TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04732

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUR4

JUGEMENT

N° B

DU 13 octobre 2025

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES,

C/

[H] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire au

cabinet LEVY ROCHE SARDA

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le lundi 13 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juin 2025, a rendu la décision suivante, initialement en date du 18 septembre prorogée à la date du 13 octobre 2025, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dans les droits du bailleur Monsieur [I] [B],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par le cabinet LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Maître Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [H] [E],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 1er avril 2023, avec prise d’effets au 1er avril 2023, Monsieur [I] [B] a donné à bail à Madame [H] [E] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 12], assorti d’un parking n°33 moyennant le paiement d’un loyer d’un montant mensuel de 570 euros augmenté de provisions sur charges de 50 euros, soit un total de 620 euros.

Suivant acte sous signature électronique du 31 mars 2023, la société par actions simplifiée unipersonnelle dénommée « ACTION LOGEMENT SERVICES » (ci-après « la société ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est portée caution, selon le contrat de cautionnement VISALE n°A10261161879, à l’égard de Monsieur [I] [B] notamment du paiement des loyers et des charges à l’égard de Madame [H] [E] en cas de défaillance de celle-ci.

Suivant quittance subrogative du 27 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à Monsieur [I] [B] la somme de 910, 00 euros au titre d’impayés de loyers imputables à Madame [H] [E].

Invoquant la subrogation dans les droits du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à cette dernière, le 20 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 910, 00 euros au titre des loyers et charges impayées se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette dans un délai de deux mois. Ce commandement est resté sans effet.

Suivant acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] à l’audience du 10 février 2025, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la déclarer recevable en son action ;constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ; A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [H] [E] ; ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;En toute hypothèse,

la condamner lui payer la somme de 1.092, 00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 octobre 2023 sur la somme de 910, 00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ; fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; la condamner à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à libération effective des lieux ;la condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande tendant à la déclarer recevable à agir en résiliation du bail et expulsion, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l’article 2306 du Code civil pour prétendre que la caution, qui a payé la dette, est subrogée dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur, à l’exception des droits strictement personnels. Elle soutient pouvoir solliciter l’expulsion de la locataire, visant à éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance augmentant, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que la clause résolutoire a produit effet compte tenu de l’absence de paiement dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Au soutien de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES explique que Madame [H] [E] a manqué gravement à son obligation essentielle de paiement des loyers.

Pour un exposé plus ample et plus détaillé des moyens et prétentions, le juge des contentieux et de la protection renvoie aux écritures déposées et développées à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 10 février 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 24 juin 2025.

Lors des débats, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans l’assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3 996, 90 euros. Elle précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

A l’audience du 10 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’était pas opposée aux délais de paiement sollicités en défense à hauteur de 48 euros par mois.

Madame [H] [E], qui avait comparu en personne à l’audience du 10 février 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Lors de l’audience du 10 février 2025, celle-ci a reconnu sa dette locative et demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement, précisant que le loyer courant était partiellement payé.

Le report d’audience avait pour objectif de vérifier la créance, ainsi que le paiement du loyer courant par la locataire.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

— sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Selon l’article 2309 du Code civil dans sa version applicable au litige, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur », ce qui s’entend notamment au droit d’engager une action en paiement des loyers dont elle a, elle-même assuré le paiement, mais également en résiliation du bail et en expulsion du locataire.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative en date du 27 septembre 2023 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé la somme de 910, 00 euros à Monsieur [I] [B] par virement bancaire, somme correspondant aux loyers et charges impayés par Madame [H] [E], et que celle-ci a reconnu, en reconnaissant sa dette locative.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE stipule, au visa de l’article 2309 du Code civil, que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ayant payé la dette locative, est subrogée dans les droits qu’avait Monsieur [I] [B] contre Madame [H] [E] au titre du contrat de bail, et est donc recevable à exercer une demande à l’encontre de cette dernière en paiement, mais également en résolution du bail, ainsi qu’en expulsion, en fixation et condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail et expulsion

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par courrier, auquel il lui a été accusé réception le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 23 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard de ces dispositions.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette (p. 4 du bail). Il ressort du contrat de location que le bail a été signé antérieurement à la réforme du 27 juillet 2023 et n’a pas été renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur, sa durée étant indéterminé. Par voie de conséquence, la dette locative devait être régularisée dans un délai de deux mois à compter du commandement qui en l’espèce a été signifié le 20 octobre 2023 pour la somme en principal de 910, 00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 20 décembre 2023.

Cependant, Madame [H] [E] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, Madame [H] [E] avait indiqué lors de l’audience du 10 février 2025 avoir payé partiellement son loyer. Il ressort des éléments produits et notamment du montant de la dette actualisé, qui s’est aggravée, que Madame [H] [E] n’a pas repris le paiement du loyer courant à l’audience du 24 juin 2025.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Madame [H] [E] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [H] [E], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes de paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, s’agissant du principe du droit de créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il résulte du contrat de cautionnement conclu avec Monsieur [I] [B] qu’elle garantit le paiement du « loyer et [des] charges récupérables et taxes locatives inscrites au bail […] ainsi que, sous certaines conditions, [des] indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire » et peut, donc, exercer un recours subrogatoire à l’encontre du débiteur principal sur ses sommes à condition de justifier d’une quittance à l’égard du bailleur. Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut demander à Madame [H] [E] le paiement des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dans la limite des sommes payées à Monsieur [I] [B].

S’agissant du montant de la créance, il ressort du document intitulé « détail de créance action logement services » arrêté au 14 juin 2025 (en ce exclue l’échéance du mois de juin 2025) que le solde de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève actuellement non pas à la somme de 3.996,90 euros tel qu’alléguée à l’audience, mais à la somme de 2.986,90 euros c’est-à-dire après déduction des encaissements qu’elle a reçus depuis juillet 2023, à savoir la somme de 30 euros versée par la locataire en août 2023, 380 euros versée par le bailleur en décembre 2024 et 600 euros versée par le bailleur en janvier 2025.

Ainsi, Madame [H] [E], qui a reconnu le principe de la dette, sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 986, 90 euros au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 juin 2025 (en ce exclue l’échéance du mois de juin 2025), et ce avec intérêts au taux légal courant à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 910 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive.

Sur les mesures accessoires

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [H] [E], partie perdante comme ayant succombé en ses prétentions, sera condamnée aux dépens et à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme fixée à 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE, à la date du 20 décembre 2023 l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2023 et liant Monsieur [I] [B] à Madame [H] [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 12], assorti du parking n°33 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [E] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 620 euros correspondant au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux et à condition que la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement de ces indemnités au bailleur par la production d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.986,90 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 14 juin 2025, échéance de mai 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 910 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [H] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [H] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE