TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 8]

80027AMIENS

JCP [Localité 13]

N° RG 25/00097 – N° Portalis DB26-W-B7J-IGN7

Minute n° :

JUGEMENT

DU

06 Novembre 2025

[V] [W], [H] [W]

C/

[L] [F]

Expédition délivrée le 6/11/25

M^e LEMAIRE

M^e ABDELLATIF

M [S]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par la SELAS Emmanuelle LEMAIRE, avocat au barreau d’AMIENS,

Madame [H] [W]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par la SELAS Emmanuelle LEMAIRE, avocat au barreau d’AMIENS,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [F]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Zineb ABDELLATIF, avocat au barreau d’AMIENS,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] ont donné à bail à Monsieur [L] [F] un logement situé au [Adresse 7] à [Adresse 14], pour un loyer mensuel de 707,21 euros.

Ce logement avait été précédemment loué à [Y] [F], un proche de Monsieur [L] [F], du 01er mars 2011 à septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] ont fait signifier à Monsieur [L] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9079,39 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 15 novembre 2024, Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] ont fait assigner Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [L] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 10493,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 janvier 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la SOMME le 16 janvier 2025.

Après 03 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

À l’audience du 15 septembre 2025, Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 16054,25 euros arrêtée au 15 septembre 2025.

Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 13 novembre 2024. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils affirment n’avoir jamais accepté de suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation de travaux de rénovation de la maison par Monsieur [L] [F]. Ils assurent que logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et que les dégradations ont été commises pendant l’occupation de Monsieur [L] [F].

Monsieur [L] [F] demande à la juridiction de le dispenser de tout paiement de loyer, et de condamner Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir que la maison lui avait été donnée à bail à la condition qu’il y réalise des travaux et que le paiement des loyers ne débuterait qu’à compter de leur achèvement. Il produit un constat d’huissier qui démontre que le logement est inhabitable ainsi que les travaux qu’il a déjà réalisés. Il dit subir un préjudice moral.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W]

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales de Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W]

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er septembre 2023, du commandement de payer délivré le 13 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2025 que Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] paraissent fondés à réclamer le paiement des loyers échus. Le décompte qu’ils produisent montre que sur les 25 mois du bail, étalés entre septembre 2023 et septembre 2025, Monsieur [L] [F] n’a jamais versé le moindre loyer, les seuls encaissements comptabilisés provenant de la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES (CAF) de janvier à juin 2024 pour un total de 1626 euros (6 fois 271 euros).

La dette locative apparaît ainsi s’élever à 16054,25 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Monsieur [L] [F] ne conteste pas n’avoir versé aucun loyer mais affirme que les bailleurs auraient consenti à n’en réclamer aucun dans l’attente de l’achèvement que travaux de rénovation de l’immeuble qu’il a acceptés de réaliser.

Cet accord qu’il allègue n’est formellement démontré par aucune pièce.

Néanmoins, il convient d’observer que :

— le procès-verbal de constat d’huissier du 25 février 2011, qui a valu état des lieux d’entrée lors du précédent bail consenti à Monsieur [Y] [F] du 01er mars 2011 à septembre 2023, montre que le logement était dans un état déjà assez usagé avec plusieurs équipements dégradés,

— Il n’y eu aucun état des lieux de sortie de ce précédent bail et il n’a été fait état d’aucun travaux d’embellissement ou de rénovation au cours de cette période de location,

— ce même procès-verbal de constat du 25 février 2011 fait état pour les menuiseries donnant sur la voie publique d’une porte comportant une grille de défense et une fenêtre avec une lasure en bon état – ce qui correspond nécessairement à une fenêtre en bois – alors que procès-verbal de constat établi le 24 mars 2025 à la demande de Monsieur [L] [F] confirme les travaux de menuiseries extérieures qu’il a réalisés avec la présence d’une porte d’apparence récente qui ne soutient, contrairement à l’ancienne, aucune grille et la présence d’une fenêtre en PVC en lieu et place de celle qui était en bois,

— le procès-verbal de constat établi le 24 mars 2025 montre que le logement n’est pas habité, inhabitable et en état de travaux, ce qui met à néant la présomption de mise à disposition d’un logement en bon état de réparations,

— enfin, Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W] ne s’expliquent aucunement sur leur inaction pendant près de 14 mois consécutifs sans percevoir le moindre loyer avant la signification au locataire du commandement du 13 novembre 2024 ; aucune autre mise en demeure ou demande amiable antérieure à ce commandement n’est démontrée, ce qui accrédite la version de Monsieur [L] [F] d’un arrangement avec ses propriétaires comprenant des contreparties réciproques faisant exception aux termes du bail écrit mais dont la juridiction ignore la teneur.

Une décision en droit pourrait, en l’état des éléments que les parties ont bien voulu produire, conduire à un rejet de l’ensemble des demandes.

Une issue amiable à ce litige semble pouvoir être privilégiée.

Une mesure de conciliation sera ainsi ordonnée, en application de l’article 1533 du code civil, dans les conditions du dispositif.

Il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mesure d’administration judiciaire,

ENJOINT aux parties de rencontrer un conciliateur de justice,

ORDONNE une mesure de conciliation entre :

Monsieur [V] [W] et Madame [H] [W], [Adresse 4], à [Localité 11] ([Courriel 15])

Et

Monsieur [L] [F] (Chez Monsieur [I] [C]) [Adresse 5] – 07.49.59.21.40

DESIGNE Monsieur [O] [S] ([Courriel 16]) pour y procéder et tenter de concilier les parties,

DIT que le conciliateur devra préalablement recueillir l’accord des parties pour s’engager dans un processus de conciliation au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la présente décision,

FIXE à 02 mois la durée de la mission du conciliateur,

RAPPELLE que les parties devront comparaître en personne à la convocation du conciliateur mais qu’elles pourront le cas échéant être assistées devant le conciliateur de justice par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie (un avocat, leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité, leurs parents ou alliés en ligne directe, leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus, les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise),

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction de rencontrer un conciliateur peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience civile du juge des contentieux de la protection du lundi 26 janvier 2026 à 13h30 au [Adresse 1] à [Localité 13] (3ème étage – salle 1),

SURSOIT à statuer sur les demandes et RESERVE les dépens

LE GREFFIER LE JUGE