TRIBUNAL DE COMMERCE DE LORIENT

JUGEMENT DU 16/03/2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2025J21

DEMANDEUR NIOLU SCI [Adresse 1] RCS 830 961 850

représenté(e) par Maître Guillaume CORMIER / SYNELIS

DÉFENDEUR CORIOLIS COMPOSITES [Adresse 2] RCS 523 482 388

représenté(e) par Maître Juliette FELIX / SCP HERALD et Maître [H] [B] / AGILIT

Composition du tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Michel GAHINET Juges : Monsieur Gérard CLEMENT Monsieur François LECOQ

Greffier lors des débats et du prononcé :

Madame Emmanuelle EVENO

Débat à l’audience du 14/01/2026

LES FAITS, LA PROCÉDURE ET LES PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI NIOLU est propriétaire de locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Par mandat en date du 8 novembre 2022, elle a demandé à la société l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE de rechercher un locataire en vue de la conclusion d’un bail commercial. Le mandat portait sur des locaux d’activité à construire.

En mars 2023, la société CORIOLIS COMPOSITES a contacté l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE afin de lui faire part de son intérêt pour les locaux.

Au fil des échanges, l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE a indiqué à la société CORIOLIS COMPOSITES qu’il conviendrait d’adapter les installations électriques à son activité.

Le 13 juillet 2023, l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE a indiqué à la société CORIOLIS COMPOSITES que la fin des travaux était prévue pour le 29 novembre 2023 au plus tard.

Le 30 août 2023, la société CORIOLIS COMPOSITES a sollicité auprès de l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE un projet de bail.

En réponse du même jour, l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE lui a indiqué que seul un protocole de réservation était rédigé pour le moment, et que le projet de bail sera réalisé après la signature du protocole.

Le 10 octobre 2023, l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE a informé la société CORIOLIS COMPOSITES de la livraison du bâtiment fin novembre 2023, et de la nécessité de signer un protocole de réservation tel que demandé par la SCI NIOLU.

Le 17 octobre 2023, les sociétés NIOLU et CORIOLIS COMPOSITES ont signé un protocole de réservation prévoyant une entrée dans les locaux « au plus tard le 1 er décembre 2023, à la livraison du bâtiment ».

Le 20 novembre 2023, la société CORIOLIS COMPOSITES a procédé au versement de la somme de 3.522,50 € au titre de l’indemnité de réservation prévue au protocole.

Le 27 novembre 2023, la société CORIOLIS COMPOSITES a transmis à l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE un courriel par lequel elle a confirmé son intention de se désengager du protocole de réservation pour le bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Le 30 novembre 2023, l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE a transmis à la société CORIOLIS COMPOSITES CORIOLIS un projet de contrat de bail.

Le 1 er décembre 2023, la société CORIOLIS COMPOSITES a transmis à la SCI NIOLU un courrier confirmant sa décision de ne pas donner suite à la réservation du local, en lui précisant que de ce fait, l’indemnité de réservation préalablement versée d’un montant de 3.522,50 € lui était définitivement acquise.

Le 2 février 2024, par l’intermédiaire de son conseil, la SCI NIOLU a mis en demeure la société CORIOLIS COMPOSITES de lui verser la somme de 73.749,60 €, au titre de son préjudice, outre les honoraires de l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE.

Par courrier de réponse du 5 avril 2024, la société CORIOLIS COMPOSITES a contesté toute responsabilité que ce soit envers la SCI NIOLU ou l’agence l’IMMOBILIÈRE D’ENTREPRISE au regard :

* De la très courte durée du contrat de réservation (à peine plus d’un mois) ;

* De l’absence de transmission de projet de bail avant la renonciation ;

* De l’indisponibilité des lieux en raison de l’inachèvement des travaux.

Par courrier du 5 juin 2024, la SCI NIOLU a rappelé à la société CORIOLIS COMPOSITES que :

* Les travaux ont bien été achevés à la date prévue ;

* Ils ont été effectués sous le contrôle de la société CORIOLIS COMPOSITES CORIOLIS dans le but de les rendre conformes à l’utilisation particulière qu’elle en ferait.

C’est dans ce contexte que la SCI NIOLU a, par exploit de commissaire de justice du 27 décembre 2024, fait assigner la société CORIOLIS COMPOSITES devant le tribunal de commerce de LORIENT en réparation du préjudice subi du fait de la non-conclusion du bail commercial.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 14 janvier 2026.

[…]

Au terme de ses dernières conclusions déposées et réitérées à l’audience du 14 janvier 2026, la SCI NIOLU demande :

Dire et juger la société NIOLU recevable et fondée en ses demandes ;

En conséquence,

Débouter la société CORIOLIS COMPOSITES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Décerner acte à la société NIOLU de ce qu’elle se désiste de sa demande tendant à voir condamner la société CORIOLIS COMPOSITES à lui verser la somme de 3.522,50 € au titre de l’indemnité de réservation avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 ;

Condamner la société CORIOLIS COMPOSITES à verser à la société NIOLU la somme de 22.299,80 € HT ou 26.759,76 € TTC au titre de son préjudice matériel ;

Condamner la société CORIOLIS COMPOSITES à verser à la société NIOLU la somme de 50.724 € TTC au titre de la perte de chance de percevoir les loyers sur une période d’un an ;

Condamner la société CORIOLIS COMPOSITES à verser à la société NIOLU la somme de 5.000 € au titre de frais irrépétibles ;

Condamner la société CORIOLIS COMPOSITES aux entiers dépens ;

Au terme de ses dernières conclusions déposées et réitérées à l’audience du 14 janvier 2026, la société CORIOLIS COMPOSITES oppose :

Constater que la société CORIOLIS COMPOSITES n’a pas rompu de manière brutale les pourparlers ;

Constater que la société CORIOLIS COMPOSITES n’a commis aucune faute ;

Constater que la SCI NIOLU n’établit ni la réalité, ni l’étendue de son préjudice ;

En conséquence,

Débouter la SCI NIOLU de l’ensemble de ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner la société NIOLU à verser à la société CORIOLIS COMPOSITES la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI NIOLU aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître François MIGNON ;

SUR CE, LE TRIBUNAL, APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ

1) Sur l’indemnité de réservation

Le tribunal prend acte du fait que la SCI NIOLU a reconnu avoir perçu de la société CORIOLIS COMPOSITES la somme de 3.522,50 € au titre de l’indemnité de réservation.

2) Sur la rupture abusive des pourparlers et ses conséquences

La société NIOLU soutient que :

* La société CORIOLIS COMPOSITES participait depuis plusieurs mois aux réunions de chantier, et avait pu formuler directement auprès du bailleur et des entreprises mandatées ses exigences quant aux caractéristiques du local;

* La signature du protocole de réservation démontre, à elle seule, la volonté non équivoque de la société CORIOLIS COMPOSITES de signer quelques semaines plus tard un bail commercial, dès lors qu’à travers ce protocole, les parties se sont mises d’accord sur :

* L’objet du bail commercial ;

* La désignation des biens occupés ;

* Leur destination ;

* Le montant du loyer et des charges ;

* La date de prise d’effet du bail commercial ;

* Malgré des locaux adaptés sur mesure et un accord sur les termes du bail, la société CORIOLIS COMPOSITES a, d’un simple courriel et sans aucune explication, mis fin de façon extrêmement brutale à une relation précontractuelle qui durait depuis plusieurs mois, et ce 4 jours seulement avant l’entrée en jouissance prévue au protocole ;

* En conséquence, l’attitude de la société CORIOLIS COMPOSITES est constitutive d’une faute, qui n’est pas sans conséquence, puisque la SCI NIOLU a engagé des travaux en pure perte car adaptés à la seule activité de la société CORIOLIS COMPOSITES, et elle a dû renoncer à percevoir les loyers commerciaux.

La société CORIOLIS COMPOSITES réplique que :

* En droit, la liberté contractuelle inclut la liberté de ne pas contracter ;

* Il incombe à la partie qui se prétend victime d’une rupture abusive des pourparlers de démontrer une déloyauté dans la conduite des négociations ;

* La SCI NIOLU tente de qualifier de pourparlers avancés les échanges avec la société CORIOLIS COMPOSITES CORIOLIS parce qu’ils étaient étalés sur plusieurs mois; pourtant, aucune discussion n’était encore finalisée sur le coût des travaux d’électricité et sur le montant exact pris en charge par chacune des parties;

* Le contrat de réservation prévoyait une entrée dans les lieux le 1 er décembre 2023 au plus tard ; l’entrée dans les lieux ne pouvant intervenir qu’après la conclusion d’un contrat de bail et l’achèvement des travaux en cours ;

* Or, au moment de la rupture des pourparlers du 27 novembre 2023, elle n’avait reçu aucun projet de bail et les travaux étaient inachevés ;

* Ainsi, l’enrobé n’était toujours pas posé, rendant impossible la bonne circulation des camions de livraison des machines, et les travaux à réaliser par ENEDIS ne pouvaient être complètement achevés avant le 29 décembre 2023 comme indiqué dans le devis.

* Au regard de ces éléments, la société CORIOLIS COMPOSITES a considéré que les conditions n’étaient légitimement plus réunies pour mener à bien les négociations ;

* Elle n’a jamais fait preuve de mauvaise foi ou de déloyauté dans ses relations avec la SCI NIOLU et a encore moins tenté de lui nuire.

L’article 1112 du code civil dispose que :

« L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. »

Ainsi, chaque partie est libre de rompre les pourparlers à tout moment. Seules les ruptures fautives sont condamnables.

L’auteur d’une rupture fautive de pourparlers peut voir sa responsabilité délictuelle engagée, en application des articles 1240 et 1241 du code civil.

La rupture des pourparlers est considérée comme fautive lorsqu’elle est brutale, sans raisons légitimes, et alors que le futur contractant pouvait croire légitimement dans le succès des négociations.

En l’espèce, le contrat de réservation conclu le 17 octobre 2023 entre la SCI NIOLU et la société CORIOLIS COMPOSITES prévoyait une entrée dans les lieux « au plus tard le 1 er décembre 2023, à la livraison du bâtiment ».

Cette entrée dans les lieux supposait ainsi l’achèvement des travaux en cours, et la conclusion d’un bail commercial incluant un accord écrit des parties sur la prise en charge des travaux.

En effet, contrairement à ce qu’affirme la SCI NIOLU, le contrat de réservation ne vaut pas bail puisqu’il ne mentionne pas les coûts des travaux qui sont à la charge de la société CORIOLIS COMPOSITE, et notamment les coûts des nouvelles installations électriques.

Or, quatre jours avant la prise de possession du local prévue le 1 er décembre 2023, aucun projet de bail n’avait été transmis à la société CORIOLIS COMPOSITES, et les travaux n’étaient pas terminés.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI NIOLU, les devis versés aux débats démontrent que les locaux n’étaient pas prêts à accueillir la société CORIOLIS COMPOSITES à la date prévue :

* Le devis n°202300327 de la société T.P. QUERE du 15 septembre 2023 comporte la mention suivante :

« L’enrobé à chaud acquiert sa résistance définitive au bout d’un an environ et reste sensible aux températures plus élevées. Il conviendra donc de rester très vigilant sur les manœuvres et girations avec un véhicule pendant ce délai d’un an pour éviter de marquer l’enrobé neuf. » Or, l’activité de la société CORIOLIS COMPOSITES nécessite la livraison et le déchargement quotidiens de matériels industriels et de machines, ce qui de facto rendait impossible le respect de cette obligation de vigilance pour préserver l’enrobé ;

Le devis ENEDIS relatif à des travaux d’électricité en date du 8 septembre 2023 précisant que l’acceptation dudit devis devait intervenir avant le 8 décembre 2023, et que le délai d’exécution était de 16 semaines à compter de sa signature, ce qui signifie que même en supposant une signature dès le 8 septembre 2023, date d’émission du devis, l’achèvement complet des travaux d’électricité n’était pas garanti avant le 29 décembre 2023.

Aur surplus, ces deux devis ne sont pas signés.

Dans ce contexte, le tribunal estime que, même si les négociations étaient bien avancées comme le prouve la signature du protocole de réservation le 17 octobre 2023, la rupture des pourparlers de la société CORIOLIS COMPOSITES est justifiée par :

* L’absence de projet de bail quatre jours avant la prise de possession des locaux ;

* L’inachèvement et le non-chiffrage des travaux.

Aucune faute ou déloyauté contractuelle ne peut être reprochée à la société CORIOLIS COMPOSITES qui était parfaitement libre de rompre les pourparlers, moyennant le versement de l’indemnité de réservation de 3.522,50 €.

Dès lors, la SCI NIOLU sera déboutée de ses demandes de condamnation de la société CORIOLIS COMPOSITES à lui payer les sommes de 22.299,80 € HT ou 26.759,76 € TTC au titre de son préjudice matériel, et de 50.724 € TTC au titre de la perte de chance de percevoir les loyers sur une période d’un an.

3) Sur les autres demandes

La SCI NIOLU ayant été déboutée de ses demandes en principal, elle le sera également au titre de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CORIOLIS COMPOSITES a dû engager des frais irrépétibles justifiant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En l’évaluant à la somme de 2.500 €, le tribunal estime faire bonne justice.

Conformément à l’article 696 du code procédure civile, les entiers dépens de l’instance seront mis à la charge de la SCI NIOLU.

PAR CES MOTIFS

Sur ce, le Tribunal, après en avoir délibéré, statuant contradictoirement et en premier ressort, assisté du greffier ;

Vu l’article 1112 du code civil,

Prend acte du fait que la SCI NIOLU a reconnu avoir perçu de la société CORIOLIS COMPOSITES la somme de 3.522,50 € au titre de l’indemnité de réservation ;

Déboute la SCI NIOLU de sa demande en paiement des sommes de 22.299,80 € HT ou de 26.759,76 € TTC au titre de son préjudice matériel ;

Déboute la SCI NIOLU de sa demande en paiement de la somme de 50.724 € TTC au titre de la perte de chance de percevoir les loyers sur une période d’un an ;

Condamne la SCI NIOLU à payer à la société CORIOLIS la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI NIOLU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société NIOLU aux entiers dépens de l’instance, dont frais de greffe liquidés à la somme de 75,04 € TTC ;

Dit toutes autres demandes, fins et conclusions des parties injustifiées et en tout cas mal fondées, les en déboute ;

La présente décision a été signée sur l’original conservé au greffe en minute conformément à l’article 456 du code de procédure civile, et prononcée par mise à disposition au greffe en application de l’article 453 du code de procédure civile, au lieu et date susdits.

Ainsi jugé et prononcé

Le Greffier Madame Emmanuelle EVENO

Le Président Monsieur Michel GAHINET

Signe electroniquement par Michel GAHINET

Signe electroniquement par Emmanuelle EVENO, commis-greffier.