TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DENIZOT (B0119)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e BERNARD (E0849)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/04740

N° Portalis 352J-W-B7G-CWU4K

N° MINUTE : 2

Assignation du :

14 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT (RCS de [Localité 9] 562 001 172)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0849

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 8] (RCS d'[Localité 7] 479 622 839)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’A.A.R.P.I. NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

Décision du 12 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04740 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWU4K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 02 Juillet 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 juin 2010, la S.A.S. FONCIÈRE COUR CARRÉE a donné à bail commercial à la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT des locaux composés de la totalité d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] et d’un appartement de quatre pièces avec cuisine et sanitaires situé à l’entresol de l’immeuble mitoyen sis [Adresse 3] [Localité 10] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2010 afin qu’y soit exercée une activité d’hôtel de tourisme, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 120.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 4.000 euros payables trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2011, la S.A.S. [Adresse 8] et la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT ont conclu un avenant portant adjonction à l’assiette du bail de locaux bruts de béton en volumes situés entre la [Adresse 12] et le passage des Deux-Sœurs à compter du 1er décembre 2011, et majorant le loyer d’un montant de 120.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2012.

La S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT a fait réaliser d’importants travaux de réhabilitation de grande ampleur pendant une durée de deux années suivant permis de construire n°PC 075 109 11 V 0005 et n°PC 075 109 11 V 0005 01 en date respectivement du 21 juin 2011 et du 8 novembre 2013 accordés par le maire de la ville de [Localité 9] pour un montant estimé à la somme de 7.721.898 euros hors taxes.

Par décision en date du 29 novembre 2013, le G.I.E. ATOUT FRANCE AGENCE FRANÇAISE DE DÉVELOPPEMENT TOURISTIQUE a procédé au classement de l’hôtel dans la catégorie des hôtels de tourisme quatre étoiles.

Lui reprochant de ne pas s’acquitter régulièrement du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la S.A.S. [Adresse 8] a, par acte d’huissier en date du 29 octobre 2013, fait signifier à la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme de 34.399,22 euros au titre des loyers et charges échus au 5 octobre 2013 et sur la somme de 606.372 euros au titre des pénalités contractuelles, valant également sommation de lui transmettre diverses attestations d’assurance et de réaliser certains travaux.

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2013, la S.A.S. [Adresse 8] a fait signifier à la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT une sommation d’avoir à lui restituer l’ensemble B pour le 20 décembre 2013.

Enfin, par acte d’huissier en date du 23 janvier 2014, la S.A.S. [Adresse 8] a fait signifier à la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT une sommation de lui transmettre divers documents devant lui permettre d’apprécier la conformité des travaux réalisés.

Saisi par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT en opposition au commandement de payer du 29 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement contradictoire en date du 14 décembre 2017, notamment : annulé ledit commandement ; débouté la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ; dit que la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT avait gravement manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas la clause de destination stipulée au contrat de bail commercial ; prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT à la date de la décision ; ordonné à la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT de libérer les locaux donnés à bail dans le délai d’un mois à compter de la date de signification de la décision, sous peine d’expulsion passé ce délai ; condamné la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT à payer à la S.A.S. [Adresse 8] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la restitution des locaux ; condamné la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT à payer à la S.A.S. [Adresse 8] la somme de 37.750 euros au titre des pénalités contractuelles ; condamné la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.S. [Adresse 8] la somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; et dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par arrêt contradictoire en date du 6 octobre 2021, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement susvisé en toutes ses dispositions, et condamné la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la S.A.S. [Adresse 8] la somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Reprochant à la S.A.S. FONCIÈRE COUR CARRÉE de vouloir procéder à son expulsion en exécution de l’arrêt susvisé sans bourse délier, la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT l’a, par exploit d’huissier en date du 14 avril 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 311-1 et L. 311-4 du code du tourisme, de l’article L. 145-15 du code de commerce, et des articles 545 et 555 du code civil, aux fins de voir déclarer réputées non écrites les clauses d’accession stipulées au contrat de bail commercial ainsi qu’en paiement de la somme totale de 9.266.277,60 euros en remboursement des travaux et améliorations apportées aux locaux.

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Postérieurement à l’introduction de la présente instance, la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbaux de reprise des lieux dressés contradictoirement par actes d’huissier de justice en date du 31 décembre 2022.

Par arrêt en date du 30 novembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 octobre 2021.

Rappelant, d’une part, que la demande tendant à voir déclarer une clause d’un contrat réputée non écrite n’était pas soumise à une quelconque prescription extinctive, et relevant, d’autre part, que la demande de remboursement du coût des travaux avait été formée moins de cinq ans à compter de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 octobre 2021, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2024, notamment : débouté la S.A.S. [Adresse 8] de ses fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action exercée à son encontre par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT ; et déclaré la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT recevable en son action exercée à l’encontre de la S.A.S. [Adresse 8] tendant à voir déclarer réputées non écrites les clauses d’accession stipulées au contrat de bail commercial en date du 2 juin 2010 ainsi qu’en son action indemnitaire en remboursement du coût des travaux et des améliorations apportées aux locaux donnés à bail.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 juin 2023, la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 311-1, L. 311-2 et L. 311-4 du code du tourisme, de l’article L. 145-15 du code de commerce, de l’article 1 du protocole additionnel n°1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et des articles 6, 545, 555 et 1162 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

– à titre principal, déclarer non écrite la clause d’accession sans indemnité figurant aux articles 4-4, 4-5 et 10 du contrat de bail commercial en date du 2 juin 2010 complété par avenant en date du 1er décembre 2011 ;

– en conséquence, condamner la S.A.S. [Adresse 8] à lui payer la somme de 9.266.277,60 euros en remboursement du coût des travaux, améliorations et ouvrages apportés à l’immeuble et incorporés à celui-ci ;

– à titre subsidiaire, si le tribunal devait la déclarer valable, juger que la clause d’accession sans indemnité figurant aux articles 4-4, 4-5 et 10 du contrat de bail commercial en date du 2 juin 2010 complété par avenant en date du 1er décembre 2011 est inapplicable en cas de résiliation judiciaire du bail avant son terme ;

– en conséquence, condamner la S.A.S. FONCIÈRE COUR CARRÉE à lui payer la somme de 9.266.277,60 euros en remboursement du coût des travaux, améliorations et ouvrages apportés à l’immeuble et incorporés à celui-ci ;

– en tout état de cause, déclarer la S.A.S. [Adresse 8] infondée en toutes ses prétentions, et débouter celle-ci de toutes ses demandes ;

– condamner la S.A.S. FONCIÈRE COUR CARRÉE à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. [Adresse 8] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Philippe-Francis BERNARD.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT fait valoir, à titre principal, que les clauses d’accession insérées au contrat de bail commercial stipulant que les travaux effectués dans les locaux deviendront la propriété de la bailleresse sans indemnité se heurtent aux dispositions d’ordre public de la législation relative aux baux commerciaux portant sur des hôtels, de sorte qu’elles doivent être déclarées réputées non écrites.

Décision du 12 Novembre 2025

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À titre subsidiaire, elle souligne que les clauses litigieuses prévoient une accession à la propriétaire en fin de bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dès lors que le contrat de bail commercial a fait l’objet d’une résiliation judiciaire avant sa date d’expiration, si bien qu’elles ne sont pas applicables.

Elle en déduit, en tout état de cause, que la S.A.S. [Adresse 8] doit être tenue de lui rembourser le coût des travaux réalisés dans les locaux à titre d’indemnité.

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles formées par la bailleresse, faisant observer que d’une part, les locaux ont été restitués en bon état, et que d’autre part les prétentions indemnitaires d’un montant extravagant de la défenderesse ne reposent sur aucun élément de preuve.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 31 janvier 2023, la S.A.S. FONCIÈRE COUR CARRÉE sollicite du tribunal, sur le fondement de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans, de la théorie de l’abus de droit, de l’article L. 311-2 du code du tourisme, et des articles 1134 ancien et 1760 du code civil, de :

– à titre principal, juger abusive la procédure engagée par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT ;

– juger que la clause d’accession en fin de bail est parfaitement valide et s’applique en cas de résiliation judiciaire du bail ;

– juger qu’en toute hypothèse, la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT n’est pas fondée à réclamer le remboursement du coût prétendu de ses travaux, améliorations et ouvrages ;

– en conséquence, débouter la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT de toutes ses demandes ;

– à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal afin d’évaluer les indemnités qui seraient dues de part et d’autre ;

– à titre reconventionnel, condamner la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT à lui payer la somme de 5.000.000 euros au titre de la remise en état des lieux loués, sauf à parfaire ;

– condamner la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT à lui payer la somme de 10.000.000 euros correspondant au prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation des locaux, sauf à parfaire ;

– condamner la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT à lui payer la somme de 10.000.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la malveillance manifeste dont celle-ci a fait preuve dans la restitution des locaux loués ;

– condamner la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT aux dépens, avec distraction au profit de Maître Christophe DENIZOT.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. [Adresse 8] expose, à titre principal, que la locataire a fait preuve d’une mauvaise foi extrême confinant à la faute dolosive en commettant de nombreux manquements contractuels, à savoir en violant la clause de destination du bail, en ne s’assurant pas contre les risques locatifs et en procédant sans autorisation à une surélévation de l’immeuble, si bien que l’action de cette dernière ne peut prospérer en application de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans, et revêt un caractère abusif dès lors qu’elle n’a été introduite que dans l’intention de lui nuire. Elle ajoute que les clauses d’accession querellées, d’une part sont parfaitement valables dans la mesure où elles ne contreviennent à aucune disposition d’ordre public, ne faisant aucunement échec au droit au renouvellement de la preneuse, et d’autre part ont vocation à s’appliquer au présent litige, la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial constituant l’une des modalités marquant la fin du bail. Elle fait remarquer que les travaux effectivement réalisés ne correspondent pas au descriptif et au devis qui lui avaient été remis, qu’ils ont été en partie amortis, et que les équipements installés ont tous été retirés par la demanderesse préalablement à la restitution des locaux, de sorte que cette dernière ne saurait être indemnisée des aménagements qu’elle a conservés en nature, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des prétentions adverses.

À titre subsidiaire, elle avance que la plupart des factures dont la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT réclame le remboursement ne sont pas relatives aux travaux invoqués, seul un expert judiciaire pouvant évaluer avec justesse et exactitude le montant de l’éventuelle indemnité réellement due.

À titre reconventionnel, elle affirme que les locaux lui ont été restitués dans un état déplorable, la locataire ayant fait preuve d’une malveillance manifeste à son égard en procédant à un tel saccage, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 28 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 2 juillet 2025, et la décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’action indemnitaire exercée par la locataire en remboursement du coût des travaux et des améliorations apportées aux locaux donnés à bail

Sur le moyen de défense tiré de l’abus de droit

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que la sanction de l’abus de droit consiste uniquement en l’allocation de dommages et intérêts venant réparer le préjudice en résultant, et non en le rejet a priori de l’action exercée par le titulaire du droit (Civ. 3, 8 février 2023 : pourvoi n°21-16473 ; Civ. 1, 14 juin 2023 : pourvoi n°22-11801 ; Civ. 3, 30 novembre 2023 : pourvoi n°20-17869 ; Civ. 3, 24 octobre 2024 : pourvoi n°22-13524 ; Com., 12 mars 2025 : pourvoi n°23-10883 ; Civ. 3, 23 octobre 2025 : pourvoi n°24-10737).

En l’espèce, si la bailleresse prétend qu’ « en sollicitant une indemnité exorbitante, à supposer qu’elle soit bien due, la société GHLB abuse de son droit, en raison de son intention de nuire dans l’exécution du contrat. En conséquence de ces éléments, la société [Adresse 8] entend invoquer à titre principal l’abus du droit d’agir en justice de la société GHLB. […] La société GHLB n’ayant pas formulé sa demande d’indemnité dans le cadre du contentieux en résiliation du bail, car elle savait parfaitement qu’elle n’aurait pas gain de cause, la présente procédure n’est engagée que pour nuire à la société [Adresse 8] et en conséquence celle-ci ne peut être qu’abusive. L’abus résulte dans le fait d’attendre sa condamnation pour manquement grave pour engager une nouvelle procédure en sollicitant une indemnité en cherchant à nuire à la société FONCIÈRE COUR CARRÉE » (page 8 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que l’abus de droit allégué n’est pas susceptible de faire échec à l’action indemnitaire exercée à son encontre par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT avant tout examen au fond.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense tiré de l’abus de droit soulevé par la S.A.S. [Adresse 8] ne peut priver la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT d’un examen au fond de son action indemnitaire par la présente juridiction.

Sur le moyen de défense tiré de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans

Il y a lieu de rappeler que la règle selon laquelle nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude s’oppose uniquement à l’exercice des actions en restitution consécutives à la nullité d’un contrat pour cause d’immoralité (Civ. 1, 17 juillet 1996 : pourvoi n°94-14662 ; Soc., 23 mai 2001 : pourvoi n°99-43140 ; Civ. 1, 22 juin 2004 : pourvoi n°01-17258 ; Com., 3 octobre 2006 : pourvoi n°04-14611 ; Soc., 10 novembre 2009 : pourvois n°08-43805 à n°08-43823).

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que par jugement contradictoire du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 décembre 2017 confirmé par arrêt irrévocable de la cour d’appel de Paris en date du 6 octobre 2021, le contrat de bail commercial conclu entre la S.A.S. [Adresse 8] et la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT par acte sous signature privée en date du 2 juin 2010 a fait l’objet non pas d’une annulation pour cause d’immoralité, mais d’une résiliation judiciaire pour manquement de la seconde à plusieurs de ses obligations contractuelles (pièces n°11 et n°12 en demande), de sorte que l’adage susvisé invoqué par la bailleresse n’est pas applicable.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense tiré de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans soulevé par la S.A.S. [Adresse 8] est inopérant pour faire échec à l’action indemnitaire exercée par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT.

Sur la licéité des clauses d’accession

En application des dispositions de l’article L. 311-1 du code du tourisme, le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent : 1°) la distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ; 2°) l’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ; 3°) l’équipement sanitaire ; 4°) le déversement à l’égout ; 5°) l’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ; 6°) l’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ; 7°) l’aménagement des cuisines et offices ; 8°) la construction de piscines ; même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux. Dans le cas où ceux-ci affectent le gros œuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’État et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

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En outre, en vertu des dispositions de l’article L. 311-4 du même code, lors du départ du locataire ou du cessionnaire du droit au bail, les lieux sont restitués au propriétaire dans l’état où ils se trouvent, sans que celui-ci puisse exiger la remise des lieux dans leur état antérieur. En cas de refus de renouvellement du bail, le montant de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce est fixé compte tenu de la plus-value apportée au fonds de commerce par l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1.

Selon les dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

D’après les dispositions de l’article 6 du code civil, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1217 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce et substitué à la nullité des clauses visées leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de son entrée en vigueur (Civ. 3, 19 novembre 2020 : pourvoi n°19-20405 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 30 juin 2021 : pourvoi n°19-23038 ; Civ. 3, 12 janvier 2022 : pourvoi n°21-11169 ; Civ. 3, 21 avril 2022 : pourvoi n°21-10375 ; Civ. 3, 1er juin 2022 : pourvoi n°20-17691 ; Civ. 3, 16 novembre 2023 : pourvois n°22-14046, n°22-14090 et n°22-14091) ; que d’autre part, une clause d’accession sans indemnité stipulée contractuellement au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction (Civ. 3, 17 juillet 1996 : pourvoi n°94-19592 ; Civ. 3, 13 septembre 2018 : pourvoi n°16-26049) ; et qu’enfin, dans l’hypothèse où une clause comporte des stipulations divisibles et dissociables les unes des autres, seule la stipulation irrégulière et prohibée doit être réputée non écrite (Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-12345 ; Civ. 1, 2 juin 2021 : pourvoi n°19-22455 ; Civ. 3, 12 janvier 2022 : pourvoi n°21-11169 ; Civ. 3, 28 septembre 2022 : 21-25507 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-18921 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°20-20514 ; Com., 29 mai 2024 : pourvoi n°22-13158), ce qui est le cas lorsque cette stipulation peut être retranchée de la clause sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci ( Civ. 1, 2 juin 2021 : pourvoi n°19-22455 ; Civ. 3, 4 janvier 2023 : pourvoi n°21-23412 ; Civ. 3, 4 juillet 2024 : pourvoi n°23-13285 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-23336 ; Civ. 3, 19 juin 2025 : pourvoi n°23-18853).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 10 – Autorisation de travaux » insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.A.S. [Adresse 8] et la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT par acte sous signature privée en date du 2 juin 2010 stipule que : « Le BAILLEUR, en application des dispositions des articles L. 311-2 à L. 311-6 du Code du Tourisme, autorise expressément le PRENEUR à exécuter dans les locaux donnés à bail des travaux de modernisation du fonds de commerce d’hôtel exploité dans les lieux loués. […] L’ensemble des travaux envisagés sera réalisé aux entiers frais du PRENEUR et sous sa seule responsabilité […]. L’ensemble des constructions, transformations ou agencements réalisés, de même que toutes améliorations, demeureront à la fin du bail propriété du BAILLEUR, sans indemnités » (pièce n°4 en demande, page 12).

Force est de constater que cette clause ne contrevient pas aux dispositions du code du tourisme susvisées dès lors qu’elle autorise expressément la locataire à faire réaliser les travaux listés à l’article L. 311-1 et qu’elle ne prévoit pas de remise des lieux dans leur état antérieur lors du départ de la preneuse conformément à l’article L. 311-4, étant observé que ce dernier article n’interdit aucunement aux parties de décider contractuellement que les travaux concernés feront accession à la bailleresse et deviendront sa propriété sans versement d’une indemnité au profit de la preneuse.

De plus, la clause intitulée « ARTICLE 4 – Charges et conditions » énonce pour sa part : « 4-4. Améliorations : Le PRENEUR supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité. Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit du BAILLEUR aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation ; ces travaux, s’ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR. Les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le PRENEUR, avec ou sans l’autorisation du BAILLEUR, ne donneront pas lieu de sa part à une quelconque indemnisation au profit du PRENEUR, le BAILLEUR se réservant la faculté d’exiger la remise en état des lieux, aux frais du PRENEUR. En toute hypothèse, le PRENEUR ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement. 4-5. Constructions : Le PRENEUR ne pourra édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans l’autorisation expresse et par écrit du BAILLEUR. En cas d’autorisation, les travaux auront lieu sous la surveillance de l’architecte du BAILLEUR dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR. Toute construction nouvelle qui serait faite par le PRENEUR, même avec l’autorisation du BAILLEUR, deviendra la propriété du BAILLEUR en fin de bail, sans indemnité » (pièce n°4 en demande, page 4).

Le tribunal relève que cette clause a une portée plus large que la précédente clause examinée dès lors qu’elle porte sur les constructions et travaux de transformation ou d’amélioration non expressément énumérés à l’article L. 311-1 du code du tourisme.

Cependant, il est établi que par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2011, les parties ont conclu un avenant au contrat de bail commercial dont le préambule précise explicitement que : « 2 – La Société GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT, désireuse de procéder à une restructuration complète de son établissement, a également manifesté son intérêt pour réaliser une extension de celui-ci en prenant à bail d’autres locaux commerciaux, anciennement à usage de garage automobile, dépendant du même ensemble immobilier appartenant à la Société [Adresse 8]. C’est dans ces conditions qu’en accord avec son BAILLEUR, le PRENEUR a déposé le 8 février 2011 une demande de permis de construire, demande qui, après réception par les services compétents de la Direction de l’Urbanisme de la Mairie de [Localité 9] d’un certain nombre de pièces complémentaires, a été accueillie favorablement ainsi qu’en atteste l’arrêté municipal pris le 21 juin 2011 annexé aux présentes. Il convient à cet égard de relever que l’ensemble des travaux d’équipement et d’amélioration projetés s’inscrivent dans le cadre des dispositions des articles L. 311-2 et suivants du Code du Tourisme » (pièce n°6 en demande, page 2), si bien que nonobstant qu’il ressorte des permis de construire n°PC 075 109 11 V 0005 et n°PC 075 109 11 V 0005 01 en date respectivement du 21 juin 2011 et du 8 novembre 2013 accordés par le maire de la ville de [Localité 9] que les travaux réalisés par la demanderesse ont porté sur la « surélévation d’un niveau du bâtiment sur cour en vue de l’extension de l’hôtel, création de passerelles de liaisons, végétalisations des toitures-terrasses, démolition de planchers en vue de la création de 2 patios, création de plancher au 1er niveau de sous-sol, […] suppression d’un ascenseur extérieur, remplacement de la verrière, ravalement des façades sur rue et cour et modification de la devanture à rez-de-chaussée sur rue (SHON créée : 469 m²) » ainsi que sur la « surélévation de 1 étage, suppression de la végétalisation de la toiture-terrasse, redistribution des locaux […]. Surface à démolir : 555 m². Surface créée : 555 m² » (pièces n°5 et n°8 en demande), c’est-à-dire sur des éléments non expressément listés par l’article L. 311-1 du code du tourisme, les parties ont néanmoins contractuellement prévu que ces travaux seraient assimilés à ceux énumérés à cet article.

Si la clause intitulée « 4-4. Améliorations » prévoit une faculté pour la bailleresse d’exiger la remise des lieux dans leur état antérieur lors du départ de la preneuse, si bien qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article L. 311-4 du code du tourisme, force est toutefois de constater que cette mention illicite peut être retirée de la clause sans lui faire perdre sa cohérence.

En effet, il y a lieu de relever qu’après retrait de la stipulation prohibée « le BAILLEUR se réservant la faculté d’exiger la remise en état des lieux, aux frais du PRENEUR », le reste de la clause énonçant que « Le PRENEUR supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité. Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit du BAILLEUR aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation ; ces travaux, s’ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR. Les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le PRENEUR, avec ou sans l’autorisation du BAILLEUR, ne donneront pas lieu de sa part à une quelconque indemnisation au profit du PRENEUR. En toute hypothèse, le PRENEUR ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement » conserve sa cohérence, étant rappelé comme précédemment indiqué que l’article L. 311-4 du code du tourisme n’interdit aucunement aux parties de décider contractuellement que les travaux concernés feront accession à la bailleresse et deviendront sa propriété sans versement d’une indemnité au profit de la preneuse, ce qui justifie que seule la stipulation susvisée soit déclarée réputée non écrite.

Enfin, il y a lieu de souligner que ces trois clauses, dont la clause intitulée « 4-4. Améliorations » expurgée de la mention illicite, ne portent nullement atteinte au droit de la locataire au renouvellement du bail ou à la perception d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, de sorte qu’elles ne contreviennent pas aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, étant observé qu’en l’occurrence, dans la mesure où par jugement contradictoire du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 décembre 2017 confirmé par arrêt irrévocable de la cour d’appel de Paris en date du 6 octobre 2021, le contrat de bail commercial a été résilié judiciairement à compter du 14 décembre 2017 (pièces n°11 et n°12 en demande), soit dès avant l’expiration de la période novennale, la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT ne peut se prévaloir d’aucun renouvellement du bail ni d’aucun droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Décision du 12 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04740 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWU4K

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que sur les trois clauses d’accession litigieuses, seule la stipulation « le BAILLEUR se réservant la faculté d’exiger la remise en état des lieux, aux frais du PRENEUR » figurant à la clause intitulée « 4-4. Améliorations » doit être déclarée réputée non écrite.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT de sa demande tendant à voir déclarer réputées non écrites les deux clauses intitulées « 4-5. Constructions » et « ARTICLE 10 – Autorisation de travaux », et de déclarer réputée non écrite la stipulation « le BAILLEUR se réservant la faculté d’exiger la remise en état des lieux, aux frais du PRENEUR » contenue dans la clause intitulée « 4-4. Améliorations » insérée au contrat de bail commercial en date du 2 juin 2010 énonçant que « Le PRENEUR supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité. Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit du BAILLEUR aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation ; ces travaux, s’ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR. Les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le PRENEUR, avec ou sans l’autorisation du BAILLEUR, ne donneront pas lieu de sa part à une quelconque indemnisation au profit du PRENEUR, le BAILLEUR se réservant la faculté d’exiger la remise en état des lieux, aux frais du PRENEUR. En toute hypothèse, le PRENEUR ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement ».

Sur la demande de remboursement du coût des travaux

Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, en l’absence de caractère d’ordre public de l’article 555 du code civil susvisé, les parties peuvent y déroger par une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire (Civ. 3, 3 octobre 1990 : pourvoi n°88-18415 ; Civ. 3, 10 novembre 1999 : pourvoi n°97-21942 ; Civ. 3, 2 octobre 2002 : pourvoi n°01-00002 ; Civ. 3, 17 décembre 2013 : pourvoi n°12-15916 ; Civ. 3, 5 novembre 2015 : pourvoi n°14-19820 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°15-12384); et que d’autre part, la résiliation anticipée du bail avant le terme contractuel initialement prévu entraîne l’accession au bailleur des aménagements réalisés par le preneur (Com., 24 juin 1997 : pourvoi n°95-13038 ; Com., 23 février 1999 : pourvoi n°96-18328 ; Civ. 3, 4 avril 2007 : pourvoi n°06-11154 ; Civ. 3, 19 mars 2008 : pourvoi n°07-10679).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, le contrat de bail commercial conclu entre la S.A.S. [Adresse 8] et la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT par acte sous signature privée en date du 2 juin 2010 stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 4 – Charges et conditions », que « 4-4. Améliorations : […] Les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le PRENEUR, avec ou sans l’autorisation du BAILLEUR, ne donneront pas lieu de sa part à une quelconque indemnisation au profit du PRENEUR […]. 4-5. Constructions : […] Toute construction nouvelle qui serait faite par le PRENEUR, même avec l’autorisation du BAILLEUR, deviendra la propriété du BAILLEUR en fin de bail, sans indemnité » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 10 – Autorisation de travaux », que « L’ensemble des constructions, transformations ou agencements réalisés, de même que toutes améliorations, demeureront à la fin du bail propriété du BAILLEUR, sans indemnités » (pièce n°4 en demande, pages 4 et 12).

Dès lors que par jugement contradictoire du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 décembre 2017 confirmé par arrêt irrévocable de la cour d’appel de Paris en date du 6 octobre 2021, le contrat de bail commercial a été résilié judiciairement à compter du 14 décembre 2017 pour manquement de la preneuse à ses obligations contractuelles (pièces n°11 et n°12 en demande), force est de constater que le bail a pris fin à cette dernière date, de sorte que les travaux, constructions et améliorations réalisés par la locataire sont devenus la propriété, par accession, de la bailleresse depuis le 15 décembre 2017 sans que celle-ci soit contractuellement tenue d’indemniser la demanderesse de ce chef, étant observé que comme le relève à juste titre la S.A.S. [Adresse 8], circonscrire les expressions « en fin de bail » et « à la fin du bail » figurant aux clauses susvisées à l’expiration du bail par la survenance du terme prévu au contrat, à l’exclusion de la terminaison du bail par l’effet d’une résiliation judiciaire, reviendrait à traiter plus défavorablement le preneur n’ayant commis aucun manquement contractuel, qui se verrait privé d’indemnisation à l’issue de la période novennale, que le preneur aux torts exclusifs duquel le contrat de bail commercial a été résilié judiciairement, qui pourrait solliciter une indemnisation malgré les manquements contractuels ayant justifié la résiliation anticipée du bail, ce qui ne saurait être admis.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les clauses d’accession litigieuses privent la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT de tout droit à indemnisation au titre des travaux réalisés et améliorations apportées aux locaux donnés à bail.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT de sa demande d’indemnisation formée à l’encontre de la S.A.S. [Adresse 8] en remboursement du coût des travaux, constructions et améliorations réalisés dans les locaux donnés à bail.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’expertise judiciaire

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est pas fait droit à l’indemnisation sollicitée par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire formée par la S.A.S. [Adresse 8], laquelle n’est présentée qu’à titre subsidiaire.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état

En vertu des dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, selon les dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

D’après les dispositions de l’article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°17-22130 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23269), mais que tenue d’évaluer le préjudice à la date à laquelle elle statue (Civ.3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-18033), la juridiction doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvois n°22-21272 et n°22-24502 et n°22-10298 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-21228).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 4 – Charges et conditions » insérée au contrat de bail commercial litigieux énonce : « 4-1. État des lieux […] Les parties conviennent de ne pas procéder à un état des lieux, le PRENEUR connaissant parfaitement l’immeuble donné à bail pour l’avoir visité à plusieurs reprises en vue des présentes » (pièce n°4 en demande, page 3), si bien que la locataire était censée restituer les locaux en bon état de réparations locatives.

Si la bailleresse prétend que « compte tenu de l’état dans lequel les locaux ont été laissés, la société FONCIÈRE COUR CARRÉE est bien fondée à solliciter la condamnation de la société GHLB à payer le coût des remises en état (pièce 26). Au regard des prétentions adverses, c’est a minima un montant de 5.000.000 € qui sera à débourser, sauf à parfaire dès que la concluante aura pu faire établir un devis » (page 12 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette allégation n’est étayée par aucun élément, la propriétaire ne produisant aux débats ni facture, ni devis susceptibles de démontrer l’existence de travaux de remise en état à entreprendre, étant au surplus observé qu’en tout état de cause, alors même que la locataire a restitué les lieux à la suite de son expulsion suivant procès-verbaux de reprise dressés contradictoirement par actes d’huissier de justice en date du 31 décembre 2022 (pièces n°16, n°17 et n°18 en demande, et n°26 en défense), il est établi que les locaux donnés à bail sont désormais exploités par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE, personne morale distincte de la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT, instituée suivant statuts constitutifs en date du 15 janvier 2023 publiés au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°96 A des 18 et 19 mai 2023 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 951.989.839, de sorte que la défenderesse échoue à rapporter la preuve tant de l’existence que de l’étendue du préjudice qu’elle invoque.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la remise en état des locaux.

Sur la demande en paiement du prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation

Aux termes des dispositions de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Décision du 12 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/04740 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWU4K

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, si la bailleresse allègue que « les locaux ne pourront pas être reloués dans l’état dans lequel ils ont été restitués. Ils seront immobilisés pendant toute la durée des travaux, soit a minima pendant une période d’un an. La concluante est donc bien fondée à solliciter également la condamnation de la société GHLB à lui payer la somme de 10.000.000 euros à ce titre » (page 13 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, étant observé que comme précédemment indiqué, alors même que la locataire a restitué les lieux à la suite de son expulsion suivant procès-verbaux de reprise dressés contradictoirement par actes d’huissier de justice en date du 31 décembre 2022 (pièces n°16, n°17 et n°18 en demande, et n°26 en défense), il est établi que les locaux donnés à bail sont désormais exploités par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE, personne morale distincte de la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT, instituée suivant statuts constitutifs en date du 15 janvier 2023 publiés au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°96 A des 18 et 19 mai 2023 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 951.989.839, si bien qu’il est démontré que la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE avait trouvé une nouvelle locataire dès avant la restitution des locaux, de sorte qu’aucun préjudice n’est démontré à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande reconventionnelle en paiement du prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

En vertu des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, selon les dispositions de l’article 1151 ancien du même code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Enfin, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, si la bailleresse indique être « bien fondée à solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 10.000.000 euros à titre de dommages et intérêts, la société GHLB ayant fait preuve de malveillance manifeste en restituant des locaux saccagés, inutilisables » (page 13 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette affirmation n’est étayée par aucun élément, dès lors que d’une part, comme précédemment indiqué, alors même que la locataire a restitué les lieux à la suite de son expulsion suivant procès-verbaux de reprise dressés contradictoirement par actes d’huissier de justice en date du 31 décembre 2022 (pièces n°16, n°17 et n°18 en demande, et n°26 en défense), il est établi que les locaux donnés à bail sont désormais exploités par la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE, personne morale distincte de la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT, instituée suivant statuts constitutifs en date du 15 janvier 2023 publiés au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°96 A des 18 et 19 mai 2023 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 951.989.839, si bien qu’il est démontré que les locaux étaient utilisables dès leur restitution, que d’autre part la malveillance invoquée n’est nullement caractérisée, et qu’enfin l’existence et l’étendue du préjudice allégué ne sont aucunement avérées.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. [Adresse 8] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT de sa demande tendant à voir déclarer réputées non écrites les clauses intitulées « 4-5. Constructions » et « ARTICLE 10 – Autorisation de travaux » insérées au contrat de bail commercial conclu avec la S.A.S. [Adresse 8] par acte sous signature privée en date du 2 juin 2010,

DÉCLARE réputée non écrite la stipulation « le BAILLEUR se réservant la faculté d’exiger la remise en état des lieux, aux frais du PRENEUR » contenue dans la clause intitulée « 4-4. Améliorations » insérée au contrat de bail commercial conclu avec la S.A.S. FONCIÈRE COUR CARRÉE par acte sous signature privée en date du 2 juin 2010 énonçant que « Le PRENEUR supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité. Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit du BAILLEUR aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation ; ces travaux, s’ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR. Les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le PRENEUR, avec ou sans l’autorisation du BAILLEUR, ne donneront pas lieu de sa part à une quelconque indemnisation au profit du PRENEUR, le BAILLEUR se réservant la faculté d’exiger la remise en état des lieux, aux frais du PRENEUR. En toute hypothèse, le PRENEUR ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement »,

DÉBOUTE la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT de sa demande d’indemnisation formée à l’encontre de la S.A.S. [Adresse 8] en remboursement du coût des travaux, constructions et améliorations réalisés dans les locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.A.S. FONCIÈRE COUR CARRÉE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT au titre de la remise en état des locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande reconventionnelle en paiement du prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation des locaux formée à l’encontre de la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT,

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 8] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT à payer à la S.A.S. [Adresse 8] la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. GRAND HÔTEL LAFAYETTE BUFFAULT aux dépens,

AUTORISE Maître Christophe DENIZOT à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 12 Novembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA