TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00355 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DHG6 NAC : 72C

N° de Minute : 25/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2025

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Vice-Président

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU

Débats à l’audience publique du : 16 décembre 2025

Entre

Le syndicat des copropriétaires de la Residence de L’amiraute, situé [Adresse 11] [Localité 3], représenté par son syndic, la société Alpha Gest, dont le siège est [Adresse 1],

Rep/assistant : Maître Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

Monsieur [U] [P]

né le 09 janvier 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2],

Rep/assistant : M^e Laura LUCCHESI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part

le

copies exécutoire avocats /parties défaillantes/ copies service expertise

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 7], située [Adresse 12], est un ensemble immobilier de trois immeubles mitoyens.

Elle a pour syndic la société Alpha Gest, désignée en cette qualité lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2024.

Un contentieux s’est élevé au sein du bâtiment B, entre la SCI Cyrnos, qui est propriétaire du lot 31 de la copropriété, et les consorts [B], propriétaires des lots susjacents 34 et 60.

Le 13 décembre 2024, « à la demande d’une majorité de copropriétaires du bâtiment B de l’immeuble Amirauté, les propriétaires concernés » se sont réunis en assemblée générale spéciale, et ont adopté des résolutions comportant la création d’un syndicat secondaire du bâtiment B de la résidence l'[4], et la désignation de Monsieur [U] [P] en qualité de membre du conseil syndical, et du cabinet Syndic One en qualité de syndic.

Lors d’une assemblée générale extraordinaire tenue le même jour, réunie « à la demande d’une majorité de copropriétaires du bâtiment B de l’immeuble Amirauté », l’assemblée des copropriétaires du syndicat secondaire a adopté des résolutions portant « annulation d’une décision prise en assemblée générale du 9 septembre 2024 concernant l’adoption d’un devis Kalliste Etanchéité pour la réfection de la terrasse appartement [B] au bâtiment B », et donnant mandat à Me [G] « aux fins de représenter le syndicat secondaire du bâtiment B et ester en justice pour faire cesser les désordres et le trouble de voisinage liés à l’absence de respect des dispositions du règlement de copropriété, obtenir la remise en état de la toiture terrasse solarium dubâtiment B en son état d’origine à la charge exclusive des consorts [B] et de la SCI Amirauté, ainsi que de contester la décision n°70 de l’AG du 9 septembre 202 4 et faire constater son annulation. »

Par ordonnance du 8 octobre 2025, statuant sur l’assignation du [Adresse 13] [Adresse 7], qui faisait état de la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5], le juge des référés, relevant des irrégularités affectant la convocation, a fait interdiction à Monsieur [U] [P] de tenir l’assemblée générale.

Les copropriétaires du bâtiment B de la résidence [Adresse 7] ont été destinataire d’une nouvelle convocation en vue d’une assemblée générale des copropriétaires du bâtiment B de l’immeuble Amirauté.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de [Adresse 6] a fait assigner à heure indiquée Monsieur [P] devant le juge des référés aux fins de :

— juger que la convocation à l’assemblée générale du 18 décembre 2025 des copropriétaires du syndicat secondaire de l’immeuble Amirauté bâtiment B est irrégulière,

— faire injonction à Monsieur [P] de l’annuler ou la faire annuler,

— lui faire interdiction de la tenir ou faire tenir, et ce sous astreinte de 8000 euros par infraction,

— lui faire interdiction de convoquer toute assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Amirauté bâtiment B jusqu’à ce qu’il soit statué sur l’existence du syndicat secondaire, et ce sous astreinte de 8000 euros par infraction,

— et condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ainsi qu’une indemnité de 9000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions responsives, Monsieur [P] demande de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevables en ses demandes,

— les rejeter,

— dire n’y avoir lieu à référé, et renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir,

— et condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à lui payer une indemnité de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la recevabilité

Attendu que Monsieur [P] conteste la recevabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], au motif qu’en son nom personnel, il est dépourvu de toute qualité pour répondre des demandes relatives à l’organisation de l’assemblée générale, laquelle est convoquée par la SCI CYRNOS, dont il n’est que le représentant légal ;

Mais attendu que la convocation de l’assemblée générale est explicitement fondée sur les articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967, et l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; que selon le premier de ces textes, « la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix ; la demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée ; dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours ; dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 » ;

Attendu que la convocation des copropriétaires après mise en demeure du syndic relève ainsi au premier chef, en application du texte précité, de la compétence du président du conseil syndical ; que le président du conseil syndical est aux termes du compte rendu de la réunion du conseil syndical du 13 décembre 2024 Monsieur [U] [P] ; qu’il ne peut être soutenu que l’initiative de l’assemblée générale est revenue à la SCI CYRNOS, qui n’est citée qu’en second lieu sur la convocation litigieuse, et n’a pas sollicité l’autorisation prévue par l’article 50 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu’il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], à qui il appartient d’exercer les actions nécessaires à l’administration de l’immeuble, dans lesquelles le syndicat secondaire vient interférer par l’effet même de sa création revendiquée, est recevable à agir à l’encontre de l’autorité qui était compétente en l’espèce pour convoquer l’assemblée générale du syndicat secondaire ; que l’assignation n’est dans ces conditions pas irrecevable ;

Sur le fond

Attendu que selon le texte précité, la convocation de l’assemblée générale intervient en cas de carence du syndic à l’initiative, soit du président du conseil syndical, soit à défaut de celui-ci, par tout copropriétaire autorisé, en application de l’article 50, par le président du tribunal judiciaire ;

Attendu que, la copropriété étant selon les parties pourvue d’un syndic, la société ONE, dont la révocation n’est d’ailleurs pas à l’ordre du jour, les dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ne lui sont pas applicables ;

Attendu que Monsieur [P] établit par sa pièce n° 7 que le conseil syndical a mis en demeure la société ONE de procéder à la convocation de l’assemblée générale, en faisant état des questions dont il sollicitait l’inscription à l’ordre du jour ;

Attendu en revanche que la convocation contestée de l’assemblée générale émane « du syndicat secondaire des copropriétaires, représenté par le président du conseil syndical » ; que les dispositions précitées ne confient cependant pas au syndicat lui-même la convocation de l’assemblée générale de ses copropriétaires ; que par ailleurs le président du conseil syndical ne dispose pas d’un pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires, tandis qu’il ne peut être considéré en l’état des mentions de la convocation, qu’il a fait usage de sa qualité pour réunir l’assemblée générale, ce qui lui appartient en titre ; qu’il le dénie d’ailleurs dans ses écritures ; qu’enfin, la mention de la SCI CYRNOS, également citée en en-tête de la convocation, qui n’a pas été autorisée à réunir l’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article 50 du décret du 17 mars 1967, n’est pas de nature à suppléer l’absence de pouvoir du syndicat visé en premier lieu ;

Attendu qu’il se déduit de ces développements que l’assemblée générale n’a pas été convoquée par une autorité habilitée à cet effet ; que sa tenue présente un risque d’irrégularité qui constitue un trouble manifestement illicite ; que le syndicat de la résidence [Adresse 7] est fondé à en prévenir la réalisation ; qu’il y aura lieu d’enjoindre Monsieur [P] de s’abstenir de tenir l’assemblée irrégulièrement convoquée ;

Attendu en revanche qu’il n’entre pas dans la compétence du juge des référés d’apprécier la validité de la création du syndicat des copropriétaires ; que la demande du syndicat de l’immeuble Amirauté tendant à interdire à Monsieur [P] de convoquer toute assemblée générale, qui reviendrait à priver l’entité qui se présente comme syndicat secondaire de tout fonctionnement, même régulier, serait d’une portée disproportionnée à la simple éventualité d’un trouble futur ;

Attendu que la présente ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute ;

Attendu qu’il appartient à Monsieur [P] de prendre à sa charge les frais que le syndicat des copropriétaires a dû exposer pour les besoins de son action en justice ; qu’il sera donc condamné à lui payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, recevable en ses demandes,

Ordonnons à Monsieur [U] [P] de s’abstenir de tenir l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble résidence [5] convoquée pour le 18 décembre 2025, et ce sous astreinte de 5000 euros en cas d’infraction,

Nous réservons la liquidation de l’astreinte,

Ordonnons l’exécution de la présente au seul vu de la minute,

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons Monsieur [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société Alpha Gest, une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Monsieur [U] [P] aux dépens.

Le Greffier Le Président