TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

14 Octobre 2025

ROLE : N° RG 23/02142 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L2IK

AFFAIRE :

[I] [U]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 7]

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

la SELARL BREU- AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES

M^e Grégoire MANSUY

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

la SELARL BREU- AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES

M^e Grégoire MANSUY

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

Madame [I] [U]

née le 09 Mars 1937 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître François Xavier GOMBERT de la SELARL BREU- AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

DEFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Résidence Clos Saint-[X] sis [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic, Cabinet NEXITY, SAS à associé unique, immatriculée au RCS de [Localité 11] n° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 3] elle-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Grégoire MANSUY, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Madame [D] [L], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, vu le dépôt des dossiers de plaidoirie avant et à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] est propriétaire d’un garage situé au sein de la résidence [Adresse 8] à [Localité 1] depuis 2017.

Constatant d’importantes infiltrations, Madame [U] a saisi le syndic de la copropriété de la difficulté. Cependant, lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2020, la résolution visant à procéder à la reprise de l’étanchéité de son garage a été rejetée.

Elle a fait procéder à des constats par commissaire de justice le 27 août 2021.

En l’absence de résolution amiable, elle a assigné le syndicat des copropriétaires et saisi la juridiction des référés aux fins d’expertise judiciaire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 9 novembre 2021, Monsieur [X] [F] ayant été désigné.

Par exploit du 23 mai 2023, Madame [I] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 septembre 2024, elle demande à la juridiction de :

— juger le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 10] entièrement responsable des désordres subis, et constatés par l’expert,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6] à [Localité 1] à réaliser les travaux de traitement des murs et de réparation du faux-plafond préconisés dans le rapport d’expertise rendu le 30 mars 2023 sous astreinte de 200 € par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6] à [Localité 1] à verser à Madame [U] la somme de 2.400 € en réparation du préjudice de jouissance et moral subi ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 10] à [Localité 1] à verser à Madame [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6] en tous les dépens, lesquels comprendront en particulier ceux afférents aux instances en référé, les honoraires de Monsieur l’Expert [F] et les dépens de la présente instance, dont distraction pour ceux la concernant au profit du Cabinet BREU & Associés qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6] demande à la juridiction de :

— débouter Madame [U] du surplus de ses demandes y compris sa demande indemnitaire vu les travaux réalisés en toiture terrasse du garage, lesquels ont mis un terme aux infiltrations par le plafond,

— dire n’y a voir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce qu’il appartiendra sur les dépens.

Il conviendra de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 octobre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire à l’audience du 5 août 2025, et a fixé le dossier pour plaidoirie au 2 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de condamnation à l’exécution de travaux

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de cette même loi dispose qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…)

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires est responsable de tous les dommages à partir du moment où ceux-ci ont leur siège dans une partie commune, et ce, quelle que soit la nature de la difficulté rencontrée.

En l’espèce, il résulte de l’article 5 du règlement de copropriété du 22 avril 1963 et il est constant entre les parties que les parties communes spéciales comprennent « tout ce qui forme l’ossature du bâtiment et tous les éléments compris dans les parties de ce bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire de ce bâtiment et notamment les fondations, les gros murs et (…) la toiture terrasse».

Aux termes de ses constatations, l’expert Monsieur [F] a confirmé l’existence de désordres impactant le garage de Madame [U] et constaté que « le mur Est, en fond du garage, et le mur Sud, côté escalier, présentaient plusieurs traces signes d’infiltrations d’eau, ces infiltrations ayant généré des efflorescences ». Il a également noté « plusieurs traces blanchâtres, efflorescentes, en plafond, signes évidents de pénétrations d’eau ». Le 14 février 2022 à la suite d’un épisode pluvieux qui s’est déroulé entre 01h00 et 14h00, l’expert a constaté :

— une pénétration d’eau en plafond sur la longueur d’une bande au centre du garage, des gouttes d’eau perlent. De part et d’autre de cette bande, le plafond est très humide, imprégné d’eau,

— une tache d’eau au sol à l’aplomb de la bande en plafond,

— une tâche fortement humide, avec un très léger suintement, au centre du mur côté escalier,

— deux tâches d’humidité, très localisées, sur le mur en fond du garage à 1 m de hauteur environ.

Il en conclut que deux désordres ayant la même origine, absence de dispositif d’étanchéité, affectent le garage :

— des pénétrations d’eau par les murs, se manifestant dans les parties de mur enterrés, qui ne comportent pas de dispositif de protection contre les migrations d’humidité ou d’étanchéité,

— des pénétrations d’eau par la toiture, la couverture du bloc du garage de Madame [U] étant constituée d’une dalle en béton armé recouverte d’un enduit bitumineux noir laissant apparaître des micro-fissures constituant autant de points d’entrée d’eau, avec une couverture en très mauvais état où l’enduit a par endroit complètement disparu. Il est également relevé qe le produit appliqué sur la dalle en béton constitue tout au plus une protection d’imperméabilisation mais pas un complexe d’étanchéité.

s’agissant des conséquences de ces désordres, il est conclu par l’expert que les pénétrations d’eau par les murs ne présentent n’affectent pas la solidité des parois. Quant aux pénétrations d’eau par le plafond, il relève que la répétition de ces pénétrations d’eau provoque une corrosion des armatures en acier qui arment la dalle et engendrent une dégradation du béton, affectant par la même la solidité du toit terrasse.

L’expert décrit les travaux qu’ils estiment nécessaires pour remédier à ces infiltrations, à savoir :

— un traitement des murs par décapage de la peinture à l’eau sous pression et par brossage, rejointement de certains joints entre agglos, et réalisation d’une imperméabilisation par application en trois couches d’un mortier de ciment avec incorporation de SIKALITE

— une étanchéité du toit terrasse par dépose du grillage, ponçage, décapage de l’ancien enduit, supports en acier galvanisé, élomastère, bicouche avec bande de rive métallique et clôture en grillage simple torsion.

La durée prévisible des travaux est estimée à 15 jours et le coût à la somme de 9.479,25 euros.

Les conclusions de l’expert sont motivées et explicitées techniquement et elles ne sont pas contredites par d’autre élément technique ou avis de valeur équivalente.

Par cette expertise, il est établi que les désordres qui impactent le garage de Madame [U], à savoir les infiltrations par la toiture et les murs, trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, à savoir les murs et le toit terrasse.

Madame [U] sollicite donc que le syndicat des copropriétaires soit condamné à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert, les pénétrations d’eau par la toiture et par les murs relevant de sa responsabilité de plein droit en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les causes et origines des désordres dans les parties communes.

Il soutient avoir fait exécuter les travaux nécessaires à la reprise de l’étanchéité des plafonds après établissement des devis et vote desdits travaux en assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2023.

À cet égard, il verse aux débats les devis de réparation en toiture émanant de la SARL PACA ALTITUDE du 13 octobre 2023 et de la société SUD-EST ETANCHEITE du 24 octobre 2023, et le procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2023. Il en résulte que la proposition émanant de la société LOT ETANCHEITE PACA ALTITUDE a obtenu le plus grand nombre de voix et a été retenue par l’assemblée générale.

Ces travaux pour un coût total de 1171,50 euros TTC ont été opérés selon facture du 13 février 2024 et ont consisté en un arrachage de l’étanchéité bubulgum présente, l’application d’une primaire d’accroche goudron type SOPRADERE de chez SOPRAMA, fourniture et pose d’une membrane d’étanchéité soudée en plein sur le support, évacuation des gravats et nettoyage du chantier. Il a également été fait procéder par la société MJK SERVICES à l’enlèvement de l’ancien grillage et la mise en place d’un nouveau grillage selon facture du 29 mars 2024.

Madame [U] en confirme la réalisation et ne formule pas de demande à cet égard, à l’exclusion des travaux de réparation du faux-plafond. Cependant, elle ne démontre pas que la reprise du faux-plafond est nécessaire et justifiée et que ces travaux ont été préconisés par l’expert. Elle sera de ce fait déboutée de ce chef de demande.

S’agissant de la reprise des murs, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les taches d’humidité très localisées et uniquement constatées par très fortes pluies, qui ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ni ne rendent le garage impropre à sa destination, ne sauraient constituer un réel désordre relevant de sa responsabilité. Il en conclut que de tels travaux de reprise des murs s’analyseraient en des travaux d’amélioration des parties communes.

Cependant, de tels arguments ne peuvent prospérer dès lors que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne limite pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires en fonction de la nature des dommages et de leur gravité mais prévoit une responsabilité du syndicat des copropriétaires pour tous les dommages à partir du moment où ceux-ci ont leur siège dans une partie commune, et ce, quelle que soit leur nature. La réalité des désordres d’infiltrations par les murs n’étant pas contestée et résultant de façon claire et non équivoque des parties communes, le syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit.

Par conséquent, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de traitement des murs préconisés dans l’expert dans son rapport d’expertise du 30 mars 2023 en page 23, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, afin de laisser le temps au syndicat des copropriétaires d’organiser matériellement la réalisation des travaux dans le respect des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Passé ce délai de trois mois et en l’état du temps écoulé depuis que les désordres sont apparus, il apparaît nécessaire d’assortir cette obligation de faire d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois.

Il convient de débouter Madame [U] du surplus de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise du faux-plafond.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Madame [U] sollicite l’octroi de dommage et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance de jouissance et d’un préjudice moral.

Cependant, elle échoue à rapporter la preuve de tels préjudices.

Elle n’établit pas que l’absence de location de son garage entre 2017 et 2020 est en lien de causalité direct et immédiat avec ces difficultés d’infiltrations qui n’empêchaient pas d’entreposer un véhicule dans le garage, ce d’autant que celui-ci est loué depuis 2020 en l’état. Elle ne justifie pas plus de l’existence d’un préjudice moral qui ne peut se déduire de son seul âge.

Elle sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit du Cabinet BREU & Associés qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice à faire procéder aux travaux de traitement des murs préconisés par l’expert Monsieur [F] dans son rapport d’expertise du 30 mars 2023 en page 23, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois ;

DEBOUTE Madame [I] [U] du surplus de ses demandes au titre de l’exécution des travaux de reprise du faux-plafond et à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 10] pris en la personne de son syndic en exercice sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à Madame [I] [U] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire dont distraction au profit du Cabinet BREU & Associés qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT