18 Août 2025

AFFAIRE :

S.C.I. [D]

C/

S.A.S. RESTAURANT DES MOTARDS

N° RG 23/01292 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HGQG

Assignation :06 Juin 2023

Ordonnance de Clôture : 25 Novembre 2024

Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU DIX HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. [D]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentant : Maître Sandrine EDDE, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître Jean-Simon MANOUKIAN, avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE :

S.A.S. RESTAURANT DES MOTARDS

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentant : Maître Corentin CRIQUET de la SCP ANDCO, avocats au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 02 Décembre 2024,

Composition du Tribunal :

Président : Luis GAMEIRO, Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 24 février 2025. La décision a été prorogée au 24 mars 2025, 28 avril 2025, 02 juin 2025 et 18 août 2025.

JUGEMENT du 18 Août 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Luis GAMEIRO, Vice-Président,

contradictoire

signé par Luis GAMEIRO, Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La société [D] est une société civile immobilière constituée à parité le 6 mars 2009 entre Monsieur [B] [L] et son épouse Madame [W] [K], lesquels sont également les deux co-gérants.

Les époux [G] ont divorcé par jugement du 6 juin 2016.

Cette société est propriétaire à [Localité 8] (49) de la parcelle AK [Cadastre 4] mais également, depuis 2015, de la parcelle AK324, situées [Adresse 11], sur lesquelles a été exploité un commerce de bar, restauration sous l’enseigne «LEGEND CAFE 49».

Monsieur [B] [L] et Madame [W] [K] ont également été les associés égalitaires d’une SCI CLEMA qui a été propriétaire de la parcelle AK [Cadastre 3] de 2009 à 2015.

Par ailleurs, la SARL PADY a été constituée en 1997 sous la dénomination PAGA entre Monsieur [B] [L] et Monsieur [X] [C]. Son objet social a toujours été l’exploitation des activités de bar, brasserie, jeux, restaurant grill, location de salles…

En 2005, Monsieur [X] [C] sort définitivement du capital et la SARL pendra la dénomination de PADY, les parts sont ainsi réparties : pour 99 % à Monsieur [B] [L] (495 parts sur 500) et pour 1 % à Madame [W] [K] (5 parts sur 500).

Fin 2017 Madame [W] [K] cède ses 5 parts à Monsieur [B] [L], lequel détient depuis lors la SARL PADY à 100 %.

Le « LEGEND CAFE 49 » a été créé le 8 mars 2010 par la SARL PADY qui l’a exploité jusqu’au 13 janvier 2023 au profit de la SAS RESTAURANT DES MOTARDS

La SAS RESTAURANT DES MOTARDS est une société ayant pour objet l’activité de bar, brasserie, jeux, restauration grill, ventes à emporter, traiteur, location de salles pour l’organisation de noces, banquets…

Madame [W] [K], cogérante de la SCI [D], a eu connaissance du projet d’acquisition du « LEGEND CAFE 49 » par Monsieur [O] [T], gérant de la société HOLDING [T], associée unique de la SAS RESTAURANT DES MOTARD, et lui a fait signifier par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022 :

— que la SARL PADY n’était titulaire d’aucun bail commercial ;

— que la régularisation d’un bail commercial nécessitait un vote des associés de la SCI.

Un contrat de cession du bail commercial a été signé le 13 janvier 2023 entre la SARL PADY, représentée par Monsieur [B] [L], et la SAS RESTAURANT DES MOTARDS.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, la SCI [D] a fait assigner la SAS RESTAURANT DES MOTARDS devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de l’expulser des locaux.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens et arguments conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [D] demande de :

Principalement,

— juger qu’elle rapporte la preuve de l’existence d’une clause substantielle de prix du loyer à discrétion du preneur constituant le bail verbal consenti au bénéfice de la SARL PADY en raison de la prépondérance de Monsieur [B] [L] au sein de cette société ;

— juger que ce bail verbal est par nature incessible en raison du fort intuitu personae dans lequel il a été exécuté depuis son commencement jusqu’au 13 janvier 2023 ;

— juger que ce bail se trouve frappé de caducité par sa cession le 13 janvier 2023 au profit de la SAS RESTAURANT DES MOTARDS, cette dernière ne justifiant pas de la prépondérance de Monsieur [B] [L] en son sein ;

Subsidiairement,

— juger que le droit d’occupation cédé à la société RESTAURANT DES MOTARDS ne constitue pas un contrat de location faute d’accord sur la durée du bail et le prix du loyer ;

— juger la nullité de la cession du droit au bail verbal contenue dans l’acte de cession de fonds de commerce du 13 janvier 2023 ;

Très subsidiairement, Vu l’article 1849 du code civil,

— juger que l’agrément à la cession du droit au bail commercial contenu dans l’acte de cession du fonds de commerce du 13 janvier 2023 est irrégulier pour avoir été donné en violation d’une opposition préalablement signifiée au cédant avec information au cessionnaire ;

— juger cette cession de droit au bail nulle pour défaut de pouvoir de Monsieur [B] [L] et inopposable à la SCI [D] ;

En tout état de cause,

— juger la SAS RESTAURANT DES MOTARDS est occupante sans droit ni titre des parcelles AK [Cadastre 4] et [Cadastre 3] sise à [Adresse 9] ;

— ordonner l’explusion de ces lieux tant de la SAS RESTAURANT DES MOTARDS que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamner la SAS RESTAURANT DES MOTARDS à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 3 480 euros (somme versée par la société RESTAURANT DES MOTARDS au mois de février 2023) à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à remise des clefs, sous déduction des sommes versées depuis le 13 janvier 2023 ;

— condamner la SAS RESTAURANT DES MOTARDS aux entiers dépens outre la somme de 5 000 euros sur le visa de l’article 700 code de procédure civile ;

— juger n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire.

La SAS RESTAURANT DES MOTARDS a constitué avocat.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé des moyens et arguments conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS RESTAURANT DES MOTARDS demande de :

— débouter la SCI [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI [D] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement

d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 1714 du code civil prévoit qu’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Selon l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

Il résulte des deux premiers alinéas de l’article L. 145-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 01 janvier 2023, applicable à la présente instance, que

I. – Les dispositions du présent chapitre [consacré au bail commercial] s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.

Il résulte des textes qui précèdent que le contrat de bail peut être verbal, même lorsqu’il est soumis au statut des baux commerciaux.

L’existence d’un bail verbal peut être prouvée par tous moyens dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution. La seule occupation des lieux est insuffisante à démontrer un tel commencement d’exécution car ce dernier suppose de la part de celui qui s’en prévaut, non seulement l’exercice des droits, mais aussi l’accomplissement des obligations nées du bail notamment le paiement du loyer.

De plus, la preuve peut être rapportée par tous moyens.

La SCI [D] avance plusieurs moyens à l’appui de sa demande tendant à ordonner l’expulsion des lieux de la SAS RESTAURANT DES MOTARDS.

Il est constant que :

— la société PADY a exploité du 8 mars 2010 au 13 janvier 2023, dans les locaux sis [Adresse 2] (parcelles AK [Cadastre 4] et AK [Cadastre 3]), une activité de bar restaurant vente à emporter de boissons et jeux ;

— la SCI [D] a acquis, par acte authentique du 22 décembre 2015, de la part de la SCI CLEMA, la parcelle AK324 contenant un bâtiment à usage commercial terrain autour ; la SCI CLEMA a déclaré en page 4 de cet acte, dans un paragraphe nommé “location” que le bien objet de ladite vente « est actuellement loué au profit de la “SARL PADY” […] pour l’activité de restaurant, bar, brasserie, vente à emporter suivant location verbale relevant du statut des baux commerciaux » ; « les parties feront leur affaire personnelle de tous comptes de prorata de loyers, remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôts de garantie et de tous comptes de charges » ;

— le 13 janvier 2023, la SARL PADY, représentée par Monsieur [B] [L], a cédé à la SAS RESTAURANT DES MOTARDS ledit fonds de commerce (parcelles AK324 et AK351) ; l’acte mentionne que le loyer était lors de la conclusion de l’acte de 34 800 euros HT, soit 31 200 euros HT pour la parcelle AK324 et 3600 euros HT pour la parcelle AK351;

— le loyer versé par la SARL PADY à la SCI [D] (parcelle AK [Cadastre 4] uniquement de 2010 au 22 décembre 2015 puis parcelles AK351 et AK [Cadastre 4] à compter du 22 décembre 2015) et SCI CLEMA (pour la parcelle AK [Cadastre 4] jusqu’au 22 décembre 2015) s’est élevé à un total de:

—  28 900 euros en 2010 (pour 10 mois) ;

—  34 800 euros en 2011 jusqu’en 2019 inclus ;

—  20 300 euros en 2020 ;

—  33 350 euros en 2021 ;

—  31 800 euros en 2022 ;

— par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022 signifié à la personne de Monsieur [O] [T], gérant de la société HOLDING [T], associée unique de la SAS RESTAURANT DES MOTARDS, soit plus de trois mois avant la signature de l’acte authentique de cession du LEGEND CAFE 49 le 13 janvier 2023, Madame [W] [K], a indiqué en sa qualité de cogérante de la SCI [D] en particulier qu’ « en application de l’article VI-1 des statuts, j’ai fait opposition à ce qu’un bail commercial soit régularisé sans avoir recueilli au préalable l’accord des associés dans les formes statutaires. »

La SCI [D] fait notamment valoir que le prétendu bail verbal commercial est nul pour défaut d’accord sur la durée et le prix.

Il résulte des éléments qui précèdent qu’un droit d’occupation, pour la partie bâtiment et parking figurant sur la parcelle AK [Cadastre 3], a été consenti à l’origine par la SCI CLEMA à la SARL PADY.

Il n’est pas démontré que le bail ayant lié la SCI [D] à la SARL PADY, aux droits de laquelle vient la société RESTAURANT DES MOTARDS, aurait eu une durée contractuelle. Pour autant, ce seul élément n’entraîne aucunement la nullité du bail.

A défaut de précision, le droit commun en matière commerciale de 9 ans minimum s’applique, s’agissant de locaux destinés au commerce. Il doit être considéré qu’il a été depuis renouvelé tacitement.

Il existe manifestement un accord sur le prix sur l’occupation des lieux. De fait, la contrepartie de l’occupation et exploitation des lieux peut légitimement être qualifiée de loyer. Le prix a manifestement été fixé dès l’origine à la somme de 34.800 Euros HT par an, comme évoqué ci-dessus, ventilé comme suit : 31 200 euros HT pour les locaux et parking appartenant à la SCI CLEMA et à hauteur de 3 600 euros HT pour le parking appartenant à la SCI CLERY.

Une fois que la SCI CLERY est devenue propriétaire de l’ensemble du bien donné en location elle a continué à facturer un loyer de 34 000 Euros HT par an, maintenant ainsi la SARL PADY dans la siutation juridique de locataire des lieux.

La circonstance que des arrangements financiers ont pu intervenir s’agissant principalement du montant du loyer en 2020 et 2021 entre la SCI [D] et la SARL PADY, sociétés dont Monsieur [B] [L] était associé et gérant commun, est indifférente. Il est d’ailleurs constaté qu’il s’agit d’une période particulière au cours de laquelle le Covid a impacté fortement les activités commerciales.

Ainsi, les pièces versées aux débats ne permettent pas de considérer qu’il existerait un droit discrétionnaire de payer un montant inférieur au prix habituel comme l’affirme la SCI [D].

Par ailleurs, la SCI [D] soutient que le bail commercial conclu entre la SARL PADY et la SCI CLEMA est incessible en raison du fort intuitu personae de Monsieur [B] [L].

Pour autant, d’une part, la SCI [D] n’était pas le bailleur d’origine des locaux et parking situés sur la parcelle AK [Cadastre 3].

D’autre part, dans l’acte de cession du 22 décembre 2015 il est expressément mentionné que le bien était actuellement loué au profit de la SARL PADY suivant location verbale relevant du statut des baux commerciaux. La SCI [D] a ainsi acheté un bien contenant cette mention, en continuant à la suite de cette vente à percevoir des loyers afférents aux locaux.

Aucune pièce pertinente du dossier ne permet de retenir l’existence alléguée d’un fort intuitu personae de Monsieur [B] [L] lors de la conclusion du bail commercial verbal.

Cette argumentation ne peut qu’être rejetée.

La SCI [D] dénie par ailleurs la possibilité de qualification de bail commercial à la parcelle AK [Cadastre 4] (parking secondaire).

Pour autant, la SAS RESTAURANT DES MOTARDS justifie que le parking situé sur la parcelle AK [Cadastre 4] est bien un immeuble accessoire nécessaire à l’exploitation du fonds de commerce.

De fait, il n’est pas contesté que les deux parkings sont bitumés et équipés de réseaux de VRD.

La SAS RESTAURANT DES MOTARDS indique, sans être contestée, que :

— tous les deuxièmes dimanches du mois, il est organisé un rassemblement d’automobiles et de motocycles de collection qui génère un flux important de clientèle passionné des véhicules de collection qui stationnent tant sur le parking en façade que sur le parking à l’arrière ;

— le restaurant qui est situé dans une Zone Artisanale en bordure de la voie express

réalise entre cent-vingt et cent-cinquante couverts tous les midis, de sorte que le seul parking situé en face du restaurant est insuffisant pour accueillir l’ensemble des véhicules des clients.

Il résulte de ce qui précède que le parking situé à l’arrière du restaurant sur la parcelle AK [Cadastre 4] est en conséquence nécessaire pour accueillir la clientèle, et relève bien du statut des baux commerciaux, au sens de l’article L. 145-1, 1° précité du code de commerce.

Il est ainsi suffisamment démontré au vu des pièces versées aux débats qu’il existait bel et bien un bail commercial verbal valable entre la SCI [D] et la SARL PADY.

La SCI [D] prétend également que la propriété commerciale aurait été exclue du périmètre des droits cédés à la SAS RESTAURANT DES MOTARDS selon les termes de l’acte authentique du 13 janvier 2023.

Elle explique fonder sa position sur les termes mentionnés sur cet acte en ses pages 5 et 6 : « Le CESSIONNAIRE […] déclare en outre avoir été informé dès avant ce jour des difficultés induites par la forme verbale du bail commercial quant à sa propriété commerciale » ; «Le CESSIONNAIRE déclare avoir été parfaitement informé des difficultés existantes entre les associés de la SCI [D] concernant l’établissement d’un bail écrit et déclare faire son affaire personnelle de l’obtention de ce bail écrit et dans cette attente, faire son affaire personnelle des difficultés liées à la nature verbale du bail ».

Pour autant, ces mentions, si elles constituent une simple mise en garde sur les difficultés entraînées par l’absence de bail commercial écrit, ne contiennent pas d’exclusion de la propriété commerciale.

La SCI [D] soulève enfin la difficulté tenant à ce que le gérant de la SAS RESTAURANT DES MOTARDS a été averti par un de ses cogérants de ce qu’il s’opposait à une éventuelle cession du droit au bail.

L’article 1849 du code civil énonce que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance.

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

En l’espèce, il est versé aux débats un acte de commissaire de justice du 30 septembre 2022 signifié à la personne de Monsieur [O] [T], soit plus de trois mois avant la signature de l’acte authentique de cession du LEGEND CAFE 49, par lequel Madame [W] [K], a indiqué sa qualité de cogérante de la SCI [D], en particulier qu’ « en application de l’article VI-1 des statuts, j’ai fait opposition à ce qu’un bail commercial soit régularisé sans avoir recueilli au préalable l’accord des associés dans les formes statutaires. »

Il est constant que la SCI [D] avait deux cogérants lors de la conclusion du contrat du 13 janvier 2023.

Pour autant, il n’existe pas de clause au contrat de bail commercial prévoyant la nécessité d’un agrément du propriétaire en cas de cession du fonds de commerce dans la mesure où il a été retenu que le bail commercial initial est verbal.

Il n’est pas rapporté la preuve que ledit bail verbal prévoyait un agrément préalable du propriétaire en cas de cession du bail.

Dès lors, l’opposition d’un des co-gérants de la SCI [D] est sans effet juridique en l’espèce sur la validité de la cession faite en janvier 2023, faute de clause d’agrément préalable.

Il résulte de tout ce qui précède que toutes les demandes présentées par la SCI [D] doivent être rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [D], qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes d’indemnité présentées par les deux parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, pose la règle selon laquelle les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Dans la présente espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire dans la mesure où toutes les demandes de la demanderesse sont rejetées ainsi que les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes les demandes présentées par la SCI [D] ;

REJETTE les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [D] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DIX HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, par Luis GAMEIRO, Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT