TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 08 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01324 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CSSK

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [O] [Z]

né le 07 Juillet 1975 à [Localité 6]

de nationalité FRANCAISE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Christophe MOURIER, avocat au barreau d’Alès

DÉFENDEUR :

S.C.I. DO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Coralie CHEVALLEY, avocate au barreau d’Alès

Les débats ont eu lieu en audience publique le 28 Mai 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le huit Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 17 mai 2019, la SCI DO donnait à bail à Monsieur [L] [Z] un appartement située [Adresse 3].

Le 23 mai 2019, l’état des lieux d’entrée était établi contradictoirement.

Le 9 mai 2023, la SCI DO entreprenait des travaux sur la toiture légère surplombant une cour terrasse intérieure à l’immeuble.

Le 2 septembre 2024, Monsieur [Z] assignait la SCI DO afin d’obtenir sa condamnation à faire procéder au remplacement de l’évier de la cuisine, du meuble bas de la cuisine et du lavabo de la salle de bain sous astreinte, à retirer la toiture en tôles métalliques et de remettre en place une toiture en plaques translucides sous astreinte, de faire installer sur la porte fenêtre de la terrasse de l’appartement qu’elle lui loue deux cadenas sous astreinte, à lui payer la somme de 6.000,00 € en réparation de son trouble de jouissance, plus celle de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la SCI DO demande le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [Z] ; reconventionnellement, la constatation de l’occupation abusive de la terrasse et du local technique par son locataire, sa condamnation à libérer les lieux sous astreinte et à lui verser la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’occupation abusive, plus celle de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 28 mai 2025, les parties représentées s’en rapportent à leurs écritures et déposent leur dossier.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur les demandes principales :

Il résulte des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et, qu’en conséquence, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Il résulte par ailleurs de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public et qui s’applique au contrat de bail signé entre les parties que le bailleur a pour principale obligation de remettre à son locataire un logement en bon état locatif et exempt de toute cause de non décence des lieux loués.

En premier lieu, Monsieur [Z] demande la condamnation de sa bailleresse à faire procéder au remplacement de l’évier de la cuisine, du meuble bas de la cuisine et du lavabo de la salle de bain sous astreinte soutenant que ceux-ci sont en très mauvais état nécessitant leur remplacement. Il en veut pour preuve les mentions figurant dans l’état des lieux d’entrée sur ces biens d’équipement.

La SCI DO soutient pour sa part que Monsieur [Z] ne donne aucun fondement juridique à sa demande, que les désordres constatés dans l’état des lieux d’entrée sont connus et acceptés par son locataire depuis son établissement, qu’elle n’a aucune obligation à pourvoir à leur remplacement.

L’état des lieux d’entrée mentionne concernant l’évier que celui-ci est détérioré à savoir qu’il présente des tâches, qu’il est ébréché et sale avec ce constat qu’il n’est pas fixé au mur mais simplement posé sur son meuble, mais qu’il est fonctionnel ; concernant le sous meuble en question qu’il est détérioré, mais qu’il est fonctionnel ; concernant le lavabo dans la salle d’eau, qu’il est détérioré en ce qu’il est fendu, mais qu’il est fonctionnel. Annexées à cet état des lieux, des photographies montrent les diverses pièces du logement et leurs équipements.

Les photographies des biens incriminés ne montrent rien d’alarmant, l’évier et le lavabo blancs tous les deux, malgré ce qui est écrit dans l’état des lieux d’entrée , apparaissant en bon état et capables de remplir leur fonction. Seul le meuble sous évier semble détérioré en ce qu’il y avait une tablette qui a été déposée. Pour autant, il est entier avec des portes battantes en bon état. D’ailleurs, Monsieur [Z], qui occupe les lieux depuis six années, ne démontre en rien qu’il ne peut utiliser ces éléments d’équipements ni qu’il ait demandé leur remplacement avant le présent litige preuve de la fonctionnalité avérée de ceux-ci. Il ne démontre en rien que la bailleresse aurait manqué à ses obligations, ni la nécessité de pourvoir au remplacement de ceux-ci. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

En second lieu, Monsieur [Z] demande la condamnation de la SCI DO à remettre les lieux loués en l’état antérieur aux travaux qu’elle a entrepris. Il explique que celle-ci a procédé au changement de la toiture qui surplombe la cour terrasse intérieure, que ces travaux ont eu pour conséquence une perte de luminosité dans une des chambres et dans la cuisine, ce qui lui cause un préjudice.

En réponse, la SCI DO soutient que les travaux qu’elle a entrepris étaient nécessaires compte tenu de l’état de la toiture auparavant ; que s’agissant de travaux sur les parties communes, elle n’avait pas à demander l’autorisation à son locataire et que les travaux n’auraient en rien modifié la luminosité de l’appartement et qu’il n’en résulterait aucun préjudice rapporté pour son locataire.

Le contrat de bail est un contra synallagmatique où le consentement de chacune des parties est primordial. En particulier, les caractéristiques du logement proposé à la location font l’objet d’une attention particulière de la part du futur locataire avant de faire son choix entre plusieurs biens qui lui sont proposés. Ainsi, la luminosité des pièces fait partie des critères de choix essentiels. Aussi, le propriétaire bailleur qui a l’obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 durant la totalité d’exécution du contrat de bail ne peut modifier sans l’accord de son locataire une des caractéristiques déterminantes du choix de celui-ci concernant le bien donné à bail. Si Monsieur [Z] ne pouvait en rien s’opposer aux travaux exécutés par sa bailleresse, encore faudrait-il que lesdits travaux ne portent pas atteinte à la jouissance paisible des lieux. Ainsi, si la SCI DO se devait de changer la toiture endommagée, elle devait la remplacer avec des matériaux de caractéristique identique. En occultant partiellement l’entrée de lumière dans cette cour fermée, la SCI DO a nécessairement porté atteinte à la jouissance paisible des lieux loués en privant les pièces donnant sur celle-ci d’une bonne partie de l’apport de lumière naturelle comme le montre la photographie jointe à la procédure.

En conséquence, la SCI DO sera condamnée à reprendre les travaux de rénovation de la cour intérieure en posant en toiture un matériau apte à laisser passer la lumière du jour, ce sous astreinte.

En troisième lieu, Monsieur [Z] demande que soit remis sous astreinte des cadenas sur la porte donnant accès à la terrasse. Il soutient que la SCI DO a détruit ceux qu’il avait posés.

En réponse, la SCI DO soutient sans être contredite par son locataire que les ouvriers chargés des travaux avaient été obligés de les casser n’ayant pas les clefs pour les ouvrir, Monsieur [Z] s’opposant à l’exécution des travaux. Pour autant, elle ne justifie pas en avoir remis de nouveau. Elle devra le faire une fois que Monsieur [Z] aura libérer la terrasse.

Enfin, Monsieur [Z] demande la condamnation de la SCI DO à lui payer la somme de 6.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Il a déjà été statué sur le trouble locatif entrainé par les travaux effectués par la bailleresse. Le préjudice est bien constitué. Il est certain et sa réparation exigible. S’agissant d’une demande de condamnation à des dommages et intérêts, elle est nécessairement forfaitaire relevant du seul pouvoir discrétionnaire du juge.

Il sera donc fait droit à la demande, la SCI DO étant condamnée à payer à Monsieur [Z] la somme de 1000,00 € à ce titre, cette dernière ne pouvant sérieusement ignorer que les travaux entrepris porteraient préjudice à son locataire.

Sur les demandes reconventionnelles :

Reconventionnellement, la SCI DO demande que Monsieur [Z] soit condamné à libérer sous astreinte la terrasse qu’il occupe de manière illégale dans la mesure que cette dernière ne fait pas partie du logement à bail.

Monsieur [Z] soutient pour sa part qu’il s’agit d’une partie privative et en veut pour preuve le contrat de bail.

C’est en vain que le juge a recherché dans le contrat une quelconque clause mentionnant la terrasse comme étant à usage privatif pour le logement donné à bail. En page 2 du contrat, il y est mentionné que le logement a une surface habitable de 72 m² et trois pièces habitables. La case « terrasse » n’est pas cochée dans la partie « autres parties du logement », pas plus que n’est visé la terrasse dans le paragraphe relatif aux locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire.

En conséquence, Monsieur [Z] qui, loin de nier cet état de fait, revendique cette appropriation pour soutenir une voie de fait imaginaire de son bailleur qui se serait introduit « chez lui » sans son autorisation, sera condamné à libérer les lieux sous astreinte.

Il en sera de même pour le local technique pour exactement le même motif, ce dernier n’étant pas mentionné dans le contrat de bail qui fait la loi entre les parties.

Enfin, la SCI DO demande la condamnation de Monsieur [Z] à lui payer la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’occupation abusive de ces deux locaux.

Pour autant, la SCI DO ne justifie en rien le préjudice qu’elle prétend avoir subi. Il sera observé qu’aucune demande amiable n’a été présentée avant la présente procédure et que Monsieur [Z] occupe son logement depuis maintenant six ans. La demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Chaque partie étant par ses agissements responsable de la présente procédure, elles conserveront la charge de leurs propres dépens.

Pour le même motif, il paraît équitable de rejeter les demandes formulées au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu les articles 1103 et 1353 du code civil. Vu l’article 9 du code de procédure civile.

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Condamne Monsieur [L] [Z] à libérer la terrasse et le local de tous les objets qui les encombrent dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte provisoire de 50,00 € par jour de retard pendant un délai de deux mois. Après quoi, il devra à nouveau être statué sur l’astreinte.

Condamne la SCI DO, dans les deux mois de la lettre recommandée adressée par son locataire l’informant de la libération effective et totale de la terrasse et du local technique, à procéder au remplacement de la toiture posée sur la terrasse par une toiture apte à laisser passer la lumière du soleil et à sécuriser par tout moyen la porte donnant accès à cette terrasse afin d’interdire toute intrusion, puis sous astreinte provisoire de 50,00 € par jour de retard pendant un délai de deux mois. Après quoi, il devra à nouveau être statué sur l’astreinte.

Condamne la SCI DO à payer à Monsieur [L] [Z] la somme de 1.000,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Rejette toute autre demande.

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5], les jour, mois et an que dessus.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT