Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 15 juillet 2025, n° 22/04391

TJ Aix-en-Provence 15 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Absence de justification de l'opposition à la pose de fenêtres
Le tribunal a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas démontré que la pose des fenêtres causerait un préjudice esthétique à la copropriété, et a jugé que la décision de l'assemblée générale était abusive.
Accepté
Travaux d'amélioration autorisés par le tribunal
Le tribunal a jugé que les travaux de pose de fenêtres sont des améliorations qui peuvent être autorisées par le tribunal en cas de refus de l'assemblée générale.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
Le tribunal a décidé d'accorder une indemnité aux époux [L] en raison de la perte de l'instance par le syndicat des copropriétaires.
Accepté
Application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le tribunal a jugé que les époux [L] étaient dispensés de participer aux charges afférentes aux frais de la procédure, conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 15 juil. 2025, n° 22/04391
Numéro(s) :	22/04391
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isaïa BONIFACENicolas MERGERNathalie MARCHESSEAU
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [ Localité 12 ], son Syndic en exercice la Société ERA NOTRE DAME DE PROVENCE, pris

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU :

15 Juillet 2025

ROLE : N° RG 22/04391 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LPUC

AFFAIRE :

[H] [L]

Syndic. de copro. de la RESIDENCE LES [Localité 12]

GROSSE(S)délivrée(s)

M^e Nathalie MARCHESSEAU

M^e Nicolas MERGER

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Nathalie MARCHESSEAU

M^e Nicolas MERGER

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Monsieur [H] [L]

né le 21 Juin 1971 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [U] épouse [L]

née le 17 Mai 1988 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentés et plaidant par M^e Nathalie MARCHESSEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 12], sis [Adresse 1],

pris en la personne de son Syndic en exercice la Société ERA NOTRE DAME DE PROVENCE, SAS inscrite au RCS de [Localité 11] n°819 886 409, dont le siège social est [Adresse 3], elle-même représentée par son président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représenté et plaidant par M^e Nicolas MERGER, substitué à l’audience par M^e BONIFACE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

en présence aux débats de Madame MOLINA Paloma, Auditrice de justice

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 01 avril 2025, après rapport oral de Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente et avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025, le délibéré a été prorogé au 01 juillet 2025 puis au 15 juillet 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [H] [L] et Madame [K] [U] épouse [L] sont propriétaires d’une villa type 4, élevée d’un rez-de-chaussée située à [Adresse 9], le 10 septembre 2019.

Par courriel du 08 novembre 2019, ils ont demandé à ce que soit portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution sur le changement de leurs fenêtres et de leur toit.

Cette résolution portant le n°17 est présentée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 janvier 2020 et adoptée à l’unanimité: « l’assemblée générale autorise M. ou Mme [L] à remplacer ses fenêtres et à installer un toit suivant les critères suivants : à définir lors de l’AG »

En conséquence, le 11 septembre 2020, les époux [L] ont présenté une déclaration préalable de travaux auprès de la Mairie de [Localité 8] : « remplacement de la toiture terrasse par une toiture à 2 pentes ; ravalement de façades ; fermeture du perron d’entrée ». Un arrêté de non-opposition est pris par la Mairie le 28 septembre 2020.

Une nouvelle déclaration de travaux est présentée par les requérants le 28 septembre 2021 portant sur « la pose de 3 fenêtres de toit type velux 78x98 cm ». Une décision de non-opposition est rendue par la Mairie le 07 octobre 2021.

Le 24 mars 2022, les époux [L] ont demandé au syndic que soit rajoutée à l’ordre du jour une résolution portant sur la pose « de 3 fenêtres de toit sur la pente sud ». Il s’agit de la résolution 10 visée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 juin 2022 : « lors de l’assemblée générale du 10 janvier 2020, les copropriétaires ont donné accord à M. et Mme [L] de remplacer les fenêtres et d’installer un toit. La résolution a dès lors été rejetée.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été adressé aux requérants le 22 juillet 2022.

Les époux [L] ont dès lors saisi la juridiction de céans aux fins de voir annuler cette résolution.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 avril 2024, Monsieur [H] [L] et Madame [K] [U] épouse [L] demandent au tribunal de (sic):

— prononcer l’annulation de la décision n°10 qui refuse l’exécution de la pose de 3 fenêtres.l’assemblée générale du 29 juin 2022 puisque les travaux ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble ni ne portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

— selon l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, autoriser les époux [L] judiciairement à entreprendre les travaux de pose de fenêtres selon la déclaration de travaux et la décision de non-opposition.

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à payer aux époux [L] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens,

— faire application au profit des concluants de l’article 10-1 de la loi de 1965,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [Localité 12] a déposé des conclusions le 28 février 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,

— dire et juger que les travaux projetés par les époux [L], objet de la résolution n°10 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022, affectent l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— dire et juger que l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022 n’a commis aucun abus de majorité à l’encontre des époux [L] ;

— en conséquence, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions des époux [L] ;

— condamner solidairement les époux [L] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES [Localité 12] la somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner de même aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;

— dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l’audience du 1er avril 2025, tout en fixant la date de clôture au 4 mars 2025.

Lors de l’audience du 1er avril 2025, le jugement a été mis en délibéré au 10 juin 2025.

Le délibéré a été prorogé au 01 juillet 2025 puis au 15 juillet 2025.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution et d’autorisation judiciaire à effectuer les travaux

En application des articles 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptés qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains d’entre eux d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci et lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue par l’article 25b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, à effectuer tous travaux d’amélioration.

Pour s’opposer à la demande des époux [L], le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’autorisation qui leur avait été délivrée par l’assemblée générale ne portait que sur la modification de la toiture et non sur sa surélévation.

Toutefois, le débat de l’instance en cours ne porte pas sur la toiture, qui a été autorisée et n’a a priori pas été contestée par le syndicat des copropriétaires, mais sur la pose de fenêtres. Or, la pose de fenêtres est indifférente au fait que la toiture aurait été ou non surélevée, en contravention de l’autorisation de l’assemblée générale.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément quant à la réalité de cette surélévation de la toiture, et de son rendu final. De sorte que, lorsque l’assemblée générale se prononce sur la pose des fenêtres, elle semble davantage agir en rétorsion de la surélévation alléguée du toit des demandeurs qu’en réponse sur la question de la pose des fenêtres sur ladite toiture.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier impose des règles particulières liées à l’harmonisation et à l’esthétique des différentes villas et immeubles. A l’inverse, il est démontré par les époux [L] qu’une grande disparité existe au sein de la copropriété, concernant sur le choix de toiture ou le choix du revêtement de façade.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que la pose des trois fenêtres en toiture de la villa des époux [L], non visibles depuis l’intérieur de la copropriété, cause un préjudice esthétique à celle-ci.

De plus, si la hauteur de la végétation ne peut être prise en considération quant à la visibilité depuis la rue desdites fenêtres, il n’est pas pour autant démontré en face par le syndicat des copropriétaires que ces fenêtres seraient effectivement visibles depuis la rue en l’absence de cette végétation.

Enfin, il apparaît sur les photographies que la maison voisine dispose de panneaux solaires en toiture, visibles depuis la rue. Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut alléguer d’un préjudice esthétique subi par la copropriété par la pose de fenêtres, dont l’aspect n’est pas plus inesthétique que celui des panneaux solaires.

Par conséquent, les époux [L] sont bien fondés à solliciter l’annulation de la résolution ayant rejeté leur demande de pose de fenêtres, au regard de l’abus de majorité.

La pose de fenêtres sur la toiture de la villa des époux [L] constitue bien des travaux d’amélioration de leur bien, susceptibles d’être autorisés par le tribunal en cas de refus de l’assemblée des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas suffisamment les motifs qui permettraient de s’opposer à la réalisation de ces travaux, qui ne portent pas atteinte à la copropriété.

Il convient dès lors d’autoriser les époux [L] à exécuter les travaux prévus dans la déclaration préalable de travaux.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui perd à l’instance, sera condamné aux dépens.

En considération de l’équité, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [L] une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [K] [U] épouse [L] et Monsieur [H] [L] seront dispensés de participer aux charges afférentes aux frais de la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

PRONONCE l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 29 juin 2022,

AUTORISE Madame [K] [U] épouse [L] et Monsieur [H] [L] à entreprendre les travaux de pose de fenêtres selon la déclaration préalable de travaux en date du 7 octobre 2021 et de l’arrêté de non-opposition de la ville de [Localité 8] en date du même jour,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Localité 12] située [Adresse 4] à payer à Madame [K] [U] épouse [L] et Monsieur [H] [L] une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que Madame [K] [U] épouse [L] et Monsieur [H] [L] seront dispensés de participer aux charges afférentes aux frais de la présente procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence des [Localité 12] située [Adresse 4] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me DELSUPEXHE, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT