DEMANDERESSES

Madame G H veuve X

[…]

[…]

Mademoiselle AA-AB X

[…]

[…]

[…]

représentées par M^e N-S ISRAEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1131

DÉFENDEURS

Madame O S P épouse Y

[…]

[…]

Monsieur N M J Y en son nom personnel et en sa qualité de syndic de fait

[…]

[…]

représentés par M^e Francis TISSOT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R134

M^e N Luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, vestiaire VERSAILLES C 420

S.C.P. R F de I J, K D et L E

Notaires

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Thierry R KUHN, SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0090

Syndicat des copropriétaires […] […], représenté par son […]

[…]

[…]

représenté par M^e Caroline WASSERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G505

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me LUCAT, Vice-Président

M^me Z, Juge

M^me A, Juge

assisté de M^me AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 08 Mars 2011

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Le 25 Janvier 1947, AA-AD AE est décédée à […], laissant pour lui succéder :

— M Y,

— G H.

Ces derniers ont recueilli dans la succession de AA-AD AE un immeuble sis dans le […], […], à usage de commerce et d’habitation.

A compter de cette date, l’entier immeuble a été géré par M Y.

Le 10 juin 1981, Maître B, Notaire à Nice, a reçu au rang de ses minutes un état descriptif de division et un règlement de copropriété aboutissant au partage de l’immeuble en 42 lots, chacun des copropriétaires se voyant attribuer 5.105 millièmes des parties privatives.

Au décès de M Y, son fils unique, N Y, Clerc de Notaire, a repris la gestion de l’immeuble en qualité de “syndic bénévole”, s’occupant des gros travaux relatifs aux parties communes mais aussi aux lots privatifs de G H lorsqu’il fallait exécuter des travaux de remise en état d’un appartement à la suite du départ d’un locataire.

Pour la gestion courante des loyers et des charges de l’immeuble, celle-ci fut confiée à Monsieur C qui dirigea successivement les agences niçoises, SOGEMAP, puis CESTRIM, devenue enfin LAMY.

N Y a acquis de G H épouse X divers lots de copropriété de l’immeuble, ainsi que certaines parties communes de l’immeuble auprès du syndicat des copropriétaires, savoir :

• le 28 juin 2005, vente des lots n° 34, 35, 36 et 42 par G X pour le prix de 51.000 euros ;

• le 28 juin 2005, vente du lot n° 43 pour un euro symbolique par le syndicat des copropriétaires ;

• le 5 décembre 2005, vente des lots n° 37 et 38 par G X pour le prix de 9.750 euros ;

• le 17 octobre 2006, vente des lots 8, 39, 40 et 41 par G X pour le prix de 48.000 euros ;

• le 17 octobre 2006, vente du lot n° 45 pour un euro symbolique par le syndicat des copropriétaires.

Les actes constatant ces cessions ont été reçus par Maître D de la SCP F de I J, D et E, notaires associés à NICE.

Le 31 octobre 2007, N Y a revendu à O T Y, son épouse avec laquelle il est AA sous le régime de la séparation de biens, les lots n° 8 et 46, étant précisé que le lot n° 46 constitue un nouveau lot issu de la réunion des lots 39, 40, 41.

C’est dans ces conditions que Mesdames G H épouse X et Mademoiselle AA-AB X ont, par acte en du 15 avril 2008, fait assigner Monsieur N Y et la SCP F de I J, D et E en demandant, notamment, au Tribunal de prononcer la nullité des ventes intervenues les 28 juin 2005, 5 décembre 2005 et 17 octobre 2006 et paiement de diverses indemnités.

* * *

Suivant exploit en date du 14 octobre 2009, Mesdames G H épouse X et AA-AB X ont fait assigner en intervention forcée Madame O T P épouse Y.

Par mention au dossier le 23 novembre 2009, il a été ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 08/06156 et 09/16017.

Par acte en date du 12 février 2010, Mesdames G H épouse X et AA-AB X ont également fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […]

Par mention au dossier le 1^er mars 2010, il a été ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 08/06156 et 10/03003.

* * *

Vu les conclusions récapitulatives signifiées le 5 juillet 2010 par Mesdames G H épouse X et AA-AB X tendant à voir :

1/ concernant Monsieur N Y et la SCP F de I J, D :

Vu l’article 1591 du Code civil sur la vileté du prix,

Vu les articles 1674 et suivants du Code civil sur la rescision pour lésion,

Vu les articles 1109 et suivants du Code civil sur les vices du consentement,

Vu les articles 414 et suivants du Code civil sur l’insanité d’esprit,

a) cessions par le syndicat des copropriétaires au profit de Monsieur Y

• s’agissant de la vente du 28 juin 2005 (lot 43)

— prononcer l’inexistence de l’acte dénommé « procès verbal de l’assemblée générale de la copropriété » du 21 juin 2005 relatif à la nomination du syndic bénévole et à la cession par le syndicat des copropriétaires au profit de Monsieur Y du lot 43 moyennant un euro symbolique ;

— subsidiairement, prononcer l’inexistence des annexes (convocations et feuille de présence) de l’assemblée générale de la copropriété du 21 juin 2005 relatif à la nomination du syndic bénévole et à la cession par le syndicat des copropriétaires au profit de Monsieur Y du lot 43 moyennant un euro symbolique ;

— prononcer la nullité de l’assemblée générale de copropriétaires du 21 juin 2005 relative à la cession par le syndicat des copropriétaires au profit de Monsieur Y du lot 43 pour défaut de procès verbal, de convocations et de feuille de présence ;

— prononcer et constater la nullité de la vente ayant eu lieu le 28 juin 2005 (lot 43) – dans l’immeuble sis […] […], cadastré section 0403 AR n° 9 – avec les conséquences de droit notamment relative au fichier immobilier (12^e bureau des hypothèques), pour vileté du prix, subsidiairement pour lésion de plus des 7/12^e et, dans cette hypothèse, prononcer la nomination de tel(s) expert(s) qu’il plaira pour constater l’écart, entre le prix de cession et le prix du marché, et très subsidiairement, pour vices du consentement, pour défaut d’assemblée générale de copropriétaires autorisant la vente d’une partie commune ;

• s’agissant de la vente du 17 octobre 2005 (lot 45)

— prononcer l’inexistence de l’acte dénommé « procès verbal de l’assemblée générale de la copropriété » du 21 juin 2005 relatif à la nomination du syndic bénévole et à la cession par le syndicat des copropriétaires au profit de Monsieur Y du lot 45 moyennant un euro symbolique ;

— prononcer la nullité de l’assemblée générale de copropriétaires du 8 octobre 2005 relative à la cession par le syndicat des copropriétaires au profit de Monsieur Y du lot 45 pour défaut de convocations et de feuille de présence ;

— prononcer et constater la nullité de la vente ayant eu lieu le 17 octobre 2006 (lot 45) – dans l’immeuble sis […] […], cadastré section 0403 AR n° 9 – avec les conséquences de droit notamment relative au fichier immobilier (12^e bureau des hypothèques), pour vileté du prix, subsidiairement pour lésion de plus des 7/12^e et, dans cette hypothèse, prononcer la nomination de tel(s) expert(s) qu’il plaira pour constater l’écart, entre le prix de cession et le prix du marché, et très subsidiairement, pour vices du consentement, pour défaut d’assemblée générale de copropriétaires autorisant la vente d’une partie commune ;

b) cessions par Madame X au profit de Monsieur Y

Vu en plus l’article 1984 du Code civil sur la définition du mandat, .

• s’agissant de la vente du 28 juin 2005 (lots 34, 35, 36 et 42) et de la vente du 17 octobre 2006 (lots 8, 39, 40 et 41)

— prononcer l’annulation des mandats donnés par les exposantes aux demoiselles CIESCO et GENEVET de la SCP F de I J, D & E, notaires associés, pour les deux ventes des 28 juin 2005 et 17 octobre 2006 ;

— prononcer et constater la nullité des ventes ayant eu lieu les 28 juin 2005 (lots 34, 35, 36 et 42) et 17 octobre 2006 (lots 8, 39, 40 et 41) – dans l’immeuble sis […] […], cadastré section 0403 AR n° 9 – avec les conséquences de droit notamment relative au fichier immobilier (12^e bureau des hypothèques), pour vileté du prix, subsidiairement pour lésion de plus des 7/12^e et, dans cette hypothèse, prononcer la nomination de tel(s) expert(s) qu’il plaira pour constater l’écart, entre le prix de cession et le prix du marché, et très subsidiairement, pour vices du consentement, pour insanité d’esprit, pour défaut de mandat exprès à personne dénommée ;

• s’agissant de la vente du 5 décembre 2005 (lots 37 et 38)

— prononcer et constater la nullité de la vente ayant eu lieu le 5 décembre 2005 (lots 37 et 38) et 17 octobre 2006 (lots 8, 39, 40 et 41) – dans l’immeuble sis […] […], cadastré section 0403 AR n° 9 – avec les conséquences de droit notamment relative au fichier immobilier (12^e bureau des hypothèques), pour vileté du prix, subsidiairement pour lésion de plus des 7/12^e et, dans cette hypothèse, prononcer la nomination de tel(s) expert(s) qu’il plaira pour constater l’écart, entre le prix de cession et le prix du marché, et très subsidiairement, pour vices du consentement, pour insanité d’esprit, pour défaut de mandat exprès à personne dénommée ;

c) sur les dommages et intérêts

— condamner la SCP F de I J, D & E, notaires associés, à verser aux exposantes la somme de 100.000 euros de dommages-intérêts pour défaut de conseil, en application de l’article 1382 du Code civil ;

— condamner Monsieur N Y à payer à Madame G X la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts tous préjudices confondus (notamment les loyers/indemnités d’occupation éludés), et dire que les sommes données par Monsieur N Y à Madame G X, au titre du paiement des lots, seront conservées par cette dernière à titre de compensation avec les dommages-intérêts ci-dessus sollicités ;

— dire que, durant le cours de la présente procédure, Monsieur N Y ne pourra en aucun cas se prévaloir des tantièmes correspondant à ces ventes notamment à l’occasion de tout vote d’assemblée générale de copropriété ;

2/ concernant Madame O T P et Monsieur N Y :

Vu l’article 771 du Code de procédure civile,

Vu l’articles 122 du Code de procédure civile,

Vu l’article 28 4° c) du Décret du 4 janvier 1955,

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— prononcer l’annulation de la cession du 17 octobre 2006 des lots 39, 40, 41 et 45, devenus après cette vente le lot n° 46, et du lot n° 8,

— dire qu’elle sera opposable à Madame O T P épouse Y, qui devra relever et garantir son mari Monsieur N Y de toutes condamnations sans exception relatives à ces lot n° 8 et 46, et notamment la réintégration dans l’actif des exposantes desdits lots 8 et 46 ;

— dire que la cession du 31 octobre 2007 des lots n° 46 et 8, effectuée par Monsieur N Y en faveur de son épouse Madame O T Y, en fraude des doits des exposantes, sera déclarée nulle et de nul effet par application des articles 1166 et 57 du Code civil et, en conséquence, prononcer la réintégration dans le patrimoine des exposantes, des lots 8 et 46 (sous réserve de la réintégration du lot n° 45 dans le patrimoine su syndicat des copropriétaires) ;

— condamner Madame O T Y et Monsieur N Y à verser une indemnité d’occupation de 500 euros par mois depuis le 17 octobre 2006 soit à ce jour 3 ans = 18.000 euros sous réserve du paiement d’une indemnité d’occupation pour les mois à venir et ce, jusqu’à la restitution des lots 8 et 46 ;

— subsidiairement, dire que la cession du 31 octobre 2007 des lots n° 46 et 8, effectuée par Monsieur N Y en faveur de son épouse Madame O T Y, sera déclarée inopposable aux exposantes ;

— condamner, sur la base de l’article 1382 du Code civil, Madame O T Y, solidairement avec Monsieur N Y, à des dommages-intérêts à verser à Mesdames X (en deniers ou quittance et ce, pour prendre en compte les 48.000 euros versés aux exposantes) s’élevant à la valeur de l’immeuble au moment de la vente dont elle a bénéficié le 31 octobre 2007, soit 191.528,76 euros, assortis des intérêts capitalisés au taux légal à compter du 31 octobre 2007 ;

— condamner Madame O T Y à verser 50.000 euros de dommages-intérêts pour les préjudices subis notamment pour résistance abusive, connaissance du caractère particulièrement injuste de la vente du 17 octobre 2006, protection des actes illégaux de Monsieur Y, son mari, en rachetant les lots 8 et 46 ;

3/ concernant Madame O T P, Monsieur N Y et la SCP F de I J, D :

— prononcer la solidarité des condamnations à intervenir entre Monsieur N Y et son épouse, Madame O T P et la SCP F de I J, D & E, notaires associés ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement, Monsieur N Y, Madame O P et la SCP F de I J, D & E, notaires associés, à verser aux exposantes la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— rendre opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], la décision à intervenir, notamment en toutes les dispositions qui lui sont favorables ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] à verser aux exposantes la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions en réplique signifiées le 8 juin 2010 par Monsieur N Y tendant à voir :

— déclarer Madame AA-AB X irrecevable en ses demandes, n’étant pas intervenue dans les ventes conclues entre G X et N Y et n’ayant donc pas d’intérêt à agir à propos de celles-ci et n’ayant pas qualité pour agir aux lieu et place du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du l5 rue de l’Arsenal à PARIS 4^e ;

Vu l’article 28 – 4° c du décret du 4 janvier 1955,

— déclarer les consorts X irrecevables en leurs demandes par défaut de justification de la publication de leur assignation sur chacun des lots concerné par la demande d’annulation de la vente résultant de l’assignation du 15 avril 2008 ;

— déclarer les consorts X irrecevables à agir au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à PARIS 4^e ;

— déclarer enfin Madame G X prescrite en ses demandes par application de l’article 1676 du Code civil pour les ventes intervenues en 2005 ;

— déclarer Madame G X irrecevable en ses demandes concernant la vente de 2006, Monsieur N Y n’étant plus propriétaire des biens immobiliers concernés ;

— en toute hypothèse, débouter les consorts X de toutes leurs demandes complémentaires ou accessoires ;

— condamner les consorts X d’avoir à payer à Monsieur N Y la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions en réponse signifiées le 26 février 2010 par Madame O P épouse Y tendant à voir :

— déclarer Madame AA-AB X irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité pour agir ;

— déclarer irrecevables les consorts X pour défaut de justification de la publication de leur assignation à la conservation des hypothèques ;

— déclarer les consorts X irrecevables à agir aux lieu et place du syndicat des copropriétaires pour ce qui touche les parties communes de l’immeuble ;

— dire et juger enfin les consorts X prescrites en leurs demandes visant la rescision pour lésion ;

— sur le fond, débouter les consorts X de leur demande fondée sur l’action oblique ou sur l’action paulienne ;

— dire et juger par ailleurs que le Tribunal ne peut allouer de dommages et intérêts délictuels alors que des contrats sont en jeu ;

— condamner Mesdames G X et AA-AB X au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au profit d’O P ;

— condamner en outre les consorts X d’avoir à payer à Madame O P la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions signifiées le 4 juin 2010 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], […] tendant à voir :

— dire et juger que l’action des consorts X visant à faire annuler la vente des parties communes est irrecevable comme ne pouvant être exercée qu’au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné ;

— dire et juger en outre que la mise en cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour l’opposabilité de la décision à intervenir est inutile ;

— condamner Mesdames G H veuve X et AA-AB X épouse Q d’avoir à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à PARIS 4^e la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2010 par la SCP F de I J – D et E tendant à voir :

Vu les dispositions des articles 1676 du Code civil et 122 Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

— constater la prescription de l’action initiée par les consorts X ;

— constater que les consorts X n’ont pas les pouvoirs pour agir aux lieu et place du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] 75004 Paris ;

Vu les dispositions de l’article 1382 du Code civil,

— constater que Maître D a parfaitement rempli ses obligations professionnelles à l’égard des Dames X ;

— dire et juger tant irrecevables que mal fondées lesdites Dames X en leur demande à l’encontre de la SCP R F de I J, K D, L E ;

— les en débouter purement et simplement ;

et statuant reconventionnellement :

— constater que l’action des Dames X à l’encontre de la SCP R F de I J, K D, L E revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire ;

— en conséquence, condamner les Dames X à verser à cette dernière une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner par ailleurs les Dames X à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs écritures signifiées aux dates ci-dessus visées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile

* * *

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 octobre 2010. L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 mars 2011, mise en délibéré au 17 mai 2011 et la décision rendue ce jour.

SUR CE,

Sur la publication de l’assignation

Attendu que l’article 28-4° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dispose que “Sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles : (…)

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérées ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

c) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort, (. .. ).” ;

Que selon l’article 30 – 5° de ce même décret : “Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifie de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.”;

Attendu qu’au visa de l’article 28-4 précité, Monsieur et Madame Y concluent à l’irrecevabilité des demandes formées par les consorts X au motif qu’il n’est pas valablement justifié de la publication de l’assignation et, au surplus, sur chacun des lots concernés par les demandes d’annulation de vente ;

Attendu qu’en l’espèce, les consorts X produisent une copie de l’assignation qui fait apparaître que l’assignation a été enregistrée et publiée au 12^e bureau des hypothèques de Paris par l’apposition d’un timbre signé du conservateur le 23 mai 2008, puis les 29 juillet 2009 et 23 octobre 2009 portant les références suivantes : “2008 D n° 1669 volume 2008 P n° 1026”, “2009 D n° 2174 volume 2009 P n° 1368” et “2009 D n° 3085 volume 2009 P n° 1935”;

Que les consorts X ne sont pas tenues de produire une fiche d’immeuble concernant chacun des lots visés par les demandes en annulation des ventes passées ;

Que les prescriptions du décret du 4 janvier 1955 ayant été respectées, il y a donc lieu de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par les époux Y ;

Sur les demandes principales

Attendu qu’au visa de multiples fondements juridiques, Mesdames G H épouse X et Madame AA-AB X entendent remettre en cause les ventes intervenues respectivement les 28 juin 2005, 5 décembre 2005 et 17 octobre 2006 ;

Attendu que deux de ces ventes, à savoir celle du 28 juin 2005, correspondant à la vente du lot n° 43 et celle du 17 octobre 2006, correspondant à la vente du lot n° 45, ont été consenties par le syndicat des copropriétaires au profit de Monsieur N Y ;

Attendu que les défendeurs concluent à l’irrecevabilité des demandes au motif que l’action en nullité des ventes incriminées ne relèverait que de la seule compétence du syndicat des copropriétaires, observant que les consorts X n’ont pas contesté la régularité des assemblées générales autorisant les cessions incriminées dans le délai de deux mois conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que Madame AA-AB X, se prévalant de sa qualité de copropriétaire de l’immeuble, indique dans ses conclusions qu’elle n’intervient dans le cadre de la présente instance que pour obtenir la nullité des ventes des parties communes consenties par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à […] et non dans le cadre des autres ventes intervenues entre Madame G H épouse X et Monsieur N Y ;

Attendu que les consorts X prétendent que la prescription de leur action est décennale compte tenu des irrégularités affectant la validité des assemblées générales dont elles demandent la nullité ; Qu’elles soutiennent notamment que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2005 ne contient pas leur signature et que par voie de conséquence l’unanimité requise pour le vote n’est pas atteinte, que les mentions relatives aux cessions des parties communes litigieuses manquent de précision, que les convocations aux assemblées générales, la feuille de présence et la lettre de dénonciation des procès-verbaux ne sont pas produits par Monsieur Y ; Que selon les consorts X, “ce défaut de communication remet en cause tant la légitimité de la fonction de “syndic bénévole” exercée par Monsieur Y que les ventes des parties communes. Il en découle une irrégularité des assemblées générales de copropriété. En conséquence, ces deux ventes des ex-parties communes doivent être annulées” ;

Attendu que si les consorts X ne sont pas recevables à invoquer, dans le cadre d’une action individuelle, la nullité des ventes consenties par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la vileté du prix, de la rescision pour lésion ou des vices du consentement, il n’en demeure pas moins que l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants la faculté de contester les décisions des assemblées générales et, donc, à l’exclusion du syndicat des copropriétaires lui-même ;

Que les consorts X, dont la qualité de copropriétaires de l’immeuble n’est pas contestée, sont de ce chef, recevables à agir ;

Attendu qu’en application de l’article précité, la contestation d’une décision d’une assemblée des copropriétaires doit être introduite, à peine de déchéance, dans le délai de deux mois à compter de la notification des décisions qui doit être faite à la diligence du syndic par lettre recommandée avec avis de réception dans les deux mois de la tenue de l’assemblée ;

Qu’à l’expiration du délai de notification, la décision de l’assemblée devient définitive même si elle est irrégulière, quel que soit le vice de forme ou de fond qui l’affecte ;

Que toutefois, la forclusion de l’action en contestation n’est pas opposable aux copropriétaires en cas d’absence de notification des décisions ou dans l’hypothèse où la convocation aurait été irrégulière ; Que les copropriétaires disposent alors d’un délai de dix ans pour agir ;

Attendu que les consorts X ne démontrent pas avoir été opposantes ou défaillantes lors des assemblées générales critiquées, étant par ailleurs relevé qu’il est mentionné dans les actes de vente des lots litigieux qu’un original des délibérations de l’assemblée générales des copropriétaires est demeuré annexé après mention et “que l’ensemble des résolutions de ladite assemblée générale ont été voté à l’unanimité, tous les copropriétaires ayant été présents” ;

Qu’en l’état, la démarche de Mesdames X consiste en fait à soutenir qu’il se pourrait que les copropriétaires de l’immeuble n’aient pas été régulièrement convoqués et qu’il appartient à son syndic de démontrer que cette supposition n’est pas fondée ;

Qu’elles prétendent également que la notification des procès-verbaux des assemblées et la signature d’une feuille de présence n’auraient pas été régulièrement effectuées et qu’il se déduit uniquement de l’absence de production des pièces sollicitées par elles, dans le cadre de la présente instance, de l’irrégularité des assemblées générales ;

Qu’en réalité, alors qu’elles sont demanderesses, les consorts X attendent ainsi que Monsieur Y leur fournisse la preuve d’irrégularités dont elles ne sont pas en mesure d’établir ni qu’elles existent, ni même qu’elles sont probables ou seulement vraisemblables ;

Que le tribunal relève que les demanderesses ne peuvent suppléer à leur carence dans l’administration de la preuve au moyen d’une sommation ; Qu’elles ne peuvent davantage contourner cet obstacle en prétendant, hors de toute contestation sérieuse, qu’il incombe au défendeur de prouver l’absence d’irrégularités ;

Que dès lors, et à défaut de démonstration probante des faits nécessaires au succès de leurs prétentions, il y a lieu de débouter Mesdames X de leurs demandes en nullité des assemblées générales des 21 juin 2005 et du 8 octobre 2006 ainsi que de leurs demandes subséquentes ;

Attendu que Madame G H épouse X sollicite également la nullité des ventes consenties par elle au profit de Monsieur Y, à savoir :

• le 28 juin 2005, concernant les lots n° 34, 35, 36 et 42 de la copropriété de l’immeuble sis […] l’arsenal à Paris 4^e arrondissement moyennant le prix de 51.000 euros ;

• le 5 décembre 2005, concernant les lots n° 37 et 38 de la copropriété de l’immeuble sis […] l’arsenal à Paris 4^e arrondissement moyennant le prix de 9.750 euros ;

• le 17 octobre 2006, concernant les lots n° 8, 39, 40 et 41 de la copropriété de l’immeuble sis […] l’arsenal à Paris 4^e arrondissement moyennant le prix de 48.000 euros ;

Attendu que Madame G H épouse X considère que les procurations consenties par elle dans le cadre des ventes intervenues seraient nulles faute d’avoir été consenties à une personne déterminée et d’avoir été acceptées par le mandataire ;

Attendu qu’en premier lieu, l’examen des mandats produits aux débats fait apparaître que le mandataire est suffisamment identifié dès lors qu’il y ait expressément mentionné que les procurations sont données à : “Tout clerc de l’étude de Maître D”;

Que le tribunal rappelle ensuite que le mandat n’est pas soumis à l’acceptation formelle du mandataire, laquelle peut être n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire conformément à l’article 1985 du Code civil ;

Que les mandats doivent donc être considérés valables ;

Attendu que les défendeurs font valoir que Madame G H épouse X est irrecevable à revendiquer la nullité de la vente des lots n° 39, 40, 41 (devenu le lot n° 46) dès lors que ceux-ci ont fait l’objet d’une cession ultérieure (le 31 octobre 2007) au profit de Madame O T P épouse Y ;

Attendu cependant que la cession des lots dont s’agit, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, n’est pas de nature à faire obstacle à l’action en nullité intentée par Madame G H épouse X à l’encontre de son propre acquéreur ;

Attendu qu’au soutien de sa demande en nullité des ventes consenties au profit de Monsieur N Y, Madame G H épouse X prétend, en premier lieu, au visa de l’article 1591 du Code civil, que ces ventes auraient été consenties à vil prix ; Que se référant aux ventes répertoriées par la Chambre des notaires de Paris, Madame G H épouse X fait valoir que le ratio superficie/prix de vente démontre que le prix n’est pas sérieux ;

Attendu que les défendeurs soutiennent que Madame G H épouse X serait irrecevable en ses demandes au motif que son action est tardive pour ne pas avoir été engagée dans les deux années suivant les vente intervenues, conformément au délai applicable à l’action en rescision pour lésion ;

Attendu que l’action en nullité de la vente pour vil prix est distincte de celle tendant à voir prononcer la rescision pour lésion, et n’est pas subordonnée au délai de deux ans ; Que la nullité pour vileté du prix est soumise à la prescription trentenaire ;

Qu’il s’en suit que Madame G H épouse X est recevable en cette demande ;

Attendu que concernant la vente des lots litigieux, il ressort des écritures de Madame G H épouse X que les lots vendus présentent les caractéristiques suivantes:

“Lot n° 34: 11,32 m² Loi Carrez

Lot n° 35 : 18,11, m² Loi Carrez

Lot n° 36 : Surface qui serait inférieure à 8 m² mais qui correspond dans les modificatifs de l’EDD à 20/10210èmes de copropriété soit peu ou prou 2 m² ; soit au final 1 m² vendu par l’exposante puisque Monsieur Y en était initialement propriétaire de sa moitié indivise avec l’exposante.

Lot n° 42: Surface inférieure à 8 m² également mais représentant 50/10210èmes de la copropriété soit peu ou prou 5 m².

Le prix du m² est donc de 51.000 € / 35,43 m² = 1.439,45 euros/m².” ;

(…)

Les deux lots n° 37 et 38 d’une superficie de 7,44 m² ont été vendus 9.750 euros.

“Le prix du m² est donc de 9.750 / 7,44 = 1.310,48 euros/m²” ;

Les deux lots n° 8, 39, 40 et 41 d’une superficie totale de 22,30 m² ont été vendus 48.000 euros, “soit un prix au m² de 2.152,46 euros” ;

Attendu que le tribunal relève qu’il est peu pertinent de se référer au ventes intervenues pour apprécier la caractère sérieux du prix dès lors que nombre des lots vendus correspondent soit à des fractions de lots (lot n° 36, lot n° 42), soit à des lots inférieurs à 8 m² (lot n° 38, lot n° 42) ou ne présentant aucun confort (lot ° 36 pièce à usage de débarras, lot n° 37 un WC, lot n° 8 une cave au sous-sol de l’immeuble), dont certains ne sont pas réunis ;

Que le cumul des surfaces vendues pour effectuer un ratio prix au m² n’est donc pas pertinent ;

Qu’au surplus, le tribunal rappelle que le caractère réel et sérieux du prix ne se confond pas avec la valeur du bien vendu ;

Qu’ainsi, la vente n’est pas une vente à vil prix lorsque le prix est très inférieur à la valeur réelle de la chose vendue ; Que la nullité de la vente n’est encourue pour vileté du prix que lorsque le prix est tellement bas qu’il peut être considéré comme inexistant ;

Que tel n’est pas le cas en l’espèce compte tenu du prix payé pour les lots considérés ;

Que ce moyen sera donc écarté ;

Attendu qu’en deuxième lieu, Madame G H épouse X invoque le caractère lésionnaire de la vente ;

Attendu qu’en application de l’article 1676 du Code civil, la demande de rescision d’une vente immobilière n’est plus recevable après l’expiration de deux années à compter du jour de la vente ;

Attendu que les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de l’action de Madame G H épouse X comme étant prescrite ;

Attendu que par actes en date des 28 juin 2005, 5 décembre 2005 et 17 octobre 2006, Madame G H épouse X a cédé divers lots de copropriété de l’immeuble sis […] à Paris 4^e arrondissement à Monsieur Y ;

Que c’est à compter du jour des ventes constatées par acte authentique que commence à courir le délai de deux années tel que prévu par l’article 1676 du Code civil ;

Attendu qu’en l’espèce, Madame G H épouse X a assigné l’acquéreur des lots dont elle demande aujourd’hui la rescision par exploit du 17 avril 2008 ;

Que la prescription étant acquise, le 28 juin 2007 pour la première des ventes intervenue le 28 juin 2005 et, le 5 décembre 2007 pour la deuxième vente intervenue le 5 décembre 2005, Madame G H épouse X est irrecevable à invoquer la lésion ;

Qu’elle n’est pas fondée à prétendre que ce délai ne saurait lui être appliqué au prétendu motif qu’elle “était hors d’état du fait de sa maladie de pouvoir réagir et intenter une action en justice” ;

Qu’en revanche, son action est recevable pour la vente du 17 octobre 2006 comme ayant été formée dans le délai de deux ans conformément au délai prévu à l’article 1676 du Code civil ;

Attendu qu’en application de l’article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value ;

Que selon l’article 1675 du même Code, pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ;

Attendu que par acte authentique en date du 17 octobre 2006, Madame G H épouse X a vendu à Monsieur N Y les lots n° 8, 39, 40 et 41 correspondant respectivement à une cave sise au sous-sol de l’immeuble et trois pièces réunies matériellement en un seul studio au 6^e étage de l’immeuble d’une superficie “loi carrez” de 22,30 m², moyennant le prix de 48.000 euros ;

Attendu que Madame G H épouse X soutient que le prix de vente de cet appartement ne correspond pas à sa valeur réelle et que la vente est lésionnaire ;

Attendu qu’à l’appui de sa demande, Madame G H épouse X produit la liste de références extraites de la base de données des références immobilières des notaires de Paris – indice INSEE qui recense que le prix moyen des ventes intervenues dans les différents arrondissement de Paris ;

Attendu cependant qu’il convient d’ores et déjà de relever qu’il n’est fourni par la demanderesse aucune pièce permettant de connaître la valeur de biens litigieux, établissant de manière objective que le prix de vente est inférieur au seuil des 7/12^e ;

Que la liste des références n’est pas significative en ce qu’elle vise différents biens nécessairement sans rapport avec les biens dont s’agit et ne saurait à elle seule établir les présomptions nécessaires faisant présumer caractère lésionnaire de la vente au sens de l’article 1677 du Code civil ;

Attendu par ailleurs que Madame G H épouse X est totalement taisante sur les caractéristiques et l’état des biens au jour de la vente ;

Attendu, dès lors, qu’en l’absence de démonstration probante du caractère vraisemblablement lésionnaire de la vente, il y a lieu de rejeter la demande d’expertise formée par Madame G H épouse X ;

Attendu qu’en troisième lieu, Madame G H épouse X fait valoir que son consentement aurait été vicié lors des différentes ventes ; Qu’elle invoque, à ce titre, le dol et la violence morale ;

Attendu que selon l’article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ;

Que le dol ne se présume point, il doit être prouvé ;

Attendu qu’il ressort de l’examen du dossier que Madame G H épouse X procède par simples affirmations n’établissant aucun agissement ou omission circonstanciée de nature à caractériser le dol allégué ;

Que le tribunal relève que l’argument selon lequel Monsieur Y aurait fait faire “régulièrement” des travaux à ses cousines en “recélant les véritables conditions de marché” et qu’il leur fait “accroire que la vente des lots était devenue nécessaire voire avantageuse alors que les prix proposés étaient de très loin très inférieurs au seuil de déclenchement de le rescision pour lésion de plus de 7/12^e” n’est étayé par aucune des pièces versées aux débats et est dépourvu de toute crédibilité ;

Qu’il en va de même s’agissant de la violence morale au sens de l’article 1109 du Code civil dont elle aurait été victime ;

Que ce moyen sera donc également écarté ;

Attendu qu’en dernier lieu, Madame G H épouse X fait valoir qu’elle n’aurait pas été en mesure de contracter valablement, étant atteinte de la maladie d’alzheimer ;

Que Madame G H épouse X produit un certificat du docteur U V W du 21 février 2008 qui précise qu’elle a été suivie entre juin 2004 et octobre 2005 pour une maladie d’Alzheimer, qui selon elle, l’autoriserait à “invoquer la protection occasionnelle afin d’annuler un acte passé alors qu’elle n’était pas saine d’esprit” en application des articles 414-1 et 414-2 du Code civil ;

Attendu que les défendeurs relèvent que l’insanité d’esprit dont se prévaut Madame G H épouse X est “à géométrie variable” dès lors que cette dernière a accompli seule divers actes postérieurement aux ventes querellées telle des donations reçues par acte authentique les 24 janvier 2008 et 14 novembre 2008 au profit de sa fille, Madame AA-AB X, qui n’ont pas été remis en cause ;

Attendu qu’il appartient à celui qui agit en annulation de faire la preuve de l’insanité d’esprit alléguée à la période contemporaine de l’acte attaqué ;

Attendu que s’il a été diagnostiqué à Madame G H épouse X la maladie d’alzheimer, il n’en demeure pas moins qu’aucune pièce médicale ne permet d’établir qu’à la période des actes critiqués, la venderesse était atteinte d’une altération de ses facultés mentales l’empêchant de valablement de contracter, étant observé que :

— les termes du certificat docteur U V W du 21 février 2008 n’évoquent aucune atteinte des fonctions cognitives de Madame G H épouse X;

— le tribunal n’est en tout état de cause mis en mesure de connaître l’état d’avancement de la maladie de Madame G H épouse X et son incidence sur la faculté de cette dernière à comprendre ou non la portée de ses engagements ;

— Madame G H épouse X n’a pas fait l’objet d’une mesure de protection et, qu’en contradiction avec ses allégations, à continuer à disposer librement de son patrimoine au profit de sa fille, à une période très postérieure aux actes critiqués ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité des actes de ventes intervenues au profit de Monsieur Y et de ses demandes subséquentes ;

Que s’agissant de l’obligation de conseil du notaire, celle-ci ne porte que sur les conséquences juridiques de l’acte pour lequel son concours est requis et nullement sur les caractéristiques de l’immeuble ou le prix négocié librement entre les parties dès lors que celui-ci ne présente aucun caractère anormal ;

Que compte tenu des motifs ci-dessus adoptés et de l’issue donnée au litige, les demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCP F de I J, D et E et des époux Y suivront le même sort ;

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive

Attendu que la SCP F de I J, D et E et Madame O P sollicitent, respectivement, la condamnation de Mesdames G X et AA-AB X au paiement des sommes de 10.000 et de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Attendu que le droit de défendre en justice ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier des dommages et intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage ;

Que la preuve d’une telle faute n’est pas rapportée ni par la SCP F de I J, D et E, ni Madame O P, ceux-ci seront donc déboutés de leur demande en paiement de dommages intérêts ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu que la nature de la présente affaire et son ancienneté justifient que soit ordonnée l’exécution provisoire de la présente décision ;

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Attendu que Mesdames G H épouse X et AA-AB X, succombant en leurs demandes, seront condamnées à payer à Monsieur N Y et Madame O P épouse Y, unis d’intérêts, la somme de 7.500 euros, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à PARIS 4^e la somme de 2.000 euros et à la SCP R F de I J, K D, L E la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure civile ;

Attendu que Mesdames G H épouse X et AA-AB X seront également condamnées aux entiers dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déclare Mesdames G H veuve X et AA-AB X épouse Q recevables en leurs demandes,

Déboute Mesdames G H épouse X et AA-AB X de l’ensemble de leurs demandes,

Déboute la SCP F de I J, D et E et Madame O P épouse Y de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Mesdames G H épouse X et AA-AB X à payer à Monsieur N Y et Madame O P épouse Y, unis d’intérêts, la somme de 7.500 euros (SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS), au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à PARIS 4^e la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) et à la SCP R F de I J, K D, L E la somme de 3.500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne Mesdames G H épouse X et AA-AB X aux entiers dépens et accorde le droit aux avocats de la cause qui en ont fait la demande le droit de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 17 Mai 2011

Le Greffier Le Président

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