TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 24/00331 – N° Portalis DBXH-W-B7I-DCCG NAC : 74D

N° de Minute : 25/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 SEPTEMBRE 2025

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Vice-Président

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU

Débats à l’audience publique du : 24 juin 2025

Entre

S.A.R.L. CAPDEV, Société à responsabilité limitée au capital de 4 945 000,00 € immatriculée

au RCS de [Localité 13] sous le n° 813 655 834 [Localité 13], dont le siège social est [Adresse 15]

[Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette

qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

S.A.R.L. I ZITELLI, Société à responsabilité limitée au capital de 46 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 451 428 460, dont le siège social est [Adresse 17]

[Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

Société SCCV LES RESIDENCES DE LA CRUCIATA Société civile immobilière de construction-vente au capital de 2700 euros immatriculé au RCS d'[Localité 13] sous le numéro 824 080 147 dont le siège social est [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Rep/assistant : M^e Sebastien LOVICHI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part

le

copies exécutoire avocats /1 copie dossier

FAITS ET PROCÉDURE

La société I ZITELLI est propriétaire de parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] à [Localité 18], dont elle a temporairement cédé l’usufruit à la société CAPDEV.

Pour l’accès à ces parcelles, la SCCV Les Résidences de la Cruciata lui a consenti, sur sa propre parcelle, cadastrée AD n° [Cadastre 10], un droit de passage à titre servitude, suivant acte reçu le 20 mars 2017 en l’étude de Me [G] [E], notaire à [Localité 13].

L’assiette en était définie sur une bande d’une largeur de 6 mètres, représentée sur un plan annexé à l’acte.

La SCCV Les Résidences de la Cruciata a érigé, à l’entrée de la résidence, un portillon, et un portail équipé d’un système de contrôle d’accès par télécommande et interphone.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er octobre 2024, la société I ZITELLI et la société CAPDEV ont mis en demeure la SCCV Les Résidences de la Cruciata de leur remettre sous 72h les dispositifs nécessaires à l’ouverture et à la fermeture du portail métallique, ainsi que du portillon piéton, et de s’engager à rétablir la servitude sur une largeur de 6 mètres.

À défaut de réponse, la société I ZITELLI et la société CAPDEV, se plaignant d’une entrave à l’exercice de la servitude,ont fait assigner en référé la SCCV Les Résidences de la Cruciata en retrait de ses ouvrages.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, auxquelles elles se réfèrent à l’audience, la société I ZITELLI et la société CAPDEV demandent au juge des référés de :

— ordonner à la SCCV Les Résidences de la Cruciata de retirer le portail, le portillon, les piliers et toute installation existante sur la parcelle AD [Cadastre 10] sise sur la commune de [Localité 18] afin de permettre un passage d’une largeur de 6 mètres aux parcelles AD [Cadastre 6], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 11], et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, après un délai de 10 jours à compter de la notification,

— à titre infiniment subsidiaire, de :

— condamner la SCCV Les Résidences de la Cruciata à leur fournir :

• Dix (10) télécommandes

• Un (1) système de badges avec possibilité d’émettre 50 badges minimum

• Trois (3) codes d’accès numériques distincts et modifiables

• Un (1) dispositif d’ouverture permanente pendant les horaires d’affluence

• Une (1) clé de secours mécanique remise au responsable de l’hôtel

— installer un système d’interphonie permettant au personnel de l’hôtel d’ouvrir à distance depuis la réception,

— et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— et condamner la SCCV Les Résidences de la Cruciata à lui payer une indemnité de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions n° 2, la SCCV Les Résidences de la Cruciata demande au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter les requérantes de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— et de les condamner solidairement à lui payer une indemnité de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

SUR CE,

Attendu que l’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Sur la recevabilité

Attendu que pour alléguer l’irrecevabilité des demandes des requérantes, la SCCV Les Résidences de la Cruciata fait d’abord valoir l’absence d’urgence, laquelle est inopérante, l’urgence n’étant pas requise par le texte précité auquel se réfèrent les requérantes en alléguant un trouble manifestement illicite ;

Attendu que la SCCV Les Résidences de la Cruciata soutient ensuite que la servitude revendiquée n’est pas praticable, faute pour la société I ZITELLI d’avoir aménagé la voie en direction de sa propriété comme il était prévu à l’acte constitutif de la servitude, et qu’elle est inutile, cette propriété disposant d’autres accès à la voie publique ; que ces considérations sont également inopérantes, dès lors qu’il n’entre dans l’office du juge des référés, ni de constater l’extinction de la servitude conventionnelle, ni d’en apprécier la nécessité ;

Attendu que la SCCV Les Résidences de la Cruciata se prévaut enfin de son défaut de qualité pour défendre en justice, au motif que la propriété des ouvrages a été transférée au syndicat des copropriétaires de la résidence à leur réception, qui est intervenue tacitement ; que si rien ne s’oppose à ce que le juge des référés prenne en considération la réception même intervenue tacitement, force est de constater que la société SCCV Les Résidences de la Cruciata s’abstient de toute production permettant de démontrer avec l’évidence requise en référé la prise de possession de l’immeuble dans des conditions de nature à établir sans équivoque la volonté du maître de recevoir l’ouvrage ;

Attendu que les requérantes sont dans ces conditions recevables à agir en référé à l’encontre de la SCCV Les Résidences de la Cruciata ;

Sur le trouble manifestement illicite

Attendu qu’il résulte de l’acte constitutif de la servitude que celle-ci s’étend « sur une bande d’une largeur de six mètres » sur un tracé annexé à l’acte, et que son passage « ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas avec fourniture d’un moyen d’accès au propriétaire du fonds dominant (clef et/ou télécommande) »

Attendu qu’il ressort du procès-verbal de constat du 9 septembre 2024 qu’à l’entrée de la parcelle AD [Cadastre 10], la voie d’accès à la résidence, dont il n’est pas contesté qu’elle supporte la servitude, « est barrée par un portail métallique mécanisé et un portillon piéton neufs » ; qu’en outre, « au niveau de ces ouvrages, la largeur de la servitude est réduite à 4,10m tandis qu’au-delà de ces mêmes ouvrages la largeur de 6m est respectée » ;

Attendu que ces constructions, qui ferment le passage, et en restreignent la largeur au franchissement du portail, contreviennent à l’accord des parties relativement à l’assiette de la servitude ; que si, contrairement à ce que soutiennent les sociétés requérantes, la fourniture d’une télécommande, prévue à l’acte du 20 mars 2017, suffit au rétablissement du passage, peu important les contraintes qui en résultent pour leur exploitation commerciale, en revanche, la restriction de sa largeur constitue un trouble manifestement illicite ; que ni l’intention des parties lors de la négociation de la servitude, ni son utilité actuelle, ne sauraient justifier la restriction de son assiette ; que les requérantes sont dès lors en droit d’en réclamer le rétablissement dans l’état convenu entre les parties ;

Attendu qu’il conviendra donc de condamner la SCCV au retrait des ouvrages établis sur l’assiette de la servitude, et ce sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance ;

Attendu qu’il appartient à la SCCV Les Résidences de la Cruciata, qui succombe, de prendre à sa charge les frais que les sociétés requérantes ont dû exposer pour les besoins de leur action en justice, qui ne sont pas compris dans les dépens ; qu’elle sera donc condamnée à leur payer une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Déclarons la société I ZITELLI et la société CAPDEV recevables en leurs demandes en référé,

Condamnons la SCCV Les Résidences de la Cruciata à retirer le portail, le portillon, et les piliers installés à l’entrée de la voie d’accès de la résidence située sur la parcelle AD [Cadastre 10] à [Localité 18], et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

Nous réservons la liquidation de l’astreinte,

Condamnons la SCCV Les Résidences de la Cruciata à payer à la société I ZITELLI et la société CAPDEV une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamnons la SCCV Les Résidences de la Cruciata aux dépens.

Le Greffier Le Président