TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [N]

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e TRIOMPHE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/08607

N° Portalis 352J-W-B7G-CXMAG

N° MINUTE :

Assignation du :

7 juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 9 mai 2025

DEMANDERESSES

Madame [H] [F]

élisant domicile au cabinet de Maître Benoît MONIN

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [L] [F]

Madame [T] [C] née [F]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [J] [C] née [F]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentées par Maître Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plandant, et par Maître Jérôme TRIOMPHE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0537

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet [S], S.A.

S.A. CABINET [S]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentés par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

Décision du 9 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/08607 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXMAG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 07 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 09 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

___________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] (née [F]) et [J] [C] (née [F]) – ci-après « consorts [F] » -, sont propriétaires indivis d’une chambre de service, d’une cave et d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12].

Le syndic de copropriété de l’immeuble est le cabinet Craunot.

Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2022 ont été adoptées trois décisions (n°21, 22 et 23) portant sur des travaux de « ravalement de la courette droite », de « dépose de conduits en fibro-ciment », et de « reprise des pans de bois de la courette droite ». La copropriété a par ailleurs refusé d’accéder une demande des consorts [F], qui sollicitaient le paiement d’une somme de 29 572,73 euros en remboursement d’un versement effectué à l’occasion de travaux de création d’un ascenseur (décision n°32).

C’est dans ces conditions que les consorts [F] ont fait délivrer assignation, par exploits de commissaire de justice signifiés les 7 juillet 2022, aux fins d’annulation des résolutions 21, 22, 23 et 32 prises par l’assemblée générale du 26 avril 2022, et de restitution de la somme dont elles s’estiment créancières.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, et au visa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et des articles 1240 et 1302 et suivants du code civil, les consorts [F] demandent au tribunal de :

Décision du 9 mai 2025

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— annuler la résolution n°32 de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2] du 26 avril 2022 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] à rembourser à Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] née [F] et [J] [C] née [F] la somme de 29.572,73 euros.

— juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2016, date du paiement de l’indu, subsidiairement à compter de l’acte introductif d’instance.

— ordonner la capitalisation des intérêts.

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et le Cabinet [S] à payer à Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] née [F] et [J] [C] née [F] 5.000 euros de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et le Cabinet [S] à payer à Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] née [F] et [J] [C] née [F] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] et le cabinet [S] aux entiers dépens et dire qu’ils seront recouvrés par Maître TRIOMPHE dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Aux termes de leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires et le cabinet Craunot demandent au tribunal de :

— débouter les consorts [F] de leur demande d’annulation de la résolution n°32 de l’assemblée générale du 26 avril 2022 ;

— débouter les consorts [F] de leur demande de remboursement de la somme de 29.572,73 euros ;

— débouter les consorts [F] de leur demande de dommages et intérêts ;

— débouter les consorts [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les consorts [F] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les consorts [F] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Nathalie Buniak, Avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

* * *

Décision du 9 mai 2025

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Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 768 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que « les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Par ailleurs, il est constant qu’en tant qu’organe souverain, l’assemblée générale des copropriétaires peut valablement revenir sur une décision précédemment adoptée, à la condition que celle-ci n’ait pas été exécutée et qu’il ne soit pas porté atteinte à l’intérêt collectif ou à des droits acquis au bénéfice d’un ou plusieurs copropriétaires.

En l’espèce, il est constaté qu’aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [F] indiquent renoncer à demander l’annulation des résolutions 21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 26 avril 2022, à la suite de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire le 9 novembre 2022.

1 – Sur la demande en annulation de décision d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l’assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. Il doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l’indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Il est à cet égard constant que dès lors que les sommes versées par le solvens n’étaient pas dues, il est en droit d’en obtenir la restitution par l’accipiens, sans être tenu à aucune autre preuve. Ce paiement peut ne pas avoir été indu au moment où il a été effectué, mais l’être devenu postérieurement.

*

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Au soutien de leur demande, les consorts [F] font principalement valoir que le syndicat des copropriétaires refuse à tort de leur restituer une somme versée à l’occasion d’un projet d’aménagement, dans la mesure où le montant finalement payé par la copropriété s’est avéré moindre que celui initialement prévu ; que le syndic avait volontairement surévalué le montant des travaux ; que le versement effectué est par ailleurs dépourvu de cause et constitue en outre un paiement indu, dès lors que la famille [F] n’avait aucune raison d’effectuer un don à la copropriété, bien que l’objectif était d’alléger le coût de l’opération pour les autres copropriétaires ; que ce refus de restituer les sommes ainsi détournées constitue un abus de majorité et justifie l’annulation de la décision.

En réplique, le syndicat des copropriétaires et le syndic Cabinet Craunot font principalement valoir que le versement de la somme de 40 000 euros effectué en avril 2016 était un don forfaitaire et non conditionné, qui ne peut donc donner lieu à restitution ; que celui-ci n’est pas dépourvu de cause ou indu, dans la mesure où il visait à compenser le surcoût que représentait la construction d’un ascenseur extérieur ; que l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2015 révèle que ce versement n’était assorti d’aucune obligation de restitution ; que contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, le montant total des travaux n’était pas surévalué, les erreurs constatées s’expliquant par une mauvaise affectation de factures entre les différents comptes de travaux ; qu’en conséquence, la décision contestée ne constitue pas un abus de majorité.

Sur ce,

La décision n°32 prise par l’assemblée générale le 26 avril 2022 est une décision de rejet d’un projet de résolution porté à l’ordre du jour par Mme [H] [F], intitulé « A la demande de Mme [F] [H], propriétaire du lot 5 : décision à prendre sur le prêt de la famille [F] pour la construction de l’ascenseur ». Cette décision est ci-après reproduite en intégralité :

« A la demande faite par Mme [F] dans son courrier joint, de rembourser à la famille [F] le crédit de 29 572,73 euros du compte des travaux de création de l’ascenseur au lieu d’une répartition sur l’ensemble des copropriétaires concernés par la grille de charges ascenseur, l’assemblée, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés soit 231/822 voix pour, 591/822 voix contre, décide de ne pas rembourser à la famille [F] le montant du surplus du compte travaux ascenseur ».

A titre liminaire, il convient de relever que les consorts [F] sont recevables en leur demande en annulation, pour l’avoir formée dans le délai de forclusion de deux mois prévu à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu’ils disposent de la qualité de copropriétaires opposants, pour avoir voté en faveur de cette résolution rejetée.

Sur le fond, il est établi par les pièces produites aux débats que lors de l’assemblée générale du 29 juin 2015, la copropriété a voté la réalisation de travaux de création d’un ascenseur dans la cour de l’immeuble, évalués à un montant total de 196 982,96 euros ; que la famille [F] a versé la somme de 40 000 euros au syndicat des copropriétaires, par un chèque adressé au syndic début avril 2016 ; que le devis émis le 28 mai 2013 par la société AFL et portant sur le marché de travaux principal (création de l’ascenseur stricto sensu) prévoyait un prix de 157 547 euros TTC ; et que le montant finalement payé à la société AFL (devenue NSA) est de 165 820 euros TTC.

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Les parties s’opposent cependant quant à la nature du versement effectué en avril 2016 par la famille [F] : les demanderesses soutiennent qu’il s’agissait d’un prêt ou d’une « avance » affectée au seul financement de la création d’un ascenseur, tandis que le syndicat des copropriétaires et son syndic estiment qu’il s’agissait d’un don destiné à diminuer le montant des appels de fonds pour les autres copropriétaires, et ainsi permettre la réalisation du projet en obtenant le suffrage des réfractaires.

Quant à la qualification de prêt, il doit tout d’abord être relevé que le versement litigieux a été effectué en exécution de la décision n°20 prise par l’assemblée générale le 29 juin 2015, qui disposait notamment que « les représentants de la famille [F] s’engagent à verser la somme de 40 000 euros, début mars 2016, pour le compte du syndicat des copropriétaires, les appels de fonds seront calculés déduction faite de cette somme ».

Alors que les articles 1892 et suivants du code civil, relatifs au prêt de consommation, disposent notamment que « le prêteur ne peut pas redemander les choses prêtées avant le terme convenu » et que « s’il n’a pas été fixé de terme pour la restitution, le juge peut accorder à l’emprunteur un délai suivant les circonstances », il est constaté qu’aucun terme n’a été fixé en l’espèce. A supposer qu’un contrat de prêt ait été conclu entre la copropriété et la famille [F], cette dernière ne pouvait donc en toute hypothèse solliciter le remboursement immédiat de la somme versée.

En outre, la lecture du texte de la décision susvisée révèle que les parties n’ont aucunement prévu un « fléchage » ou une affectation des fonds autre que la réalisation de l’opération d’aménagement projetée, dans sa globalité. A supposer ce fait établi, il ne peut donc être reproché au syndic d’avoir utilisé la somme versée par la famille [F] pour financer des travaux autres que ceux portant sur la création de l’ascenseur stricto sensu (devis de la société AFL / NSA).

Cette absence d’affectation des fonds est confirmée par le fait que la somme versée par la famille [F] a été « fondue » dans le budget global de l’opération d’aménagement, afin de réduire le montant des sommes appelées auprès des autres copropriétaires.

Enfin, et au surplus, alors qu’un prêt suppose l’existence d’une obligation de restitution à la charge de l’emprunteur, les termes employés dans la décision n°20 ne permettent pas de considérer que les parties ont entendu créer une telle obligation pesant sur la copropriété.

En application des articles 1892 et suivants du code civil, il appartient à celui qui se dit prêteur et sollicite le remboursement de fonds versés de démontrer que le récipiendaire de ces fonds se savait tenu d’une obligation de restitution.

En l’espèce, la lecture des termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2015 ne laisse aucunement accroire que la copropriété serait tenue de restituer la somme versée par la famille [F], outre qu’il apparaît au contraire, comme l’indiquent d’ailleurs les demanderesses, que le versement de la somme de 40 000 euros était destiné à alléger le coût des travaux pour les autres copropriétaires et ainsi emporter l’adhésion des réfractaires au projet. Par conséquent, la somme de 40 000 euros était destinée à être intégralement dépensée à l’occasion des travaux et n’engendrait pas d’obligation de restitution à la charge de la copropriété.

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Alors que les demanderesses se prévalent des termes employés dans l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 avril 2022 (« prêt » ou encore « crédit »), il convient de relever que la résolution a été soumise au vote à l’initiative des consorts [F], et que le simple fait que le rédacteur de l’ordre du jour ait repris la terminologie employée dans leur demande ne peut être considéré comme une reconnaissance de l’existence d’un prêt de la part du syndicat des copropriétaires.

Le versement effectué par la famille [F] ne constitue donc pas un prêt ou une avance, mais une libéralité (don) à la copropriété.

Les consorts [F] soutiennent également que le versement qu’ils ont effectué en avril 2016 était dépourvu de cause, dans la mesure où le syndic avait surévalué volontairement le montant des travaux et où ils n’auraient donc pas eu à débourser cette somme afin de s’assurer le suffrage de copropriétaires réticents au projet.

Outre que les pièces produites aux débats démontrent que le coût des travaux n’était pas surévalué mais que des travaux de ravalement ont été conduits en même temps que la construction de l’ascenseur, il ne peut être soutenu que le versement de 40 000,00 euros serait sans cause, puisqu’il n’est pas assorti de conditions et constituait un don visant à obtenir l’accord de copropriétaires pour la réalisation des travaux.

Le versement n’a donc pas engendré un enrichissement sans cause au profit de la copropriété, et ne constitue pas davantage un paiement indu dont les consorts [F] pourraient demander la restitution partielle.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que la famille [F] ne dispose pas d’une créance d’un montant de 29 572,73 euros envers la copropriété, si bien que la décision n°32 prise le 26 avril 2022 n’encourt pas l’annulation.

Les consorts [F] seront ainsi déboutés de leurs demandes en annulation et en restitution d’indu.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

*

Les demanderesses sollicitent également l’indemnisation du préjudice qu’elles estiment avoir subi par la faute du syndicat des copropriétaires et du syndic Cabinet Craunot, à qui elles reprochent divers manquements.

En premier lieu, il convient de relever que dès lors que les demanderesses sont mal fondées en leur demande en restitution de la somme de 29 572,73 euros, la responsabilité de la copropriété et du syndic ne peut être engagée à ce titre. Au regard de l’existence d’un litige entre le syndicat des copropriétaires et les consorts [F] sur ce point, le syndic ne pouvait en toute hypothèse pas accéder à leur demande de son propre chef.

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Quant aux autres moyens soulevés par les consorts [F], il apparaît nécessaire de rappeler les contours de l’office du juge en matière de contentieux de la copropriété.

L’assemblée générale des copropriétaires est souveraine dans son pouvoir d’administration de l’immeuble, et le contrôle de la juridiction se limite à l’examen de la validité des décisions adoptées, lesquelles doivent respecter les dispositions d’ordre public de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Les juges du fond ne peuvent en aucun cas substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Alors que les demanderesses soutiennent que les décisions prises par la copropriété, selon elles dans la précipitation et sous l’influence du syndic, seraient à l’origine d’un préjudice financier, il n’appartient cependant pas à un tribunal de déterminer si la décision était avantageuse ou non a posteriori. La demande formée en l’espèce revient à solliciter le prononcé d’une sorte de « sanction », venant confirmer ou infirmer le caractère financièrement désavantageux des décisions, ce qui ne relève pas du pouvoir de la juridiction.

Par ailleurs, si les demanderesses évoquent un préjudice moral qu’elles auraient subi, elles n’évaluent pas le préjudice financier qui aurait résulté pour elles de ces décisions prétendument désavantageuses, étant rappelé qu’elles ne peuvent solliciter indemnisation en lieu et place du syndicat des copropriétaires.

Les demanderesses soutiennent également que le syndic a manqué à son obligation d’information et de conseil des copropriétaires, en n’organisant pas l’assemblée générale extraordinaire telle que sollicitée par elles, en ne mettant pas les copropriétaires « en mesure de voter la solution la plus favorable pour la copropriété », en « éludant d’office toutes les autres possibilités techniques » ou encore en prétextant l’existence d’une urgence à réaliser les travaux.

A nouveau, il est rappelé que l’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Le syndicat des copropriétaires n’a pas agi de manière abusive en adoptant une autre solution que celle proposée par les consorts [F], et ce même si celle-ci devait in fine avoir des conséquences financières négatives.

Enfin, il ne peut être valablement soutenu que le syndic « aurait fait voter [aux copropriétaires] un budget de travaux ». Celui-ci a soumis un projet au libre suffrage des copropriétaires, qui ont souverainement choisi d’adopter la solution proposée et auraient pu solliciter davantage d’informations s’ils l’estimaient nécessaire – outre qu’il est établi qu’ils ont eu connaissance du projet alternatif proposé par les consorts [F] et ont opté pour la poursuite des travaux lors d’une assemblée générale extraordinaire.

Pour les motifs qui précèdent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic ne peut être engagée, et les consorts [F] seront par conséquent déboutés de leur demande indemnitaire.

Décision du 9 mai 2025

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3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] (née [F]) et [J] [C] (née [F]), parties perdant le procès, seront condamnées au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] (née [F]) et [J] [C] (née [F]) seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elles seront en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] (née [F]) et [J] [C] (née [F]) de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] (née [F]) et [J] [C] (née [F]) au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE Me [W] [N] à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Mesdames [H] [F], [L] [F], [T] [C] (née [F]) et [J] [C] (née [F]) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11], le 9 mai 2025.

La greffière Le président