JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[…]

Tél. 04.91.01.69.77

N° R.G. 14/00135

[…]

C/

M^me D X

REALISATION DE LA ZAC D’EMPALIERE A […]

parcelles de terrain cadastrées section AI n° 2, AI n° 63 et AI n° 5 sur la commune de Saint Victoret.

LE 20 MAI 2015

JUGEMENT

[…], dont le […]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-Z, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPROPRIANT

CONTRE :

Madame D X

demeurant My Van – 165 Boulevard Marcel X – 13730 ST VICTORET

EXPROPRIEE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Madame Lucie CHAPUS-BERARD, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Marseille désigné en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : V. NAVEAUX-LEMPEREUR

Débats à l’audience publique du 23 Mars 2015

FAITS, MOYENS, PROCEDURE :

[…] poursuit son développement économique à travers quatre sites stratégiques dont le territoire de la ZAC D’EMPALIERES ; celle ci a une double vocation économique, dont l’accueil d’activités tertiaires et de petites production , avec en objectif la création d’environ 1800 emplois.

Elle est située à l’Est de la Commune de […], composée actuellement de 28 hectares de friches agricoles, entre la gare ferroviaire de Parc de Lanciers, le lieu dit Les X et la zone d’activité Anjoly, sur la commune de Vitrolles.

[…] a reconnu l’intérêt communautaire du projet de la ZAC L’EMPALIERES par délibération du 22 mai 2006.

Elle a autorisé son président par délibération du 29 juin 2007 à solliciter l’ouverture d’une enquête publique portant sur l’utilité publique du projet, la mise en compatibilité du POS de la commune de […] et le parcellaire en vue de l’engagement des travaux.

Le 8 octobre 2007, elle a présenté pour approbation le bilan de la concertation préalable, en application de l’article L 300-2 du code de l’urbanisme, et a créé le même jour la ZAC d’intérêt communautaire à vocation d’activités, dénommée EMPALLIERES.

Par courrier du 13 mai 2013, M. le président de la COMMUNAUTE URBAINE DE […] a sollicité l’ouverture de l’enquête publique préalable à l’utilité publique, conformément à l’autorisation qui lui avait été accordée.

Par arrêté du 27 décembre 2013, M. le Préfet de la région PACA a prescrit l’ouverture de l’enquête unique portant sur l’utilité des travaux de la ZAC, la mise en compatibilité du POS et le parcellaire, pour délimiter les immeubles à acquérir pour la réalisation de l’opération.

L’enquête s’est déroulée du 10 février au 10 mars 2014.

Le 29 septembre 2014, M. le président de la COMMUNAUTE URBAINE DE […] a sollicité de M. le Préfet de la Région PACA que la ZAC soit déclarée d’utilité publique, emportant mise en conformité du POS de […].

Par arrêté du 20 novembre 2014, M. le Préfet de la Région PACA a déclaré d’utilité publique, sur le territoire de la Commune de […], au bénéfice de la COMMUNAUTE URBAINE DE […] , l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation des opérations de la ZAC D’EMPALLIERES.

Tel est le cas des trois parcelles de terrain dont est propriétaire M^me E X, d’une surface totale de 7 234 m2, cadastrés section AI 2, AI 5 et A 63 ;

A défaut d’obtenir l’accord amiable de M^me X sur le montant de l’indemnité proposée pour son éviction, l’expropriant lui a notifié ses offres par lettre recommandée avec AR et saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixer les indemnités lui revenant.par requête du 18 septembre 2014.

Vu le mémoire valant offre de COMMUNAUTE URBAINE DE […] en date du 18 septembre 2014, et le courrier reçu au greffe le 7 avril 2015 précisant les conditions d’accès sur la parcelle n° 414 , adressé par l’expropriant à M^me X ainsi qu’à Mme le Commissaire du Gouvernement.

Vu le mémoire en réponse de M^me X reçu au greffe le 3 décembre 2014,

Vu le mémoire de M. le Commissaire du Gouvernement en date du 11 mars 2015,

Par ordonnance rendue le 29 janvier 2015, la visite des lieux a été fixée au 23 mars 2015.

Y assistent, M^me X, accompagnée de M. F, expert foncier et agricole ; sont également présents M^me Y , représentant la COMMUNAUTE URBAINE DE […], assistée de son conseil, M^e BURTEZ, Z, et M^me G-H, Commissaire du Gouvernement.

L’audience s’est tenue immédiatement après la visite.

Le bien à évaluer consiste en différentes parcelles comme suit :

Parcelle AI2 : parcelle rectangulaire plane en forme de longe située au Sud du Boulevard de la libération. L’accès se fait par un chemin de terre partant du boulevard de la libération. Il s’agit de terres agricoles actuellement libres de toute occupation.

Parcelle AI 5 : parcelle rectangulaire plane de forme rectangulaire entourée de maisons individuelles. Elle est actuellement libre de toute occupation;

Parcelle AI 63: parcelle rectangulaire, plane, limitée par les propriétés voisines et à laquelle ont accède par un chemin de terre. Cette parcelle comporte une construction, type cabanon (non habitable) et est donnée en location à usage de jardin d’agrément. Nous constatons ce jour que si l’expropriation est poursuivie telle qu’envisagée actuellement, la parcelle sera totalement enclavée, le chemin y menant faisant partie de l’emprise.

Il a été relevé le jour de la visite que la parcelle qui va rester la propriété de M^me X , sur laquelle est édifiée une petite construction, peut se trouver enclavée si le projet est maintenu tel qu’il est présenté.

LES INDEMNITES PROPOSEES ET DEMANDEES :

[…]

propose la somme de 22 000 སྒྱ pour la parcelle AI2 de 3 159 m2,

19 600 སྒྱ pour la parcelle AI 63 de 1962 m2

8 500 སྒྱ pour la parcelle […]

outre une indemnité de remploi calculée suivant le barème en usage de 3.200 སྒྱ pour la parcelle AI2, 2 960 སྒྱ pour la parcelle AI63, et 1 525 སྒྱ pour la parcelle AI5,

elle conteste la qualification de terrain à bâtir, et propose 8 termes de comparaison , portant sur des cessions anciennes , dont la localisation n’est pas précisée, ni le zonage, avec des écarts de prix importants.

Madame le Commissaire du Gouvernement propose de retenir une évaluation à 15 སྒྱ du m2, compte tenu de l’usage effectif de la parcelle et au vu du marché, et de ce que les trois parcelles objet de l’expropriation ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir ;

Elle soumet une étude détaillée du marché , qui se fonde sur 15 points de comparaison portant sur des ventes de terrains en zone INA, NA, A, AU2 sur […] et les communes avoisinantes, outre les prix médians au m2 dégagés à la suite de deux décisions rendues par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en 2014 et 2015, relatives à la zone voisine DES C, qui a fixé le montant de l’indemnité principale à 9 སྒྱ du m2 ;

décisions de justices incluses, l’étude de marché fait apparaître un prix moyen au m2 de 15,27 སྒྱ, et un prix médian, pour les mêmes paramètres, de 14,96 སྒྱ.

En zone naturelle, les termes de comparaison récents sur la commune de […] et les communes avoisinantes, varient entre 0,39 སྒྱ et 3,81 སྒྱ /m2, soit un prix moyen de 1,46སྒྱ/m2

Elle propose de fixer le montant de l’indemnité :

— pour la parcelle AI 2 en zone INA , B, INAi4 3 159m2 x […]

— pour la parcelle AI63 en zone B : 1962 m2 x 15 སྒྱ = 29.430 སྒྱ

— pour la parcelle AI5 en zone INA et INAi4 : 2113 m2 x 15 སྒྱ = 31.695 སྒྱ

pour l’indemnité de remploi : (20 % de 0 à 5000 ) 1000 སྒྱ + (15 % de 5001 à 15 000 སྒྱ) 1500 སྒྱ + (93. 510སྒྱ x 10 %) 9351 སྒྱ = 11 851 སྒྱ

pour un total d’indemnité de 120.361 སྒྱ

L’expropriée :

Elle demande que son immeuble soit évalué pour 30 སྒྱ du m2, et soumet 5 points de comparaison de mutations dont 3sont intervenues en 2014, sur le secteur des PENNES MIRABEAU, et deux d’entre elles pour le prix de 30 སྒྱ du m2.

Elle fait valoir que la petite construction d’habitation qui se trouve sur la parcelle A1 4, d’une surface de 45 m2, est édifiée à proximité immédiate des parcelles en voie d’expropriation, entrainant une moins value de l’ordre de 20 %.

Elle demande pour indemnité principale des trois parcelles la somme totale de 217 020 སྒྱ et pour le remploi la somme de 23 952 སྒྱ

Elle évalue la dépréciation du surplus pour la construction d’habitation au prix de 7200 སྒྱ

SUR CE :

En application de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation, le bien est évalué à la date de décision de première instance, sa consistance s’appréciant à la date de l’ordonnance d’expropriation , et l’usage effectif des immeubles devant être appréciée un an avant l’ouverture de l’enquête publique, soit en l’espèce au 10 février 2013.

L’article L 13-13 du code de l’expropriation précise que l’indemnité de dépossession doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’offre de l’expropriant, la demande de l’expropriée et l’évaluation proposée par Mme . le Commissaire du Gouvernement sont en écart de prix très significatifs, eu égard aux termes de comparaison pris comme référence par chacun.

L’expropriante soumet 8 termes de comparaison pour ensuite proposer un prix différent en fonction du classement des trois parcelles au regard du zonage d’urbanisme, mais sans motiver ce chiffrage par rapport aux termes de référence qu’elle a choisi de soumettre à comparaison ;

pour l’expropriée, les cinq termes de référence qu’elle propose, indiquant qu’il s’agit de terrains proches de la zone d’Empallière, en limite des Pennes Mirabeau et sur le secteur de Saint Victoret, sont susceptibles de concerner des emplacements différents en termes de situation, dont les prix se négocient à des valeurs qui fluctuent de manière importante ; la preuve en est que sur ces cinq points qu’elle retient, trois ont été cédés pour des prix au mètre carré qui sont inférieurs d’un tiers à celui qu’elle revendique : pour 10,24 སྒྱ du m2 sur le troisième terme, 15 སྒྱ du m2 pour le quatrième et 18,45 སྒྱ du m2 pour le cinquième ; donc, sur cinq termes choisis par l’expropriée, deux seulement ont été vendus à 30 སྒྱ du m2 ;

Cela met en évidence la pertinence de l’étude de marché proposée par Mme le Commissaire du Gouvernement , sur la base de laquelle elle conclut que le prix au mètre carré s’établit sur la base de 15 སྒྱ du mètre. Ce prix est établi en fonction des termes retenus sur des zones à aménager situées à […] ou aux alentours immédiats, dont les prix fluctuent entre 8 སྒྱ et 33,12 སྒྱ, ce qui donne une moyenne de 16,11 སྒྱ du m2 ; ce prix est à rapprocher des valeurs retenues aux termes des décisions de justice qui ont fixé les prix en vue de l’aménagement de la ZAC voisine des C, située à quelques kilomètres seulement sur la commune de MARIGNANE ; les évaluations qui ont été faites en fonction de l’emplacement précis de chaque parcelle en cause, ont été confirmées par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en 2014 pour le prix moyen de 15,27 སྒྱ du m2.

Etant précisé qu’en l’espèce, aucune des trois parcelles ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, laquelle, aux termes de l’article L 13-15 II du code de l’expropriation , est réservée aux terrains qui à la date de référence, soit ici au 10 février 2013.

C’est donc au prix de 15སྒྱ du m2 que seront évaluées les parcelles dont est propriétaire M^me X, soit :

pour l’indemnité principale :

— pour la parcelle AI 2 : 3159 m2 x 15 སྒྱ : 47.385 སྒྱ

— pour la parcelle AI63 1962 m2 x 15 སྒྱ = 29.430 སྒྱ

— pour la parcelle AI5 2113 m2 x 15 སྒྱ = 31.695 སྒྱ

soit un total de 108.510 སྒྱ

pour l’indemnité de remploi : (20 % de 0 à 5000 ) 1000 སྒྱ + (15 % de 5001 à 15 000 སྒྱ) 1500 སྒྱ + (93 510 སྒྱ x 10 %) 9351 སྒྱ = 11 851 སྒྱ

pour un total d’indemnité de dépossession de 120.361 སྒྱ

En ce qui concerne l’indemnité de dépréciation du surplus sollicitée par M^me X, elle concerne une dévalorisation supposée de la petite construction de 45 m2, que l’on peut qualifier de cabanon, située sur la parcelle AI 4 ;

M^me X motive sa demande sur le fait que ce sont les parcelles environnantes qui vont être situées dorénavant dans la ZAC D’EMPALLIERE.

La visite a permis de constater que l’emplacement actuel de cette petite maisonnette est situé quasiment en bordure du chemin qui dessert d’autres constructions ; le projet de ZAC est destiné à répondre aux besoins d’activités tertiaires et de petites productions. Il n’est donc pas établi que cet aménagement public va préjudicier à la valeur de la construction en cause, et qu’il pourrait, au contraire, la valoriser.

En conséquence, la dépréciation du surplus n’est pas établie et la demande d’indemnisation de ce chef sera rejetée.

Il sera donné acte à l’expropriant , suivant précision qu’il a donnée par courrier du 1^er avril 2015, pour ce qui concerne l’accès, qu’au droit de la parcelle AI4 se trouve une voie qui va être maintenue, qui permettra l’accès à la propriété, jusqu’à la voie publique qui va être créée.

Les dépens seront supportés par l’expropriante.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort et en matière d’expropriation,

FIXONS l’indemnité de dépossession revenant à M^me E X pour les immeubles situés à […] lieu dit Empalière, cadastrés […], AI5 et A 63, aux sommes suivantes :

— l’indemnité principale 108.510 སྒྱ

— l’indemnité de remploi 11.851སྒྱ

pour un total d’indemnité de dépossession fixé à la somme de 120 .361 སྒྱ (cent vngt mille trois cent soixante et un euros)

DONNONS acte à la COMMUNAUTE URBAINE […] que l’accès à la parcelle AI4 sur lequel est édifiée la construction qui demeure la propriété de M^me X sera possible en emprunt la voie existante située au droit de la propriété qui permet d’accéder à la voie de desserte dont l’aménagement est prévu dans le cadre de la ZAC

DÉBOUTONS M^me X de sa demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus

LAISSONS les dépens à la charge de l’expropriante.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE VINGT MAI DEUX MIL QUINZE.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT