, il conviendra de la condamner au paiement d’une indemnité de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE ne s’est jamais opposée au paiement de cette somme facturée à tort. Toutefois, la société BIEN VU n’avait pas communiqué son RIB CARPA lors de la précédente procédure permettant de procéder au virement de cette somme. En ce sens, la société BIEN VU fait preuve d’une attitude particulièrement procédurière n’hésitant pas à remettre en cause la bonne foi de la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE.

En conclusion, la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE propose de régler la somme de 697,58 euros qui a été rapprochée via le compte bancaire de gestion et les 250 euros correspondant aux frais de déclaration des revenus fonciers qu’elle reconnaît devoir, soit un montant total de 947,58 euros. Le juge des référés devra déclarer cette offre satisfactoire et débouter la SAS BIEN VU de ses autres demandes.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Le 26 août 2025, le conseil d’ IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE adressait une proposition à titre transactionnel à la société BIEN VU à hauteur de 697,58 € + 250 € ainsi que 1000 € au titre des frais de procédure moyennant un désistement d’instance et d’action.

Dans le même courrier IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE reconnaissait une erreur comptable pricipalement due au fait qu’une locataire ne règlait pas elle-même ses loyers.

Le juge des référés donnera acte à IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE de cette proposition et de cette reconnaissance d’erreur comptable.

Cependant, le juge des référés constatera que cette proposition, refusée par BIEN VU, est bien tardive.

De plus, même finalement partiellement reconnus, ces errements comptables, témoignent d’une légèreté incompatible avec l’exercice rigoureux de la tenue des comptes d’un gestionnaire de biens professionnel.

Dans ces conditions et compte tenu de ce qui précède,

Le juge des référés ordonnera la condamnation de la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BIEN VU les frais qu’elle a exposés non compris dans les dépens et qu’elle justifie d’une facture d’honoraires, la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE sera condamnée à lui régler la somme de 1 500 euros à ce titre ;

Sur les dépens

Attendu que la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE succombe, elle sera condamnée aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Donnons acte à la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE de sa proposition de régler la somme de 697,58 euros à la société BIEN VU, mais la considérons trop tardive,

DONNONS acte à la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE de son accord pour régler la somme de 250 euros,

CONDAMNONS la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE à remettre à 1a société BIEN VU les documents de gestion permettant de justifier du débit de la somme de 2.795,16€ apparaissant sur le compte de gestion du mois de mai 2024, et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance,

CONDAMNONS la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE à payer à la société BIEN VU la somme provisionnelle de 250€ au titre du remboursement des honoraires facturés à tort pour la déclaration de revenus fonciers, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2024,

CONDAMNONS la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE à payer à la société BIEN VU la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la même aux entiers dépens, ceux visés par l’article 701 du Code de Procédure Civile étant liquidés à la somme de 38,65 euros.

Ainsi jugé et prononcé

Le Président Monsieur Olivier RICHARD

Le Greffier Maître Nicolas LE PAGE

Signe electroniquement par Olivier RICHARD

Signe electroniquement par Nicolas LE PAGE, greffier associe.