TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

24 Février 2026

ROLE : N° RG 23/04487 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MAPR

AFFAIRE :

[F] [B]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

Maître [A] [Z] administratrice provisoire de M^e Robin DOUCE

M^e Maxime THIRAUX- MULLIE

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

Maître [A] [Z] administratrice provisoire de M^e Robin DOUCE

M^e Maxime THIRAUX- MULLIE

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEUR

Monsieur [F] [B]

né le 26 Mars 1962 à [Localité 1], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexandra BEAUX administratrice provisoire de Maître Robin DOUCE, avocats au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], ensemble immobilier sis [Adresse 3],

pris en la personne de son syndic représenté par la société LOGIS MEDITERRANEE, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et à conseil de surveillance, dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au RCS de Marseille sous le SIREN 314 046 004, elle-même représentée par M. [U] [Y], Président du Directoire, domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Madame [M] [D] auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Décembre 2025, après dépôt des dossiers de plaidoirie par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 mars 2013, Monsieur [F] [B] a acquis auprès de la SCI Vitrolles 89 un local à usage d’habitation d’une surface de 36,81 m2, au sein d’une copropriété située [Adresse 3], donné depuis octobre 2013, en location par l’intermédiaire de l’agence immobilière « Immobilière [F] ».

Constatant des infiltrations, Madame [Q], locataire de Monsieur [B], va saisir le 09 novembre 2016 l’agence immobilière gestionnaire qui, par courrier recommandé du 17 novembre 2016, va saisir le syndic LOGIS MEDITERRANEE de la situation. Deux autres courriers de mise en demeure vont par la suite être envoyés par Monsieur [B] à destination du syndic les 16 décembre 2016 et 03 mars 2017.

En l’absence de réaction, Monsieur [B] va déclarer le sinistre à son assureur qui va faire diligenter une expertise amiable confiée à POLE DE MARSEILLE 2 donnant lieu à rapport d’expertise du 23 avril 2018, suivie d’une nouvelle mise en demeure en date du 1er juin 2018 en vain.

Par acte du 17 novembre 2020, Monsieur [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction statuant en matière des référés aux fins d’expertise judiciaire. Il sera fait droit à la demande par ordonnance du 13 juillet 2021, Monsieur [G] ayant été désigné en qualité d’expert.

L’expert judiciaire va déposer son rapport le 6 février 2023.

Par acte du 06 novembre 2023, Monsieur [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins d’indemnisations de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 09 octobre 2024, Monsieur [B] demande au tribunal de :

— condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à verser à Monsieur [B] la somme de :

• 1.880 euros au titre des travaux de reprise,

• 50.220 euros au titre du préjudice locatif.

— condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à verser à Monsieur [B] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens et ce compris les frais de signification de l’assignation en référé expertise du 17 novembre 2020, et les frais d’expertise judiciaire.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] demande à la juridiction de :

— juger Monsieur [F] [B] irrecevable en ses demandes,

— juger que les désordres invoqués par Monsieur [F] [B] ne sont plus d’actualité ;

— juger que Monsieur [F] [B] ne justifie pas l’impossibilité de louer son bien ;

— rejeter la demande de condamnation de Monsieur [F] [B] à l’encontre du syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de 1.880 € au titre des travaux de reprise, et de 44.280 € au titre du préjudice locatif ;

— rejeter la demande de condamnation de Monsieur [F] [B] à l’encontre du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeter toute autre demande,

— condamner Monsieur [F] [B] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] [B] aux entiers dépens.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à effet différé au 25 novembre 2025 et fixé pour plaidoiries au 09 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

— sur les désordres et l’expertise judiciaire

Aux termes des dispositions de l’article 14 in fine de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, Monsieur [B] sollicite l’indemnisation de ses préjudices, causés au vu des conclusions de l’expert par le défaut d’étanchéité du scellement de la barbacane de la terrasse située au-dessus de son appartement, terrasse dont le syndicat des copropriétaires avait la charge s’agissant d’une partie commune. Il fait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit, ce qui justifie que le syndicat soit condamné au paiement du coût des travaux d’embellissement au sein de son logement ainsi qu’au préjudice locatif pendant 93 mois en raison notamment de l’inaction du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux réparatoires sur les parties communes avaient été exécutés avant même la désignation de l’expert et que lors des accédits des 21 octobre 2021 et 16 novembre 2022, il a été constaté que les désordres avaient disparu et que les taux d’humidité relevés étaient normaux. Il argue que les traces d’infiltration étaient déjà présentes lors de la vente. Il oppose enfin que le préjudice locatif n’est pas démontré, Monsieur [B] ayant tenté de relouer le bien dès 2018. Il ajoute que la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres reste indéterminée. Il conclut au débouté de Monsieur [B], évoquant par erreur dans son dispositif une irrecevabilité.

Sur ce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [G] que le logement de Monsieur [B] présente des traces importantes d’infiltration au plafond et sur le mur en façade nord donnant sur l’extérieur. Sur l’origine de ces désordres, l’expert conclut que « les inondations étaient dues à un défaut d’étanchéité du scellement de la barbacane servant d’exutoire aux eaux de pluie reçues par la terrasse située au-dessus de l’appartement », précisant que « les travaux de remplacement de la barbacane ont été effectués en avril 2017 mettant fin à la cause des désordres ». L’expert précise que « la cause des désordres est la vétusté du bâtiment dans les parties communes ». Il conclut que ces inondations répétées ont rendu l’immeuble inhabitable et donc impropre à la location depuis décembre 2016. Il décrit les travaux restant nécessaires au sein du logement de Monsieur [B] à la somme de 1.880 euros sur la base de devis produits par le demandeur et fait état d’un préjudice locatif consécutif.

Il ressort de ces constatations expertales que le logement de Monsieur [B] a subi des dommages du fait d’un défaut d’étanchéité de la terrasse, partie commune, qui ont perduré et ont été constatés lors des accédits. Certes, des travaux de reprise de la terrasse, à l’origine des désordres, ont été diligentés en avril 2017 par le syndicat des copropriétaires, mais aucune reprise des dommages n’a été diligentée au sein du logement de Monsieur [B] par le syndicat des copropriétaires.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il n’existe aucun doute quant à l’origine des désordres subis par le demandeur, qui trouvent leur provenance dans une défaillance d’une partie commune dont il avait la charge de la gestion et de la conservation.

D’ailleurs, le syndicat des copropriétaires procède à cet égard par affirmation sans produire d’élément de valeur expertale ou équivalente pour remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire, qui vont dans le même sens que celles de l’expert amiable, et qui sont étayées techniquement.

De même, il affirme en produisant une photographie extraite de google View que ces infiltrations sont anciennes au regard des traces en façade sur le mur extérieur. Cependant, un tel argument est inopérant. Non seulement cette photographie ne démontre pas l’existence d’infiltrations au sein même du local de Monsieur [B] mais au surplus, dès lors que les dommages ont pour origine une partie commune, sa responsabilité est engagée de plein droit quelle que soit la date de survenance de ces dommages.

Ainsi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit en présence de dommages causés à Monsieur [B], copropriétaire qui trouvent leur origine dans les parties communes en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et Monsieur [B] est fondé à réclamer indemnisation de ses préjudices.

Sur les préjudices

L’expert retient au titre des préjudices les travaux d’embellissement nécessaires à la réfection du local de Monsieur [B], chiffrés sur la base de devis à la somme de 1.880 euros.

Il convient dès lors de retenir ce chiffrage qui n’est pas utilement débattu et de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à Monsieur [B] une somme de 1.880 euros au titre des travaux d’embellissement.

S’agissant du préjudice locatif, il est constaté par l’expert judiciaire qui considère que les inondations répétées ont rendu l’immeuble inhabitable et donc impropre à la location, la photographie de la vue générale de l’appartement établissant l’ampleur des dommages tant au niveau du plafond que du mur de l’appartement.

Il ressort également de l’attestation en date du 23 octobre 2020 de Madame [P] [J], gérante de l’agence immobilière [F], gestionnaire du bien de Monsieur [B], les éléments suivants : « suite aux problèmes d’infiltration, la locataire Mme [Q] a quitté le logement le 4 décembre 2016. Depuis, nous n’avons pas pu relouer au vu des dégâts provoqués par l’infiltration puis à l’intervention de la société mandatée par le syndic qui a cassé une partie du plafond et du mur du séjour afin de faire la recherche de fuite comme demandé par l’expert. Or, à ce jour aucune réparation de la cause du sinistre n’a été effectuée, et le logement n’a pas été remis en état et est donc inlouable (…) ».

Il ressort enfin de l’expertise qu’une facture 1549/02/17 a été produite par le syndicat des copropriétaires émanant de l’entreprise KACED et que des travaux ont été opérés en avril 2017 en toiture sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires, facture jointe à l’expertise. L’expert lors de son accédit du 16 novembre 2022 a pu constater que les infiltrations avaient pris fin, les taux d’humidité étant normaux. L’expert en conclut que c’est du fait des travaux opérés en avril 2017 que la cause des infiltrations a pris fin, laissant cependant le logement inhabitable au vu des dégâts générés et non réparés par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir fait opérer des travaux d’embellissement du logement de Monsieur [B] alors même qu’il a eu connaissance de la survenance des dommages au sein du local dès novembre 2016, ayant au demeurant fait diligenter les travaux de remplacement de barbacane en avril 2017. Il échoue par une simple photographie extraite de GoogleView à rapporter la preuve de ce que le logement a été remis en location dès 2018. Le préjudice locatif est établi de façon certaine et est en lien de causalité direct et immédiat avec les dommages subis, les infiltrations ayant dans un premier temps rendu totalement inhabitable le local puis ayant progressivement dégradé celui-ci tant au niveau du plafond que du mur en l’absence de réparation initiée par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, ce préjudice locatif doit être indemnisé tant sur la période de décembre 2016 à avril 2017 que sur celle postérieure à la réalisation des travaux en toiture, le logement de Monsieur [B] restant incompatible à toute location au vu de son état de dégradation.

Ainsi, Monsieur [B] démontre qu’il est fondé à réclamer un préjudice locatif qui peut être chiffré à hauteur de 540 euros par mois sur la base de l’attestation établie par l’AGENCE IMMOBILIERE [F] le 24 novembre 2022 à compter du mois de décembre 2016 jusqu’à septembre 2024 date de la demande, soit pendant 7 ans et 9 mois (soit 93 mois).

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à Monsieur [B] une somme de 50.220 euros (540 euros x93 mois) au titre du préjudice locatif subi.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ainsi qu’au paiement à Monsieur [B] d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 dudit code sera rejetée.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [F] [B] les sommes de :

—  1.880 euros au titre des travaux d’embellissement,

—  50.220 euros au titre de son préjudice locatif,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [F] [B] une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT