MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/03926 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNGI

AFFAIRE : S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT / [O] [R] [D] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Carole ALBERT, Juge de l’exécution

Greffier : Anaïs GIRARDEAU

En présence de Mélissa VIAUD, auditrice de justice lors des débats,

copie à

M^e Gabriel BELAICHE

M^e Sandra JUSTON

le

CRÉANCIER POURSUIVANT

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 379 502 644, et dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège

venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), elle même venant aux droit de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA)

représentée par M^e Gabriel BELAICHE, substitué à l’audience par M^e Fanny DUCHESNE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant comme avocat plaidant M^e Fabienne MERLIN-LABRE, avocat au barreau de Toulon,

DÉBITEUR SAISI

Monsieur [O] [R] [D] [F]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 15], demeurant [Adresse 11]

représenté à l’audience par M^e Sandra JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant comme avocat plaidant M^e Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de Dijon,

Le tribunal, après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Décembre 2025, avec avis que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Vu la procédure de saisie immobilière poursuivie par la S.A. LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à l’encontre de monsieur [O] [R] [D] [F] en vertu d’un commandement de saisie immobilière délivré le 31 Mai 2022 et publié le 11 Juillet 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 13] 2024 S n°87 et portant sur les biens immobiliers suivants :

— Sur la commune de [Localité 18], dans un ensemble immobilier dénommé “LE VILLAGE [Localité 19] DE [Localité 17]” soumis au régime de la copropriété et figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les références suivantes :

— section AW n°[Cadastre 4] – lieudit [Localité 20] : 25 a 50 ca

— section AW n°[Cadastre 5] – lieudit [Localité 20] : 25 a 50 ca

— section AW n°[Cadastre 6] – lieudit [Localité 20] : 25 a 48 ca

— section AW n°[Cadastre 7] – lieudit [Localité 20] : 26 a 16 ca

— section AW n°[Cadastre 8] – lieudit [Localité 20] : 26 a 61 ca

— section AW n°[Cadastre 9] – lieudit [Localité 20] : 26 a 85 ca

— section AW n°[Cadastre 10] – lieudit [Localité 20] : 21 a 70 ca surface totale 01 ha 77a 80ca

et plus particulièrement les biens et droits immobiliers :

LOT NUMERO CINQUANTE CINQ (45)

Une VILLA portant le n° [Cadastre 3] au plan dépendant du bâtiment 45 élevée de deux étages sur rez-de-chaussée comprenant :

Au rez-de-chaussée : salon-séjour, coin cuisine

Au premier étage : deux chambres avec placard, dégagement, salle de bains, WC,

Au deuxième étage : une chambre, salle d’eau, placard

d’une surface habitable de 81,84 m² avec terrasse de 11,71 m² et un jardin de 23,50 m²

Et les 107/10 000èmes des parties communes générales.

Vu l’assignation signifiée le 09 Septembre 2024 et le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 11 Septembre 2024 ;

Vu les quatres renvois du dossier à la demande des parties lors des audiences du 21 octobre 2024, du 16 décembre 2024, du 28 avril 2025 et du 16 juin 2025, avant d’être retenu lors de l’audience du 15 septembre 2025 ;

Vu les conclusions du créancier poursuivant notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 16 avril 2025, aux fins de voir:

— débouter monsieur [O] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner monsieur [F] à payer au créancier poursuivant la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer la créance du poursuivant suivant décompte arrêté au 12 avril 2024 à la somme de 442.262,11 euros outre intérêts postérieurs au taux de 6,51% l’an à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à complet paiement outre mémoire,

— ordonner qu’en cas de vente amiable, les dispositions du cahier des conditions de vente resteront applicables et que le notaire chargé de la vente devra transmettre le prix dès la signature de l’acte au séquestre désigné dans ledit cahier des conditions de vente,

— à défaut, déterminer les modalités de la vente,

— fixer les dates et heures de visites du bien saisi,

— autoriser la publication de la vente sur les sites Internet spécialisés en la matière d’enchères immobilières,

— en tout état de cause, procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou le jour de la vente forcée, et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de M^e Gabriel BELAICHE, avocat inscrit au barreau d’Aix-en-Provence,

— condamner les requis aux dépens de l’instance qui n’entrent pas dans l’état de frais de saisie immobilière au profit de M^e Gabriel BELAICHE, avocat inscrit au barreau d’Aix-en-Provence, sur son affirmation d’en avoir fait l’avance ;

Vu les conclusions du débiteur saisi notifiées par le réseau privé virtuel des avocats, aux fins de voir:

In limine litis,

— surseoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille et enregistrée sous le RG n°12/03887,

A titre principal,

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action en exécution par voie de saisie immobilière de l’acte notarié de prêt du 04 novembre 2003,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de l’intégralité de ses demandes et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

A titre subsidiaire,

— disqualifier l’acte notarié de prêt du 04 novembre 2003 sous seing privé,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de l’ensemble de ses prétentions et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

En tout état de cause,

— dire et juger que le prix de vente du bien sera imputé sur le capital restant dû,

— débouter la société Crédit Immobilier de France Développement de toutes ses autres demandes,

— condamner la société Crédit Immobilier de France Développement à payer à monsieur [F] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il conviendra de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Vu la comparution des parties représentées par leur avocat respectif ; le jugement sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Monsieur [F] explique faire partie des nombreuses victimes de la société Apollonia qui proposait des investissements immobiliers surestimés et n’avoir pu faire face aux obligations de remboursement à cause du surendettement créé par ces opérations.

Conseillés par la SAS Apollonia, monsieur [F] indique avoir acquis divers biens immobiliers destinés à la location financés par des emprunts. Ainsi, il joint un tableau en pièce n°2 récapitulant l’ensemble des achats effectués et notamment trois lots au sein de la copropriété [Adresse 14] à [Localité 17] (Lot 29/30 et 45).

Monsieur [F] a porté plainte pour escroquerie devant le tribunal de grande instance de Marseille et la CIFFRA devenue CIFD est également partie à la procédure.

Monsieur [F] a assigné, par acte délivré en septembre 2010, notamment la société CIFRAA aux droits de laquelle vient désormais le CIFD, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de mettre en cause la responsabilité des établissements bancaires (RG 10/13199)

Parallèlement, par acte en date du 17 mai 2010, la société CIFRAA (devenu CIFD) a saisi le tribunal de grande instance de Dijon pour obtenir la condamnation de monsieur [F] à régler le montant de la créance. Le 24 octobre 2011, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de Marseille en retenant l’exception de connexité avec la procédure en responsabilité engagée par le concluant. (RG 12/03887).

Par ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel, rendue le 15 avril 2022, ainsi qu’un arrêt de la chambre de l’instruction du 15 mars 2023 confirmé par un arrêt de la cour de Cassation du 25 septembre 2023, la société Apollonia, ses dirigeants, commerciaux, secrétaires, avocats et notaires attitrés sont renvoyés devant le tribunal correctionnel pour escroquerie et complicité d’escroquerie en bande organisée.

Le procès pénal s’est déroulé du 31 mars au 06 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

C’est dans ces conditions, que monsieur [F] a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière engagée à leur encontre par la SA Crédit Immobilier de France Développement.

Il résulte des éléments produits aux débats :

— que la vente est poursuivie en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 04 novembre 2003 par Me [Y] [M], notaire associé à [Localité 12] par lequel le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la CIFFRA a consenti à monsieur [F] un prêt immobilier d’un montant en principal de 250.000 euros remboursable sur une durée initiale de 204 mois, au taux nominal initial de 4,70% l’an ; un privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionelle a été publié au SPF d'[Localité 12] 1 le 22 décembre 2003 sous les références 2003 V n°5912;

— qu’un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré le 31 Mai 2022 et publié le 11 Juillet 2024 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'[Localité 13] 2024 S n°87 ;

— que la saisie porte sur un ensemble immobilier tel que sus-visé;

— que sur l’origine de propriété, les droits immobiliers appartiennent à monsieur [F] pour les avoir acquis aux termes d’un acte de vente en l’état de futur achèvement reçu le 04 novembre 2003 par Me [Y] [M], notaire associé à [Localité 12] dont une expédition a été publiée au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 12] 1 le 22 décembre 2003 sous les références volume 2003 P n°13655 ;

— que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 11 septembre 2024;

— que la créance réclamée par le Crédit Foncier de France Développement, lors du commandement de payer, s’établissait à la somme totale de 442.262,11euros (en principal intérêts frais) provisoirement arrêtée au 12 avril 2024, outre intérêts de retard postérieurs au taux contractuel de 6,51% l’an et jusqu’à parfait règlement, sans préjudice des autres frais notamment des frais judiciaires et de ceux d’exécution, décomposée comme suit :

— capital restant dû au 13 novembre 2008 241.923,46 euros

— échéances impayées au 13 novembre 2008 16.101,18 euros

— intérêts échus au 13 novembre 2008 151,24 euros

— indemnité 7% prévue à l’acte 16.934,64 euros

Total dû au 13 novembre 2008 275.110,52 euros

— intérêts échus du 14 novembre 2008

au 12 avril 2024 au taux de 6,51% 216.575,24 euros

— intérêts à échoir jusqu’au parfait paiement

au taux de 6,51% Mémoire

— règlements client 49.423,65 euros

— frais de procédure Mémoire

TOTAL GENERAL dû au 12 avril 2024 outre mémoire 442.262,11 euros

Sur les contestations,

— sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure civile en cours devant le tribunal judiciaire de Marseille RG 12/03887,

Selon les dispositions de l’article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution,

“en matière de compétence d’attribution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

Le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’ article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, il a compétence pour accorder un délai de grâce.

Le juge de l’exécution peut relever d’office son incompétence.”

Selon les dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, “la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.”

En l’espèce, monsieur [F] sollicite qu’il soit sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille et enregistrée sous le numéro RG 12/3887.

Il affirme que dans le cadre de cette procédure “les défendeurs” ont déposé des écritures sollicitant la nullité des contrats de prêts et s’appuie sur une pièce n°4. Ladite pièce n°4 correspond à des conclusions au fond n°2 de monsieur [F] dans le dossier RG 11/15461 à l’encontre du Crédit immobilier de France Développement CIFD venant aux droits de BPI. Or, dans la présente instance de saisie immobilière le prêt a été octroyé par la société CIFFRA à l’origine.

Il sera relevé qu’au terme de 17 pièces produites à l’appui de ses écritures, monsieur [F] ne produit en réalité que deux pièces relatives aux instances civiles évoquées:

— une ordonnance d’incident du tribunal de grande instance de Marseille du 20 juin 2013 et des conclusions au fond n°2 pour la mise en état du 16 novembre 2023 (du dossier 11/15461) et non du dossier 12/03887.

Aucune autre pièce relative aux procédures civiles actuellement en cours et pouvant concerner ledit prêt litigieux dans la présence espèce ne sont versées. Monsieur [F] évoque ainsi dans ses conclusions en page 3 “par assignation délivrée en septembre 2010" sans produire ladite pièce.

De son côté, si le Crédit Immobilier de France Développement s’oppose au sursis à statuer en page 14/33 de ses écritures, évoquant la demande formulée sur ce point par rapport à la procédure RG 12/03887, elle ne fait en réalité aucune référence précise au cas d’espèce (à l’exception du fait que la partie saisie a réglé presque 50.000 euros d’échéances) (et sans contester l’existence de ladite procédure civile en cours) ce alors même qu’elle consacre trois pages et demie à la question du sursis à statuer, rappelant par de longs développements les jurisprudences relatives à ce point dans d’autres espèces.

Il sera relevé qu’au terme des 31 pièces versées à l’appui des conclusions, seules sept pièces concernent le cas d’espèce à savoir: le titre exécutoire, le bordereau d’inscription, la mise en demeure, le décompte de créance arrêté au 12 avril 2024, le commandement SI, l’état sur formalité et l’état de frais, le reste des pièces étant des jurisprudences.

Dans ces conditions, le tribunal n’est pas mis en mesure de pouvoir apprécier les demandes formulées que cela soit la demande de sursis à statuer ou la demande reconventionnelle tendant à la voir rejeter.

Dans ces conditions, il y a lieu, dans le cadre d’une bonne administration de la justice, d’ordonner la ré-ouverture des débats afin d’inviter les parties à produire les actes de procédures (ordonnances et conclusions le cas échéant) liés aux instances civiles en cours, concernant le prêt fondant la présente procédure de saisie immobilière à l’encontre de monsieur [F] et ce afin de pouvoir apprécier les demandes formulées dans le cadre de la présente instance et d’apprécier, le cas échéant, le risque de contrariété de décisions.

Il sera sursis sur les demandes des parties et les dépens réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant comme juge de l’exécution, publiquement, par jugement contradictoire, par mesure d’administration judiciaire, par mise à disposition au greffe ;

AVANT DIRE-DROIT,

ORDONNE la ré-ouverture des débats à l’audience du lundi 09 février 2026 à 09h00 afin d’inviter les parties à produire les actes de procédures (ordonnances et conclusions le cas échéant) liés aux instances civiles en cours, concernant le prêt fondant la présente procédure de saisie immobilière à l’encontre de monsieur [F] et ce afin de pouvoir apprécier les demandes formulées dans le cadre de la présente instance et d’apprécier, le cas échéant, le risque de contrariété de décisions;

SURSOIT à statuer sur les demandes des parties ;

DIT que la notification du présent jugement vaut convocation des parties à l’audience susvisée;

RESERVE les dépens.

Et le présent jugement a été signé le 15 décembre 2025 au tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence par madame Carole ALBERT, juge de l’exécution et madame Anaïs GIRARDEAU, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION