TRIBUNAL DE COMMERCE

DE NICE

JUGEMENT DU 22 Mai 2025 3ème Chambre

N° minute : 2025F00300 N° RG : 2024F00229 SARL COCOON

contre EURL IDL DEVELOPPEMENT

DEMANDEUR

SARL COCOON, [Adresse 2] comparant par M^e Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, [Adresse 4]

DEFENDEUR

EURL IDL DEVELOPPEMENT, [Adresse 5] comparant par M^e Jean-Louis DEPLANO, [Adresse 3] DEMES Avocats [Localité 1] et par M^e Marie LAMBEAU, [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 12 Mars 2025

Greffier lors des débats M. Geoffrey ZENATI,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Délibérée par M. Hervé BLANC, Président, M. Yoann GAMBET, M. Laurent VELLA, Assesseurs.

Prononcée le 22 Mai 2025 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu l’assignation introductive d’instance,

Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications,

Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

La société de promotion immobilière SARL COCOON a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) trois lots de copropriété (lots n° 38, n° 68, n° 71) à la SARL IDL DEVELOPPEMENT, société familiale détenue par Monsieur [X] [T], pour un montant total de 675.000 €.

Par courrier RAR en date du 11 décembre 2023, la SARL COCOON a adressé à la requise le procès-verbal de levée des réserves, et sollicité le déblocage du solde du prix de vente, soit la somme de 31.000 €.

Par courrier en réponse du 5 janvier 2024, la SARL IDL DEVELOPPEMENT refusait le paiement du solde du prix de vente, en faisant valoir que si l’ensemble des réserves avaient été levées, il demeurait une non-conformité concernant le chapeau de la cheminée. C’est dans cet état que se présente le litige.

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES :

Par assignation en date du 5 avril 2024, la SARL COCOON a assigné la SARL IDL DEVELOPPEMENT devant le tribunal de commerce de NICE aux fins de voir : Déclarer irrecevable en ses demandes reconventionnelles la SARL IDL DEVELOPPEMENT, faute de qualité à agir, et en l’état de la tardiveté de sa demande visant à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ;

Débouter la SARL IDL DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SARL IDL DEVELOPPEMENT à payer à la SARL COCOON la somme de 31.000 € au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter de la date de première mise en demeure, soit du 11 décembre 2023 ;

Condamner, à ce titre, la SARL IDL DEVELOPPEMENT à donner toutes instructions à la Caisse des dépôts et consignations en vue de procéder à la déconsignation des fonds qu’elle détient au titre du solde du prix de vente, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner la SARL IDL DEVELOPPEMENT à payer à la SARL COCOON la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, en réparation du préjudice subi ;

Condamner la SARL IDL DEVELOPPEMENT à payer à la SARL COCOON la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et constitution de garantie.

Dans ses conclusions en réponse, la SARL IDL DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

Débouter la SARL COCOON de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner la SARL COCOON à réaliser la souche de la cheminée en béton conformément à la notice descriptive sous astreinte de 500 € par jour de retard passé 2 mois la signification du jugement à intervenir ;

Condamner la SARL COCOON au paiement d’une somme de 7.911,98 € représentant les charges impayées antérieures à la vente et juger que cette somme viendra en compensation des sommes restant éventuellement dues après exécution de ses obligations par le vendeur en état futur d’achèvement ;

Juger que l’éventuel solde de la somme consignée ne sera débloqué au profit de la SARL COCOON que lorsque l’intégralité de ses obligations auront été remplies ;

Condamner la SARL COCOON au versement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l’audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

MOTIFS :

A l’appui de sa demande, la SARL COCOON expose principalement que :

Il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement, de sorte que le solde du prix de vente est payable à l’achèvement des travaux.

L’article R.261-1 du Code de la construction et de l’Habitation dispose que :

« L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.

Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

L’immeuble pourra donc être considéré comme achevé même si certains travaux de finition ou de réfection restent à faire. »

Il est versé aux débats :

Le procès-verbal de livraison qui a été signé par la SARL IDL DEVELOPPEMENT le 7 novembre 2022.

L’attestation du maître d’œuvre constatant la levée des réserves du 29 novembre 2023 concernant les lots de la SARL IDL DEVELOPPEMENT.

L’acte de vente signé par la requise prévoyait en pages 32 et 33 l’hypothèse d’une livraison acceptée par l’acquéreur avec des réserves :

« L’acquéreur accepte la livraison en formulant des réserves.

Il procède au règlement des sommes dues dans les conditions prévues et prend possession des lieux… »

Et si les parties sont d’accord pour constater la livraison, au sens ci-dessus défini, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clefs à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des biens à sa disposition.

Par application de l’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965, seul le syndicat des copropriétaires « Crystal Lodge » a qualité pour agir à l’encontre de la SARL COCOON s’agissant de prétendues malfaçons concernant la souche de la cheminée, qui relève des parties communes de l’immeuble.

En ce qui la concerne, la SARL IDL DEVELOPPEMENT soutient que :

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur. La construction n’est pas réputée achevée dès lors qu’il existe des défauts de conformité ayant un caractère substantiel ou rendant l’ouvrage impropre à son utilisation.

La cheminée n’étant pas réalisée lors de la livraison et qu’il était donc impossible de faire une réserve sur un ouvrage inexistant.

L’expert dans son avis technique du 10 septembre 2023, Monsieur [R] [O] écrivait en page 32 :

Il est fortement recommandé de respecter rigoureusement les normes relatives à la hauteur du conduit de cheminée par rapport au faitage et de s’assurer de l’utilisation d’un chapeau de cheminée approprié ….

Ces mesures jouent un rôle crucial dans la prévention des infiltrations d’eau indésirables et dans la garantie du fonctionnement optimal de la cheminée, conformément aux exigences réglementaires.

Une correction doit être entreprise en reprenant le conduit de cheminée qui ne répond pas aux normes en vigueur.

L’application de ces mesures rectificatives est essentielle pour assurer la sécurité, la performance et la conformité de l’installation de la cheminé.

Le risque d’inondation et d’infiltrations constitue en effet des malfaçons et désordres le rendant impropre à l’habitation.

C’est à bon droit que la SARL IDL DEVELOPPEMENT a consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations le solde du prix de vente représentant 5 % du total, soit 31.000 €. La consignation du solde du prix de vente par l’acquéreur est possible même en cas de défauts de conformité ou désordres non substantiels.

La consignation vaut paiement.

SUR CE :

Attendu que :

L’article 1103 du Code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le procès-verbal de livraison a été signé par la SARL IDL DEVELOPPEMENT le 7 novembre 2022.

Il est produit l’attestation du maître d’œuvre constatant la levée des réserves du 29 novembre 2023 concernant les lots de la SARL IDL DEVELOPPEMENT.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur.

Attendu que la SARL IDL DEVELOPPEMENT soutient que la souche de cheminée n’est pas conforme à la notice descriptive.

Attendu cependant que la cheminée est un élément des parties communes, bien qu’elle soit à usage privatif, et de ce fait, seul le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir.

Attendu que la SARL IDL DEVELOPPEMENT a consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 31.000 € correspondant au solde du prix de vente au motif que le bien est impropre à sa destination.

Attendu que le risque d’inondation, rendant le bien impropre à sa destination, n’est pas avéré.

Attendu que la SARL IDL DEVELOPPEMENT a pris possession des lieux et que toutes les réserves concernant les lots de la SARL IDL DEVELOPPEMENT ont été levées. Attendu en conséquence de tout ce qui précède, il y a lieu de condamner la SARL IDL DEVELOPPEMENT à payer à la SARL COCOON la somme de 31.000 € au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter de la date de première mise en demeure, soit du 11 décembre 2023 et de condamner, à ce titre, la SARL IDL DEVELOPPEMENT à donner toutes instructions à la Caisse des dépôts et consignations en vue de procéder à la déconsignation des fonds qu’elle détient au titre du solde du prix de vente, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement

Attendu que la SARL IDL DEVELOPPEMENT demande la condamnation de la SARL COCOON au paiement d’une somme de 7.911,98 € représentant les charges impayées antérieures à la vente et juger que cette somme viendra en compensation des sommes restant éventuellement dues après exécution de ses obligations par le vendeur en état futur d’achèvement.

Attendu cependant que la SARL IDL DEVELOPPEMENT ne justifiant pas que le solde antérieur de charges de 7.911,18 € figurant sur le relevé produit en pièce n° 7 par la requise, serait afférent à une période antérieure à la livraison de l’immeuble du 7 novembre 2022 et que cette somme aurait été acquittée par la SARL IDL DEVELOPPEMENT, sera déboutée de sa demande.

Attendu que la SARL COCOON demande de condamner la SARL IDL DEVELOPPEMENT à lui payer la somme de 15.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, en réparation du préjudice subi.

Attendu que le préjudice subi, en dehors de celui résultant du retard dans le paiement, n’est pas justifié et qu’il ne saurait prétendre au versement d’autres dommages intérêts que ceux qui résultent de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et qu’il convient de lui accorder à ce titre la somme de 5.000 €.

Attendu qu’il convient de rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SARL IDL DEVELOPPEMENT.

Attendu qu’il convient de débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, ou similaires.

Attendu que l’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Attendu qu’il convient de condamner la SARL IDL DEVELOPPEMENT aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Condamne la SARL IDL DEVELOPPEMENT à payer à la SARL COCOON la somme de 31.000 € (trente et un mille euros) au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter de la date de première mise en demeure, soit du 11 décembre 2023 ;

Condamne la SARL IDL DEVELOPPEMENT à donner toutes instructions à la Caisse des dépôts et consignations en vue de procéder à la déconsignation des fonds qu’elle détient au titre du solde du prix de vente, sous astreinte provisoire de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard passé un délai de 20 jours à compter de la signification du présent jugement ; Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de 3 mois, à charge pour la SARL COCOON, à défaut de l’exécution de ladite prestation, à l’expiration dudit délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Déclare n’y avoir lieu au paiement de dommages intérêts ;

Déboute la SARL IDL DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la SARL IDL DEVELOPPEMENT à payer à la SARL COCOON la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL IDL DEVELOPPEMENT aux entiers dépens.

Liquide les dépens à la somme de 60,22 € (soixante euros vingt-deux centimes).

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du Code de procédure civile.