N° RG 25/00127 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWRZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00127 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWRZ

LE VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [Y], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 2]

Comparant

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 20 Février 2025

Première audience : 22 Mai 2025

DÉBATS

Audience publique du 22 Mai 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00127 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWRZ

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société SAGIM devenue LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [E] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 20 novembre 2021 à effet du 3 décembre 2021, pour un loyer mensuel de 405,10€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGISSIA a fait signifier le 16 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société LOGISSIA a ensuite fait assigner Monsieur [E] [M] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 novembre 2024,être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [M],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [E] [M],condamner Monsieur [E] [M] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 1.872,50€, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Monsieur [E] [M] au paiement de la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience, la société LOGISSIA, dûment représentée par Monsieur [Y] muni d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.639,44€, montant arrêté au 22 mai 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025. La société LOGISSIA ne s’est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [M] est présent. Il indique qu’il travaille en CDI, qu’il perçoit 1.600€ de ressources mensuelles et qu’il a deux enfants à charge. Il reconnaît la dette. Il souhaite rester dans le logement et sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement, proposant de payer 40€ par mois en plus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

Le bail conclu le 20 novembre 2021 à effet du 3 décembre 2021 contient une clause résolutoire (paragraphe « La résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.688,70€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2024, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’appliquant.

Le fait que le locataire justifie avoir déposé un dossier de surendettement le 8 avril 2025 ne fait pas obstacle à la possibilité, pour le bailleur, de demander l’expulsion du locataire, la décision de recevabilité à la procédure de surendettement survenant après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 16 septembre 2024 étant sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La société LOGISSIA produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [M] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.639,44€ à la date du 22 mai 2025, incluant le loyer du mois d’avril 2025.

Lors l’audience, Monsieur [E] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

De sorte qu’il sera condamné à verser à la société LOGISSIA cette somme de 1.639,44€.

Sur les délais de paiement :

Par ailleurs, l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte des éléments du dossier et des débats que le locataire travaille en CDI, qu’il perçoit 1.600€ de ressources mensuelles et qu’il a deux enfants à charge. Il a effectué des versements en mars 2025 et en avril 2025. Il reconnaît la dette. Il souhaite rester dans le logement et sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement, proposant de payer 40€ par mois en plus du loyer courant.

La société LOGISSIA ne s’est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire et à ce que des délais lui soient accordés.

Dans ces conditions, compte tenu du fait que le locataire a repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience, du fait qu’il est en situation de régler sa dette locative et que le bailleur ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire, il convient d’autoriser Monsieur [E] [M] à se maintenir dans le logement en lui octroyant des délais de paiement de sa dette, selon des modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [E] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de rejeter la demande formulée par la société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2021 à effet du 3 décembre 2021, entre la société LOGISSIA d’une part et Monsieur [E] [M] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] à verser à la société LOGISSIA la somme de 1.639,44€ (décompte arrêté au 22 avril 2025, incluant le mois d’avril 2025) ;

AUTORISE Monsieur [E] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGISSIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [M] soit condamné à verser à la société LOGISSIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE la société LOGISSIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge du Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE