TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 9]

N° RG 25/00447 – N° Portalis DB26-W-B7J-ILAC

Minute n° :

JUGEMENT

DU

28 Novembre 2025

[N] [V]

C/

[U] [X], [F] [O], [G] [M]

Expédition délivrée le 28.11.25

— M^e Amandine GAUBOUR

— M^e Jean-charles HOMEHR,

Exécutoire délivrée le 28.11.25

— M^e Amandine GAUBOUR

— M^e Jean-charles HOMEHR,

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 13 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [V]

né le 30 Avril 1960 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Amandine GAUBOUR, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-charles HOMEHR, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [F] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-charles HOMEHR, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [G] [M]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 14 mai 2017, Monsieur [N] [V] a donné à bail à Monsieur [W] [X], Madame [U] [X] et Monsieur [F] [O] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 690 euros et 10 euros de taxe au titre des ordures ménagères.

Par acte séparé du 13 mai 2017, Monsieur [G] [M] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires.

Monsieur [W] [X] a mis fin à sa location depuis le 1er juin 2020 et un avenant au contrat de bail a été régularisé le 2 juin 2020.

Par ordonnance de référé en date du 17 juin 2024, le tribunal judiciaire a ordonné une mesure d’expertise à la demande des locataires afin d’examiner l’état de l’isolation du logement et de déterminer l’existence d’un trouble de jouissance.

L’expert a rendu son rapport le 25 février 2025.

Les locataires ont préalablement donné congé au bailleur par courrier du 1er décembre 2024 fixant le terme du contrat au 16 décembre suivant.

Par assignation des 4 et 11 avril 2025, Monsieur [N] [V] a attrait Madame [U] [X], Monsieur [F] [O] et Monsieur [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] aux fins de condamnation paiement de l’arriéré de loyer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle Monsieur [G] [M] n’a pas comparu.

Monsieur [N] [V] sollicitant le bénéfice de ses écritures, demande au juge de :

– débouter Madame [U] [X] et Monsieur [F] [O] de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 5930 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 3 mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date de la mise en demeure,

– condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [N] [V] fait valoir que les locataires ne justifient aucune cause de réduction du délai de préavis et que l’expertise a mis en évidence une absence indécence du logement, les désordres invoqués par les locataires résultant de l’usage du bien.

Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par les locataires en précisant que ces derniers n’ont pas respecté l’échéancier qu’ils avaient eux-mêmes proposés.

Madame [U] [X] et Monsieur [F] [O], se rapportant à leurs écritures demande au juge de :

– à titre principal, débouter Monsieur [N] [V] de ses demandes et le condamner à leur verser la somme de 24 840 euros,

– subsidiairement, réduire la dette à de plus justes proportions et leur accorder un délai de 36 mois pour solder la dette,

– en tout état de cause condamner le demandeur aux dépens dont les frais d’expertise et au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande en paiement, les locataires font valoir que l’expertise a mis en évidence une absence de ventilation du logement qui constitue un critère de décence. Ils font valoir que dans ce cadre, les locataires sont en droit de suspendre l’exécution de leurs obligations en paiement et qu’ils peuvent réclamer le remboursement des loyers exposés.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

Sur l’indécence du logement

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 11] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 11] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En l’espèce, bien que qualifiant le logement de non indécent, l’expertise a mis en évidence une absence de ventilation mécanique dans le logement. La seule ventilation existente se trouve dans la salle de bains mais celle-ci a été obstruée par les locataires.

Si un critère de décence du logement n’est pas rempli, celui-ci ne saurait justifier la suspension intégrale du paiement des loyers à l’initiative des locataires. Ces derniers bouchant par ailleurs la seule source de ventilation de l’immeuble, l’absence d’une ventilation conforme aux dispositions précitées ne saurait justifier une réduction du loyer supérieure à 30 euros par mois, soit une somme de 1.080 euros.

Monsieur [N] [V] sera donc condamné à payer aux locataires la somme de 1.080 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, le congé des locataires a été réceptionné par le bailleur le 3 décembre 2024. Il n’est justifié d’aucune cause de réduction du préavis. Celui-ci est donc de trois mois et le bail a pris fin le 3 mars 2025.

Ainsi, Monsieur [N] [V] est bien fondé à solliciter la condamnation des locataires au paiement de la somme de 5.930 euros correspondant aux loyers dûs jusqu’au 3 mars 2025.

Monsieur [G] [M] ne conteste pas son engagement de caution.

Monsieur [F] [O], Madame [U] [X] et Monsieur [G] [M] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 5.930 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 3.883 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1345-3 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le délai de trente six mois de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce, celui-ci étant destiné à permettre le maintien des locataires sans le logement.

En l’espèce, les locataires ne formulent aucune proposition concrète de règlement de leur dette. Ils ne justifient pas de leur capacité à s’acquitter d’une somme mensuelle de 247 euros dès lors qu’ils n’ont pas été en mesure de régler la somme de 50 euros qu’ils avaient initialement proposé au bailleur.

Leur demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Chaque partie succombe partiellement à ses demandes. Les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront toutefois supportés par les défendeurs, quant bien même un critère d’indécence est mis en évidence par l’expert, au regard de la mauvaise foi patente des locataires, qui se plaignant de l’indécence du logement, ont pourtant fait obstruction aux travaux, obstrué la seule ventilation du logement, retiré le détecteur de fumée et mensongèrement affirmé ne pas avoir reçu le DPE en 2023.

Monsieur [N] [V] ayant été contraint d’exposer des frais pour assurer sa défense tant dans le cadre de la présente instance, que dans le cadre de la mesure d’expertise témoignant de l’excès des locataires dans leur présentation de la situation, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [F] [O], Madame [U] [X] et Monsieur [G] [M] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de de 5.930 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 3.883 euros et à compter de l’assignation du 4 avril 2025 pour le surplus,

Condamne Monsieur [N] [V] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [U] [X] la somme de 1.080 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute Monsieur [F] [O] et Madame [U] [X] de leur demande de délais de paiement,

Condamne in solidum Monsieur [F] [O], Madame [U] [X] et Monsieur [G] [M] en ce compris les frais d’expertise,

Condamne in solidum Monsieur [F] [O], Madame [U] [X] et Monsieur [G] [M] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

La Greffière La Présidente