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TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE NE 2020/

DU : 20 Juillet 2020

AFFAIRE N° RG 17/02624 – N° Portalis DB3Q-W-B7B-LLM3

NAC : 50A

Jugement Rendu le 20 Juillet 2020

FE délivrées le :

ENTRE :

• Madame X Y, née le […] à CHATENAY MALABRY (92290), de nationalité Française,

• Monsieur Z AA, né le […] à FONTENAY AUX ROSES (92260), de nationalité Française,

demeurant ensemble […]

représentés par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AU SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant,

DEMANDEURS

ET :

• Monsieur AB AC, de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Nawel AGGAL, avocat au barreau de PARIS plaidant

• Monsieur AD AE AF AG, de nationalité Française,

• Madame AE AF AG, de nationalité Française,

demeurant ensemble […] […] – […] UNIS

défaillants

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• Monsieur AH AI AJ, de nationalité Française,

• Madame AK AL épouse AI AJ, de nationalité Française,

demeurant ensemble […]

représentés par M^e Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Céline RILLIOT – LE NU, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Corinne LORENTÉ, Première Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Céline RILLIOT – LE NU, Vice-Présidente, Assesseur : Ekrame KBIDA, Juge, (magistrat rédacteur)

Assistées de Mathilde REDON, Greffier lors des débats à l’audience du 15 Novembre 2019 et de Annie JUNG-THOMAS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 juin 2019 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 15 Novembre 2019 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 janvier 2020, délibéré prorogé en dernier lieu au 20 Juillet 2020 en raison de l’état d’urgence sanitaire.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 27 novembre 2011, Monsieur AH AI AJ, Monsieur AB AC, Monsieur AM AE AF AG et Madame AN AO ont acquis en indivision une maison située, […].

Suivant acte authentique du 29 octobre 2012, Monsieur AH AI AJ, Monsieur AB AC, Monsieur AM AE AF AG et Madame AN AO ont vendu ce bien à Madame X Y et Monsieur Z AA.

Se plaignant de l’existence de cloques et de moisissures dans les murs de la maison, Madame X Y et Monsieur Z AA se sont adressés aux vendeurs qui ont alors effectué des travaux de remise en état du 10 au 26 juin 2013.

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Les désordres ayant réapparu, leur assurance a alors diligenté une mesure d’expertise amiable le 3 juin 2014 et dont le rapport a été rendu le 22 août 2014.

C’est dans ces conditions que Madame X Y et Monsieur Z AA ont, par exploits d’huissier du 26 novembre 2014, assigné Monsieur AH AI AJ, Monsieur AB AC, Monsieur AM AE AF AG et Madame AN AO devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de solliciter une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 13 octobre 2015, le Président du tribunal de grande instance a ordonné une expertise et désigné Monsieur AP en qualité d’Expert.

L’Expert a rendu son rapport le 4 octobre 2016.

Madame X Y et Monsieur Z AA ont ensuite, par exploits d’huissier du 26 janvier et du 9 février 2017, assigné Monsieur AH AI AJ, son épouse Madame AK AQ, Monsieur AB AC, Monsieur AM AE AF AG et Madame AN AO devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins d’obtenir notamment la résolution de la vente du bien litigieux au titre de la garantie des vices cachés.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées en date du 14 mars 2019, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Madame X Y et Monsieur Z AA sollicitent :

« Vu l’article 1641 du code civil et subsidiairement l’article 1792 du code civil, Vu le rapport d’expertise,

-Dire et juger Monsieur AA et Madame AR bien fondés en leurs demandes.

-Débouter Monsieur AH AI AJ de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

-Prononcer la résolution de la vente intervenue le 29 octobre 2012.

-Condamner solidairement Monsieur AB AC, Monsieur AH AI AJ, Monsieur AM AE AF AG, Madame AE AS AG, Madame AI AT à leur payer les sommes suivantes :

. 202 400 € comprenant, le prix de vente 184 000 €, les frais droits et honoraires 13 100 €, les frais lies au crédit 1300 € et le montant de la commission d’agence,4000 €,

. Pour mémoire les intérêts verses a la banque postale en remboursement du crédit ac corde lors de la vente,

. La somme de l0 000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

-L’ensemble de ces sommes en principal, majorées des intérêts de droit a compter de la délivrance de la présente assignation,

-Dire que les intérêts porteront eux~mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1154 du Code Civil.

-Condamner solidairement Monsieur AB AC, Monsieur AH AI AJ, Monsieur AM AE AF AG, Madame AE AF AG, Madame AI AJ a payer Madame Y et Monsieur AA la somme de 3.000 € sur le fondement

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de l’article 700 du CPC,

-Ordonner l’exécution provisoire de la décision a intervenir, nonobstant appel et sans caution,

-Dire et juger qu’en application des dispositions de l’article sur L.111 8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront a la charge du ou des débiteurs condamnés.

-Condamner solidairement Monsieur AB AC, Monsieur AH AI AJ, Monsieur AM AE AF AG, Madame AE AS AG, Madame AI AJ aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expe1tise dont distraction an profit Maitre Philippe MIALET, Avocat, membre de la SELAS MIALET AU dans les termes de l’article 699 du CPC. »

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées en date du 14 janvier 2019, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur AH AI AJ sollicite de voir débouter Madame X Y et Monsieur Z AA de l’ensemble de leurs demandes, et les condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame AK AQ épouse AI AJ et Monsieur AB AV régulièrement constitués, n’ont pas déposé de conclusions.

Enfin, Monsieur AM AE AF AG et Madame AE AF AG n’ont pas comparu.

La clôture est intervenue le 18 juin 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

L’article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Monsieur AI AJ expose qu’il résulte du rapport d’expertise amiable que les demandeurs ont découvert les désordres lors des premiers jours d’emménagement alors qu’ils l’ont assigné en référé le 26 novembre 2014, soit plus de deux ans après la découverte des désordres.

Toutefois, comme le soutient les défendeurs, la connaissance certaine du vice par les acheteurs, marquant le point de départ délai, se situe au jour de la notification du rapport d’expertise, soit à la date du 4 octobre 2016.

Madame X Y et Monsieur Z AA ont assigné les défendeurs le 26 janvier 2017 et le 9 février 2017.

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Il s’en suit que leur action a été engagée dans les délais de prescription et est recevable.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le défaut affectant le bien vendu doit ainsi être d’une gravité suffisante, caché et antérieur à la vente.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent de voir engager la garantie des vendeurs au titre des vices cachés affectant leur maison au motif que celle-ci est sujette à des problèmes d’humidité qui seraient dus à des remontées capillaires natives et à la mise en œuvre d’un ravalement non imperméable.

Monsieur AI AJ, qui invoque l’opposabilité de la clause de non-garantie figurant dans l’acte notarié, fait valoir que les demandeurs étaient informés des caractéristiques essentielles de leur maison et ne pouvaient ignorer l’existence des désordres qui sont inhérents à ce type de construction. Il ajoute que l’apparition des désordres trouve également son origine dans des travaux effectués par le voisin après la vente et dans les conditions d’occupation du logement.

En premier lieu, concernant le vice allégué, l’Expert a constaté l’existence des désordres à savoir des cloques et des moisissures dans l’ensemble des murs de la maison, dans la cuisine, dans une chambre du 2ème étage ainsi que l’existence d’un dégât des eaux dans cette chambre.

S’agissant de l’origine des désordres, l’Expert a précisé qu’ils proviennent des remontées capillaires apparues avec la construction de la maison et que les pénétrations d’eau sur toute la hauteur des murs proviennent d’un ravalement non imperméable et d’un mode de construction rustique.

Il ajoute que ces désordres étaient visibles par les vendeurs qui ont procédé à la réalisation de travaux de peinture avant la vente alors qu’ils auraient du procéder à un ravalement comprenant la création d’une barrière étanche.

Il s’en suit que ces désordres étaient masqués par les travaux de peinture, et n’étaient pas visibles lors de la vente.

Par ailleurs, il n’est pas établit que les demandeurs avaient connaissance de l’existence de ces vices lors de la vente, les caractéristiques essentielles de la maison ne faisant pas mention de ces désordres.

Ainsi, la maison était affectée de défauts cachés qui sont antérieurs à la vente.

En outre, l’Expert a relevé que la chambre d’enfant du 2 ème étage est inutilisée en raison des désordres et il estime que la réfection des peintures ne pourra être envisagée avant deux années complètes et il fixe le coût des réparations à la somme de 27 800 euros.

Ainsi, si ces vices n’affectent pas la solidité de l’immeuble, ils sont à l’origine

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d’humidité des murs et affectent ainsi son habitabilité et portant atteinte à sa destination.

Toutefois, il est prévu à la page 17 de l’acte notarié que l’acquéreur « prendra le bien en l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison: soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou règlementaires contraires »

Or, il convient de rappeler qu’en l’absence de mauvaise foi des vendeurs, une clause de non garantie stipulant que l’acquéreur prendrait l’immeuble dans son état actuel avec tous les vices ou défauts doit recevoir application.

Toutefois, il en va différemment du vendeur professionnel qui, ne pouvant ignorer les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance sa garantie pour vices cachés.

Monsieur AI AJ conteste avoir la qualité de vendeur professionnel et rappelle qu’il a simplement une formation d’électricien et que les désordres sont sans lien avec sa formation.

S’il est vrai que l’Expert qualifie les défendeurs d’artisans professionnels, il n’en demeure pas moins que les demandeurs ne justifient d’aucun élément permettant d’établir que les vendeurs avaient la qualité de professionnels.

Ils ne peuvent en conséquence se prévaloir de cette qualité pour écarter la clause de non garantie.

Par ailleurs, les demandeurs soutiennent que le fait d’avoir réalisé des travaux sans procéder à un diagnostic humidité alors qu’ils avaient connaissance des problèmes d’humidité démontre leur mauvaise foi.

Monsieur AI AJ rappelle qu’il n’a été propriétaire de cette maison que pendant une durée de onze mois, qu’il n’y a jamais vécu et qu’il n’ jamais constaté de problèmes d’humidité qui sont inhérents à ce type de maison ancienne de construction rustique.

Si, l’Expert estime qu’en leur qualité d’artisans professionnels, les vendeurs étaient parfaitement capables de comprendre la cause des désordres, il convient de rappeler qu’il n’est pas démontré qu’ils avaient la qualité d’artisans professionnels, les travaux de peinture ayant été effectués par ces derniers ne leur conférant pas cette qualité.

Ainsi, la connaissance par ces derniers de l’existence des désordres n’est pas établie.

En conséquence, il y a lieu de relever que les demandeurs ne justifient d’aucun élément permettant d’attester de la mauvaise foi des vendeurs et de leur connaissance préalable à la vente des défauts, de telle sorte que la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte notarié apparaît applicable et opposable aux demandeurs.

Pour l’ensemble de ces raisons, Madame X Y et Monsieur Z AA seront déboutés de leur action en garantie des vices cachés ainsi formée.

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Sur la garantie décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Subsidiairement, les demandeurs exposent que les vendeurs ont effectué des travaux dans l’immeuble et qu’ils se sont ainsi comportés comme des professionnels du bâtiment et ont engagé leur responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil.

S’il est constant que des travaux ont été réalisés par les vendeurs avant et après la vente, il y a lieu de rappeler que ces travaux ont consisté dans la pose de peinture et l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) qui, a selon l’Expert, eu un effet bénéfice sur l’air ambiant,.

Or, des peintures au rôle purement esthétique ne constituent ni un ouvrage au sens de l’article 1792, ni un élément d’équipement, ni un élément constitutif d’ouvrage.

En outre, l’installation d’une VMC n’a pas rendu l’ouvrage impropre à sa destination.

En conséquence, il convient de débouter Madame X Y et Monsieur Z AA

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront mis à la charge de Madame X Y et Monsieur Z AA, succombant à l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame X Y et Monsieur Z AA seront condamnés à payer à Monsieur AI AJ la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire ne sera pas ordonnée.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

REJETTE l’exception de procédure formulée par Monsieur AH AI AJ

DÉBOUTE Madame X Y et Monsieur Z AA de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame X Y et Monsieur Z AA à payer à Monsieur AH AI AJ la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame X Y et Monsieur Z AA aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le VINGT JUILLET DEUX MIL VINGT, par Céline RILLIOT – LE NU, Vice-Présidente, Corinne LORENTÉ, Première Vice-Présidente adjointe, étant régulièrement empêchée, assistée de Annie JUNG-THOMAS, Greffier lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,