RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00071 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXVW

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro., [Adresse 1]

Syndic Cabinet NEXITY, [W] SAS devenu, [W] SAS ,

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Fabienne GUITARD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [R], [M],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Madame, [R], [M] est propriétaire des lots n°1290, 532 et 598 au sein de la, [Adresse 4], [Adresse 5] sise, [Adresse 2] à, [Localité 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 4], [Adresse 5] sise, [Adresse 2] à, [Localité 3] (le syndicat des copropriétaires) a adressé à Madame, [R], [M] une sommation d’avoir à payer la somme de 2341,06 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame, [R], [M] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4892,02 euros représentant les charges de copropriété impayées pour la période du 21 mars 2023 au 1er juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la citation introductive d’instance, 699,12 euros au titre des frais nécessaires,1500 euros à titre de dommages et intérêts,1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,la capitalisation des intérêts, et ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été plaidée le 7 octobre 2025 et mise en délibéré au 2 décembre 2025.

Le 2 décembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée, afin d’inviter le syndicat des copropriétaires à produire la matrice cadastrale.

À l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Madame, [R], [M], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Madame, [R], [M], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales en date des 21 mars 2023, 7 mars 2024, 8 avril 2024 et 19 mars 2025, approuvant les comptes arrêtés entre le 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel entre le 1er octobre 2024 et le 30 septembre 2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2025 et 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [R], [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4892,02 euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 699,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 18 juin 2025, à hauteur de 140,78 euros, dont il est justifié.

Il y a lieu de déduire du décompte les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure des 25 août 2023, 12 septembre 2023, 15 septembre 2023, 16 février 2024, 13 mars 2024, 15 mars 2024, et 7 février 2025, l’envoi des courriers n’étant pas démontré.

Il y a lieu par ailleurs de déduire les honoraires d’avocat imputés à hauteur de 54 euros le 10 mai 2024, qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « transmission et suivi dossier à l’huissier » imputés à hauteur de 138 euros le 26 avril 2024, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame, [R], [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 140,78 euros, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et en présence d’une demande formulée en ce sens, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année échue sur ces sommes.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame, [R], [M] , ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame, [R], [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [R], [M] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame, [R], [M] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame, [R], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] sis, [Adresse 2] à, [Localité 3], la somme de 4892,02 euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025, date de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Madame, [R], [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 140,78 euros, au titre au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame, [R], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] sis, [Adresse 2] à, [Localité 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame, [R], [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] sis, [Adresse 2] à, [Localité 3] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [R], [M] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT