MINUTE N°25/03412

DOSSIER N° RG 25/01416 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NIEP

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SA MATMUT

66, rue de Sotteville

76100 ROUEN

Représentant : M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [T] [W] et Mme [P] [W]

592 rue Vert Buisson

76160 SAINT LEGER DU BOURG DENIS

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 octobre 2020, la SA MATMUT a donné à bail à Monsieur [T] [M] et Madame [P] [W] un appartement situé 17 rue Ampère à LE PETIT QUEVILLY (76140) ainsi que deux places de parking n°9001 et 9002 et une cave numéro 6007, pour un loyer mensuel de 753 euros outre une avance sur charges de 85 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 753 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 3 octobre 2020.

Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] ont quitté les lieux loués et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 22 septembre 2022.

Par assignation en date du 1er et 5 août 2025, la SA MATMUT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il :

— condamne solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] à lui payer la somme de 3.323,22 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés ;

— condamne solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des réparations locatives ;

— condamne solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance et manquement du locataire ;

— condamne solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] au paiement d’une somme de 973 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA MATMUT fait valoir que Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] ont quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondé à solliciter le paiement.

Elle ajoute que Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] ont causé des dégradations locatives dont ils doivent répondre.

Elle sollicite également d’être indemnisée du préjudice subi du fait de la carence de ses locataires, arguant que les travaux réalisés pour permettre de louer le bien constitue un trouble de jouissance ainsi qu’une perte de loyers.

A l’audience du 6 octobre 2025, la SA MATMUT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Cités selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

Aux termes des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 24 mars 2025, Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] demeurent redevables de la somme de 4.823,22 au titre des loyers et charges impayés.

Cependant, cette somme comprend le montant des réparations locatives à hauteur de 1.500 euros qui seront examinées ultérieurement. Il y a lieu de déduire de l’arriéré locatif la somme de 1.500 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] à payer à la SA MATMUT, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 3.323,22 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 753 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, la SA MATMUT verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 3 octobre 2020, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 22 septembre 2022.

L’analyse comparative de ces documents démontre les éléments suivants :

S’agissant de la boite aux lettres

L’état des lieux de sortie mentionne que la la boite aux lettres est en mauvais état, alors même qu’elle avait été donnée en bon état, et notamment que la porte est enfoncée.

Dès lors, que les locataires ne font valoir aucun argument selon lequel cela ne serait pas de leur fait, il y a lieu de les condamner au remplacement de la boîte aux lettres qui peut être estimé à 13,37 euros.

S’agissant de l’entrée

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que les murs de l’entrée étaient déjà à l’état d’usage, de telle sorte que Monsieur et Madame [W] ne seront pas condamnés à leur réfection.

Toutefois, le sol et les portes étaient en bon état tout comme, le tableau électrique. Or l’état des lieux de sortie mentionne que le sol n’est pas nettoyé ni la porte d’entrée et qu’il y a des tâches noires. Le tableau électrique présente une porte tordue.

Cependant, le document relatif au chiffrage des réparations locatives n’évoque pas la réfection de ces éléments au niveau de l’entrée, de telle sorte qu’il n’est pas possible pour le tribunal d’apprécier leur montant.

Egalement, lors de l’entrée dans les lieux, l’électricité était coupée, de telle sorte qu’il n’est pas possible de comparer avec la sortie et condamner les locataires au remplacement d’une douille DCL.

S’agissant de la cuisine et du séjour

Il résulte de l’état des lieux de sortie que la cuisine et le séjour ont été rendus dans un état de saleté important et présentant des traces noires au niveau de la crédence, du sol, des plinthes, de la porte, du double vitrage, des éclairages, de l’évier et du plan de travail qui présente des rayures importantes et qui est brûlé.

Il y a donc lieu de condamner les locataires :

— au remplacement du plan de travail pour un montant de 61,64 euros ;

— au nettoyage de la hotte électrique pour un montant de 36,34 euros  ;

— à la refixation d’une plinthe du meuble bas de cuisine pour 15 euros ;

— au détartrage de l’évier pour un montant de 19,19 euros ;

— au nettoyage du sol de la terrasse pour un montant de 80 euros ;

soit un total de : 212,17 euros.

S’agissant des murs, ils avaient été donnés à l’état d’usage lors de l’entrée dans les lieux et il n’apparait pas justifié de condamner les locataires à leur réfection.

S’agissant du dégagement

Alors que le sol du dégagement avait été donné en bon état, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est en mauvais état et présente des rayures et traces noires.

Il y a donc lieu de condamner les locataires à son remplacement pour un montant de 92,52 euros.

S’agissant des WC

Il apparaît que les WC n’ont pas été nettoyés, alors même que cela repose sur une obligation des locataires, de telle sorte qu’il convient de fixer la somme de 17,66 euros.

S’agissant de la salle de bain

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la faïence murale de la salle de bain n’a pas été nettoyée de telle sorte qu’il convient de fixer la somme de 20,72 euros pour son nettoyage. Il y a lieu aussi de prévoir le remplacement du carreau cassé pour 11,42 euros.

Il en va de même pour le nettoyage du lavabo pour un montant de 17,16 euros.

S’agissant des spots muraux, il est indiqué qu’ils ne fonctionnent pas. Toutefois, il y a lieu de souligner que lors de l’état des lieux d’entrée l’électricité était coupée et il n’avait pas été possible de vérifier leur fonctionnement. Ainsi, ceci ne sera pas mis à la charge des locataires.

S’agissant de la chambre n°1

Les murs de la chambre n°1 présentaient déjà lors de l’état des lieux des accrocs et griffures mais à la sortie, il apparaît qu’ils étaient déchirés, de telle sorte qu’il apparaît proportionné de condamner les locataires à payer la somme de 76,41 euros.

Il est justifié également de condamner les locataires au remplacement des deux portes du placard qui ont été dégondées pour un montant de 43,55 euros.

S’agissant de l’éclairage du plafond, il est noté qu’il manque une fiche DCL mais il n’a pas été possible de vérifier l’état lors de l’entrée dans les lieux compte tenu du fait, là encore, que l’électricité était coupée.

S’agissant de la chambre n°3

Il est indiqué que le sol, les plinthes, les vitrages et les prises électriques, le chauffage électrique et le placard n’ont pas été nettoyés, ce qui sera compris dans le cadre du nettoyage du logement.

Sur le détecteur de fumée

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le détecteur de fumée ne fonctionne plus, de telle sorte qu’il y a lieu de condamner les défendeurs à son remplacement pour un montant de 63,45 euros.

L’analyse comparative de ces deux documents démontre l’existence de désordres et de dégradations commis dans les lieux par Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W], et notamment un état de saleté très important, justifiant aussi des frais de ménage à hauteur de 150 euros.

Ces circonstances démontrent la commission d’une faute par Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] à l’égard de ses obligations contractuelles telles que rappelées plus haut, de sorte que sa responsabilité est engagée de ce chef envers la SA MATMUT.

Aucun élément ne justifie cependant de condamner les locataires au débarras du logement du balcon.

Compte tenu de ces éléments la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Compte tenu de la clause présente au contrat, les locataires sont tenus solidairement des réparations locatives.

Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] seront donc condamnés solidairement à payer à la SA MATMUT la somme de 718,43 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la SA MATMUT ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par les réparations locatives, ne démontrant pas une perte de loyers du fait de la réalisation de travaux, qui ne serait, de surcroît être compensée par les intérêts moratoires.

Par conséquent, la SA MATMUT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux dépens.

Condamnés aux dépens, Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] seront condamnés, in solidum, à verser à la SA MATMUT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] à payer à la SA MATMUT la somme de 3.323,22 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 753 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] à payer à la SA MATMUT la somme de 718,43 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SA MATMUT de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SA MATMUT du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [P] [W] à payer à la SA MATMUT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le président.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE