TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX-EN-PROVENCE

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01990 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MPJL

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Estelle ATTALI, Greffier lors des débats et Madame Anaïs GIRARDEAU, Greffier lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],

sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice Mme [T] [X], demeurant en cette qualité [Adresse 5].

représentée par M^e Charles REINAUD, susbstitué par M^e MAS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [G],

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Stéphane PAILHE, susbstitué par M^e PETIT, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 22 Juillet 2025

Le 22 Juillet 2025

Grosse à :

M^e Stéphane PAILHE,

M^e Charles REINAUD

Copie au service des expertises

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] est propriétaire d’un immeuble sis à [Adresse 6]. Celui-ci est mitoyen d’un immeuble situé au [Adresse 7] et propriété de Monsieur [V] [G]. La cage d’escalier de la copropriété du [Adresse 6] est grevée d’une servitude pour permettre l’accès au [Adresse 7], selon acte de servitude dressé le 16 avril 1982.

L’immeuble du [Adresse 6] s’est par suite dégradé de sorte que le 7 mars 2023, la Commune de FUVEAU a entamé une procédure d’arrêté de péril et obtenu du Tribunal Administratif de MARSEILLE la désignation d’un expert judiciaire, Monsieur [D].

Celui-ci rendait son rapport le 9 mars 2023 au sein duquel il était notamment relevé des raccordements non conformes provenant du bar situé au [Adresse 7].

Par suite, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a fait constater par Commissaire de Justice le 12 juillet 2023, divers troubles, désordres et empiétement provenant du [Adresse 7].

Par LRAR datée du 21 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] mettait en demeure Monsieur [V] [G] de remettre en état la servitude et de procéder au retrait des compteurs de son immeuble installés dans la copropriété mitoyenne, afin de permettre au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de procéder aux travaux nécessaires à l’entretien de la copropriété.

Par acte en date du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [V] [G] aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire portant sur l’ensemble des troubles dénoncés à l’occasion de la mise en demeure de 21 décembre 2023.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 5 mars 2025, Monsieur [V] [G] formule les protestations et réserves d’usage concernant la mesure d’expertise et sollicite un complément de mission pour l’expert.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] maintient sa demande d’expertise et ne s’oppose pas à l’ajout de chef de mission, indiquant simplement une nouvelle formulation.

A l’audience du 10 juin 2025, les parties ont maintenu leurs prétentions contenues dans l’assignation et les conclusions produites.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sollicite une expertise judiciaire portant sur l’ensemble des atteintes à la servitude consentie au profit du [Adresse 7] et qu’il impute au propriétaire de cet immeuble, Monsieur [V] [G].

Il produit à l’appui de sa demande un rapport d’expertise administratif daté du 9 mars 2023 ainsi qu’un procès-verbal de constat daté du 12 juillet 2023 mettant en lumière, notamment un raccordement non conforme de la ventilation du [Adresse 7], ainsi que la présence des compteurs du [Adresse 7] dans les parties communes du [Adresse 6].

Il produit également l’acte de servitude daté du 16 avril 1982 établissant l’assiette de la servitude.

En réponse, Monsieur [G] ne s’oppose pas à l’expertise, formule les protestations et réserves d’usage et ne sollicite qu’un complément de mission relativement à la servitude et son bon usage du fait du délabrement de l’immeuble du [Adresse 6].

En l’état des éléments précités, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] dispose d’un motif légitime à voir une expertise ordonnée, notamment au regard de l’occupation de ses parties communes pour la pose de compteur alors que l’acte de servitude ne prévoit pas une telle possibilité.

Il sera fait droit à la demande, à ses frais avancés.

Il sera tenu compte des observations des parties concernant la mission de l’expert judiciaire nommé.

Il est pris acte des protestations et réserves formulées par Monsieur [V] [G]. Elles ne seront cependant pas mentionnées au dispositif de l’ordonnance, ne constituant pas des prétentions et n’étant revêtues d’aucune force exécutoire.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaire [Adresse 6], sauf décision ultérieur du juge du fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder ;

[N] [L]

DU Evaluation Immobilière, DEUST Droit Immobilier, Baccalauréat Technologique, IFREIM Evaluation immobilière

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 9]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, serment préalablement prêté,

Avec pour mission de :

‒Se rendre sur les lieux du litige, à savoir au [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8] et les décrire,

‒Entendre tout sachant, et s’adjoindre tout sapiteur si cela est nécessaire,

‒Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

‒De constater et décrire la réalité des accaparements, branchements, d’eau, de gaz, d’internet, d’électricité, d’évacuation, et tous compteurs installés et notamment ceux visés dans l’assignation, et ce, au regard de l’acte de servitude du 16 avril 1982

‒De constater et décrire les constructions réalisées au préjudice du syndicat concluant et notamment la terrasse rajoutée au droit du [Adresse 6],

‒De déterminer à qui profite ces branchements et accaparements et en déterminer l’origine et la cause, et décrire toute intervention qui aurait pu conduire aux désordres,

‒Fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur la diminution de l’usage de la servitude et son caractère incommode, la durée des préjudices subis par le fonds dominant,

‒De déterminer tous les éléments techniques permettant de mettre fin à ces désordres,

‒De fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

‒D’indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la remise en état, en chiffrer le coût et/ou évaluer les moins-values qui pourraient être appliquées. Faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,

‒Plus généralement répondre à toute question des parties,

‒Soumettre son pré-rapport aux parties,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra déposer un pré-rapport auprès des parties en leur laissant un délai suffisant pour présenter un dire, avant le dépôt de son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au Greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de dix mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 4.000€ HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 4.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

DISONS que, sauf décision ultérieure du juge du fond, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aura la charge des dépens de la présente instance,

RAPPELONS que la présente est exécutoire par provision.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,