TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 Juin 2025 3ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SASU COMPAGNIE IMMOBILIERE DE MONCEAU [Adresse 1] comparant par Me [B] [N] [J] [A] [Adresse 2] et par M^e Estelle FERNANDES [Adresse 3]

DEFENDEUR

SASU [S] [W] [Adresse 4] comparant par SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE [Adresse 5] et par M^e Thierry CHAPRON [Adresse 6]

LE TRIBUNAL AYANT LE 12 Février 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 12 Juin 2025,

EXPOSE DES FAITS

La société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU (ci-après dénommée « CIM ») exerce depuis plus de 2 ans une activité de conseil aux entreprises en matière de montage d’opérations immobilières.

La société [S] [W] (ci-après dénommée « [S] ») est un opérateur immobilier global intervenant à la fois comme foncière, développeur et promoteur.

Dans le cadre de son développement, la société [S] a initié divers projets immobiliers se caractérisant par une « certaine complexité » compte tenu de leur environnement urbain et des différents enjeux associés aux objectifs sociaux et environnementaux qu’elle porte.

La société [S] s’est alors rapprochée de la société CIM afin que celle-ci l’assiste dans le développement et le montage de programmes immobiliers sur le territoire français.

Dès le mois de mai 2022, la société [S] a confié ainsi plusieurs missions de prestations, études et conseils pour différents projets immobiliers à la société CIM.

Par contrat conclu entre les parties le 12 septembre 2022, il a ainsi été convenu que la société CIM exécuterait des prestations de services liées au montage d’opérations immobilières pour le compte de la société [S], à savoir : « assister la société dans ses négociations, intervenir auprès des services de l’urbanisme ou encore participer aux réunions de montage et de programmation avec l’équipe de maîtrise d’œuvre ».

Ces missions se composaient :

* D’une phase étude (prise en main du dossier, visite, analyse des pièces, etc.) en contrepartie d’une rémunération forfaitaire ;

* D’une phase engagement en contrepartie d’une rémunération forfaitaire dépendante du chiffre d’affaires prévisionnel attendu sur le projet immobilier et versée selon un échéancier convenu.

Les parties se sont accordées également sur un paiement dans les 15 jours à réception de chaque facture.

Il est rapporté au tribunal qu’au cours des relations commerciales entre les parties, la société CIM aurait assuré l’entière exécution de ses missions, ce qui aurait permis à la société [S] d’envisager plusieurs projets immobiliers et que la société [S] n’a ainsi jamais questionné ni remis en cause tant la qualité du travail que les factures émises par la société CIM, celles-ci correspondant parfaitement au travail et aux modalités convenues entre les parties.

Au mois de février 2023, la société CIM a relancé à de multiples reprises la société [S] pour le paiement de certaines factures restant en souffrance.

La société [S] « a prétexté » ainsi l’existence de problèmes de trésorerie et a affirmé appliquer un délai « normal » de traitement des factures de 30 à 45 jours, sans respecter les dispositions du contrat qui prévoyaient un paiement dans les 15 jours à compter de l’émission de la facture.

Après plusieurs relances, les factures 230103 et 230101 ont été réglées.

La société CIM est restée toutefois dans l’attente du règlement d’autres factures qu’elle a continué de réclamer (230 106, 230 107, 230 108, 230 109, 230 111 et 220 106 qui n’a été que partiellement réglée).

La société [S] a alors décidé de résilier le contrat de prestations de services, par simples mails du 20 avril 2023, puis du 19 mai 2023 rédigés en ces termes : « Sur base de nos derniers échanges, je pense que nous sommes arrivés au bout du chemin de l’incompréhension » et « Je n’entends pas, pour ce qui me concerne dans le Sud, poursuivre notre collaboration, tout au moins dans les dossiers dont je suis responsable » mais aussi « Je t’informe également que nous souhaitons mettre fin au contrat qui nous lie, à compter du 31/05/2023, notamment du fait de cette situation qui ne nous permet plus de travailler dans un climat de confiance réciproque ».

Ainsi, la société [S] a contesté la réalisation des prestations et leur exécution conforme aux dispositions contractuelles.

À la suite de cette résiliation, la société CIM ne s’est plus vue proposer de mission par la société [S].

La société [S], en résillant ses relations contractuelles avec la société CIM, est restée redevable d’un montant total de 65 600 € TTC correspondant à des factures demeurées impayées.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 août 2023, la société CIM, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société [S] de lui régler ses factures en souffrance par lettre de mise en demeure en date du 10 août 2023, en vain.

Depuis, le montant total des factures impayées s’élève à la somme de 104000 € TTC en raison de l’émission d’une dernière facture correspondant à la réalisation complète du projet immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 1], libérant ainsi le paiement de la totalité des honoraires restants.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 décembre 2023, la société CIM à nouveau mis en demeure la société [S] de régler les sommes dues.

Ainsi se présente le litige entre les parties.

PROCÉDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice signifié à personne en date du 30 janvier 2024, la société CIM a fait assigner la société [S] devant ce tribunal.

Par conclusions en réponse récapitulatives n° 2, régularisées à l’audience du juge en charge d’instruire l’affaire du 12 février 2025, la société CIM demande à ce tribunal de :

* « CONDAMNER la société [S] [W] à payer à la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU la somme en principal de 104 000 € TTC au titre des factures impayées n°220 106, 230 106, 230 107, 230 108, 230 109, 230 111, 230 113 ;

* CONDAMNER la société [S] [W] au paiement des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023, date de réception de la mise en demeure ;

* ORDONNER la capitalisation des intérêts à venir en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

* CONDAMNER la société [S] [W] à verser à la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive au paiement ;

* CONDAMNER la société [S] [W] à verser à la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU la somme de 63 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la rupture abusive et déloyale des relations contractuelles ;

* CONDAMNER la société [S] [W] à payer à la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* CONDAMNER la société [S] [W] aux entiers dépens ;

* DÉBOUTER la société [S] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. »

Par conclusions régularisées à l’audience du juge en charge d’instruire l’affaire du 12 février 2025, la société [S] demande à ce tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1219 et suivants du code civil.

DÉBOUTER la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU de l’ensemble de ses demandes,

Reconventionnellement,

CONDAMNER la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU à payer à la société, [S] [W] une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

À l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 12 février 2025, la société CIM confirme qu’elle abandonne ses prétentions formées sur le fondement de la « rupture brutale ».

À cette même audience, les parties confirment que les termes de leurs conclusions, tels que mentionnés ci-devant, représentent bien l’intégralité de leurs demandes au sens de l’article 446 – 2 du code de procédure civile.

À l’issue de cette même audience, le juge chargé d’instruire l’affaire, après avoir entendu les parties, qui ont réitéré oralement leurs demandes, a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, prorogé au 12 juin 2025, les parties présentent en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Moyens et prétentions des parties

La société CIM expose que :

Conformément au contrat de prestations de services signé entre les parties le 12 septembre 2022, la société CIM s’est engagée à mettre à la disposition de la société [S] « son savoirfaire, ses compétences, son réseau relationnel, et la connaissance du marché d’intervention de la Société, pour participer au montage des programmes immobiliers confiés ».

Dans ce cadre, la société CIM fournissait des prestations de services liées au montage d’opérations immobilières qui se ventilaient par projet immobilier confié, en deux phases :

* La phase étude comprenait notamment : la prise en main du dossier, l’analyse des pièces, la prise de rendez-vous avec des spécialistes, la proposition d’une solution de valorisation immobilière de l’actif immobilier dans le cadre d’un échange avec la Société.

* La phase engagement consistait à assurer l’aboutissement du projet immobilier de la validation de l’engagement par le Comité d’engagement à l’obtention des autorisations administratives grâce à l’optimisation des relations intervenants.

C’est ainsi que, dans le cadre de leurs relations contractuelles depuis le mois de septembre 2022, la société [S] a confié de nombreux projets immobiliers à la société CIM. Jusqu’à la rupture des relations contractuelles, la société [S] n’a jamais remis en cause l’exécution du travail de son cocontractant.

La société [S] a en revanche rapidement fait la démonstration de son indifférence, voire de « son mépris » pour les termes du contrat qui la liait à la société CIM en retardant le paiement des factures par souci pour sa trésorerie. La société [S] ne payait pas mais a reconnu toutefois, sans réserve, la créance.

Compte tenu de ce qui précède, les créances de la société CIM étant certaines, liquides et exigibles, il est donc demandé au tribunal de condamner la société [S].

Dans le cadre de ses écritures en défense, la société [S] n’a aucun argument solide à faire valoir pour tenter de contester les sommes dues par elle à la société CIM et justifier du retard qu’elle a toujours eu dans le paiement des factures qu’elle devait à sa cocontractante.

Ainsi, dès le début de la relation contractuelle entre les parties, la société [S] ne s’est jamais plainte de l’absence d’exécution des prestations par son cocontractant. C’est la société CIM qui devait se plaindre de devoir constamment relancer la société [S] pour le paiement de ses factures. Or, la société [S] n’apporte aucun élément démontrant l’existence tant d’une inexécution que de sa gravité pour retenir le paiement des sommes dues à son cocontractant. Elle ne fait même pas application du contrat.

Au vu de ce qui précède, la société [S] échoue à justifier de l’absence de règlement des factures dues à la société CIM.

Enfin, c’est de manière purement abusive que la société [S] a procédé à la résiliation du contrat de prestations de service. Cette résiliation est manifestement abusive et opportuniste. Elle n’a été initiée par la société [S] que pour tenter d’échapper au règlement des sommes « incontestablement » dues à la société CIM, avec une parfaite déloyauté.

La société [S] oppose que :

Les relations des parties sont fondées sur un contrat synallagmatique avec la création d’obligations réciproques telles que définies dans le contrat de prestation du 12 septembre 2022 et de son avenant du 3 janvier 2023.

Il existe donc une « interdépendance » dans les obligations des parties et l’exception d’inexécution a vocation à jouer si l’une d’elles ne fournit pas le service convenu.

L’autre principe général de droit applicable aux faits d’espèce, est qu’il appartient à la partie qui se prétend titulaire d’une créance de prouver l’existence de celle-ci et, en l’espèce de prouver la/les prestations réalisées.

Or, en l’espèce, le tribunal constatera que le dossier de la société CIM est uniquement constitué :

* De deux pièces contractuelles,

* De factures,

* D’échanges de mails et de captures d’écran.

Ainsi le dossier de la société CIM est totalement vide de toutes pièces établissant la réalisation effective des prestations pouvant justifier les missions sur lesquelles doivent reposer les factures.

Dès lors, l’absence de production de tout travail devra suffire au tribunal pour débouter en l’état la société CIM.

Cette dernière sera dans l’incapacité de justifier d’un travail puisque, comme il a été rappelé précédemment, elle n’a pas réalisé les prestations convenues et est, de facto, défaillante dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

SUR CE,

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Par contrat conclu entre les parties le 12 septembre 2022, il a ainsi été convenu que la société CIM exécuterait des prestations de services liées au montage d’opérations immobilières pour le compte de la société [S], à savoir : « assister la société dans ses négociations, intervenir auprès des services de l’urbanisme ou encore participer aux réunions de montage et de programmation avec l’équipe de maîtrise d’œuvre ».

Ces missions se composaient d’une phase étude et d’une phase engagement en contrepartie d’une rémunération forfaitaire dépendante du chiffre d’affaires prévisionnel attendu sur le projet immobilier et versée selon un échéancier convenu.

La société CIM demande le paiement de factures de prestations dont la société [S] conteste la validité ainsi que la réalité de la réalisation des prestations auxquelles elles se rapporteraient.

il ressort des documents produits aux débats que le dossier de la société CIM est uniquement constitué :

* De deux pièces contractuelles,

* De factures,

* D’échanges de mails et de captures d’écran.

Ainsi, la société CIM est en défaut d’apporter la preuve qui lui incombe, preuve réelle, sérieuse et documentée de la réalisation effective des prestations dont elle demande le règlement. La société CIM ne démontre pas plus un comportement abusif de la société [S] dans la relation contractuelle et son exécution. Au regard de l’absence d’exécution conforme des prestations par la société CIM, c’est donc à bon droit que la société [S] a résilié les contrats et refusé de régler les factures demandées, lesquelles ne constituent pas des créances certaines liquides et exigibles.

En conséquence, le tribunal :

* Déboutera la société CIM de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [S] :

L’article 1231-1 du code civil dispose que : «Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.»;

La société [S] demande au tribunal de condamner la société CIM à lui payer 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Cependant, la société [S] n’apporte pas la preuve qui lui incombe que la société CIM lui ait créé un préjudice.

En conséquence, le tribunal :

* déboutera la société CIM de ce chef de demande.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’à compter du 1 er janvier 2020 l’exécution provisoire est de droit.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens :

Pour faire reconnaître ses droits, la société [S] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Dès lors, le tribunal condamnera la société CIM à payer à la société [S] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

Le tribunal condamnera la société CIM à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en premier ressort par un jugement contradictoire :

* Déboute la SASU COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU de l’ensemble de ses demandes ;

* Déboute la SASU COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

* Condamne la SASU COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU à payer à la SAS [S] [W] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

* Condamne la SASU COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE MONCEAU à supporter les dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 70,91 euros, dont TVA 11,82 euros.

Délibéré par Messieurs Didier Adda, président du délibéré, Laurent Pitet et Madame Isabelle Dalle, (M. PITET Laurent étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.