Tribunal Judiciaire d'Ajaccio, 28 juillet 2022, n° 21/00178

TJ Ajaccio 28 juillet 2022

Arguments

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Accepté
Absence de motif valable pour le rejet de la demande
La cour a constaté que le rejet de la demande n'était pas fondé sur un motif objectif pertinent et qu'il constituait une inégalité de traitement par rapport aux autres copropriétaires ayant effectué des travaux similaires sans autorisation.
Accepté
Équité dans la répartition des frais de procédure
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser les époux AC supporter l'intégralité des frais exposés pour leur action, ordonnant au syndicat des copropriétaires de leur verser une somme sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Droit aux frais de procédure
La cour a ordonné au syndicat des copropriétaires de payer les frais de procédure, considérant que la demande des époux AC était fondée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Ajaccio, 28 juil. 2022, n° 21/00178
Numéro :	21/00178

Sur les parties

Avocat(s) :	Romina CRESCIAnne-Cécile COSTEGanaelle SOUSSENS
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' MMEUBLE SUTTA

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIAK D’AJACCIO

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No du dossier: N° RG 21/00178 – N° Portalis DBXH-^WO RYD Sp queueônf aj enbyqnd soueipne uos N° de Minute :22245

JUGEMENT DU 28 Juillet 2022

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Monsieur X, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique.

As[…]té lors des débats et du délibéré de Madame Y, faisant fonction de greffier.

Débats à l’audience publique du : 02 Juin 2022

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Juillet 2022 et signé par Monsieur X et Madame Y

ENTAK:

Monsieur Z AA né le […] à CLERMONT-FERRAND (63000), demeurant […]

Rep/as[…]tant M^e Anne-cécile COSTE, avocat au barreau d’AJACCIO

Rep/as[…]tant: LA SELARL GANAELLE SOUSSENS AVOCAT, représentée par M^e Gaëlle SOUSSENS, avocats au barreau de […].

Madame AB MOISY née le […] à […] (75015), demeurant 20 rue de Calais – 75009 […] / […]

Rep/as[…]tant M^e Anne-cécile COSTE, avocat au barreau d’AJACCIO

Rep/as[…]tant: LA SELARL GANAELLE SOUSSENS AVOCAT, représentée par M^e Gaëlle SOUSSENS, avocats au barreau de […].

D’UNE PART,

ET:

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIAKS DE L’MMEUBLE SUTTA

ROCCA […] […] Pris en la personne de son syndic représentant légal, la SAS JMF CONSEIL, dont le siège social est situé 11 rue de la BCR, Villa Chantevent à […], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège de la société.

Rep/as[…]tant M^e Romina CAKSCI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTAK PART,

Vu les conclusions de M. Z AC et de M^me AB AD épouse AC, transmises au greffe par voie électronique le 24 janvier 2022;

Vu les conclusions du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble AE

AF, représenté par son syndic, la société Organigram Immobilier, transmises au greffe par voie électronique le 10 novembre 2021 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 6 avril 2022;

EXPOSE DU LITIGE

M. Z AC et M^me AB AD épouse AC ont fait l’acquisition, selon acte notarié en date du 26 février 2018, des lots 7 et 8 de la copropriété de l’immeuble dénommé AE AF, […] […].

Ils ont entrepris dans cet appartement de lourds travaux de rénovation ayant entraîné des désordres dans l’immeuble.

Ces travaux ont fait l’objet d’un arrêté d’interruption par le maire de la commune le 23 mars 2009, décision ayant fait l’objet d’un arrêté de mainlevée le 8 avril 2019.

Dans l’intervalle, le 10 avril 2019, le maire de la commune a pris un arrêté de refus d’une déclaration préalable de création et de modification des ouvertures du 1er étage de l’immeuble déposée par M^me AB AD épouse AC au motif qu’il ne pouvait être ignoré que ces travaux n’avaient pas été autorisés par la copropriété et que cette déclaration s’apparentait à une fausse déclaration.

Le 18 juillet 2019, un procès-verbal d’infraction établi par la police municipale de Bonifacio a constaté qu’une entreprise de menuiserie était présente dans le logement et que les fenêtres avaient été remplacées, les agents demandant aux ouvriers présents de stopper immédiatement ces travaux.

Le 10 mars 2020, certains des copropriétaires ont déposé plainte devant Madame le Procureur de la République près le présent tribunal notamment contre les époux AC pour ouverture d’un chantier sans assurance, construction sans permis ni déclaration préalable, violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de sécurité ou de prudence, mise en danger d’autrui, vol, faux et usage de faux et tentative d’escroquerie.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 16 décembre 2020, la résolution n°4 tendant à autoriser les époux AC à remplacer les fenêtres de leur appartement a été rejetée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par quatre voix contre et une voix pour.

Par ordonnance rendue le 13 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Ajaccio a ordonné une expertise des travaux effectués par les époux AC et leurs conséquences sur l’immeuble et a désigné M. AG AH pour y procéder.

Selon exploit délivré le 11 février 2021, M. Z AC et

M^me AB AD épouse AC ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio en annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 16 décembre 2020.

M. AG AH a établi son rapport le 31 mars 2021.

Dans leurs conclusions susvisées, les époux AC demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

“Prononcer la nullité de la résolutions n°4, de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble SUTTA ROCCA à BONIFACIO du 16 décembre 2020,

Faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que les demandeurs seront dispensés de toute participation

à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du CPC,

Condamner le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic, à verser aux demandeurs la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 CPC,

Condamner le Syndicat défendeur aux entiers frais et dépens – dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile Coste conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC”.

Dans ses conclusions susvisées, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de débouter les époux AC de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur la résolution :

Le texte de cette résolution, tel qu’il a été soumis à l’approbation de l’assemblée générale par les époux AC, était le suivant :

"Autorisation à donner aux époux AA de remplacer les fenêtres de leurappartement (majorité absolue)

A l’occasion des travaux de rénovation de leur appartement, les époux

AA ont souhaite faire procéder au remplacement des fenêtres existantes.

La copropriété n’étant pas administrée par un syndic et l’A.G. n’étant jamais convoquée, les époux AA n’ont pas été en mesure de formuler cette demande avant le démarrage de leurs travaux. Ils ont donc entrepris le remplacement des fenêtres. 8 fenêtres sur 10 ont été remplacées, les travaux de remplacement ayant été interrompus par le Mairie à laquelle aucune déclaration préalable de travaux n’a pu être transmises faute d’accord de l’AG sur le remplacement des fenêtres.

Le Syndicat des copropriétaires étant désormais administré par un syndic et l’assemblée générale convoquée, les époux AA peuvent solliciter l’accord du Syndicat des copropriétaires s’agissant du remplacement des fenêtres.

Il convient également de préciser que les fenêtres des autres appartements ont également été remplacées avant l’acquisition de leur lot par les époux AA, sans concertation de sorte que les appartements sont équipés de fenêtres différentes les unes des autres (aluminium sombre, pvc blanc, bois foncé)

Enfin, les époux AA entendent préciser que l’architecte des bâtiments de France, interrogé sur leur choix de fenêtres, a indiqué ne pas s’y opposer (ct. lettre en pièce jointe).

^D^aⁿs ce contexte, l’assemblée générale autorise les époux AA a remplacer l’ensemble des fenêtres de leur appartement par des fenêtres de dimensions strictement identiques dont les caractéristiques sont les suivantes :

Aluminium laqué RAL 7016 gris anthracite”.

Cette résolution a été rejetée en l’état, l’assemblée générale proposant à la suite de ce refus la résolution suivante :

"Résolution:

L’assemblée générale autorise les époux AA à remplacer

l’ensemble des fenêtres de leur appartement par des fenêtres de dimensions strictement identiques dont les caractéristiques sont les suivantes

Aluminium laqué RAL 7016 gris anthracite.

Une copie de l’ensemble des pièces justificatives des travaux ci dessus décrits devront être transmises au syndic à savoir déclaration préalable de travaux, devis et police d’assurance de l’entreprise en charge des travaux ci-dessus mentionnés attestation d’ouverture de chantier, attestation de fin de chantier, attestation d’assurance en cours de validité de l’entreprise.

Enfin, le syndic devra au préalable recueillir l’accord du bureau

d’études Salini ayant réalisé le diagnostic de la structure du bâtiment avant d’autoriser ces travaux”.

M. Z AC et M^me AB AD épouse AC affirment que leur demande a été rejetée alors que la copropriété ne dispose pas d’un règlement de copropriété qui prescrirait ou proscrirait l’utilisation de telles ou telles fenêtres et que les copropriétaires qui ont voté contre cette résolution ont eux-mêmes remplacé les fenêtres de leur appartement sans autorisation et sans se préoccuper de l’harmonie de la façade, qu’ils avaient pourtant opté pour l’un des modèles préconisés par l’architecte des bâtiments de France et que c’est faute de règlement de copropriété et de syndic et donc de possibilité de convoquer valablement l’assemblée générale pour solliciter quelque autorisation que le remplacement des fenêtres avait été réalisé.

Ils considèrent que le rejet de leur demande constitue un abus de majorité dans la mesure où le vote négatif n’est nullement motivé par l’intérêt collectif et caractérise une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Ils font valoir que le seul motif de ce rejet est le ressentiment des autres copropriétaires à leur égard, leur reprochant d’être les auteurs des désordres qui affectent l’immeuble, alors que le remplacement des fenêtres est sans rapport avec ces désordres.

Il en déduisent que la résolution critiquée doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires justifie ce rejet en faisant valoir que les caractéristiques des fenêtres qui doivent être posées ne sont pas connues et que les copropriétaires ignorent si leur pose aura des conséquences sur la solidité de l’immeuble, laquelle solidité a, après les travaux de rénovation réalisés, en partie sans autorisation, par les époux AC dans leur appartement, été sérieusement discutée au fil des procédures judiciaires.

Il affirme que les ABF ne portent donc pas d’appréciation sur la solidité d’un bâtiment car cela ne relève tout simplement pas de leur compétence, que les demandeurs auraient pu parfaitement solliciter l’accord des copropriétaires par c^o^u^r^rⁱ^e^rrecommandé et joindre leurs réponses à leur dossier d’autorisation d’urbanisme.

Il soutient que c’est dans l’intérêt collectif que ce vote a été pris, nul ne sachant comment les nombreux désordres existants encore à ce jour auraient évolués avec cette énième modification opérée par les époux AC, étant rappelé que ceux-ci ont exécuté les premiers travaux (objet de la demande de déclaration préalable rejetée) sans autorisation.

Il fait valoir que les copropriétaires ont tout de même été compréhensifs

à l’égard des époux AC puisqu’ils ont autorisé le remplacement de

l’ensemble des fenêtres de leur appartement par des fenêtres de dimensions strictement identiques, à la condition toutefois de recueillir l’accord préalable avant travaux du bureau d’études Salini ayant réalisé le diagnostic de la structure du bâtiment, ce qui paraissait selon lui être le minimum au regard de l’état du bâtiment.

L’abus de majorité se définit comme une décision, prise par un groupe de copropriétaires majoritaires, qui s’avère contraire à l’intérêt collectif, dans le but de favoriser ces derniers au détriment des minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui invoque l’abus de majorité de le démontrer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise de M. AG AH, que les désordres causés par les travaux entrepris par les époux AC ont pour cause les ouvertures pratiquées sur les murs porteurs de l’immeuble, que suite à un rééquilibrage des descentes de charges, il n’a pas été constaté d’évolution de ces désordres et qu’en tout état de cause, il n’y a plus aucun danger pour les occupants.

Il apparaît surtout que les travaux entrepris par les époux AC, certes sans autorisation, et qui ont causé des désordres constatés sur

l’immeuble, ont suscité une hostilité per[…]tante de la part des autres copropriétaires à leur égard qui transparaît à la seule lecture de l’exposé du litige.

En tout état de cause, le syndicat de copropriétaires ne rapporte pas ^l^a preuve de l’atteinte à l’intérêt collectif que causerait la pose de deux fenêtres supplémentaires de dimensions strictement identiques à celles qui doivent être remplacées et du même modèle que les huit déjà posées par les époux AC, serait-ce sans autorisation de la copropriété.

Par ailleurs, une inégalité de traitement peut résulter d’une décision qui ne serait justifiée par aucun motif valable et qui serait étrangère à la défense légitime de l’intérêt collectif.

Or, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les autres copropriétaires ont tous procédé sans autorisation au remplacement des fenêtres de leur lot, préalablement aux époux AC, ce en quoi le refus opposé à ces derniers de remplacer les leurs constitue une indéniable inégalité de traitement totalement étrangère à la défense légitime de l’intérêt collectif.

Les photographies produites permettent de constater que les travaux de remplacement des fenêtres du 1er étage n’affectent nullement l’aspect extérieur de l’immeuble. Ils ne portent notamment pas atteinte à l’harmonie ou à l’esthétique du bâtiment. Il a été vu qu’en outre, ils n’étaient pas susceptibles d’affecter la solidité de l’ouvrage.

En conséquence, il convient de constater que cette résolution a été rejetée sans aucun motif objectif pertinent et ce rejet doit être annulé.

Sur les autres demandes :

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de M. Z AC et de M^me AB AD épouse AC l’intégralité des frais qu’ils ont exposés au soutien de leur action, ce en quoi le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser la somme de 2 000 € sur le

fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile Coste, avocat au barreau

d’Ajaccio, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ce en quoi il sera débouté de la demande qu’il a formée au titre des frais irrépétibles.

Il sera fait droit à la demande des époux AC formée sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 alinéa 6 de la loi n°.65-5 57 du 10

Juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la nullité de la résolution n° 4 votée le 16 décembre 2020 par l’assemblée générale des Copropriétaires de l’immeuble AE AF.

CONAIMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble AE

AF, représenté par son syndic, la société Organigram, à payer à M. Z AC et à M^me AB AD épouse AC la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble AE AF de sa demande formée au même titre.

CONAIMNÉ le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble AE AF, représenté par son syndic, la société Organigram, aux dépens.

DIT que M. Z AC et M^me AB AD épouse

AC seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, Le Président.

p EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A TOUS HUISSIERS DE JUSTICE SUR CE AKQUIS DE METTAK LE PAKSENT

JUGEMENT À EXÉCUTION AUX PROCUAKURS GÉNÉRAUX ET AUX

PROCUAKURS DE LA AKPUBLIQUE PAKS LES TRIBUNAUX JUDICIAIAKS D’Y

TENIR LA MAIN. À TOUS COMMANAINTS ET OFFICIERS DE LA FORCE

PUBLIQUE DE PRÉTER MAIN FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LÉGALEMENT

AKQUIS. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME AKVÊTUE DELAGEMUS EXÉCUTOIAK DÉLIVRÉE PAR NOUS. DIAKCTEUR DES SERVICES DE GAKFFE.

AI AJ