TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE

Ordonnance de référé du 11 décembre 2025

N° RG : 2025R00276

Société TRIVIA S.C.I. [Adresse 1] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n° 912 703 284 (Maître Ludovic KALIFA, avocat au barreau de Marseille)

C /

Société PHARMACIE LANDI S.E.L.A.R.L. [Adresse 2] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n° 814 941 001 (Maître Cécile HEAM, avocat au barreau de Marseille)

DENONCE :

S.C.P. [J] [L] & A. LAGEAT Mandataire judiciaire [Adresse 3] Prise en la personne de Maître [N] [L] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société PHARMACIE LANDI

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Décision contradictoire et en premier ressort

Nous, M^me Inbal HELIOT, Juge délégué à la Présidence du Tribunal des activités économiques de Marseille Assisté des Greffiers Audienciers : M^me Ferial SABAA présent uniquement aux débats et M^me Marion SOSTEGNI au prononcé de la présente ordonnance

Par citation en date du 11 août 2025 dénoncée le 11 août 2025 à la S.C.P. [J] [L] & A. LAGEAT prise en la personne de Maître [N] [L] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société PHARMACIE LANDI, la société TRIVIA S.C.I. nous demande,

*Vu les dispositions de l’article L145-41 du Code de Commerce,

*Vu les dispositions des articles 872 et 873 du Code de Procédure Civile,

*Vu le commandement de payer délivré le 3 juillet 2025 et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, resté infructueux,

*Vu les pièces versées au débat, de :

* CONSTATER qu’en dépit du commandement de payer les loyers délivré le 3 juillet 2025, la Société PHARMACIE LANDI n’a pas réglé les sommes visées.

* CONSTATER qu’en dépit du commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs délivré le 3 juillet 2025, la Société PHARMACIE LANDI n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs auprès de la SCI TRIVIA.

En conséquence,

* CONSTATER la résiliation du bail commercial du 2 Juin 1949 ayant pris effet le 29 septembre 1947 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, portant sur le local commercial situé [Adresse 4].

* ORDONNER la libération des lieux par la Société PHARMACIE LANDI et la remise des clés, après établissement d’un état des lieux de sortie.

* ORDONNER l’expulsion de la Société PHARMACIE LANDI et de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la [Localité 1] Publique.

* ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur.

* ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 300 €par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.

* CONDAMNER la Société PHARMACIE LANDI à payer à la SCI TRIVIA une provision d’un montant de 14.235,10 € au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 30 juin 2025.

* CONDAMNER la Société PHARMACIE LANDI à payer à la sci TRIVIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 7.117,55 € jusqu’au jour de parfaite libération des locaux et de restitution des clés.

* CONDAMNER la Société PHARMACIE LANDI à payer à la SCI TRIVIA la somme de 2 000 au tiffe de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance délivré le 3 juillet 2025

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société TRIVIA S.C.I. nous demande,

*Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de Commerce,

*Vu les dispositions des articles 872 et 873 du Code de Procédure Civile,

*Vu le commandement de payer délivré le 3 juillet 2025 et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, resté infructueux,

*Vu les pièces versées au débat, de :

* CONSTATER qu’en dépit du commandement de payer les loyers délivré le 3 juillet 2025, la Société PHARMACIE LANDI n’a pas réglé les sommes visées.

* CONSTATER qu’en dépit du commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs délivré le 3 juillet 2025, la Société PHARMACIE LANDI n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs auprès de la SCI TRIVIA.

En conséquence,

* CONSTATER la résiliation du bail commercial du 2 Juin 1949 ayant pris effet le 29 septembre 1947 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, portant sur le local commercial situé [Adresse 4].

* ORDONNER la libération des lieux par la Société PHARMACIE LANDI et la remise des clés, après établissement d’un état des lieux de sortie.

* ORDONNER l’expulsion de la Société PHARMACIE LANDI et de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la [Localité 1] Publique.

* ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur.

* ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 300 €par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.

* CONDAMNER la Société PHARMACIE LANDI à payer à la SCI TRIVIA une provision d’un montant de 21.352,65 € au titre de l’arriéré locatif, comptes arrêtés au 30 septembre 2025.

* CONDAMNER la Société PHARMACIE LANDI à payer à la sci TRIVIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 7.117,55 € jusqu’au jour de parfaite libération des locaux et de restitution des clés.

* CONDAMNER la Société PHARMACIE LANDI à payer à la SCI TRIVIA la somme de 2 000 au tiffe de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance délivré le 3 juillet 2025.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société PHARMACIE LANDI S.E.L.A.R.L. nous demande,

*Vu l’article 145 du Code de procédure civile

*Vus les articles 872 et 873 du Code de procédure civile

*Vu l’article 378 du Code de procédure Civile

*Vu les pièces jointes aux présentes conclusions

*Vu l’assignation en opposition à commandement de payer délivrée à la SCI TRIVIA le 1 er août 2025

*Vu l’assignation en référé en consignation des loyers et en désignation d’un expert délivrée le 1 er août 2025

A titre principal

* DECLARER irrecevable en l’état l’ensemble des demandes formulées par la SCI TRIVIA, en l’état de l’opposition à commandement formulée par la SELARL PHARMACIE LANDI en date du 1 er août 2025,

A titre subsidiaire :

* SURSEOIR A STATUER A LA PRFSENTE INSTANCE, l’attente des décisions rendues dans le cadre des procédures actuellement pendantes devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE :

1- D’opposition à commandement de payer

2- De consignation des loyers et désignation d’un expert.

* CONDAMNER la sci TRIVIA à la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, nous avons mis l’affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Attendu que le local commercial sis [Adresse 4] donné à bail à la société PHARMACIE LANDI a été acquis le 4 mai 2023 par la société TRIVIA ;

Attendu qu’une procédure de sauvegarde a été ouverte par jugement du 10 mai 2022 par le tribunal de commerce de Marseille à l’encontre de la société PHARMACIE LANDI, Maître [N] [L] ayant été désigné aux termes dudit jugement en qualité de mandataire judiciaire ; que par jugement du 23 mai 2025, le tribunal des activités économiques de Marseille a arrêté un plan de sauvegarde et a désigné Maître [N] [L] en qualité de commissaire à l’exécution du plan ;

Attendu que le 3 juillet 2025, la société TRIVIA a fait délivrer à la société PHARMACIE LANDI et à Maître [N] [L] ès qualités un commandement de payer la somme de 14 235,10 € au titre des loyers et charges impayés des 1 er et 2 ème trimestres 2025 et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours et de produire les justificatifs dans le délai d’un mois ; que ce commandement vise la clause résolutoire insérée au bail du 2 juin 1949 ;

Attendu que dans le cadre de la présente instance, la société TRIVIA nous demande, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 872 et 873 du code de procédure civile, de constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences et de condamner la société PHARMACIE LANDI à lui payer la somme provisionnelle de 14 235,10 € au titre de l’arriéré locatif;

Attendu que la société PHARMACIE LANDI soulève l’existence de contestations sérieuses en faisant valoir que le bail renouvelé en 2006 est le bail initial de 1982, et non un bail de 1949 et que le commandement de payer visant un bail de 1949 est dénué de tout fondement ; qu’elle indique avoir fait opposition à ce commandement par acte d’huissier du 1 er août 2025 devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de faire constater la nullité du commandement de payer délivré le 3 juillet 2025 ; qu’elle ajoute avoir apporté la preuve d’être assurée pour le bien locatif ; que la société PHARMACIE LANDI indique également avoir averti son bailleur d’une fuite des eaux usées provenant des étages supérieurs rendant impossible l’exploitation du fonds ; qu’elle expose qu’elle a saisi le 1 er août 2025 le président du tribunal judiciaire de Marseille en référé d’une demande d’expertise judiciaire et d’une demande d’autorisation de consignation des loyers ; qu’elle nous demande de déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de la société TRIVIA postérieures à l’opposition au commandement de payer et subsidiairement, de surseoir à statuer dans l’attente des décisions dans le cadre des procédures déjà pendantes devant le tribunal judiciaire de Marseille ;

Attendu qu’il résulte des éléments versés aux débats que la société PHARMACIE LANDI a effectivement formé opposition le 1 er août 2025 au commandement de payer délivré le 3 juillet 2025 avec assignation devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité de l’acte de commandement de payer au motif que ce commandement vise un bail de 1949 alors que le renouvellement de 2006 porte sur un bail initial du 6 octobre 1982 ne comportant pas de clause résolutoire ;

Attendu que la société TRIVIA verse aux débats un bail à loyer en date du 2 juin 1949 conclu entre Madame Veuve [Y] [I] et Monsieur [C] [Z], pharmacien, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] et comportant une clause résolutoire ; que la société PHARMACIE LANDI verse quant à elle un bail à loyer portant sur ces mêmes locaux daté du 6 octobre 1982 signé entre Monsieur [T] et Monsieur [C] [Z] ; que les renouvellements de bail commercial des 13 juillet 2006 et 11 mars 2008 visent le bail de 1982 ; que le commandement de payer délivré le 3 juillet 2025 par la société TRIVIA vise le bail du 2 juin 1949 ; qu’il existe donc à l’évidence une contestation sérieuse sur le bail initial renouvelé au bénéfice de la société PHARMACIE LANDI et donc sur le bail applicable ; qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher cette contestation ;

Attendu que la société PHARMACIE LANDI a assigné le 1 er août 2025 la société TRIVIA en référé devant le président du tribunal judiciaire de Marseille pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire sur les désordres présents dans son local suite à une fuite des eaux usées et pour être autorisée à consigner les loyers ; que la société PHARMACIE LANDI produit aux débats un constat dressé le 15 avril 2025 par commissaire de justice constatant un dégât des eaux et la présence de traces d’humidité, de fissures et de moisissures sur les murs du local ; qu’il existe donc également des contestations portant sur l’état du local et sur le respect par le bailleur de son obligation de jouissance, contestations qu’il n’appartient également pas au juge des référés de trancher ;

Attendu que l’existence de contestations sérieuses n’entraîne pas l’irrecevabilité des demandes, mais le renvoi devant les juges du fond ; qu’il échet en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à se pourvoir devant les juges du fond ;

Attendu qu’il n’existe en la cause aucune considération d’équité en faveur de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il y a lieu de rejeter tout surplus des demandes comme non justifié ;

PAR CES MOTIFS :

Advenant l’audience de ce jour,

Disons n’y avoir lieu à référé et renvoyons les parties à se pourvoir devant les juges du fond ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Laissons à la charge de la société TRIVIA S.C.I. les dépens toutes taxes comprises de la présente ordonnance tels qu’énoncés par l’article 695 du code de procédure civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction sont liquidés à la somme de 38,65 € TTC (trente-huit euros et soixante-cinq centimes TTC);

Rejetons tout surplus des demandes comme non justifié ;

Fait à [Localité 2], le 11 décembre 2025 Le Greffier

Le Juge délégué

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.