TRIBUNAL JUDICIAIRE d’AMIENS

[Adresse 17]

[Localité 13]

☎ :[XXXXXXXX01]

RG N° N° RG 24/00008 – N° Portalis DB26-W-B7I-H4FJ

JUGEMENT PARITAIRE

DU 24 Mars 2025

[E] [V] [I] [S], [H] [U] épouse [S]

C/

[K] [G] [D] [P] épouse [X]

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux le 24 Mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue le 3 février 2025 et qui ont délibéré :

PRÉSIDENT : Sébastien LIM, Président du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AMIENS

ASSESSEURS BAILLEURS : [W] [A] et [O] [T]

ASSESSEURS PRENEURS : [Z] [N] et [F] [L]

GREFFIER : Manon MONDANGE

DANS LE LITIGE ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur [E] [V] [I] [S]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représenté par M^e Laurent JANOCKA, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [H] [U] épouse [S]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représentée par M^e Laurent JANOCKA, avocat au barreau d’AMIENS

d’une part,

ET

DEFENDEUR

Madame [K] [G] [D] [P] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représentée par M^e Anne WADIER, avocat au barreau d’AMIENS

d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 1993, Monsieur [J] [P] et Madame [C] [M] épouse [P] ont donné à bail rural à Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S], les immeubles ruraux suivants:

COMMUNE

LIEUDIT

REFERENCES CADASTRALES

SUPERFICIE

[R] [Y]

[Adresse 24]

C n°[Cadastre 6]

9a 40 ca

C n°[Cadastre 7]

11a 30 ca

C n°31

02ha 62a 72ca

C n°31

65a 68 ca

[Adresse 19]

C n°[Cadastre 10]

31a 10 ca

C n°45

62a 20 ca

[Adresse 23] [Localité 25]

C n°[Cadastre 5]

49a 50 ca

C n°[Cadastre 8]

84a 30 ca

[Localité 29]

[Adresse 20] [Localité 27]

[Adresse 31]

51a 75 ca

ZI n°23

51a 75ca

ZI n°24

49a 40ca

ZI n°[Cadastre 3]

49a 40 ca

Ce bail a été consenti pour une durée de douze années à compter du 1er octobre 1993 pour se terminer au 30 septembre 2005. En l’absence de congé, le bail s’est renouvelé par tacite reconduction pour venir actuellement à expiration au 30 septembre 2032.

Par acte de donation notarié du 20 mars 2019, Madame [K] [P] épouse [X] est devenue nue propriétaire des immeubles ruraux objets du bail.

Suite au décès de Monsieur [J] [P] le 20 novembre 2020, Madame [K] [P] épouse [X] est devenue pleine propriétaire des immeubles ruraux loués à Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S].

Suivant acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, Madame [K] [P] épouse [X] a donné congé à Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U], épouse [S] au motif de l’atteinte de l’âge légal retenu en matière d’assurance vieillesse agricole au 30 septembre 2026.

Suivant requête du 22 mars 2024, reçue le 25 mars 2024, Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U], épouse [S] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’AMIENS en contestation du congé.

Suivant requête du 22 mars 2024, reçue le 25 mars 2024, Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de PERONNE en contestation du congé.

Le bail porte sur des parcelles présentes aussi bien dans l’arrondissement judiciaire d'[Localité 16] que celui de [Localité 26].

Le tribunal paritaire des baux ruraux de PERONNE s’est déclaré incompétent au profit du paritaire des baux ruraux d’AMIENS par jugement du 02 août 2024.

Un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 10 juin 2024 et les affaires ont été renvoyées à l’audience du 09 septembre 2024.

Après 2 renvois, les affaires ont été retenues à l’audience du 03 février 2025.

A l’audience, Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] demandent à la juridiction de :

— prononcer la jonction entre les 2 dossiers n° RG 24/8 et 24/46,

— les autoriser à céder le bail rural à Monsieur [B] [S], leur fils,

— en tant que de besoin, annuler le congé du 27 novembre 2023,

— dire et juger que Monsieur [B] [S] bénéficiera du droit au renouvellement du bail attaché aux dispositions de l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime,

— condamner Madame [K] [P] épouse [X] aux dépens et à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire.

Ils font valoir que :

Monsieur [B] [S] remplit les conditions pour être cessionnaire du bail en ce qu’il est agriculteur non pluriactif depuis plus de 20 ans, a les diplômes requis, que la surface des parcelles exploitées par l’EARL [S] est inférieure à 100 ha de sorte que le contrôle des structures n’est pas requis, qu’il réside à [Localité 18] (lieu de l’EARL), soit à moins de 12 km des parcelles, qu’il n’est pas soumis à la procédure d’autorisation d’exploiter et que sa volonté d’exploiter les parcelles résulte de son activité et d’un état des immobilisations démontrant des investissements récents dans du matériel,Ils sont des preneurs de bonne foi et qu’à l’exception d’un retard de quelques jours dans le paiement du fermage 2023, insuffisant pour constituer un grief sérieux, rien ne peut leur être reproché avec cette précision importante que les bailleurs réclamaient le paiement des fermages alors qu’ils n’étaient pas encore exigibles, le bail fixant le paiement jusqu’au 31 décembre de chaque année civile, disposition à laquelle ils n’ont jamais renoncé,Il ne peut leur être reproché le défaut d’information du bailleur de la mise à disposition des parcelles au profit de l’EARL [S] en ce que cette mise à disposition avait été faite en 1993 au GAEC [S] et qu’une telle information n’est pas sanctionnée pour une mise à disposition en faveur de ce type de structure,Une information par courrier avait bien été adressée au bailleur en 1997 lorsque le GAEC [S] est devenu l’EARL [S] et il n’est pas prévu de sanction particulière pour ce défaut de d’information,Madame [H] [U] épouse [S] n’a pas cessé de participer à l’exploitation familiale malgré la donation de ses parts sociales de l’EARL [S] à son fils Monsieur [B] [S] en 2017 dans la mesure où elle a le statut de conjoint collaborateur, reconnu par la MSA, et qu’elle participe notamment toujours à la traite des vaches et au maraîchage.Madame [K] [P] épouse [X] demande à la juridiction de :

— prononcer la jonction entre les 2 dossiers n°RG 24/8 et 24/46,

— rejeter les demandes adverses,

— valider le congé du bail rural qu’elle a délivré,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] des parcelles susvisées ainsi que de tout bien et occupant de leur chef à la date d’effet du congé, soit au 30 septembre 2026,

— condamner Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] à lui payer les fermages échus et à échoir, ainsi qu’à une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2026 dans l’hypothèse où les preneurs ne libèreraient pas les parcelles,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S], à défaut de départ volontaire, au triple du montant du fermage dû au titre de l’année culturale 2026,

— condamner Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose qu’il n’est pas justifié que le fils de Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] remplit les conditions pour être cessionnaire du bail en ce que :

— il n’est pas démontré que sa résidence réelle se situe à proximité des parcelles, l’adresse communiquée à [Localité 18] étant celle de l’EARL,

— Monsieur [B] [S] a un faible revenu agricole (6425 euros en 2022), que sa situation financière actuelle n’est pas connue, ce qui permet de douter de sa capacité financière à honorer le bail, reprendre l’exploitation familiale et racheter les parts de l’EARL détenues ultra majoritairement par son père,

— Monsieur [B] [S] possède très peu de parts de l’EARL, manœuvre visant à organiser la cession du bail rural et excluant une volonté sérieuse d’exploiter personnellement les parcelles,

— le matériel détenu par l’EARL est vieillissant et n’autorise aucune mise en valeur sérieuse des parcelles,

— il n’est pas justifié du respect de la réglementation des structures dont l’appréciation du seuil repose sur la totalité des surfaces exploitées, ce que l’on ignore dans le cas de Monsieur [B] [S].

Elle ajoute que les preneurs ne sont pas des contractants de bonne foi en ce qu’ils ont commis plusieurs manquements caractérisés par :

— des retards répétés dans le paiement des fermages dont les décomptes ont toujours été envoyés début novembre conformément à une pratique instaurée,

— Madame [H] [U] épouse [S] s’est retirée de l’EARL et il en résulte qu’elle est désormais une preneuse non-exploitante, le statut de conjoint collaborateur ne signifiant pas qu’elle participe de manière effective à l’exploitation des parcelles, ce qui n’est pas davantage prouvé par l’attestation du maire de leur commune : elle ajoute que l’arrêt récent de la Cour de cassation n’est pas transposable au présent litige,

— Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] n’ont pas respecté leur obligation d’information de mise à disposition des parcelles au GAEC, puis de transformation du GAEC en EARL (pas d’avis de réception accompagnant la lettre produite) qui a donné lieu à la poursuite de cette mise à disposition.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

Il convient dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction entre les procédures enregistrées sous les n° RG 24/08 et 24/46 au bénéfice de la plus ancienne.

Sur les demandes principales

L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime prohibe toute cession d’un bail rural. A titre d’exception, il admet la cession consentie avec l’agrément du bailleur au profit du conjoint ou du partenaire de PACS participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur majeurs ou émancipés. Le preneur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux l’autorisation de céder le bail sans avoir à justifier du refus d’agrément préalable du bailleur ou de son silence gardé.

La juridiction doit apprécier l’autorisation à donner à l’aune de l’intérêt du bailleur. Cet intérêt à considérer est sans lien avec un éventuel projet du bailleur ou avec sa volonté de reprendre les parcelles pour les exploiter ou les céder. Il est apprécié en fonction de la capacité du cessionnaire à reprendre l’exploitation dans de bonnes conditions, conformément au contrat, et de la bonne foi du cédant.

Sur la capacité du cessionnaire à respecter les obligations du bail

Il est constant que Monsieur [B] [S] est le fils de Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] comme en atteste la copie du livret de famille versée aux débats.

Il est majeur et présente les compétences professionnelles exigées par l’article R. 331-2 1° du code rural en ce qu’il est titulaire d’un baccalauréat professionnel CONDUITE ET GESTION DE L’EXPLOITATION AGRICOLE obtenu en 2002. Il est non pluriactif.

Sur la satisfaction aux règles de contrôles des structures prévues les articles L. 331-2 et 411-58 du code rural, la discussion porte uniquement sur le seuil de surface soumis à autorisation qui est actuellement fixé, pour Monsieur [B] [S] exploitant dans la SOMME, à 100 hectares en application schéma directeur régional des exploitations agricoles selon arrêté du préfet de région du 13 juillet 2022. Il ressort du relevé d’exploitation de la MSA du 12 janvier 2024 et de la prise de position formelle de la DRAAF du 13 mai 2024 que Monsieur [B] [S] sera, en l’état des parcelles lui appartenant en propre et des parcelles exploitées par l’EARL [S], dans la limite du seul susvisé, à savoir 78,46 hectares. Aucune réserve ne saurait donc être retenue au titre de la réglementation en matière de contrôle des structures.

Sur la proximité de la résidence de Monsieur [B] [S] avec les parcelles, s’il est exact que l’adresse exposée du [Adresse 11] à [Localité 18] est celle de l’EARL [S], il ressort de l’avis d’imposition de Monsieur [B] [S] qu’elle est aussi son adresse personnelle et aucun élément contraire ne vient le démentir. Cette résidence étant située à moins de 12 kilomètres des parcelles du bail, soit à une distance raisonnable permettant une exploitation directe du fonds, ce critère est donc respecté.

Sur les garanties financières de Monsieur [B] [S], et donc l’appréciation de sa capacité à financer les achats et investissements nécessaires à son installation, il convient d’observer qu’il disposera des moyens matériels -dont l’insuffisance ou le caractère vieillissant n’est pas sérieusement démontré – mis à sa disposition par l’EARL [S], structure familiale, dont il est associé suite à une donation de parts et dont il a vocation à voir sa participation augmenter. Ensuite, la faiblesse pointée de ses revenus agricoles en 2023 (7852 euros) n’est pas suffisante pour conclure à son absence de garanties financières et d’impossibilité d’obtenir les éventuels financements qui pourraient à l’avenir s’avérer nécessaires.

Au regard de l’ensemble de ces développements, aucun obstacle à la cession du bail en lien avec la capacité de Monsieur [B] [S] ne sera retenu.

Sur la bonne foi du cédant

La bonne foi du cédant se définit ici comme le fait d’avoir toujours exécuté le contrat de bail conformément à celui-ci : le preneur de bonne foi est celui qui ne commet pas de faute contractuelle. Ce manquement doit être suffisamment grave. A contrario, la mauvaise foi prive le preneur de sa faculté à céder le bail. En cas de caractérisation d’une telle faute contractuelle, le bailleur n’a pas en revanche l’obligation de rapporter la preuve d’un préjudice.

Sur le retard dans le paiement des fermages

Le paiement des fermages constitue une obligation essentielle du preneur qui doit les payer à leur échéance.

Si Madame [K] [P] épouse [X] ne fait pas état d’une dette actuelle, elle souligne que les fermages ont régulièrement voire systématiquement été réglés en retard, que des dettes de fermage avaient d’ailleurs intégré le plan de redressement de L’EARL [S], que les décomptes étaient adressés en octobre/ novembre dans la suite de la fin des années culturales et que cette temporalité n’était pas contestée malgré les termes du bail prévoyant un paiement au plus tard au 31 décembre.

Au soutien de ce moyen, elle s’appuie sur les pièces suivantes :

-2 relances des 16 décembre 2019 et 07 janvier 2020 suite à l’avis d’échéance des fermages du 19 novembre 2019 pour l’année culturale 2018/2019,

-1 relance du 29 décembre 2020 suite à l’avis d’échéance des fermages du 12 octobre 2020 pour l’année culturale 2019/2020,

-2 relances des 13 décembre et 27 décembre 2021 suite à l’avis d’échéance des fermages du 27 octobre 2021 pour l’année culturale 2020/2021,

-2 relances des 22 décembre 2022 et 03 janvier 2023 suite à l’avis d’échéance des fermages du 04 novembre 2022 pour l’année culturale 2021/2022.

Toutefois, il convient d’une part d’observer que bail fixe le terme du paiement annuel du fermage au 31 décembre et qu’aucun élément ne permet de conclure que les preneurs avaient entendu renoncer à cette disposition au profit d’une date plus avancée et il en résulte que les avis d’échéance et des relances ont été adressés alors que les fermages n’étaient pas encore exigibles. D’autre part, si des relances font apparaître des retards de paiement après le 31 décembre pour 3 années culturales, Madame [K] [P] épouse [X] ne précise pas les dates auxquelles les preneurs ont in fine payé les fermages, ce qui aurait permis d’apprécier l’ampleur des retards et donc la réalité et la gravité de la faute alléguée.

Sur le défaut d’exploitation de Madame [H] [U] épouse [S]

Madame [K] [P] épouse [X] considère que la cession du bail ne peut avoir lieu faute de respect de la condition cumulative de la qualité d’associée de Madame [H] [U] épouse [S] au sein de l’EARL [S] – bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles par les preneurs – et de sa participation personnelle sur les lieux, aux travaux, de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Il est exact que Madame [H] [U] épouse [S] n’est plus associée de l’EARL [S] depuis 2017 suite à la donation de ses parts qu’elle a consentie à son fils Monsieur [B] [S].

Néanmoins, le défaut (ou la perte) de qualité d’associé de la société bénéficiant d’une mise à disposition ne peut justifier à lui seul le glissement d’une mise à disposition irrégulière à une cession prohibée : cette absence de qualité ne suffit pas à établir un abandon de jouissance du bien loué si elle n’est pas confortée par une absence de participation de façon effective et permanente à l’exploitation des biens loués. Sur ce dernier point, Madame [K] [P] épouse [X] se limite à affirmer, sans le démontrer, que Madame [H] [U] épouse [S] ne participerait à aucune mise en valeur des parcelles. Inscrite à la Mutuelle Sociale Agricole en tant que conjoint collaborateur de Monsieur [E] [S], il ressort d’une attestation du maire de [Localité 18] du 04 décembre 2024 qu’il a toujours connu Madame [H] [U] épouse [S] comme participante active à l’exploitation agricole familiale, à la traite des vaches et à l’entretien et au maraîchage. Cet élément est, à défaut d’élément contraire, suffisant pour écarter le moyen de la bailleresse.

Sur le défaut d’information de la mise à disposition

Il est constant que les preneurs avaient, dès 1993, mis à disposition les parcelles louées au profit du GAEC [S], devenu en 1997 l’EARL [S] qui a de facto bénéficié de cette mise à disposition. Il est indiscutable que les articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime imposaient, respectivement pour ces 2 types de structures, aux preneurs d’informer les bailleurs de cette mise à disposition initiale, puis de la poursuite de cette mise à disposition via le changement de structure.

Les preneurs versent aux débats un courrier de 1997 à l’attention des époux [P], anciens bailleurs, paraissant les informer du passage du GAEC [S] en EARL [S]. Outre le fait que son envoi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, tel qu’exigé par les textes, n’est pas démontré, son contenu lui-même ne respecte pas les termes de l’article L. 411-37 alinéa 2.

La faute des preneurs en raison de ce défaut d’information est caractérisée.

Néanmoins, pour retenir leur mauvaise foi, la gravité du manquement doit être mise en évidence. Or, il convient de rappeler que la mise à disposition se limite à charger une société à objet agricole de mettre en valeur un bien, sans aucun transfert de la tâche d’exploitation, et sans que les preneurs ne se départissent de la moindre de leurs obligations, qu’il s’agisse du paiement des fermages ou de l’obligation personnelle de mettre en valeur les biens. Ces éléments conduisent à nuancer la gravité du manquement et, en tout état de cause, à le considérer comme insuffisant pour qualifier les preneurs de contractants de mauvaise foi.

Aux termes de ce développements, et en l’absence de moyen admis pour s’opposer à la cession du bail, Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] seront autorisés à céder le bail rural à Monsieur [B] [S].

Sur les demandes accessoires

Succombante à l’instance, Madame [K] [P] épouse [X] sera condamnée aux dépens.

Il n’est ainsi pas inéquitable de la condamner également à payer à Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature de l’affaire et les enjeux particuliers du litige conduisent à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction entre les procédures enregistrées sous les n°RG 24/08 et 24/46 au bénéfice de la procédure n°RG 24/08,

AUTORISE Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse [S] à céder à Monsieur [B] [S] le bail à ferme du 07 décembre 1993 conclu avec Monsieur [J] [P] et Madame [C] [M] épouse [P], aux droits desquels vient Madame [K] [P] épouse [X], portant sur les immeubles suivants :

COMMUNE

LIEUDIT

REFERENCES CADASTRALES

SUPERFICIE

[Adresse 30]

[Adresse 24]

C n°[Cadastre 6]

9a 40 ca

C n°[Cadastre 7]

11a 30 ca

C n°[Cadastre 9]

02ha 62a 72ca

C n°[Cadastre 9]

65a 68 ca

[Adresse 19]

C n°[Cadastre 10]

31a 10 ca

C n°45

62a 20 ca

[Adresse 23] [Localité 25]

C n°[Cadastre 5]

49a 50 ca

C n°[Cadastre 8]

84a 30 ca

[Localité 28] [Localité 22]

[Localité 21]

[Adresse 31]

51a 75 ca

[Adresse 31]

51a 75ca

ZI n°[Adresse 4]

49a 40ca

ZI n°[Cadastre 3]

49a 40 ca

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [K] [P] épouse [X] aux dépens,

CONDAMNE Madame [K] [P] épouse [X] à payer à Monsieur [E] [S] et Madame [H] [U] épouse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ECARTE l’exécution provisoire,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Président