TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 10 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01295 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CSQJ

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. DANIELLE FAUSTINE CYPRIEN DFC

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, avocats au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [G] [H]

née le 30 Septembre 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Euria THOMASIAN de la SELARL EURI JURIS, avocats au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 08 Septembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2015, la SCI DFC a consenti à Madame [G] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] [Localité 5] contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 580,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges d’un montant de 38,75 €. Il était versé un dépôt de garantie d’un montant de 580,00 €.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Il était délivré trois commandements successifs.

Le 10 février 2022, Madame [H] donnait congé pour le 10 avril 2022.

Le 1er mars 2022, la SCI DFC rappelait à sa locataire que, compte tenu du délai de préavis de trois mois, la date de congé était au 22 mai 2022.

Le 31 mai 2022, Madame [H] déposait les clefs chez le Commissaire de Justice sans que l’état des lieux de sortie ait été réalisé.

Le 14 juin 2022, la SCI DFC déposait une requête en injonction de payer demandant la condamnation de sa locataire à lui payer la somme de 6.575,62 € au titre des loyers et charges.

Le 21 juin 2022, Monsieur le Juge des Contentieux de la Protection rendait une ordonnance rejetant la requête.

Le 17 septembre 2024, la SCI DFC assignait Madame [H] en paiement de la somme de 6.575,62 € avec intérêts au 22 mai 2022, plus celles de 18,75 € et 1.315,12 € au titre de la clause pénale, plus celle de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer.

Dans le dernier état de ses conclusions, la SCI DFC demande le rejet du moyen d’irrecevabilité tirée de la prescription d’une partie de la dette, la condamnation de Madame [H] à lui payer la somme de 6.575,62 € avec intérêts au taux légal à compter de chacun des versements mensuels qui aurait dû être effectué pour les loyers et charges arrêtés au 22 mai 2022, plus celles de 18,75 € et 1.315,12 € au titre de la clause pénale, plus celle de 1.500,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer.

En réponse, Madame [H] soulève la prescription pour toutes les demandes antérieures au 10 septembre 2021. Elle demande le rejet de toutes les demandes adverses, la condamnation de la SCI DFC à lui régler la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices, la compensation légales des créances réciproques, la condamnation de la SCI DFC à lui payer la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 8 septembre 2025, la SCI DFC, représentée par son conseil, rappelle qu’il existe une dette de loyer, qu’il y a eu une première procédure en 2019 qui a été abandonnée et que Madame [H] n’a pas donné sa nouvelle adresse à la suite de son départ des lieux loués ; elle soutient que la procédure d’injonction de payer a interrompu le délai de prescription, que la dette étant répartie sur les années 2019 à 2022 et concerne tant les loyers que les charges d’ordures ménagères, d’électricité dans les parties communes, d’eau et de ménage dans les parties communes, qu’il n’y a aucun fondement à la demande de dommages et intérêts. Elle s’en rapporte à ses écritures pour le surplus et dépose son dossier.

Madame [H], représentée, soulève la prescription partielle de la dette locative; elle soutient qu’il n’y a aucun décompte de la créance de la SCI et aucun justificatif de la réalité des sommes réclamées et l’illégalité de la clause pénale ; elle sollicite la délivrance des quittances de loyer depuis 2018 sous astreinte ; elle soutient que ce défaut de délivrance des quittances lui a causé un préjudice, son dossier ayant été bloqué au niveau de la CAF. Elle s’en rapporte à ses écritures pour le surplus et dépose son dossier.

A l’issue des débats, l’affaire est clôturée et mise en délibéré au 10 novembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la prescription :

Il résulte de l’application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Madame [H] soulève la prescription partielle de la créance de la SCI DFC soutenant qu’aucun acte interruptif de prescription ne serait intervenu depuis son départ des lieux loués jusqu’à la date de son assignation, le 17 septembre 2024.

La SCI DFC conclut quant à elle que la procédure d’injonction de payer a eu pour effet d’interrompre le délai triennale. Par ailleurs, elle soutient la faute de sa locataire qui ne lui aurait pas communiqué sa nouvelle adresse.

Il est de jurisprudence constante que seul l’acte de signification de l’ordonnance portant injonction de paiement est susceptible de faire courir le moindre délai. Il n’est pas contesté que l’ordonnance rendue le 21 juin 2022 n’étant pas favorable à la créancière n’a pas fait l’objet d’une quelconque signification. En conséquence, il sera jugé qu’il n’existe aucun acte interruptif de prescription réalisé par la bailleresse depuis le départ de sa locataire.

Par ailleurs, c’est de façon inopérante que la SCI DFC soulève le fait qu’elle aurait été dans l’impossibilité d’exercer la moindre action en justice tant qu’elle n’avait pas connaissance de l’adresse actuelle de Madame [H]. Comme le fait justement observé cette dernière, il résulte des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile que la seule obligation prévue par ce texte pour le demandeur est l’obligation de faire citer son adversaire à la dernière adresse connue. Donc, peu importe que Madame [H] n’aurait pas donné sa nouvelle adresse lors de son départ des lieux loués, ce fait n’étant pas de nature d’empêcher la SCI DFC de valablement l’assigner à l’adresse de la location, dernière adresse connue de sa part.

Il convient donc de déclarer prescrite toute créance née antérieurement au 17 septembre 2021.

Sur la dette locative :

En premier lieu, la SCI DFC poursuit le règlement d’une dette de loyers de 3.082,10€ pour l’année 2022 et de 1.226,98 € pour l’année 2021, la créance étant limitée aux quatre derniers mois de l’année. Cependant, il sera observé que le montant porté sur le décompte de la SCI DFC est erroné. En effet, la dernière revalorisation du loyer est intervenue le 1er août 2021 avec un indice d’origine fixé contractuellement à 125,19 (indice IRL 1er trimestre 2015) et un indice du 1er trimestre 2021 à 130,69. Il s’ensuit que le loyer entre le 1er septembre 2021 et le 31 mai 2022 était de 605,48 € (580,00 € x 130,69 / 125,19 ). La dette de loyers est donc de 4 238,36 € ( 605,48 € x 7 ), les reliquats pour les mois d’octobre et septembre 2021 étant absorbés par le trop-perçu de loyer pour ces mêmes mois. Il sera rappelé que le juge ne peut statuer ultra petita sur les trop perçus de loyer, aucune demande n’étant formulée à ce titre.

En second lieu, la SCI DFC demande paiement de la somme de 609,00 € pour l’année 2022 au titre de l’année 2021 et de 577,35 € pour l’année 2021. Madame [H] s’oppose à cette demande soutenant qu’il n’est pas justifié de son calcul. Il sera rappelé que pour être recouvrable une créance doit être certaine, liquide et exigible. Force est de constater que la SCI DFC ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère certain de sa créance au titre des charges dans la mesure où si elle fournit des factures, ainsi que ses avis de taxe foncière, elle ne justifie en rien du caractère contractuel de leur répartition au prorata de l’occupation des lieux par Madame [H], ni d’un quelconque calcul à l’audience. Sa demande sera donc rejetée en l’état.

En dernier lieu, la SCI DFC demande paiement des sommes de 18,75 € et 1.315,12 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail. Madame [H] s’oppose à cette demande, soutenant l’illégalité d’une telle clause. Il résulte des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet que toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble est réputée non écrite, étant rappelé que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre publique et qu’il ne peut donc pas y être dérogé. En conséquence, la demande présentée par la bailleresse en paiement d’une clause pénale sera rejetée en l’absence de base légale.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [H] :

En premier lieu, Madame [H] sollicite à la barre du tribunal la délivrance sous astreinte des quittances loyers depuis l’année 2018, étant observé que cette demande, déjà présente dans les motifs de ses conclusions, ne figurait pas dans le dispositif desdites écritures.

Sa demande est toutefois recevable, la procédure devant le juge des contentieux de la protection étant orale. La SCI DFC s’insurge contre une telle demande tenant le non-paiement des loyers.

Il convient de constater que la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique tant au bailleur qu’à son locataire, ladite loi étant d’ordre publique en application de son article 2, ce qui implique que le juge peut soulever d’office cette prescription. Ainsi, Madame [H] ne peut réclamer les quittances de loyer que des mois de septembre et octobre 2021, les loyers postérieurs n’ayant pas été réglés et sa demande pour les loyers antérieurs étant prescrite. La SCI DFC sera donc condamnée en application de l’article 21 de cette même loi qui lui en fait obligation à remettre sous astreinte de 10,00 € par jour de retard passé un délai de deux mois après signification de la décision, les deux quittances visées.

En second lieu, Madame [H] demande toujours oralement paiement de la somme de 5.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier en raison de la faute de sa bailleresse pour la non remise des quittances de loyer et de 10.000,00 € au titre de son préjudice de jouissance. Elle soutient qu’en l’absence de production desdites quittances, son dossier auprès de la CAF pour l’obtention de l’ALF n’a pu être étudié faute de l’attestation que devait fournir sa bailleresse et elle produit en ce sens un échange de courriels intervenu entre le 19 et 20 février 2019 et le 30 septembre et le 2 octobre 2024. Par ailleurs, elle fait état d’un incendie qui serait intervenu dans le logement en raison d’une défectuosité de l’installation électrique, d’un stress et de la chute de la porte d’entrée de l’immeuble pour justifier son préjudice de jouissance. A ce titre, elle produit deux photos montrant l’une la porte posée contre le mur dans l’entrée et l’autre celle-ci remise en place avec un étai. La SCI DFC soutient pour sa part qu’elle a toujours rempli les documents transmis par la CAF et qu’elle n’a jamais reçu de demande en ce sens de sa locataire et que le préjudice de jouissance de Madame [H] est totalement injustifié.

En premier lieu, il convient d’observer que la demande de réparation du préjudice financier est recevable, la difficulté relative à la non délivrance des quittances de loyer étant persistante à la date à laquelle Madame [H] a quitté le logement. Pour autant, la prescription doit s’appliquer mois après mois, étant observé qu’il ressort des courriels produits que Madame [H] était parfaitement au courant de la difficulté depuis au moins l’année 2019. Ainsi, sa demande ne sera appréciée que pour les mois de septembre et octobre 2021 non prescrits et réglés. Contrairement à ce que soutient la SCI DFC, il résulte expressément des courriels de la CAF que le défaut de calcul et de paiement de l’ALF est de la seule responsabilité de celle-ci. Ainsi, le courriel du 20 février 2019 mentionne: « car le bailleur ne fournit pas l’attestation de loyer. » et celui du 2 octobre 2014 : « faute d’attestation du bailleur. », la demande de pièce ayant été formalisé par l’organisme social et la SCI ne peut se retrancher derrière un prétendu non-paiement des loyers puisqu’il résulte des tableaux qu’elle a établi que le loyer a été entièrement réglé pour les années 2019, 2020 et 2021 jusqu’au mois d’octobre 2021. Il est donc établi que cette dernière a commis une faute laquelle a eu une conséquence pécuniaire pour sa locataire. Pour autant, il convient de constater que le courriel du 20 février 2019 mentionne une AFL pour le mois de décembre 2017 d’un montant de 120,00 €. Par ailleurs, le défaut de remise de l’attestation ne crée que la perte d’une chance pour Madame [H] d’obtenir ladite allocation, le même courriel mentionnant expressément qu’il ne s’agit pas d’un droit acquis : « En fait, vous avez un droit » potentiel « à l’ALF. » Par conséquent, son préjudice financier sera réparé à hauteur de la somme de 200,00€ pour les deux mois concernés, la SCI DFC étant condamnée à payer cette somme.

En second lieu, il convient de constater que Madame [H] ne produit aucune pièce probante pour établir son préjudice de jouissance. Il n’est produit aucune pièce relative au départ de feu qu’elle invoque ni sur la vétusté de l’installation électrique. Elle ne peut pas plus invoquer un stress relatif au litige qui l’oppose à sa bailleresse alors même que celle-ci produit trois commandements de payer rapportant la preuve qu’il existait un défaut d’exécution concernant l’obligation de sa locataire pour le paiement du loyer, nul ne pouvant plaider sa propre turpitude. Enfin, il n’est pas démontré que le fait que la porte d’entrée de l’immeuble ait été démontée résulterait d’un défaut d’entretien de la bailleresse, pas plus que du prétendu préjudice subi par la défenderesse. Par conséquent, Madame [H] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, elles supporteront chacune la charge de leurs dépens.

Pour le même motif d’équité, il convient de débouter chacune des parties de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement par défaut, rendu en dernier ressort ;

Vu l’article 7-1 de la loi du 7 juillet 1989, déclare prescrites toutes demandes présentées par les parties pour la période antérieure au 17 septembre 2021.

En conséquence,

FIXE la créance locative de la SCI DFC à la somme de 4 238,36 €, sous réserve de la déduction du montant du dépôt de garantie.

FIXE la créance au titre du préjudice financier de Madame [G] [H] à la somme de 200,00 €.

PRONONCE la compensation légale des créances réciproques.

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer en deniers ou quittance à la SCI DFC la somme de 4.038,36 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la déduction du dépôt de garantie.

REJETTE toute autre demande.

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT