TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 JUIN 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/10662 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YFYD

N° de MINUTE : 25/00507

La Commune D'[Localité 16] représentée par son Maire en exercie, Monsieur [I] [R]

[Adresse 17]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Me [Z], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

DEMANDEUR

C/

Madame [A] [N], [W] [F] épouse [O]

née le 14 juillet 1951 [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: PB 230

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Pierre CAMBOT, la SELARL CABINET CAMBOT, avocat au barreau de PAU

Madame [S] [L] épouse [X]

née le 09 Novembre 1989 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Monsieur [U] [X]

né le 24 Août 1983 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Ayant pour avocat : Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 8 février 2019, Mme [F] épouse [O] a consenti à Mme et M. [X] une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 16] dans une zone soumise au droit de préemption urbain.

Par courrier du 6 mars 2019, Me [E], notaire, a adressé à la commune d'[Localité 16] une déclaration d’intention d’aliéner.

Le 24 avril 2019, le maire d'[Localité 16] a décidé de préempter le bien sis [Adresse 5] à [Localité 16] aux prix et conditions mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Le 15 juillet 2019 la commune a consigné le prix de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Mme et M. [X], acquéreurs évincés, ont formé un recours en annulation de la décision de préemption devant le tribunal administratif de Montreuil qui, par jugement du 16 juin 2020, l’a annulée.

Suivant acte authentique reçu le 9 juillet 2020, Mme [F] a vendu le bien aux époux [X].

Par un arrêt du 29 mars 2022, la cour administrative d’appel de Versailles a annulé le jugement du 16 juin 2020 du tribunal administratif de Montreuil et rejeté la demande d’annulation de la décision de préemption des consorts [X].

Par décision du 3 novembre 2022, le Conseil d’Etat n’a pas admis le pourvoi des époux [X].

C’est dans ces conditions que la commune d’Epinay-sur-Seine a, par actes d’huissier enrôlés le 6 novembre 2023, fait assigner Mme [F], Mme [X] et M. [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’annulation de la vente intervenue entre Mme [F] et les époux [X].

Par ordonnance du 19 juillet 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme et M. [X].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 janvier 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 5 mai 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 30 juin 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, la commune d’Epinay-sur-Seine demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :

— prononcer la nullité de la vente intervenue selon acte notarié conclu le 9 juillet 2020 entre Mme [F] épouse [O] et Mme et M. [X] portant sur le bien sis [Adresse 5] à [Localité 16], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] (acte enregistré et publié le 2 septembre 2020 au SPF de [Localité 12] 2, Volume : 2020P04528- numéro de dépôt : 2020D09438) ;

— dire parfaite depuis la notification au vendeur de la décision d’exercice du droit de préemption de la Ville aux prix et conditions de la déclaration d’intention, la vente du bien sis [Adresse 5] à [Localité 16] et cadastré sur la parcelle section [Cadastre 9], entre Mme [F] épouse [O] et la commune d'[Localité 16], pour la somme de 480 000 euros, outre les frais d’acte en vigueur au jour de la vente ;

— impartir à Mme [A] [F] épouse [O] et à M. et Mme [X] un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour régulariser l’acte translatif de propriété au profit de la commune d'[Localité 15] ;

— dire et juger qu’à défaut et à l’expiration de ce délai, le présent jugement vaudra titre translatif de propriété et sera publié au fichier immobilier, à la diligence de la commune d'[Localité 16] ;

— dire et juger que les frais de mainlevée des inscriptions éventuelles sur le fonds et de publicité du présent jugement seront à la charge des consorts [X] et de Mme [F] épouse [O] ;

— dire et juger qu’en application du mécanisme de restitution, les consorts [X] seront tenus de restituer à la commune d'[Localité 16] l’ensemble des loyers et sommes perçus du bien depuis leur acquisition le 9 juillet 2020 ;

— dire et juger que la commune d'[Localité 16] a subi un trouble de jouissance ;

— condamner les Consorts [X] à payer à la commune d'[Localité 16] la somme de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que Mme [F] épouse [O] et les consorts [X] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité à l’égard de la commune d'[Localité 16] ;

En conséquence,

— condamner solidairement Mme [F] épouse [O] et les consorts [X] à réparer l’entier préjudice subi par la Ville d'[Localité 16] et à lui payer la somme de 1 000 000 euros ;

— ordonner l’exécution du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

— condamner M. et Mme [X] et Mme [F] épouse [O] à verser à la commune d'[Localité 16] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, Mme [X] et M. [X] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir les époux [X] en leurs conclusions,

A titre principal,

— débouter la commune d'[Localité 16] de toutes ses demandes ;

— condamner la commune d'[Localité 16] au paiement d’une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

— dire que les effets de l‘annulation de la vente immobilière en date du 9 juin 2020 ne joueront que pour l’avenir ;

— débouter la commune d'[Localité 16] de sa demande de préjudice de jouissance ;

— dire que les loyers à restituer devront être compensés avec :

*les taxes payées par les époux [X] aux services des impôts ;

*les travaux effectués par les consorts [X] dans les lieux loués ;

En tout état de cause,

— condamner la commune d'[Localité 16] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2024, Mme [F] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— rejeter les demandes formulées par la commune à l’encontre de la concluante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— donner acte à la concluante qu’elle s’en remet à justice pour le surplus.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la nullité de la vente et ses conséquences

L’article 1599 du code civil dispose que la vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

Conformément à l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article R. 213-8 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : a) Soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption ; b) Soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère ; […].

Par ailleurs, l’article R. 213-12 du code de l’urbanisme précise qu’en cas d’accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par le titulaire du droit de préemption, un acte authentique est dressé dans un délai de trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété.

L’article L. 213-14 de ce code dispose qu’en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.

Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement.

En l’espèce, la déclaration d’intention d’aliéner mentionne un prix de vente de 480 000 euros outre frais d’acte en vigueur au jour de la vente.

La décision du maire d'[Localité 16] du 24 avril 2019 portant acquisition par voie de préemption, dont la régularité n’est plus contestable compte tenu du refus d’admission du pourvoi formé contre l’arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 19] du 29 mars 2022 ayant rejeté la demande d’annulation de l’acte formée par les consorts [X], contient l’accord de la collectivité locale pour une acquisition aux prix et conditions proposés par la déclaration d’intention d’aliéner (480 000 euros outre frais d’acte en vigueur au jour de la vente), de sorte que, conformément aux lois et règlements visés supra, la vente a atteint sa perfection par l’effet de la consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations le 15 juillet 2019 (soit dans le délai de quatre mois prévu par l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme).

Il doit ici être insisté sur le fait que les défendeurs ne peuvent à l’évidence se prévaloir d’une décision de justice non-définitive pour arguer de ce que, au jour de la vente intervenue entre Mme [F] et les consorts [X], l’acte de préemption était annulé. Il n’est ainsi pas question de rétroactivité de l’arrêt de la cour administrative d’appel, mais seulement de régularité de l’acte de préemption, qui est antérieur à la vente du 9 juillet 2020 et ne peut aujourd’hui souffrir aucune critique de légalité.

Il s’ensuit que la vente intervenue le 9 juillet 2020 entre Mme [F] et les consorts [X] est nulle.

Il sera enfin observé que la situation personnelle des consorts [X], exposée à l’audience par leur conseil, est parfaitement étrangère à la question de la légalité d’une vente immobilière.

Sur les restitutions

L’article 1178 du code civil dispose que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L’article 1352 du même code dispose que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

En l’espèce, il se déduit des dispositions ci-dessus rappelées que l’annulation d’un contrat de vente entraîne les restitutions réciproques, entre les parties, de la chose et du prix.

En outre, seules les parties à la convention sont tenues aux restitutions, ce principe ne pouvant être contourné via la responsabilité du tiers, de sorte que la demande en restitution des loyers et sommes perçues par les consorts [X] formée par la commune sera rejetée faute d’avoir été présentée sur le bon fondement.

Dès lors, le contrat de vente étant censé n’avoir jamais existé, il convient de condamner :

— les consorts [X] à restituer à Mme [F] le bien sis [Adresse 5] à [Localité 16], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] ;

— Mme [F] à restituer aux consorts [X] le prix de la vente (480 000 euros).

Sur la perfection de la vente entre Mme [F] et la commune

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la vente entre Mme [F] et la commune est parfaite, de sorte qu’il convient de faire droit aux demandes afférentes présentées par cette dernière, sauf celle tendant à voir dire et juger que les frais de mainlevée des inscriptions éventuelles sur le fonds et de publicité du présent jugement seront à la charge des consorts [X] et de Mme [F] épouse [O] pour n’être fondée sur aucun texte.

Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

La commune soutient qu’elle doit être indemnisée du préjudice résultant de la privation de jouissance du bien litigieux durant la période d’inhabitabilité.

Il lui sera répondu que le trouble subi dans la jouissance d’un bien suppose son occupation effective, sans quoi seul le préjudice économique lié au coût d’un bien de substitution peut être réparé, ou alors l’atteinte au droit de propriété sur le fondement de l’article 544 du code civil, ce qui n’est pas argué en l’espèce.

La demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Il résulte de ce qui précède que la demande reconventionnelle en paiement de Mme et M. [X], qui succombent en leur demande de rejet des prétentions adverses, sera déboutée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge des consorts [X], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. et Mme [X] et Madame [F] épouse [O] seront condamnés à payer à la commune d'[Localité 16] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature des droits en jeu, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE la vente intervenue selon acte notarié conclu le 9 juillet 2020 entre Mme [F] épouse [O] et Mme et M. [X] portant sur le bien sis [Adresse 5] à [Localité 16], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] (acte enregistré et publié le 2 septembre 2020 au SPF de [Localité 12] 2, Volume : 2020P04528- numéro de dépôt : 2020D09438) ;

CONDAMNE les consorts [X] à restituer à Mme [F] le bien sis [Adresse 5] à [Localité 16], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] ;

CONDAMNE Mme [F] à restituer aux consorts [X] le prix de la vente (480 000 euros);

DEBOUTE la commune d'[Localité 16] de sa demande de restitution des loyers et sommes perçues ;

DEBOUTE la commune d'[Localité 16] de sa demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

CONSTATE la perfection de la vente intervenue le 9 juillet 2020 entre Mme [F] épouse [O] et la commune d'[Localité 14] portant sur le bien sis [Adresse 5] à [Localité 16], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], aux prix et conditions mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner établier par Me [E], notaire à [Localité 18], le 6 mars 2019 ;

DIT Mme [F] épouse [O] et la commune d'[Localité 14] devront réitérer la vente par acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

DIT qu’à défaut et à l’expiration de ce délai, le présent jugement vaudra titre translatif de propriété et sera publié au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente ;

DEBOUTE la commune d'[Localité 14] de sa demande tendant à voir dire et juger que les frais de mainlevée des inscriptions éventuelles sur le fonds et de publicité du présent jugement seront à la charge des consorts [X] et de Mme [F] épouse [O] ;

DEBOUTE M. et Mme [X] de leur demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts ;

MET les dépens à la charge de Mme et M. [X] ;

CONDAMNE M. et Mme [X] et Madame [F] épouse [O] à payer à la commune d'[Localité 16] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. et Mme [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ECARTE l’exécution provisoire.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT