COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 24/01014 – N° Portalis DBXH-W-B7I-DAOC

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [Q]

né le 21 février 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Anthony ROSSION-PACINI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

La Société LA CLOSERIE DE L’ALIVU, société immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le n° 839 331 220, représentée par son gérant, domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2], chez [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 8 décembre 2025, à défaut d’opposition des parties, devant Monsieur Julien DEGUINE et Monsieur Stéphane LOBRY, juges rapporteurs, qui en ont rendu compta au tribunal composé de :

Monsieur Julien DEGUINE, Président

Monsieur Stéphane LOBRY, Juge

Monsieur Gérard PONS, Juge

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Théa HOAREAU, Greffier

JUGEMENT : contradictoire, mis en délibéré au 9 février 2026, et prononcé après prorogation du délibéré par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience, et Madame HOAREAU, Greffiern auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société LA CLOSERIE DE L’ALIVU a fait édifier [Adresse 4], à [Localité 4], sur des parcelles cadastrées [Etablissement 1] [Cadastre 1] et AK [Cadastre 2], un immeuble collectif de 37 logements.

Monsieur [E] [Q], propriétaire de la parcelle contiguë, cadastrée AK [Cadastre 3], ayant introduit un recours en annulation contre le permis de construire, les parties se sont rapprochées, et ont conclu un protocole d’accord le 18 novembre 2019, qui a été homologué par jugement du 15 avril 2021.

Aux termes de ce protocole, la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU s’est engagée à indemniser Monsieur [Q] des dommages susceptibles de resulter du projet de construction, et à prendre différentes dispositions concernant le mur mitoyen sur lequel devait s’appuyer son projet de construction.

Elle s’est en particulier engagée à :

— démolir le mur mitoyen, et en construire un nouveau d’une hauteur de 2,80m à compter du terrain naturel de Monsieur [Q], de telle sorte que la hauteur entre le haut du mur et le niveau du terrain réhaussé du fait de la construction du parking semi enterré en limite de propriété du côté du terrain de la CLOSERIE DE L’ALIVU soit d'1,80m,

— reconstruire et remettre en état les aménagements que Monsieur [Q] avait installés sur le mur existant à l’identique,

— programmer et réaliser les travaux de telle sorte que la reconstruction soit achevée dans le délai maximal d’un mois à compter du démarrage des travaux de démolition,

— et dans l’hypothèse où le mur serait démoli, puis reconstruit, avant le démarrage de la saison locative de Monsieur [Q], de les avoir terminé pour le 30 avril.

La transaction a été homologuée par ordonnance du 15 avril 2021.

Se plaignant de retards dans le paiement de l’indemnité prévue au protocole, et dans la réalisation du mur, ainsi que de défauts de conformité, Monsieur [Q] a obtenu en référé la désignation d’un expert en vue d’évaluer son préjudice.

L’expert a déposé son rapport le 20 avril 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 25 juillet 2024, Monsieur [Q] a fait assigner la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU devant le tribunal judiciaire en dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulaitves, Monsieur [Q] demande au tribunal de :

— condamner la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU à lui payer les sommes suivantes :

—  2220,80 euros au titre des intérêts légaux dus à raison du retard dans le versement des dommages et intérêts prévus par le protocole,

—  2000 euros au titre du préjudice moral généré par le retard de versement des dommages et intérêts, antérieurs à l’homologation du protocole,

—  3000 euros au titre du préjudice moral généré par le retard dans la réalisation des travaux prévus par le protocole,

—  3600 euros au titre du préjudice de jouissance généré par le retard de reconstruction du mur mitoyen,

—  3010 euros, à parfaire, au titre du coût des travaux de remise en état,

—  8200 euros au titre des pertes locatives pour l’année 2022 (appartement avec piscine) consécutives au retard de reconstruction du mur mitoyen, et au retard dans la réalisation des travaux de remise en état et leur inachèvement,

—  8800 euros au titre des pertes locatives pour l’année 2022 (villa) consécutives au retard de reconstruction du mur mitoyen,

—  4100 euros au titre des pertes locatives pour l’année 2024 (appartement avec piscine), consécutives au retard de reconstruction du mur mitoyen et leur inachèvement,

— enjoindre à la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU de faire établir et régulariser à ses frais un acte notarié constatant la mitoyenneté du mur reconstruit dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— condamner la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU à lui payer une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 4 septembre 2024 par voie électronique, la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU demande de débouter Monsieur [Q] de ses demandes, écarter l’exécution provisoire, et condamner Monsieur [Q] à lui payer une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur les retards de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 2 du protocole, la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU s’est obligée, en compensation des différents préjudices causés à Monsieur [Q] du fait de la réalisation du projet immobilier, à « verser une somme constitutive de dommages et intérêts de 65.000 euros à titre d’indemnité globale, forfaitaire et définitive » en quatre échéances payables dans les quinze jours de la notification de la décision actant le désistement dans l’instance engagée par Monsieur [Q] devant le tribunal administratif contrre le permis de construire, puis les 15 février, 15 avril, et 30 juin 2020 ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU ne s’est pas acquittée des échéances à bonne date ; que Monsieur [Q] en déduit, au visa de l’article 1231-7 du code civil, que depuis la décision d’homologation de la transaction, chaque échéance a porté intérêts de plein droit dès sa date d’exigibilité au taux légal majoré de cinq points prévu par l’article L. 313-3 du code monétaire et financier ;

Attendu toutefois que l’article 1231-7 du code civil dispose que, « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement » ; que la clause d’une transaction en vertu de laquelle l’une des parties s’oblige à verser à l’autre une certaine somme ne résulte pas d’une appréciation judiciaire d’un préjudice, prenant la forme d’une condamnation, mais constitue la stipulation contractuelle d’un engagement au paiement d’une somme d’argent, laquelle, selon l’article 1231-6 du code civil, porte intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; que l’homologation de la transaction ne lui fait pas perdre sa nature d’engagement contractuel, et lui confère seulement force exécutoire ;

Attendu que selon l’article 1344 du code civil, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ;

Attendu en l’espèce qu’aucune stipulation de la transaction ne fixe, comme le demande Monsieur [Q], le cours de l’intérêt légal à l’exigibilité de chaque échéance ; que, par ailleurs, la seule pièce du demandeur susceptible de constituer une mise en demeure est le commandement de payer du 21 juin 2021 ; qu’il y aura lieu par conséquent de compter les intérêts au taux légal pour chaque échéance à compter du 22 juin 2021, et jusqu’au paiement ; que la somme due à ce titre s’élève à 849,97 euros (intérêts de 9000 euros du 21 juin au 12 octobre 2021, soit 86,20 euros ; intérêts de 15.000 euros du 21 juin 2021 au 10 février 2022, soit 297,63 euros ; intérêts de 15.000 euros du 21 juin 2021 au 21 juin 2022, soit 466,14 euros) ;

Attendu par ailleurs que Monsieur [Q] sollicite le paiement d’intérêts sur les frais irrépétibles de la procédure qu’il avait engagée devant le tribunal administratif, et dont l’article 4 de la transaction homologuée a laissé la charge à la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU ; que toutefois, le demandeur s’abstient de justifier par une pièce quelconque de sa condamnation à ce titre, ni du montant de ces frais ; qu’il sera donc débouté sur ce point ;

Attendu, enfin, que Monsieur [Q] allègue un préjudice moral consécutif au retard de paiement, sans toutefois en rapporter la preuve ; qu’il sera donc débouté sur ce point ;

Sur la reconnaissance de la mitoyenneté du mur

Attendu que Monsieur [Q], qui relève que le mur séparatif des propriétés contiguës a été reconstruit 30cm en retrait de la limite cadastrale, en déduit qu’il se trouve inclus dans la propriété de la résidence, et qu’il perd les avantages de la mitoyenneté ; qu’il sollicite pour la retrouver la condamnation de la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU à régulariser un acte recognitif de la mitoyenneté du nouveau mur ; que, toutefois, dès lors que la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU a, comme elle l’indique dans ses écritures, transmis la propriété de l’ouvrage au syndicat des copropriétaires, celle-ci est désormais sans qualité pour établir un tel titre, lequel au demeurant ne requiert pas la forme authentique ;

Sur les préjudices résultant des travaux du mur

Sur le retard de la construction

Attendu que, « afin de limiter les préjudices occasionnés par les travaux inhérents à son projet tout particulièrement en limite de propriété entre la parcelle n° [Cadastre 1] et celle de Monsieur [Q], où celui-ci met en location un appartement avec piscine (hors-sol) pendant la saison estivale », la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU s’est engagée au paragraphe 2251 de la transaction à réaliser la démolition et la reconstruction du mur, « soit entre le 1er janvier et le 30 avril, soit entre le 1er octobre et le 31 décembre »

Attendu que Monsieur [Q] allègue distinctement un préjudice lié au retard d’exécution des travaux, qui se sont achevés le 23 juin 2022, et un préjudice d’exploitation locative ;

Attendu toutefois que, la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU ne s’étant pas engagée sur une date limite d’exécution des travaux, son « retard » s’entend en réalité de la réalisation de la construction durant une période d’exploitation locative de l’immeuble du requérant, ainsi marquée par « les nuisances causées par la proximité immédiate du chantier » ; qu’il ne constitue pas un préjudice spécifique, qui se distinguerait de sa perte locative ;

Attendu, sur ce point, que Monsieur [Q] fait valoir que l’exécution des travaux de construction du mur jusqu’en juin 2022 a fait obstacle à la location de la villa, et que le retard des aménagements en mitoyenneté a empêché la location de l’appartement ; qu’il sollicite au titre des pertes locatives, pour la première, la somme de 8800 euros, et pour le second, la somme de 8200 euros ;

Que, toutefois, l’expert relève que le jardin attenant au mur, dans lequel les travaux sont intervenus, est indépendant de la villa ; qu’aucune perte de location n’est dès lors susceptible de résulter pour la villa, de l’exécution de travaux en saison dans le jardin ;

Que, concernant l’appartement, il est à relever que la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU a réalisé ses travaux dans le jardin postérieurement au 30 avril 2022, soit durant une période que Monsieur [Q] avait explicitement indiqué vouloir réserver à la location ; que cette circonstance, qui caractérise de la part de la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU la méconnaissance de ses engagements, est fautive ; que Monsieur [Q] est fondé à solliciter l’indemnisation de la perte de revenus locatifs qui en est résultée à compter du 1er mai 2022 ; que, pour autant, le procès-verbal de constat du 23 juin 2022 met en évidence qu’à cette date, les travaux du mur étaient réalisés, et que le jardin, malgré différents aménagements à parfaire pour une restitution conforme à l’état antérieur, spécialement exigée par Monsieur [Q], était néanmoins en état pour une utilisation conforme à sa destination ; que rien ne faisait dès lors obstacle à la mise en location de l’appartement pour le surplus de la saison d’été 2022, même de manière tardive, à compter du 23 juin 2022 ;

Que, par ailleurs, le préjudice s’analyse, non en perte faite, mais en perte de chance de louer, laquelle, en période de haute fréquentation touristique, doit être considérée comme sérieuse, et peut être évaluée à 80 % ,

Que le préjudice s’établit ainsi, sur la base d’un revenu d’exploitation annuel de 8226,98 euros enregistré en 2021, à la somme de 973,71 euros [(8226,98/365x54) x 80/100] ;

Attendu, enfin, que Monsieur [Q] fait état de défauts dans la remise en état des aménagements du mur, à laquelle la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU s’était engagée ; que l’expert a évalué la remise en état, par le remplacement d’une tôle, l’ajout d’un plant de laurier manquant, la remise à niveau d’une bande de pelouse au fond du jardin, la pose d’un film anti dissémination autour d’un pied de bambou, la réparation du liner de la piscine, la remise en fonction d’un arrosage automatique de la pelouse, et différents travaux électriques ou de jardinage, à la somme de 3010 euros ;

Attendu enfin que, dès lors qu’ils ne compromettent pas la possibilité de louer l’appartement, comme l’a constaté l’expert, et le confirme sa mise en location en 2023, le défaut de ces aménagements n’est pas la cause d’une perte de chance de percevoir des loyers en 2024 ; que Monsieur [Q] sera débouté sur ce point ; que le préjudice moral résultant des retards des aménagements, des démarches et diligences à accomplir pour parvenir à leur réalisation conformément aux engagements de la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU, doit en revanche être retenu à hauteur de 1000 euros ;

Sur les autres demandes

Attendu que, compte tenu de la solution du litige, il appartient à la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU de prendre à sa charge les frais que Monsieur [Q] a dû exposer pour les besoins de sa défense en justice, qui ne sont pas compris dans les dépens ; qu’elle sera condamnée à lui payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU à payer à Monsieur [E] [Q] la somme de 849,97 euros au titre des intérêts échus sur l’indemnité prévue par le protocole d’accord le 18 novembre 2019,

Condamne la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU à payer à Monsieur [E] [Q] la somme de 973,71 euros au titre de la perte de chance de louer l’appartement attenant au jardin du 1er mai 2022 au 23 juin 2022,

Condamne la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU à payer à Monsieur [E] [Q] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU à payer à Monsieur [E] [Q] une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamne la société LA CLOSERIE DE L’ALIVU aux dépens.

Le Greffier Le Juge