TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à Me [Localité 2], M^e LEONE CROZAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e EYMARD

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/12144

N° Portalis 352J-W-B7F-CVHP5

N° MINUTE :

Assignation du :

29 septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 27 février 2026

DEMANDERESSE

S.N.C. SEYDOL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Benoît EYMARD de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0087

DÉFENDEURS

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0549

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. EGIM

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Mélanie LEONE CROZAT de la SELARL CABINET LEONE-CROZAT ASSOCIEES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E468

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12144 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHP5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La société Seydol, par bail commercial conclu le 22 mars 2012 avec la société Delsa, était locataire d’un local commercial sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En juillet 2019, à l’occasion de la réalisation de travaux par la société Seydol dans son établissement exploitant une activité de restauration, relatifs à la pose d’un plafond acoustique, des défauts affectant les parties communes ont été découverts. Dans le même mois, des travaux de réfection de la structure du plancher du premier étage ont été pris en charge par le syndicat des copropriétaires et se sont achevés en septembre 2019.

C’est dans ces conditions que la société Seydol a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 29 septembre 2021, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5], aux fins d’indemnisation de ses préjudices, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par acte d’huissier en date du 14 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en intervention forcée à son assureur, la société Axa France IARD. L’affaire a été enrôlée sous le RG n°23/07998.

Le 27 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre cette affaire et l’affaire RG n°23/07998, l’instance se poursuivant sous le RG n°21/12144.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, et au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1170 et 1199 du code civil, la société Seydol demande au tribunal de :

«  CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] et la compagnie AXA France IARD à payer à la société Seydol une somme de 136.624,40 EUR correspondant au chiffre d’affaires HT dont elle a été privée en juillet, août et septembre 2019 en raison des désordres affectant les parties communes l’ayant contrainte à fermer le premier étage de l’établissement ;

DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal et capitalisation depuis le 29 septembre 2021 ;

SUBSIDIAIREMENT,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] et la compagnie AXA France IARD à payer à la société Seydol une somme de 133 286 EUR correspondant à la perte de marge brute ;

DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal et capitalisation depuis le 29 septembre 2021 ;

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT, CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] et la compagnie AXA France IARD à payer à la société Seydol une somme de 54 560 EUR telle que retenue par l’expert de la compagnie AXA France IARD ;

DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal et capitalisation depuis le 29 septembre 2021 ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] et la compagnie AXA France IARD à payer à la société Seydol une somme de 5.000 EUR pour résistance abusive ;

REJETER l’ensemble des moyens, fins, conclusions et demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] et de la compagnie AXA France IARD ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 1] et la compagnie AXA France IARD à [Localité 1] à payer à la société Seydol une somme de 7 000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à Paris et la compagnie AXA France IARD aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Benoît Eymard, avocat au Barreau de Paris, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile. "

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 699 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à Paris 11ème demande au tribunal de :

«  DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

DECLARER la société Seydol irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Par conséquent, DEBOUTER la société Seydol de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

DECLARER la société Seydol mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

Par conséquent, DEBOUTER la société Seydol de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire :

DECLARER la société Axa Assurances IARD Mutuelle (Axa France IARD) mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8],

CONDAMNER la société Axa Assurances IARD Mutuelle (Axa France IARD) à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8] de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER toute partie succombante au paiement de la présente instance qui pourront être recouvrés par Maitre [Localité 6]-Hélène Leone-Crozat dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. "

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 février 2025 par voie électronique, la société Axa France IARD demande au tribunal de :

«  Déclarer la société AXA France IARD es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8], recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal, déclarer la société Seydol irrecevable en ses demandes, fins et conclusions et par conséquent la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et toute autre partie de ses demandes contre AXA France IARD,

A titre subsidiaire, juger la société Seydol mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et par conséquent la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et toute autre partie de ses demandes contre AXA France IARD,

Mettre hors de cause la Société AXA France IARD, syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 8],

Débouter toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société AXA France IARD,

Juger que la garantie de la société AXA France IARD ne s’exerce que dans les termes, limites et plafond de garantie et de franchise prévus par son contrat,

Condamner toute partie succombante à verser à la société AXA FRANCE IARD la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Constater que l’exécution provisoire de droit n’est pas compatible avec la nature de l’affaire,

En conséquence, écarter l’exécution provisoire "

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 21 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 12 décembre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande indemnitaire principale

La société Seydol recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le 1er étage de son établissement a été fermé à compter du 10 juillet 2019 jusqu’au mois de septembre suivant, pour la sécurisation et la réalisation des travaux de reprise, dus aux atteintes aux parties communes dont le syndicat est responsable ; et qu’elle a subi une perte de chiffre d’affaires sur l’ensemble de cette période tout en supportant ses charges. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires, tiers au bail commercial, ne peut se prévaloir de la clause de renonciation à recours stipulée dans ce contrat, qu’une telle clause est contraire aux dispositions de l’article 1170 du code civil, et qu’elle priverait le preneur de tout recours contre un tiers responsable de l’absence de délivrance de la chose louée. Elle n’a pas répondu sur la « clause de souffrance » prévue dans le règlement de copropriété, invoquée par le syndicat des copropriétaires.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il peut se prévaloir des stipulations du bail commercial conclu entre la société Delsa, copropriétaire, et la société Seydol, sa locataire, et que cette dernière a accepté en toute connaissance de cause les clauses de renonciation de tout recours contre le bailleur et la copropriété qui y sont insérées. Il ajoute que le règlement de copropriété, opposable au locataire, prévoit également une « clause de souffrance » et l’obligation pour les locataires d’en respecter les dispositions.

La société Axa France IARD reprend les mêmes moyens que son assuré.

Sur ce,

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. »

Il est constant qu’il résulte de ces dispositions que le règlement de copropriété a valeur contractuelle et est opposable au locataire.

Les clauses d’un règlement de copropriété, même non conformes à des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux litigieux étaient rendus nécessaires par des désordres affectant les parties communes imputables au syndicat des copropriétaires, qu’ils ont eu lieu de juillet à août 2019, période pendant laquelle l’étage de l’établissement de la demanderesse a été contraint de fermer, et que celle-ci réclame l’indemnisation de ses préjudices correspondant à une perte de chiffre d’affaires pendant ces trois mois.

Toutefois, comme le soutient justement le syndicat des copropriétaires, il ressort du règlement de copropriété (pièce n°2 syndicat des copropriétaires) en ses pages 18 et 19, dans son article 11 intitulé

« usage des parties privatives » que :

«  h) Réparations – Accès des ouvriers

Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, quelle qu’en soit la durée (…)

o) Locations

Pour tous les locaux, les engagements de location devront obligatoirement imposer aux locataires, à peine de résiliation de leur contrat, l’obligation de respecter les clauses du présent titre. (…) "

Il importe peu, comme le soutient à juste titre la demanderesse, que le syndicat des copropriétaires ne puisse se prévaloir de la clause de renonciation contenue dans le bail commercial conclu entre la société Seydol et son bailleur la société Delsa auquel il est tiers, dès lors que d’une part le règlement de copropriété est opposable à la société Seydol, locataire au sein de la copropriété, et d’autre part il prévoit l’obligation pour les locataires de respecter « la clause de souffrance », laquelle doit être reprise dans le contrat de location.

Il s’ensuit que ces clauses, lesquelles n’ont pas été déclarées non écrites, et le tribunal n’étant saisi d’aucune demande en ce sens, doivent recevoir application, et qu’elles s’imposent pleinement à la société Seydol.

Par conséquent, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le surplus des moyens, la société Seydol sera déboutée de sa demande indemnitaire.

2 – Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

La société Seydol sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la compagnie Axa France IARD des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros pour résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires expose que cette demande n’est pas justifiée.

La société Axa France IARD n’a pas répondu sur ce point.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, aucune résistance abusive ne peut être caractérisée à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, la demanderesse ne démontre aucunement la mauvaise foi des défendeurs invoquée.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la société Seydol de cette demande.

En l’absence de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires, l’appel en garantie formé à l’encontre de la société Axa France IARD est sans objet.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La société Seydol, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Seydol sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros et à la société Axa France IARD la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la société Seydol de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société Seydol à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 3 000 euros et à la société Axa France IARD la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Seydol aux dépens, et AUTORISE Maître [Localité 6]-Hélène Leone-Crozat à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 février 2026.

La greffière La présidente