TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DU HAVRE

JUGEMENT DU VINGT-HUIT FÉVRIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

PARTIE(S) EN DEMANDE :

— Monsieur [HJ] [X]

[Adresse 3],

DEMANDEUR – représenté(e) par

Maître [OI] [E] – Sas Fortium Conseil [Adresse 1].

Maître [HH] [N] – [Adresse 5]

— SCI CLASIVA

[Adresse 7]

DEMANDEUR – représenté(e) par

Maître [OI] [E] – Sas Fortium Conseil [Adresse 1].

Maître [HH] [N] – [Adresse 5]

— EURL « L ATELIER DU PAIN »

[Adresse 7]

DEMANDEUR – représenté(e) par

Maître [OI] [E] – Sas Fortium Conseil [Adresse 1].

Maître [HH] [N] – [Adresse 5]

— Madame [B] [G]

[Adresse 3]

DEMANDEUR – représenté(e) par

Maître [OI] [E] – Sas Fortium Conseil [Adresse 1].

Maître [HH] [N] – [Adresse 5]

PARTIE(S) EN DEFENSE :

— AGENCE [D] [K]

[Adresse 4],

DÉFENDEUR – représenté(e) par

SCP [V] [J] – [Adresse 6].

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Monsieur Gilles DELAITRE Juges : Madame Valérie BOULANGER et Monsieur François REMONT

DEBATS

Audience de Madame Valérie BOULANGER, Juge en charge d’instruire l’affaire, a tenu l’audience le 27/11/2024 pour entendre les plaidoiries, sans que les parties ne s’y opposent, et a rendu compte au tribunal au cours de son délibéré (article 871 du code de procédure civile). Assisté lors des débats par Madame Stéphanie THOMAS, commis-greffier.

QUALIFICATION DU JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort.

Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 28/02/2025 en application de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Minute signée par Monsieur Gilles DELAITRE, Président et par Maître Pierre-Philippe CHASSANG, Greffier.

LES FAITS ET LA PROCEDURE

A- LES FAITS

L’AGENCE [D] [K], en relation d’affaires anciennes avec Monsieur [P] [I] et son épouse pour avoir intermédié dans plusieurs achats ou vente de leur fonds de commerce successifs de boulangerie-pâtisserie mais également en dernier lieu de l’acquisition par les mêmes époux [I] sous couvert de la SCI RIKANEE des murs de leur fonds de commerce de Sainte Adresse, l’immeuble sis [Adresse 2] acquis suivant acte notarié reçu par Maître [R] [U], Notaire, le 8 août 2012, s’est vue investir le 5 décembre 2018 de 2 mandats exclusifs :

• le premier, par la SCI RIKANEE de l’immeuble à usage commercial et d’habitation du [Adresse 2] à Sainte Adresse moyennant un prix de 260.000 € avec une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur,

le second, par l’EURL [I] du fonds de commerce de boulangeriepâtisserie exploité dans l’immeuble précité sur la base d’un prix de 280.000 € net vendeur avec une commission de 6 %,

Les 2 mandats comportant la clause spécifique suivant laquelle la vente de l’immeuble était «indissociablement liée à la cession concomitante du fonds de commerce exploité dans les lieux » et à l’identique, la cession du fonds de commerce « indissociablement liée à la vente concomitante des murs du fonds de commerce ».

Au bénéfice de ces 2 mandats, l’AGENCE [D] [K] s’est attachée à réunir l’ensemble des documents nécessaires à une parfaite information de tout candidat acquéreur ou cessionnaire dont en particulier l’ensemble de la documentation retraçant l’historique complet de l’immeuble du [Adresse 2] et des travaux qui y avaient été réalisés depuis son acquisition par la SCI RIKANEE, à savoir,

o la déclaration préalable à la réalisation de travaux du 24 octobre 2012,

o la déclaration de non-opposition à cette déclaration préalable,

o l’ensemble des factures de travaux de réhabilitation de l’immeuble communiquées par les époux [I] pour un montant total de 195.570,71 €.

M. [X] [HJ] et Mme [G] [B], précédents exploitants sous couvert de l’EURL L’ATELIER DU PAIN d’une boulangerie-pâtisserie à [Localité 12], vendue en septembre 2019, ont pris l’attache du Cabinet [D] [K], non pas d’ailleurs en ciblant particulièrement le fonds de commerce de l’EURL [P] [I], mais comme souhaitant faire un point sur des critères de recherche d’une nouvelle affaire de boulangerie-pâtisserie, sujet abordé lors d’une rencontre au domicile des consorts [HJ] & [B] à [Localité 12] le 17 septembre 2019.

De novembre 2019 à janvier 2020, l’AGENCE [D] [K] organisait la visite de plusieurs fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie en vente dont celui de l’EURL [P] [I] les 7 et 28 novembre 2019, une troisième visite ayant eu lieu le 12 février 2020 postérieurement à laquelle les consorts [HJ] & [B] arrêtaient de se positionner sur l’achat du fonds de commerce de l’EURL [P] [I] et les murs dudit fonds, propriété de la SCI RIKANEE, ce qui devait donner lieu à la signature le 19 février 2020 dans les locaux de l’AGENCE [D] [K] par Monsieur et Madame [I], Monsieur [HJ] et Mademoiselle [B] d’autre part,

d’un compromis de cession du fonds de commerce de l’EURL [P] [I] à l’EURL L’ATELIER DU PAIN pour un prix de 240.000 € (190.000 € pour les éléments incorporels et 50.000 € pour les éléments corporels), sous diverses conditions suspensives dont celles de l’obtention d’un crédit et l’acquisition concomitante des murs dans lesquels le fonds de commerce était exploité, avec une prévision de réitération de l’acte de cession par devant Maître [DW] [A], Notaire au [Localité 11], au plus tard le 1 er juin 2020,

o et d’un compromis de vente de l’immeuble à usage commercial et d’habitation sis [Adresse 2] à Sainte -Adresse consenti par la SCI RIKANEE à Monsieur [X] [HJ] et Madame [G] [B] sous réserve de leur faculté de substitution d’une tierce personne, physique ou morale, moyennant un prix en principal de 171 000 € outre le cas échéant meubles meublant pour un montant de 9.000 € à nouveau sous diverses conditions suspensives dont celles liées à l’obtention d’un financement outre, « l’acquisition concomitante aux présentes du fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie exploité dans l’immeuble présentement vendu » avec enfin, bis repetita, une prévision de réitération de la vente par acte authentique reçu par Maître [DW] [A], Notaire au HAVRE, au plus tard le 1er juin 2020.

Le compromis de vente d’immeuble en date du 19 février 2020 comportait un certain nombre d’annexes dûment ratifiées par les 4 parties présentes parmi lesquelles une annexe intitulée « TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE VENDEUR » paraphée tant par Monsieur et Madame [I] que Monsieur [HJ] et Madame [B] avec pour pièces jointes déclaration préalable de travaux, déclaration de non-opposition à cette DP et l’intégralité de toutes les factures de travaux fournies par la venderesse, la SCI RIKANEE, comme prenant en effet le soin,

o d’une part, de rappeler qu’à l’époque de l’acquisition de l’immeuble par la SCI RIKANEE le 8 août 2012, il avait été fait état dans l’acte notarié du constat de la présence de mérule dans l’immeuble en cause « nécessitant des travaux importants dont il a été tenu compte dans le prix de vente convenu entre les parties »,

o et d’autre part, que précisément « de nombreux travaux de remise en état de l’immeuble tant à l’intérieur qu’à l’extérieur ont été effectués par le vendeur par suite de son acquisition de l’immeuble » avec un descriptif de certains des travaux étayés par les factures jointes.

Le 20 février 2020, l’AGENCE [D] [K] a transmis la copie intégrale des 2 compromis de vente avec l’ensemble des annexes signées et titres de propriété à Maître [A], Notaire au [Localité 11], pour lui permettre d’instrumenter, outre le même jour,

o par lettre simple à l’EURL L’ATELIER DU PAIN, la copie intégrale du compromis de vente du fonds de commerce avec l’ensemble des annexes signées,

o et par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur [HJ] et Madame [B], la copie intégrale du compromis de vente des murs de l’immeuble, bis repetita, accompagnée de l’ensemble des annexes signées.

Le 10 mars 2020, à la demande de Monsieur [HJ], l’AGENCE [D] [K] a transmis par mail et par courrier à Maître [T] [F], Notaire à [Localité 10], la copie intégrale des 2 compromis de vente avec continument l’ensemble des annexes signées, Maître [F] étant censé à partir de cette date représenter les acquéreurs pour venir en concours avec son Confrère, Maître [A], dans la réitération ultérieure des actes.

Un nouveau rendez-vous était organisé dans le fonds de commerce le 27 mai 2020 afin de procéder à un inventaire contradictoire et obligatoire du matériel effectué en l’espèce par un prestataire tiers, la Société DUCORBIER, à la suite duquel se trouvait fixé le rendez-vous de signature des actes de vente de l’immeuble et cession du fonds le 8 juillet à 16h00 en l’étude de Maître [A], Notaire, lequel transmettait en amont, le 6 juillet, au vendeur et acquéreurs les projets d’actes.

Le projet d’acte de vente de l’immeuble de la SCI RIKANEE s’attachait à reprendre les éléments présentés aux candidats acquéreurs lors de la signature du compromis renvoyant expressément à la présence de mérule dans l’immeuble lors de l’acquisition du bien en date du 8 août 2012 par la SCI RIKANEE et la déclaration passée par celle-ci, pièces justificatives à l’appui, d’avoir réalisé ultérieurement des travaux « afin d’éradiquer la mérule ».

Les acquéreurs ont affirmé n’avoir pas eu connaissance d’un rapport de constat d’état parasitaire sur la partie habitation et combles, au moment de la signature du compromis. Le 07 juillet 2020, le notaire a adressé à Mr [HJ] le diagnostic et la note sur les travaux effectués, et a indiqué ne pas avoir de pièces justifiant un traitement.

Entre le 10 juillet 2020 et le 17 juillet 2020, Mr [HJ] et Mme [B] ont écrit au notaire et à l’agent immobilier pour d’une part consulter l’original du compromis et d’autre part obtenir les justificatifs des travaux engagés contre la mérule. Ils ont proposé de prendre à leur charge un diagnostic mérule fixé au 20 juillet 2020, et ont rappelé que l’état de l’immeuble (exempt de mérule et insectes) était une condition essentielle.

Le notaire a adressé le justificatif des travaux réalisés par un menuisier en 2014 (sans intervention d’un spécialiste des traitements fongicides) et a indiqué que les vendeurs étaient d’accord pour un diagnostic sans sondages destructifs.

L’agent immobilier a soutenu avoir adressé l’intégralité des documents signés le 19 février précédent, a proposé une consultation de l’annexe contestée en son agence le 24 juillet 2020 mais a refusé un diagnostic avec sondage destructif n’ayant pas l’assurance de la prise en charge du coût d’une remise en état.

Mr [HJ] et Mme [B] qui ont nié avoir reçu ce document avec le compromis de vente, ont contesté les paraphes de celui-ci et demandé une étude graphologique. Le 28 juillet 2020, Mme [O], graphologue, a attesté que sur le document « travaux effectués par le vendeur » les paraphes n’étaient « vraisemblablement pas de leur main ».

Le 30 juillet 2020, Mr [HJ] et Mme [B] ont demandé à l’agent immobilier les justificatifs des travaux engagés contre la mérule.

Ce même jour, l’agent immobilier a refusé de s’expliquer sur le devoir de conseil lui incombant et a réitéré son accord pour un sondage non destructif.

Mr [HJ] et Mme [B] ont renoncé à leurs projets puisque le projet d’acte préparé par le notaire comportait une clause de non garantie sur la présence de mérule ; c’est dans ces conditions que Mr [HJ] et Mme [B] ont assigné l’agence [D] [K] le 12 janvier 2021 aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

Le 20 Juillet 2022, l’agence [D] [K] immobilier a notifié des conclusions de désignation d’un expert graphologue judiciaire.

Par jugement du 03 février 2023, le Tribunal a fait droit à la demande d’expertise judiciaire de l’agence [D] [K].

L’expert judiciaire Madame [H] s’est employé à mener à bien la mission dont il avait été de la sorte investi pour déposer son rapport le 1 er juin 2023 et livrer in fine la conclusion suivante à l’issue de son examen comparatif, et ce dans les termes suivants,

« le document en original ne présente aucun élément suspect, aucune trace de contrefaçon ni imitation servile. Les paraphes apposés sur l’annexe n°5 du compromis de vente d’immeuble en date du 19 février 2020 sont attribuables à Monsieur [X] [HJ] et Madame [G] [B] ».

B – LA PROCEDURE

M. [HJ], Mme [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA ont assigné l’Agence [D] [K] le 12 janvier 2021 aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

L’Agence [D] [K] a sollicité la désignation d’un expert. Suivant jugement du 03 février 2023, le Tribunal du Havre a fait droit à la demande d’expertise judiciaire.

DEMANDES DES PARTIES

Pour [X] [HJ] – [G] [B] – EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA

Dans ses conclusions, M. [HJ], Mme [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA demandent au Tribunal de Commerce du Havre de :

➢ Condamner la Sté [D] [K] IMMOBILIER à payer :

.1 à l’EURL L’ ATELIER DU PAIN, les sommes de : • 48 000€ au titre de la perte de chance de développer l’exploitation du fonds, • 2 387,71€ au titre des frais exposés,

.2 à la SCI CLASIVA, M. [X] [HJ] et Mme [G] [B] unis d’intérêts, les sommes de : • 18 138€ au titre de la perte de chance de donner à bail les murs, • 2 728,05€ au titre des frais exposés,

.3 à M. [X] [HJ] et Mme [G] [B], la somme de : • 4 568,40€ au titre de leur préjudice financier,

.4 à Mme [G] [B], les sommes de : • 12 000,00 € à titre de dommages et intérêts, • 5 000€ au titre du préjudice moral subi,

.5 à Monsieur [X] [HJ], la somme de : • 5 000€ au titre du préjudice moral subi,

➢ Débouter la société [D] [K] IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

➢ Condamner la société [D] [K] IMMOBILIER à payer tant à l’EURL L’ATELIER DU PAIN, la SCI CLASIVA, M. [X] [HJ] et Mme [G] [B] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

➢ Condamner la société [D] [K] IMMOBILIER aux entiers dépens.

Pour la société AGENCE [D] [K]

Dans ses conclusions, l’agence [D] [K] demande au Tribunal de Commerce du Havre de :

Juger purement et simplement mal-fondées les demandes de Monsieur [X] [HJ], Madame [G] [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA pour les en débouter.

➢ Reconventionnellement, vu l’article 1240 du Code Civil, condamner in solidum de Monsieur [X] [HJ], Madame [G] [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA, au paiement d’une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d’atteinte à sa réputation.

➢ En tout état de cause, condamner in solidum Monsieur [X] [HJ], Madame [G] [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA au paiement d’une somme de DIX MILLE EUROS (10.000 €) en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

MOYENS DES PARTIES

Sur la responsabilité de la société [D] [K]

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA exposent en droit l’article 1991, alinéa 1 er du Code civil : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Il est constant que « le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre à leur préjudice dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e civ., 6 janv. 1999, no 96-18.690) et que « la responsabilité du mandataire ne peut être engagée à l’égard d’une personne autre que son mandant que sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel » (Cass. com., 9 mai 1985, 83-15.603).

S’agissant précisément de l’agent immobilier, il est constant que ce dernier est « responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec était imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties » (Cass. 1 re civ., 16 déc. 1992, no 90- 18.151 ; Cass. 1re civ., 26 mars 1996, 94-12.228).

Il sera rappelé que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage » (Cass., Assemblée Plénière, 13 janvier 2020, 11 0 17-19.963) et la jurisprudence l’a d’ailleurs relevé dans le cadre d’un manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil (Cass. 1 re civ., 7 mars 2006, no 04-10.101).

En réponse la société [D] [K] :

Dans ses conclusions, l’Agence immobilière [D] [K] s’exonère de sa responsabilité en produisant le contrat de mandat exclusif de vente de la SCI RIKANEE et le contrat de mandat exclusif de cession de fonds de commerce de l’EURL [P] [I].

Concernant le contrat de vente, l’Agence immobilière [D] [K] affirme être contractuellement liée à son mandant : la SCI RIKANEE et par conséquent ne pas avoir de lien avec M. [HJ], Mme [B] ainsi que la SCI CLASIVA et l’EURL L’atelier du Pain.

Sur les manquements caractérisés de l’agence [D] [K]

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA soulignent qu’il est constant que l’agent immobilier a pour obligation d’assurer l’efficacité des actes juridiques auxquels il intervient (v. par exemple, Cass. 1re civ., 25 nov. 1997, nQ 96- 12.325), et c’est à ce titre qu’il lui revient d’éclairer les parties sur les conséquences et l’opportunité de leurs choix lors de la rédaction du compromis.

Le devoir de conseil, là encore, se fond dans l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte, dont il représente un simple mode d’exécution.

L’agent immobilier assume notamment un devoir de conseil lors de la phase d’entremise. En amont de tout accord de principe des parties sur la vente du bien, c’est à lui notamment d’accompagner l’acquéreur éventuel au cours des visites et de porter à sa connaissance toutes les informations qui pourront l’aider à prendre sa décision, quitte à le dissuader en attirant son attention sur des défauts difficilement perceptibles (v. notamment, Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, ne 10-10.596, qui confirme les juges d’appel d’avoir condamné au titre de son obligation de conseil l’agent immobilier qui n’a pas attiré l’attention de l’acquéreur sur les affaissements d’amplitude décimétrique de la toiture, alors même que ces désordres n’étaient guère visibles).

A. Manquement à l’obligation d’information

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA exposent : Il est constant que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur. Ainsi, l’agent immobilier qui ne vérifie pas la réalité du descriptif qu’il publie en vue de rechercher des acquéreurs commet une faute et engage sa responsabilité à l’égard du tiers acquéreur sur le fondement de l’article 1382 du Code civil (Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, no 10-21.052).

En l’espèce, il a été précédemment rappelé que suivant acte sous seing privé en date du 19 février 2020, un compromis de vente du fonds de commerce de boulangerie pâtisserie est signé moyennant diverses conditions suspensives dont (F) l’acquisition concomitante des murs dans lequel est exploité le fonds de commerce : cet acte a été rédigé par l’agence « [D] [K] immobilier » concomitamment à la signature d’un compromis pour la vente des murs.

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA soulignent que cet acte rédigé par l’agence « [D] [K] immobilier » posera problème car l’annexe faisant référence à un rapport de constat d’état parasitaire sur la partie habitation et combles par le cabinet NOREXIMMO de DEAUVILLE, en date du 02 août 2011, et faisant état de la présence de mérule, n’a pas été notifié aux acquéreurs ni à leur notaire (pièce non jointe au compromis signifié).

En effet, le rappel des faits démontre que M. [X] [HJ] et Mme [G] [B] ont appris tardivement qu’aux termes d’un acte notarié en date du 08 août 2012, reçu par Maître [R] [U], notaire à [Localité 13], il a été stipulé ce qui suit :

« L’acquéreur a fait effectuer à ses frais un rapport de constat d’état parasitaire sur la partie habitation et combles par le cabinet NOREXIMMO, de [Localité 9], en date du 02 août 2011.

Il résulte de ce constat la présence de mérule.

L’acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance des conclusions de ce rapport et en faire son affaire personnelle.

Il est ici précisé que la présence de mérule dans le bien immobilier objet des présentes nécessite des travaux importants dont il a été tenu compte dans le prix de vente convenu entre les parties

A cet égard, il sera relevé que l’agence immobilière [D] [K] ne pouvait ignorer ces informations puisqu’elle a participé à la vente de ce bien immobilier en 2012 (Cf. Pièce no 49).

Or, le compromis de vente des murs, en date du 19 février 2020, stipule en page 14 que :

« Le VENDEUR déclare qu’à ce jour le BIEN vendu n’est pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminé par les termites et/la mérule et qu’il n’a pas connaissance de la présence de tels insectes et champignons dans le bien vendu ».

Force est de constater que cette clause n’a pas été reprise dans le projet d’acte notarié diffusé par Maître [W] [DE] — [C] puisqu’il est précisé l’inverse en page 30 ! • « Le VENDEUR déclare que les travaux ont été réalisés depuis afin d’éradiquer la mérule. L’ACQUEREUR déclare avoir eu connaissance de cette information dès la signature du compromis de vente et en faire son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA soutiennent que cette information ne leur a jamais été communiquée et qu’aucune information préalable et circonstanciée concernant la présence de mérule ne leur été donnée, que ce soit avant ou après la signature du compromis.

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA ajoutent qu’il sera également relevé l’incohérence entre l’acte litigieux prétendument porté à la connaissance des acquéreurs au moment de la signature du compromis et le compromis de vente lui-même du 19 février 2020 qui stipule en page 14 que : « Le VENDEUR déclare qu’à ce jour le BIEN vendu n’est pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminé par les termites et/la mérule et qu’il n’a pas connaissance de la présence de tels insectes et champignons dans le bien vendu ».

Certainement consciente de l’erreur de l’agence immobilière [D] [K], cette clause n’a pas été reprise dans le projet d’acte notarié diffusé par Maître [W] [DE] — [C] puisqu’il est précisé l’inverse en page 30 ! « Le VENDEUR déclare que les travaux ont été réalisés depuis afin d’éradiquer la mérule. L’ACQUEREUR déclare avoir eu connaissance de cette information dès la signature du compromis de vente et en faire son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR. »

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA terminent par ajouter que la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à ces derniers ne mentionne que « le compromis de vente », contrairement à celle envoyée au notaire qui mentionne « le compromis de vente et ses annexes » ! (Cf. Pièces adverses no 10 et 11). Force est constater que Me [A] a été l’unique destinataire de l’ensemble des annexes contrairement aux acquéreurs et à leur notaire (Pièces n028 et 48).

En réponse la société [D] [K] s’exonère de sa responsabilité en affirmant qu’elle rapporte la preuve qu’elle avait bien communiqué le compromis de vente et ses annexes à M. [HJ] et Mme [B].

C’est la raison pour laquelle, M. [HJ] et Mme [B], très étonnés par cet état de fait, ont consulté un expert graphologue qui a conclu au fait qu’ils ne sont pas les signataires de l’annexe litigieuse.

A la demande de l’agence immobilière [D] [K], un expert graphologue judiciaire a été désigné.

D’une façon surprenante, ce dernier a alors exclu l’hypothèse d’une contrefaçon ou d’une imitation, et ce en totale contradiction avec les conclusions de Madame [O], expert Graphologue près de la Cour d’ Appel de RIOM, alors même que les pièces et les méthodes d’analyse utilisées par cette dernière étaient identiques à celle employées par l’expert judiciaire désigné.

Attendu que certes, l’agent immobilier se trouve être tenu d’un devoir d’information, d’une obligation de renseignement et dans une certaine mesure d’accompagnement de l’acquéreur potentiel quoique celui-ci ne soit pas son donneur d’ordre, sujet sur lequel il sera ci-dessous revenu, mais sans qu’il ne puisse être pertinemment soutenu qu’il appartiendrait, après qu’il ait satisfait à ces exigences, d’aller jusqu’à entrer dans l’émission d’un avis « sur l’opportunité de l’opération envisagée » ou encore ni plus ni moins que « déconseiller aux acheteurs cet achat dont la structure n’est pas conforme à leurs attentes » comme le soutiennent aimablement les requérants dans leur acte introductif d’instance, ce qui reviendrait ni plus ni moins pour le mandataire du vendeur à manquer à son devoir de loyauté à l’égard de son mandant.

B. Manquement au devoir de conseil

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA exposent que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil en vertu de laquelle il doit recueillir toutes indications sur tout ce qui peut faire obstacle à la vente ou influer sur le consentement des parties (CA Dijon, 1 re ch., 7 janv. 1997, no 00002312/95) ; il doit également remplir son devoir de conseil lorsque l’opération lui paraît hasardeuse ou à la validité incertaine (Cass. 1 re civ., 7 mars 2006, no 04-10.101).

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA rappellent que l’agence immobilière [D] [K] avait connaissance de la présence de mérule puisque cette dernière a participé à la vente de ce bien immobilier en 2012 (Cf. Pièce no 49 page 20).

Compte tenu des aménagements qui ont été réalisés par la société [P] [I] il a été considéré qu’il n’était pas possible de procéder à une expertise pouvant caractériser et démontrer que la mérule a été totalement éradiquée.

M. [HJ] et Mme [B] se sont tournés vers la société NOREXIMMO, qui avait constaté à l’origine la présence de la mérule, pour réaliser un constat d’état parasitaire (Pièce n o 20) mais l’agence [D] [K] a alors indiqué que ses clients s’opposaient à ce diagnostic compte tenu de la vétusté des lieux et des très nombreux sondages qui auraient défigurés irrémédiablement les lieux.

Les manquements de l’agent immobilier sont parfaitement circonscrits au regard du compromis qu’il a lui-même régularisé : (Cf. Pièce n o 2)

page 14, il est précisé qu’en cas de suspicion, le vendeur est tenu de rapporter un état ne relevant pas la présence de mérule… ce qui rapporté à la situation de 2011 (parfaitement connue de l’agent immobilier) aurait dû conduire ledit agent immobilier à solliciter une expertise : l’agent immobilier ne s’est pas exécuté.

Au surplus, il ne pouvait être précisé dans le compromis qu’il n’en avait pas connaissance puisque tel était le cas depuis 2011…

page 20, le compromis indique que de nombreux travaux ont été effectués sans préciser s’il s’agissait de réparations concernant la mérule étant observé que la déclaration de travaux et des factures ultérieurement communiquées ne précisent jamais le traitement de la mérule. L’agence se fonde sur une facture en date du 24 octobre 2013 émise par l’entreprise artisanale [Y] [S] maçonnerie. Cette facture se contente de préciser qu’il y a eu une « dépose de solives sapin en mauvais état ». Toutefois, ces informations ne permettaient pas à l’acquéreur de connaître : la nature, l’origine et l’ampleur des désordres qui avaient affectés ledit bien :

Par ailleurs, le vendeur indique avoir effectué des travaux entre la date du compromis et la date de la signature de l’acte et ce contrairement audit compromis qui interdisait au vendeur toutes modifications matérielles (Cf. pièce no 2, compromis p 11)

Il sera également relevé que dans le projet d’acte notarié (page 30), il est indiqué que les travaux effectués précédemment ont fait l’objet d’une déclaration préalable en mairie le 24 octobre 2012, et d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité le 02 mars 2020.

Là encore, il est permis de s’interroger sur une déclaration aussi tardive et de surcroit après la signature du compromis.

page 23, « l’acte sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l’obtention, par ce dernier, de toutes les pièces, titres, et documents nécessaires à la perfection de l’acte » l’agent immobilier ne justifie pas de ces diligences !

Le Tribunal pourra également constater que les courriels diffusés en date du 20 février 2020 par l’agent immobilier aux exposants, au comptable ainsi qu’au notaire du vendeur, ne comprennent pas l’annexe litigieuse… et qu’elle a dû être ultérieurement adressée au notaire instrumentaire sans que les exposants aient été mis en copie (Cf. Pièces n028 et 11048).

Le notaire de M. et Mme [HJ] [B] n’a d’ailleurs pas reçu les factures concernant le traitement ! (Pièce n o 12). Il l’a notamment attesté le 17 août 2020 (Cf. Pièce 11 0 28).

Au regard des pièces qui ont été communiquées postérieurement à la date de la signature des compromis, les exposants ont appris que la SCI RIKANEE a acquis les murs litigieux en 2011 moyennant le prix principal de 100 000 € et que des travaux ont été effectués pour 195 000 €. Les murs ont été proposés à la vente à 180 000 €, ce qui aurait dû attirer l’attention de l’agent immobilier qui n’en a pas informé les exposants !

Au surplus, le même constat a pu être effectué sur le fonds acheté 345 000 € en 2011 et dont le prix n’a cessé de baisser. En effet, il y a eu une baisse de 30 0/0 puisqu’en février 2020 le prix était défini à 240.000 €.

Il sera également rappelé que M. [HJ] et Mme [B] ne se souviennent pas avoir signé l’annexe faisant référence à un rapport de constat d’état parasitaire sur la partie habitation et combles par le cabinet NOREXIMMO, de [Localité 9], en date du 02 août 2011.

Ce rapport qui mettait en évidence la réalisation de travaux indiquant explicitement la présence de mérule n’a pas été notifié aux acquéreurs ni à leur notaire (pièce non jointe au compromis signifié). . . ainsi que cela a également été constaté par le notaire des exposants. (Cf. Pièce no 28).

Très étonné par cet état de fait, M. [HJ] et Mme [B] ont consulté des experts graphologues lesquels ont unanimement conclu au fait qu’ils ne sont pas les signataires de l’annexe litigieuse (Cf. pièces n o 22 et 23).

Il ressort clairement de l’ensemble de ces circonstances que la société [D] [K] a commis de graves manquements à ses obligations, et que ces agissements fautifs, qui ont causé un préjudice non seulement à Monsieur [HJ], à Mme [B] mais également à la SCI CLASIVA et à L’EURL L’atelier du Pain, engage sa responsabilité.

En réponse la société [D] [K] :

Attendu en effet que, s’agissant au préalable d’un manquement à un devoir de conseil, il ne peut qu’être rappelé que le devoir de conseil se situe nécessairement dans le cadre d’un lien contractuel inexistant en l’espèce entre la Société AGENCE [D] [K] et les demandeurs comme ne revêtant que la seule qualité de mandataire de la sa RIKANEE et de l’EURL [P] [I] à l’écart de tout lien de droit avec les consorts [HJ] et [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN ou a fortiori la SCI CLASIVA, preuve en étant d’ailleurs si besoin que ces derniers procèdent à l’encontre de la concluante sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil précité, c’est-à-dire dans le cadre d’une action en responsabilité extracontractuelle leur faisant incidemment supporter, au rebours de leur discours, la charge de la preuve d’une faute ou d’un manquement quelconque de la concluante ainsi que d’un préjudice qui soit en relation directe de cause à effet avec pareille faute ou manquement.

Attendu qu’en tout état de cause, ce débat autour du devoir de conseil de l’agent immobilier auquel il est en définitive reproché de ne pas avoir dissuadé les candidats acquéreurs de suivre sur leur projet, voire même peut-être en poussant le curseur jusqu’à l’absurdité d’avoir accepté les mandats de vente qui avaient été consentis au Cabinet [D] [K] par la SCI RIKANEE et l’EURL [P] [I], se trouve être dépourvu d’objet dans la mesure où, au rebours des développements des demandeurs, il a été rigoureusement et parfaitement satisfait par la concluante, dans le plus strict respect de son mandat et de ses devoirs d’information, renseignement et accompagnement à l’égard des acquéreurs potentiels, au respect de ses obligations.

Attendu que c’est ainsi et pour ordre qu’il n’est pas inutile de rappeler les diligences accomplies dans le déroulé desquelles il est pour le moins malaisé de déceler une faille quelconque,

➢ la réunion par la concluante, dès après avoir été investie de ses mandats et avant toute recherche d’un acquéreur éventuel de l’ensemble des documents relatifs en particulier à l’immeuble du [Adresse 2],

l’organisation des visites successives de l’immeuble et du fonds de commerce par les consorts [HJ] et [B] les 7 novembre, 28 novembre 201 9, 12 février 2020, ➢ la signature le 19 février 2020, après rédaction par le Cabinet [K] IMMOBILIER des compromis de vente de l’immeuble et du fonds de commerce, pour le premier comportant en particulier en annexe une note ci-dessus évoquée sur la problématique passée de la mérule et les travaux entrepris pour y remédier avec factures desdits travaux jointes,

la diffusion des compromis de vente et de cession auprès de Maître [A], Notaire, l’EURL L’ATELIER DU PAIN, et en recommandé avec avis de réception aux consorts [HJ] et [B], le 20 février 2020,

un accompagnement des consorts [HJ] et [B] du mois de mars à début juillet 2020 en satisfaisant à toutes leurs sollicitations et demandes en dépit du caractère répétitif et au fur et à mesure impérieux et désagréable de celles-ci, outre une dernière visite dans les lieux avec établissement d’un inventaire contradictoire du matériel le 27 mai 2020, postérieurement à la diffusion par Maître [A], Notaire, rédacteur des actes notariés de ces projets le 6 juillet 2020, reprenant expressément pour le projet d’acte de vente de l’immeuble, et il y sera revenu ci-dessous, les développements de l’annexe « litigieuse » relative à la mérule et aux travaux de traitement, la gestion des difficultés soulevées par les acquéreurs, comme ayant imaginé de soutenir qu’ils auraient précisément découvert cette problématique uniquement après avoir pris connaissance du projet du Notaire et non pas dès la régularisation du compromis en date du 19 février 2020, ce qui était naturellement démenti

par la concluante, en favorisant sur intermédiation entre les vendeurs et acquéreurs l’intervention d’un diagnostiqueur pour dissiper la suspicion éminemment tardive des consorts [HJ] et [B], mais sans que les cédants, ce qui n’étaient pour le moins pas du fait de la concluante, n’adhèrent en définitive à l’exigence manifestée par les consorts [HJ] et [B] de la réalisation, non pas d’un simple diagnostic, mais ni plus ni moins que d’investigations destructives,

en amont de l’éviction définitive des acquéreurs et avant même que ces derniers, près de 6 mois après, n’estiment devoir procéder par la voie judiciaire, l’organisation d’un rendezvous au cabinet de la concluante au cours duquel les consorts [HJ] et [B], en présence d’un Huissier de justice mandaté par le Cabinet [D] [K], étaient mis en mesure de consulter l’original du compromis de vente de l’immeuble avec tout naturellement l’intégralité de ses annexes.

Attendu que pour autant, les demandeurs, pour tenter de donner une apparence de légitimité à leurs poursuites, et pour faire bonne mesure excipent d’un manquement à son obligation d’information de la part de l’Agent immobilier en alléguant qu’ils auraient été « victimes » d’une absence de prise de connaissance de l’annexe figurant au compromis de vente de l’immeuble du 19 février 2020 relative à la contamination passée par la mérule du bien en cause et les travaux en ayant découlé menés postérieurement à son acquisition par la SCI RIKANEE en août 2012 dont, selon eux, ils n’auraient été instruits que tardivement à réception du projet d’acte notarié diffusé par le Notaire début juillet 2020 en prévision d’une réunion de signature fixée le 8 juillet suivant.

Attendu que plus précisément, les mêmes demandeurs, exposent qu’ils « ne se souviennent pas avoir signé l’annexe » en cause,

se prévalent d’une étude graphologique commandée par leurs soins dont il serait permis de considérer « qu’ils ne sont pas les signataires de l’annexe litigieuse »,

et vont jusqu’à se plaindre comme déjà indiqué, « que l’agence immobilière a commis de graves manquements aboutissant à une réticence dolosive en pratiquant une rétention d’informations essentielles au détriment des acquéreurs » (sic ! ).

Attendu néanmoins que ces supputations et suspicions ne résistent pas à l’examen des pièces produites aux débats, à l’enchainement des faits ci-dessus présentés et en dernier lieu aux conclusions du rapport d’expertise graphologique déposé par Madame [WZ] [H] dans les suites de sa désignation par le Jugement avant dire droit du Tribunal de Commerce du Havre en date du 3 février 2023.

Attendu que c’est ainsi, comme cela avait d’ailleurs déjà été exposé en amont même de la désignation de l’Expert graphologue judiciaire et du dépôt de son rapport qu’il est proprement invraisemblable d’imaginer que l’annexe en cause « TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE VENDEUR » n’ait pas été jointe au compromis de vente de l’immeuble de la SCI RIKANEE signé par l’ensemble des parties le 19 février 2020 comme ayant été précisément ratifiée par celles-ci à l’instar de l’ensemble des pages dudit compromis, étant observé, ce qui est tout à fait révélateur que les consorts [HJ] et [B] s’autorisent à remettre en cause la réalité de leurs paraphes de ladite annexe mais sans en revanche discuter ou contester peu ou prou avoir dûment paraphé la page 20 du compromis comportant l’ajout manuscrit suivant dans la partie de cet acte intitulée « INFORMATIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION, AUX AMÉNAGEMENTS ET AUX TRANSFORMATIONS, « cependant, de nombreux travaux ont été effectués par le vendeur ainsi qu’il résulte de la note demeurée ci-jointe et annexée ».

Attendu que sachant, comme déjà mentionné, que le compromis de vente en date du 19 février 2020 a été notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 février 2020 aux consorts [HJ] et [B], ne serait-ce que pour leur permettre d’en procéder à une relecture attentive, il n’est pas douteux que ces derniers, sur le présupposé par simple hypothèse d’école que l’annexe ou la note ci-dessus évoquée n’aurait été jointe au document, les intéressés s’en seraient tout à fait légitimement inquiétés auprès du Cabinet [D] [K], ce qui n’a pas été, et pour cause, le cas..

Attendu qu’au surplus, cette version imaginée pour les besoins de la cause et donner une apparence de crédibilité au discours servi par les vendeurs, se trouve être formellement démentie,

d’une part, par le soin qui avait été pris par la Société AGENCE [D] [K], dès après avoir été investie de son mandat de vente, de collecter les factures de travaux annexées à la note en cause auprès des vendeurs, ce qui, pour le moins, aurait été sans objet s’il y avait eu une intention quelconque de la part de ces mêmes vendeurs ou accessoirement de l’agent immobilier de dissimuler la réalisation de tels travaux suscités par le constat lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI RIKANEE d’un problème de mérule, ➢ et d’autre part, par la transmission à l’identique au Notaire, Maître [A], du compromis de vente en date du 19 février 2020 avec l’intégralité de ses annexes dont la note ci-dessus évoquée et les factures jointes, preuve en étant si besoin, comme déjà souligné, que le projet d’acte diffusé par la SCP [DW] [A] et [W] VAUQUELINLEMOINE le 6 juillet 2020 stipulait, en lettres grasses, en pages 29 et 30, au bénéfice de cette communication,

« Observation étant ainsi faite qu’aux termes de l’acte d’acquisition par la SCI RIKANEE reçu par Maître [R] [U], Notaire à SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC, le 8 août 2011, il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté « L’ACQUÉREUR a fait effectuer à ses frais un rapport de constat d’état parasitaire sur la partie habitation et combles par le cabinet NOREXIMMO, de DEAUVILLE, en date du 02 août 2011.

Il en résulte de ce constat la présence de mérules.

L 'ACQUÉREUR déclare avoir pris parfaite connaissance des conclusions de ce rapport et en faire son affaire personnelle.

Il est ici précisé que la présence de mérules dans le bien immobilier, objet des présentes, nécessite des travaux importants dont il a été tenu compte dans le prix de vente convenu entre les parties ».

Le VENDEUR déclare que les travaux ont été réalisés depuis afin d’éradiquer la mérule. L’ACQUÉREUR déclare avoir eu connaissance de cette information dès la signature du compromis de vente et en faire son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR ».

Attendu qu’à l’identique et toujours en page 30 du projet d’acte de vente, le Notaire instrumentaire renvoie, en en présentant le détail, aux différents travaux dont la justification avec factures se trouvait annexée à la note en annexe du compromis en précisant « une copie de ces documents est demeurée ci-annexée ».

Attendu que certes, en veine d’imagination pernicieuse, les consorts [HJ] et [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA croient pouvoir soutenir, au-delà du raisonnable, qu’en fait, ce qui est proprement invraisemblable,

« Le tribunal pourra également constater que les courriels diffusés en date du 20 février 2020 par l’agent immobilier aux exposants, au comptable ainsi qu’au notaire du vendeur, ne comprennent pas l’annexe litigieuse… et qu’elle a dû être ultérieurement adressée au notaire instrumentaire sans que les exposants aient été mis en copie ».

Attendu que des développements de cette nature sont en fait proprement aberrants et relèvent de conjectures paranoïaques et en tout cas malfaisantes, ne serait-ce qu’en considérant, encore une fois par pure hypothèse d’école, que, si d’aventure il y avait eu une volonté quelconque de la part des vendeurs et de l’agent immobilier d’éluder ou dissimuler la question en débat autour de la mérule et des travaux menés par la venderesse, l’on comprendrait assez mal la ou les raisons pour laquelle ou lesquelles le Notaire instrumentaire, rédacteur de l’acte notarié à intervenir, aurait pour sa part et seul été mis au fait de cette question pour en faire expressément état dans son projet d’acte en la portant en tout état de cause à la connaissance des acquéreurs, ce qui suffit en définitive à réduire à néant la thèse grossièrement fallacieuse des demandeurs.

Attendu enfin, continument sur le terrain du manquement prétendu de la part du Cabinet [D] [K] à son devoir d’information, il n’est très certainement pas inutile de rappeler, fut-ce d’une manière surabondante, que les demandeurs n’ont pas hésité d’une manière strictement frauduleuse, comme déjà souligné, à dénier leurs paraphes sur l’annexe au compromis de vente d’immeuble de la SCI RIKANEE afférente aux («TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE VENDEUR » avec factures justificatives jointes, en alléguant ce faisant que de tels paraphes auraient été contrefaits par la concluante, purement et simplement accusée de s’être rendue coupable d’un faux en écriture privée, en vantant à cet égard un rapport d’expertise graphologique de pure complaisance qu’ils avaient commandé, pour contraindre à cet égard la Société AGENCE [D] [K] à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire graphologique.

Attendu que ce faisant les demandeurs et plus particulièrement Monsieur [X] [HJ] et Madame [G] [B] se sont purement et simplement livrés auprès du Tribunal à des déclarations délibérément mensongères et diffamatoires qui ont été rigoureusement démenties par les conclusions du rapport de Madame [WZ] [H], retenant à contrario au terme de ses travaux, « le document en original ne présente aucun élément suspect, aucune trace de contrefaçon ni imitation servile.

Les paraphes apposés sur l’annexe n o 5 du compromis de vente d’immeuble en date du 19 février 2020 sont attribuables à Monsieur [X] [HJ] et Madame [G] [B] », en ajoutant, « nous excluons donc les hypothèses d’une contrefaçon et d’une imitation servile ».

Attendu que pour toute réaction auprès de l’Expert judiciaire, les Consorts [HJ] & [B] ne trouvaient qu’à exprimer qu’ils étaient très surpris de la conclusion de votre pré rapport qui est en totale contradiction avec celle de Madame [Z] [O], expert graphologue près de la Cour d’Appel de Riom, et ce alors même que les pièces et les méthodes d’analyses utilisées par cette dernière sont identiques à celles que vous avez employées pour réaliser vos opérations d’expertise », ce qui était à nouveau faux, comme rappelé par Madame [WZ] [H] dans sa réponse, « il n’y a pas contradiction car les pièces et les méthodes d’analyses utilisées ne sont absolument pas les mêmes. Ma Consœur a fait des examens à partir de la copie de la pièce en question, elles sont très limitées (je rappelle les réserves mentionnées dans son rapport) »

Attendu que plus vraisemblablement et sans tomber dans l’outrance, il est permis de penser que les Consorts [HJ] & [B] se sont bien plutôt affligés, sous couvert de la surprise qu’ils manifestaient de la sorte, de voir leur stratagème dévoilé en s’exposant ainsi à être pris en flagrant délit de mensonges, avec pour effet de réduire à néant leur tentative d’abuser la religion du Tribunal et de tirer un profit pour le moins indu de leur décision unilatérale de ne pas suivre sur les compromis de cession de fonds de commerce et de vente d’immeuble qu’ils avaient pourtant souscrits.

Attendu que, dans ces conditions, le Tribunal ne pourra accorder la moindre once de crédit aux développements et demandes des requérants qui ne pourront qu’en être purement et simplement déboutés.

Sur la réparation des préjudices subis

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA exposent en droit l’article 1240 du code civil dispose que «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA déclarent avoir subis un dommage résultant du manquement à l’obligation d’information et de conseil de la société [D] [K] et qu’il appartient à cette dernière l’obligation de réparer les dommages causés

A. sur le préjudice subi par l’EURL Atelier du Pain

L’EURL Atelier du Pain estime avoir subi un préjudice en ce que l’achat du fonds de commerce étant lié à l’achat des murs, il en est découlé une perte de chance d’exploiter et de développer le fonds et d’en appréhender les fruits.

L’ EURL Atelier du Pain déclare avoir supporté des frais pour un montant total de 2387.71€ (frais de greffe, communication, honoraires …) et prétend à l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 48.000€, soit 20 % du prix de cession, au titre de la perte de chance de développer l’exploitation du fonds, et à hauteur de 2.387,71€ au titre des frais exposés.

B. sur le préjudice subi par la SCI CLASIVA, M. [HJ] et Mme [B] unis d’intérêts

La SCI CLASIVA estime avoir subi un préjudice en ce que l’achat du fonds de commerce étant lié à l’achat des murs, il en est découlé une perte de chance d’exploiter les murs et d’en percevoir les revenus locatifs.

La SCI CLASIVA déclare avoir supporté des frais pour un montant total de 2728,05€ (frais de constitution, greffe, communication, honoraires …) et prétend à l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 18.138€, soit une année de revenus locatifs nets, au titre de la perte de chance de développer l’exploitation du fonds, et à hauteur de 2728,05€ au titre des frais exposés.

C. sur le préjudice subi par le couple [HJ] [B]

Le couple [HJ] [B] déclare avoir exposé des frais (déménagement, garde meubles, graphologue…) dans le cadre de l’acquisition de ce nouvel immeuble et du fonds de commerce ; notamment des frais liés à leur déménagement mais également des frais de déplacement pour un montant total de 4568.40€.

Le couple [HJ] [B] prétend à l’indemnisation de 4568.40€ au titre de son préjudice financier.

D. sur le préjudice subi par Mme [B]

Mme [B] déclare que le défaut d’information et de conseil de la société [D] [K] lui a causé une perte de revenus estimée à 12000€, liée à l’absence d’emploi sur une période de 12 mois, Mr [HJ] devant l’employer.

Mme [B] déclare que d’avoir été hébergés par sa mère, que le changement d’école de sa fille, que les différents frais d’assurance, les devis réalisés et les achats pour le futur commerce, et que le fait de se reloger en urgence et payer un loyer mensuel de 750€ ont dégradé sa santé et qu’il est légitime de prétendre à la somme de 5000€ au titre de son préjudice moral.

E. sur le préjudice subi par M. [HJ]

M. [HJ] déclare que la situation créée par la faute de l’agence [D] [K] a directement induit des dérangements, désagréments et tracas divers auxquels il a été confronté et qu’il est légitime de prétendre à la somme de 5000€ au titre de son préjudice moral.

En réponse la société [D] [K] expose :

Attendu que, s’agissant au préalable de la SCI CLASIVA, Monsieur [X] [HJ] et Madame [G] [B], en l’espèce ses 2 cogérants et associés, il est d’autant plus malaisé d’appréhender la réalité d’une quelconque perte d’exploitation qui aurait par hypothèse été soufferte par celle-ci et partant ses associés que ladite SCI immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés près le Tribunal de Commerce de Dieppe le 19 mai 2020 n’a en fait eu la moindre activité jusqu’au mois de juillet 2020, époque à laquelle les consorts [HJ] et [B], qui entendaient se substituer la même SCI CLASIVA, se sont évincés de l’acquisition de l’immeuble du [Adresse 2] à SAINTE-ADRESSE et n’a en conséquence été amenée à supporter de quelconques charges d’exploitation ou à l’inverse dégager de quelconques produits d’exploitation qui puissent être de nature à lui permettre sérieusement d’alléguer une perte d’exploitation de 18.138 €, non plus qu’incidemment des frais de 2.387,71 € dépourvus de la moindre pièce justificative.

Attendu qu’au risque d’une redite, la démonstration d’une perte d’exploitation suppose a minima la justification de l’exercice précisément d’une exploitation ou activité effective assortie de la production de pièces comptables certifiées sincères et exactes sans que ne puisse naturellement être prise en compte la pièce 39 des demandeurs renvoyant à un « DOSSIER PRÉVISIONNEL » établi d’ailleurs à entête d’une SCI [HJ] et non pas CLASIVA.

Attendu que, s’agissant de la réclamation indemnitaire présentée cette fois par l’EURL L’ATELIER DU PAIN à hauteur de 48.000 € affichée à l’identique comme relevant d’une perte d’exploitation de cette structure, les mêmes observations ne peuvent qu’être reprises dans la mesure où l’EURL L’ATELIER DU PAIN, immatriculée initialement auprès du Registre du Commerce et des Sociétés près le Tribunal de Commerce de Dieppe sous te n o 754 076 693 avant transfert au RCS du Havre à partir du 26 août 2021 sous la nouvelle dénomination « MAISON [HJ] », avait cédé son fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie d’OFFRANVlLLE à partir du 5 septembre 2019 et n’a plus exercé strictement aucune activité avant la reprise d’un fonds de commerce toujours de boulangerie-pâtisserie [Adresse 2] HAVRE courant 2021

Attendu que l’EURL L’ATELIER DU PAIN se fonde à nouveau sur un dossier prévisionnel qu’elle avait fait établir dans la perspective de la reprise du fonds de commerce du [Adresse 2] à [Localité 14], mais resté, et pour cause, sans objet, étant d’ailleurs incidemment observé que le résultat courant figurant sur ce prévisionnel pour l’exercice 2020 était évalué à la somme de 3.744 €.

Attendu qu’il essaie d’ailleurs de souligner que dans son principe même, la réclamation avancée par la SCI CLASIVA et l’EURL L’ATELIER DU PAIN sur le terrain d’une perte de chance de tirer un gain pour la première d’une location de l’immeuble par hypothèse acquis de la SCI RIKANEE et pour la seconde d’une exploitation du fonds de commerce, toujours par hypothèse acquis de l’EURL [P] [I] s’avère d’autant plus malaisée à appréhender qu’in fine les demandeurs soutiennent que ces acquisitions se seraient révélées désastreuses pour eux (en faisant ainsi le grief comme indiqué supra à la Société AGENCE [D] [K] de ne pas les avoir déconseillés précisément d’acquérir) et se sont précisément évincés desdites acquisitions.

Attendu que ce faisant, les demandeurs ne peuvent sérieusement exciper d’une quelconque perte de chance qui n’aurait en fait pu être envisagée qu’autant qu’ils auraient été évincés de leur projet d’acquisition de l’immeuble et du fonds de commerce du fait de leur venderesse et cessionnaire respectifs, ce qui pour le moins n’a pas été le cas… .

Attendu que s’agissant de la réclamation indemnitaire propre à Madame [G] [B] à hauteur de la somme de 12.000 €, il essaie de relever que les pièces présentées comme étant justificatives sont exceptionnellement fallacieuses puisque renvoyant à la seule vie privée et personnelle du ménage [HJ] / [B] après que ceux-ci aient mis un terme à leur projet d’acquisition sans qu’il n’y ait bien évidemment le moindre lien de causalité avec leurs doléances à l’égard du Cabinet [D] [K], étant simplement remarqué pour la bonne forme que la posture affichée d’une prétendue situation d’impécuniosité de ce couple ne peut que laisser perplexe comme semblant se plaindre d’avoir peiné à trouver un logement au [Localité 11], ce qui est pourtant assez peu compatible avec la réalisation antérieure par leurs soins du fonds de commerce de boulangerie d’OFFRANVlLLE ainsi que de l’immeuble dont ils étaient propriétaires.

Attendu qu’il est incidemment plaisant de relever que la réclamation indemnitaire de 12.000€ de Madame [B] repose sur une attestation de son concubin, Monsieur [X] [HJ], ce qui en dit long sur le sérieux de la prétention.

Attendu enfin que le Tribunal ne manquera pas de relever le caractère effarant de la prétention manifestée par Monsieur [X] [HJ] et Madame [G] [B] de se voir allouer respectivement en sus une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation « d’un préjudice moral subi » si l’on veut bien considérer le discours mensonger tenu par les intéressés sur la base duquel ils ont imaginé de mettre en place la présente procédure renvoyant à l’allégation mensongère et diffamatoire d’un faux en écriture privée dont la Société CABINET AGENCE [D] [K] avait prétendument pris l’initiative, dont la démonstration de la fausseté a été définitivement assurée au bénéfice des conclusions de l’expert judiciaire graphologue Madame [WZ] [H].

Frais irrépétibles

Mr [HJ] et Mme [B] estiment inéquitable de laisser à la charge des exposants les frais irrépétibles qu’ils doivent exposer en vue d’obtenir un titre en paiement à l’encontre de la société [D] [K] IMMOBILIER.

Mr [HJ] et Mme [B] demandent au Tribunal de condamner la société [D] [K] IMMOBILIER à payer à chacun des exposants 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la responsabilité de la société [D] [K]

En vertu de l’article 1991, alinéa 1 er du Code civil : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

En vertu des décisions de la cour de Cassation (Cass. 3e civ., 6 janv. 1999, no 96-18.690 – Cass. com., 9 mai 1985, 83-15.603)(Cass. 1 re civ., 16 déc. 1992, no 90-18.151 ; Cass. 1re civ., 26 mars 1996, 94-12.228) (Cass., Assemblée Plénière, 13 janvier 2020, 11 0 17-19.963) :

« le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre à leur préjudice dans l’accomplissement de sa mission ».

« la responsabilité du mandataire ne peut être engagée à l’égard d’une personne autre que son mandant que sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel » .

« l’agence immobilière est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec était imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties ».

« le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ».

Attendu que l’agence immobilière [D] [K] a signé le contrat de mandat exclusif de vente avec la SCI RIKANEE et le contrat de mandat exclusif de cession de fonds de commerce avec l’EURL [P] [I], et qu’elle n’a pas de relation contractuelle avec M. [HJ], Mme [B] ni la SCI CLASIVA et l’EURL L’atelier du Pain ,

Attendu que M. [HJ], Mme [B] la SCI CLASIVA et l’EURL L’atelier du Pain fournissent, en complément de l’acte de vente, les deux propositions d’achat établies par l’agence immobilière [D] [K] pour le fonds de commerce et l’immeuble à usage commercial et d’habitation,

Le Tribunal reconnaitra que M. [HJ], Mme [B], la SCI CLASIVA et l’EURL L’atelier du Pain sont des tiers au contrat et par conséquent en droit d’engager une action en responsabilité civile délictuelle à l’encontre de la société [D] [K].

Sur les manquements caractérisés de l’agence [D] [K]

A. Manquement à l’obligation d’information

En vertu des décisions de la cour de Cassation (Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, no 10-21.052) : « Il est constant que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur. Ainsi, l’agent immobilier qui ne vérifie pas la réalité du descriptif qu’il publie en vue de rechercher des acquéreurs commet une faute et engage sa responsabilité à l’égard du tiers acquéreur sur le fondement de l’article 1382 du Code civil ».

Attendu qu’est versé aux débats le compromis de vente signé par les parties, qu’à la page 20 le vendeur déclare, de façon manuscrite en bas de page, que de nombreux travaux ont été effectués et qu’il renvoie à une « annexe jointe » à savoir l’annexe 5 faisant état de la présence de mérule en aout 2011 ;

Attendu que les paraphes des 4 signataires apparaissent juste en dessous de cette phrase manuscrite, que les parties ne pouvaient donc pas ignorer la présence d’une annexe ;

Attendu que l’annexe 5 est paraphée par les mêmes signataires ;

Attendu que ces paraphes ont été contestés par les demandeurs ; ils ont fait l’objet de deux expertises aux résultats contradictoires et la seconde expertise judiciaire, jugée nécessaire par le Tribunal de céans et versée aux débats, a reconnu leur authenticité,

Attendu que le compromis de vente signé par les parties, stipule en page 20 que « Le VENDEUR déclare qu’à ce jour le BIEN vendu n’est pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminée par les termites et/ou la mérule et qu’il n’a pas connaissance de la présence de tels insectes et champignons dans le BIEN » et que les documents (Arrêtés préfectoraux sur les Risques et Pollution) versés aux débats concernant la Mairie de [Localité 14] ne stipulent pas la présence de mérule, tout comme le Rapport de Constat Parasitaire de Noreximmo,

Attendu que les demandeurs déclarent que cette clause n’a pas été reprise dans le projet d’acte notarié diffusé par Maître [W] [DE] [C] et qu’il est précisé l’inverse en page 30, il n’échappera pas au Tribunal que dans ce même projet d’acte au chapitre « Termites », il est écrit que « l’immeuble n’est pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminée par les termites ou autres insectes xylophages… et le vendeur déclare qu’il n’a pas connaissance de la présence de tels insectes dans l’immeuble »

Attendu que l’agence [D] [K] verse aux débats les courriers d’envoi en recommandé des compromis et des annexes datés du 20 février 2020 et du 10 mai 2020 ;

Le Tribunal conclura que l’agence [D] [K] a tenu son obligation d’information à l’égard des tiers acquéreurs M. [HJ], Mme [B], la SCI CLASIVA et l’EURL L’atelier du Pain.

B. Manquement au devoir de conseil

En vertu des décisions de la cour de Cassation (CA Dijon, 1 re ch., 7 janv. 1997, no 00002312/95) (Cass. 1 re civ., 7 mars 2006, no 04-10.101) : « l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil en vertu de laquelle il doit recueillir toutes indications sur tout ce qui peut faire obstacle à la vente ou influer sur le consentement des parties » « il doit également remplir son devoir de conseil lorsque l’opération lui paraît hasardeuse ou à la validité incertaine »

Attendu que l’agence [K] avait connaissance de la présence de mérule puisqu’elle avait participé à la vente de ce bien immobilier en 2012 ;

Attendu que l’agence [D] [K] a accompagné les demandeurs au cours de visites successives les 7 novembre, 28 novembre 2019, 12 février 2020 ;

Attendu que l’agence [K] avait transmis au notaire les compromis de vente signés le 19 février 2020 dans son cabinet avec l’annexe 5 et les factures de travaux ;

Attendu que l’agence [D] [K] qui fournit aux débats des SMS et des mails quasi quotidiens échangés avec M. [HJ] entre mars et juillet 2020 montre l’accompagnement des acquéreurs ;

Attendu que l’agence [D] [K] organise une dernière visite dans les lieux avec l’établissement d’un inventaire contradictoire du matériel le 27 mai 2020 ;

Attendu que M. [HJ] et Mme [B] ont demandé à la société NOREXIMMO de réaliser au frais des défendeurs un constat d’état parasitaire qui a été accepté, preuve en est le devis joint aux débats, puis finalement refusé par les défendeurs compte tenu des investigations destructives et des sondages demandés qui auraient défigurés irrémédiablement les lieux ;

Le Tribunal déduira que l’agence [D] [K] n’a pas considéré la présence de mérule comme un obstacle à l’achat des biens ni en 2012 ni en 2020 ;

Le Tribunal conclura que l’agence [D] [K] n’a pas dérogé à son devoir de conseil.

Sur la réparation des préjudices subis

En vertu de l’article 1240 du code civil : «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Attendu que Mr [HJ] – Mme [B]- EURL ATELIER DU PAIN – SCI CLASIVA déclarent avoir subis un dommage résultant du manquement à l’obligation d’information et de conseil de la société [D] [K] et qu’il appartient à cette dernière l’obligation de réparer les dommages causés.

1. Sur le préjudice subi par l’EURL Atelier du Pain

En l’espèce L’ EURL Atelier du Pain déclare des frais engagés à hauteur de 2387.71€ (frais de greffe, communication, honoraires …) et verse aux débats une attestation de [Localité 8] Expertises correspondant aux frais du Transfert du siège social (annonce légale, Greffe, honoraires) de 500.56€.

A cela est versé aux débats un relevé du Crédit Mutuel montrant des commissions de prêt de 150€, des frais de garantie de 500€ et deux paiements à la Poste de 119€ chacun entre le 25/06/2020 et le 10/07/2020 et des intérêts sur frais de 999.15€ à la date du 01/10/2020 soit au total 2387.71€

Le Tribunal déduira que L’ EURL Atelier du Pain n’apporte pas la preuve que tous ces frais sont en lien direct avec l’acquisition du fonds de commerce.

En l’espèce L’ EURL Atelier du Pain estime sa perte de chance en ce qu’elle aurait gagné en exploitant et en développant le fonds et en appréhendant les fruits.

Attendu que L’ EURL Atelier du Pain fournit un dossier prévisionnel sur 3 exercices de 2020 à 2022 de [Localité 8] Expertises dans la perspective de la reprise du fonds de commerce du [Adresse 2] [Localité 14], dans lequel le résultat de l’exercice 2020 est évalué à la somme de 3 744 € (26 236€ en 2021 et 25 281 € en 2022).

Attendu que L’EURL Atelier du Pain estime le montant de l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 48.000€, soit 20 % du prix de cession de 240 000€ ;

Attendu que dans le dossier prévisionnel, la rémunération nette du gérant pour l’exercice 2020 est évaluée à la somme de 48 000 € ;

Attendu que L’EURL Atelier du Pain immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce de Dieppe avant transfert au RCS du Havre à partir du 26 août 2021 sous la nouvelle dénomination « MAISON [HJ] », a cédé son fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie d’Offranville à partir du 5 septembre 2019 et n’a plus exercé aucune activité avant la reprise d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie [Adresse 2] début septembre 2021 ;

Le Tribunal déduira que L’EURL Atelier du Pain ne se base pas sur ce qu’elle aurait gagné en exploitant le fonds de commerce mais sur ce que Mr [HJ] aurait perçu, ce qui d’ailleurs est précisé sur la note de l’avocat du demandeur (pièce 40)

Attendu que L’EURL Atelier du Pain ne produit pas de pièces comptables certifiées sincères et exactes ne démontre pas la perte d’exploitation ;

Le Tribunal soutient que les demandeurs sont à l’origine de la non acquisition du fonds de commerce et non les défendeurs néanmoins vendeurs.

Le Tribunal en déduira que L’ EURL Atelier du Pain ne se base que sur des hypothèses et par conséquent ne justifie pas d’une perte de chance réelle et sérieuse.

2. Sur le préjudice subi par la SCI CLASIVA, M. [HJ] et Mme [B] unis d’intérêts

En l’espèce la SCI CLASIVA déclare des frais engagés à hauteur de 2728,05€ (frais de constitution, greffe, communication, honoraires …), et verse aux débats une attestation de Bray Caux Expertises correspondant aux frais de Constitution de la SCI et du Transfert du siège social (annonce légale, Greffe, honoraires) de 1623.06€ et les factures correspondantes acquittées pour un montant de 1125.90 €.

A cela est versé aux débats un relevé du Crédit Mutuel montrant des dépassements de crédit et des commissions de compte du 01/07 au 30/09/2020 de 1302.15€

Le Tribunal déduira que la SCI CLASIVA n’apporte pas la preuve que tous ces frais sont justifiés et en lien direct avec l’acquisition de l’immeuble.

En l’espèce la SCI CLASIVA estime sa perte de chance en ce qu’elle aurait gagné en exploitant les murs et en percevant les revenus locatifs.

En l’espèce la SCI CLASIVA estime le montant de l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 18.138€, soit une année de revenus locatifs nets, au titre de la perte de chance de développer l’exploitation du fonds

Attendu que la SCI CLASIVA fournit un dossier prévisionnel sur 3 exercices de 2020 à 2022 de Bray Caux Expertises dans lequel le résultat de l’exercice 2020 est évalué à la somme de 18 138€ (18 272€ en 2021 et 18 410€ en 2022) ;

Attendu que la SCI CLASIVA immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du Tribunal de Commerce de Dieppe le 19 mai 2020 n’a pas eu d’activité jusqu’au mois de juillet 2020, par conséquent n’a pas dégagée de produits d’exploitation ni supportée de charges d’exploitation ; ainsi ne peut se prévaloir d’une perte d’exploitation de 18 138€,

Attendu que la SCI CLASIVA ne produit pas de pièces comptables certifiées sincères et exactes ne démontre pas la perte d’exploitation ;

Le Tribunal soutient que les demandeurs sont à l’origine de la non acquisition de l’immeuble et non les défendeurs néanmoins vendeurs.

Le Tribunal en déduira que la SCI CLASIVA ne se base que sur des hypothèses et par conséquent ne justifie pas d’une perte de chance réelle et sérieuse.

3. Sur le préjudice subi par le couple [HJ] [B]

En l’espèce Mr [HJ] et Mme [B] déclarent des frais engagés (déménagement, garde meubles, graphologue, frais de déplacement…) pour un montant total de 4568.40€ et verse aux débats les factures d’un déménagement le 04/11/2020 d'[Localité 12] à [Localité 15] pour un montant de 3107.40€, de trois loyers de garde meubles pour un montant total de 720€, de frais postaux de 67€ et de graphologie de 450€ soit un total de 4344.40€.

Le Tribunal relèvera que le déménagement a eu lieu le 05 novembre 2020 soit 3 mois après la rétraction de Mr [HJ] et Mme [B] quant à l’achat du fonds de commerce et de l’immeuble.

Le Tribunal en déduira que Mr [HJ] et Mme [B] n’ont pas subi de préjudice financier du fait de la non acquisition du fonds de commerce et de l’immeuble, non acquisition qui a eu lieu de leur fait et non de celui des défendeurs et néanmoins vendeurs.

4. Sur le préjudice subi par Mme [B]

Attendu que Mme [B] déclare que le défaut d’information et de conseil de la société [D] [K] lui a causé une perte de revenus estimée à 12000€, liée à l’absence d’emploi sur une période de 12 mois, Mr [HJ] devant l’employer.

Attendu que s’agissant de la réclamation indemnitaire propre à Mme [B] à hauteur de la somme de 12 000 €, il est versé aux débats une attestation de Mr [HJ] datée du 15/11/2020,

Quand bien même Mr [HJ] précise que Mme [B] avait occupé un poste similaire dans un fonds précédent, et que depuis juillet 2020 elle ne perçoit pas d’Assedic, il n’est pas versé aux débats de preuve par laquelle Mme [B] avait perçu des revenus auparavant,

Attendu que dans le dossier prévisionnel sur 3 exercices de 2020 à 2022 de [Localité 8] Expertises dans la perspective de la reprise du fonds de commerce du [Adresse 2], il apparait la liste des salariés et que Mme [B] ne fait pas partie de cette liste ;

Attendu que le Tribunal a conclu que l’agence [D] [K] a tenu son obligation d’information à l’égard des tiers acquéreurs M. [HJ], Mme [B], la SCI CLASIVA et l’EURL L’atelier du Pain.

Attendu que le Tribunal a conclu que l’agence [D] [K] n’a pas dérogé à son devoir de conseil.

Le Tribunal en déduira que Mme [B] n’a pas subi de préjudice.

5. Sur le préjudice moral subi par Mme [B] et M. [HJ]

Attendu que toutes ces allégations découlent d’un document « litigieux » qui ne l’est finalement pas ;

A l’appui l’expertise judiciaire de Madame [H] demandée par jugement du 03 février 2023 par le Tribunal de céans et qui a livré in fine la conclusion suivante « le document en original ne présente aucun élément suspect, aucune trace de contrefaçon ni imitation servile » et « Les paraphes apposés sur l’annexe n°5 du compromis de vente d’immeuble en date du 19 février 2020 sont attribuables à Monsieur [X] [HJ] et Madame [G] [B] » .

Attendu que Mme [B] verse aux débats une attestation de son médecin en date du 13/11/2020 prescrivant un somnifère, ce dernier n’atteste pas de l’origine des troubles que seraient l’absence d’hébergement ou de conflit avec l’agence [D] [K] ;

Il en est de même, quand Mme [B] verse aux débats une attestation d’hébergement de sa mère ou le courrier de Seminor, ces attestations font état de difficultés financières sans lien direct avec l’agence [D] [K] ;

Attendu que cette situation n’est pas la faute de l’agence [D] [K] comme peut le prétendre Mme [B] et M. [HJ] ;

Attendu que les dérangements, désagréments et tracas ne sont pas du fait des défendeurs et néanmoins vendeurs ;

Le Tribunal en déduira qu’il n’y pas lieu de reconnaitre de préjudice moral en faveur de Mme [B] et M. [HJ].

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu M. [HJ], Mme [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA succombent, il n’y a pas lieu de verser la somme de 2 000 € sur ce chef de demande.

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, l’agence [D] [K] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le Tribunal condamnera M. [HJ], Mme [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile.

Sur les dépens

Attendu M. [HJ], Mme [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA succombent, ils supporteront la charge des dépens qui comprendront les dépens de la procédure.

Sur la demande reconventionnelle de l’agence [D] [K]

Attendu que l’agence [D] [K] appuie sa demande en considérant un discours mensonger tenu par Mr [HJ] et Mme [B] sur la base duquel un document en écriture privée aurait été falsifié par l’agence [D] [K], et dont la véracité a été définitivement prouvée par les conclusions de l’expert judiciaire graphologue Madame [WZ] [M] [L] ;

Attendu que l’agence [D] [K] n’a dérogé à aucune de ses obligations contractuelles, de conseil, de probité envers Mr [HJ], Madame [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA ;

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum de Mr [HJ], Madame [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA, au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d’atteinte à sa réputation.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal des Activités Economiques après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu l’article 1991, alinéa 1 er du Code civil, Vu l’article 1240 du Code civil,

Reçoit Monsieur [X] [HJ], Madame [G] [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA en leurs demandes, les déclare non fondées,

Déboute l’EURL L’ATELIER DU PAIN de sa demande tendant au paiement de la somme de 48 000 € au titre de la perte de chance de développer l’exploitation du fonds et de 2 387,71€ au titre des frais exposés,

Déboute la SCI CLASIVA, Monsieur [X] [HJ] et Madame [G] [B] unis d’intérêts, de leur demande au paiement des sommes de 18 138 € au titre de la perte de chance de donner à bail les murs et de 2 728,05€ au titre des frais exposés,

Déboute Madame [G] [B] de sa demande en paiement de la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute Madame [G] [B] et Monsieur [X] [HJ] de leur demande de la somme de 4 568,40€ au titre de leur préjudice financier,

Déboute Madame [G] [B] et Monsieur [X] [HJ] de leur demande respective de 5 000€ au titre du préjudice moral subi,

Condamne in solidum Monsieur [X] [HJ], Madame [G] [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA au paiement d’une somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne in solidum Monsieur [X] [HJ], Madame [G] [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum Monsieur [X] [HJ], Madame [G] [B], l’EURL L’ATELIER DU PAIN et la SCI CLASIVA au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute les parties de leurs autres ou amples demandes,

Liquide les dépens à la somme de 89,68 euros.

Ainsi jugé et prononcé

Le Président Monsieur Gilles DELAITRE

Le Greffier Maître Pierre-Philippe CHASSANG

Signe electroniquement par Gilles DELAITRE

Signe electroniquement par Pierre-Philippe CHASSANG, greffier associe